李文忠，肖 茜

（天津城建大學 經濟與管理學院，天津 300384）

近30 年，中國城鎮(zhèn)居民的住房自有率從20%迅速增加到75%，但住房問題依舊是阻礙青年群體發(fā)展的重要問題.青年群體受年齡和資歷的限制，經濟實力和生活能力普遍低于成年群體，住房購買力不足，導致產權擁有率較低[1]. 青年居住形式以與父母同住或租賃住房為主，少數青年依靠父母支持購買住房[2].近幾年，住房租賃市場制度不斷規(guī)范，租客權益得到保障，價格趨于市場化，租住公寓作為新型租賃形式以其統一運營管理、專業(yè)服務等多重優(yōu)勢逐漸成為青年優(yōu)先關注的居住方式[3].從現有研究來看，目前直接針對青年租住選擇影響的研究較少，多數文獻僅對青年租購決策與租住影響因素進行研究，缺乏對青年租住選擇影響因素的研究.因此，本文基于個體特征、周邊配套設施偏好、公寓附加服務、公寓價格等因素多角度分析市場機制下青年群體租住選擇影響因素，為改進青年居住條件提供相關建議.

1 研究假設

西方市場經濟理論假設和以舒爾茨為代表的“理性小農學派”同時相信個人本身是理性的，每個個體依據自身特性及所擁有的資源，同時考慮各方利益從而選擇自身利益最大化的行為方式.本文依據相關理論認為，青年群體根據自身特征及所在地實際情況選擇最適宜自己的居住方式.研究內容包括個體特性、居住環(huán)境偏好、周邊配套設施偏好、公寓附加服務偏好、公寓價格五方面.個體特征層面包括家庭結構、家庭月收入、就業(yè)狀況、未來發(fā)展計劃等因素，直接或間接了解青年群體未來生活狀態(tài)；居住環(huán)境偏好層面主要指居住面積、基礎設施、人文環(huán)境.

1.1 個體特性假設

1.1.1 家庭結構

宋健、李靜[4]、楊巧等[5]學者依據家庭生命周期理論，認為青年在選擇租住條件時，優(yōu)先考慮家庭狀態(tài)，其中結婚和生育等重大事件直接改變家庭結構，從而直接影響青年的居住需求.租住公寓居住面積一般為20～50 m2

之間，若家庭人口數較多，選擇租住公寓居住擁擠，舒適度差.考慮到人均居住面積，人口數為1～2 人選擇租住形式較為合適.因此，假設H1：人口數為1～2 人的青年會選擇租住公寓.

1.1.2 就業(yè)狀況

就業(yè)涉及到青年群體的工作情況與收入的穩(wěn)定性.青年群體對就業(yè)前景的認知影響其經濟狀況和未來發(fā)展.青年對現有工作前景不樂觀、工作穩(wěn)定性低、收入缺乏穩(wěn)定性、經濟承受能力較差，其選擇價格相對較高的公寓租住可能性較低.就業(yè)前景良好的青年群體普遍具有穩(wěn)定的工作和較高的經濟收入，選擇環(huán)境舒適且穩(wěn)定的租住公寓可能性更高.因此，假設H2：工作穩(wěn)定且收入相對較高的青年群體選擇租住公寓的概率更大.

1.1.3 家庭或個人收入

家庭或個人收入直接影響青年群體的住房消費能力，進而決定青年群體的住房選擇.高收入的青年群體對于住房的可支付消費能力較強.部分高收入青年群體依靠自身或父母資助購買商品房滿足住房需求；中低等收入青年群體的住房可支付消費能力較低，普遍選擇租賃二手房或租住公寓解決住房問題.現有研究中，羅吉、黃亞平[6]、鐘榮桂等[7]學者進一步證明不同的收入水平將直接影響青年的住房選擇行為，影響程度逐步增大.由于青年群體剛步入社會，經濟壓力大，高收入青年較少，初期普遍選擇較為廉價的區(qū)域租住.因此，假設H3：收入越低，青年選擇租住公寓的概率越大.

1.1.4 未來發(fā)展計劃

孫力強[8]認為未來發(fā)展計劃是流入青年選擇租住形式最重要的影響因素.其研究發(fā)現大量流入青年群體對現居城市沒有明確的長期居留意愿，此類流入青年工作能力或生活條件較差，城市融合度較低，基本屬于“過渡性”居留，隨時有遷居到就業(yè)前景更好，生活水平更低的城市的可能.因此，假設H4：有計劃長期居留在津的青年選擇租住公寓的概率越大.

1.2 居住環(huán)境偏好

1.2.1 居住面積

租住公寓的居住環(huán)境主要體現在房屋建設的集中程度，即房間在每層樓所占的比重.合理的空間分布能夠有效增加青年居住舒適度.居住面積大小將影響青年住房成本的高低，過大的居住面積將會增加青年群體的經濟負擔.現有研究中，李國棟[9]對此類觀點進行進一步證實.因此，假設H5：青年群體更傾向于面積適宜的居住地.

1.2.2 基礎設施

必要的基礎設施有助于提高青年居住便捷度，例如冰箱、空調、WiFi、家具、盥洗間等.同時，青年群體普遍工作繁忙，適度的公共區(qū)域基礎設施能有效地增加青年居住選擇意愿，不同青年對于公寓公共區(qū)域要求略有不同[10-11].因此，假設H6：青年群體更傾向基礎設施齊全的居住地.

1.2.3 人文環(huán)境

青年群體對于居住環(huán)境的選擇不僅包含地理位置和周邊環(huán)境，更對文化空間有較高要求.區(qū)別于其他租賃住房，租住公寓內營造出溫馨、和諧、快樂的居住環(huán)境，使入住青年對租住公寓產生歸屬感.入住租住公寓的青年多數被定義為初入大城市的有為青年，這類青年對于居住地的文化氛圍有較高要求.趙云亭等[12]學者通過研究對此類觀點加以佐證. 因此，假設H7：青年群體更傾向于文化氛圍強的居住地.

1.3 周邊配套設施偏好

隨著城市居民生活質量的提高，青年群體對住區(qū)環(huán)境質量的要求逐漸提高，青年群體的生活主要分為工作和休閑兩部分.此類生活方式導致青年對居住地與青年群體工作單位之間交通便捷性以及與居住地周邊生活設施的完備性的重視度增加[13]. 孫悅昕等[14]學者認為青年居住在租住公寓感到工作及日常生活均十分方便時，將會提高青年對租住公寓的需求意愿.因此，提出假設H8：居住地周邊配套設施越齊全，城市青年越傾向于租賃住房.

1.4 公寓附加服務偏好

公寓附加服務包括公寓治安和公寓附加政策兩個方面，當租住公寓在兩個方面加以提升時，青年會十分愿意居住在租住公寓.青年多為早出晚歸的上班族，周邊治安是選擇居住方式的主要關注點，良好的治安環(huán)境能大大提高青年群體的租住意愿.其次符合青年需求的附加政策，例如租住地落戶、享受當地醫(yī)療保險等可極大地促進青年群體的居住意愿，進而影響青年未來發(fā)展規(guī)劃以及對現居住地的歸屬感. 因此，假設H9：公寓附加服務會促進青年群體選擇租住公寓的意愿.

1.5 公寓價格

青年群體更愿意增加較少的金錢改善其居住環(huán)境.良好的居住環(huán)境有效地放寬青年可接受租金的范圍，有效地促進青年的租房意愿.王保乾、鄧菲[15-16]通過傳統租賃市場與租住公寓的相互替代性調查發(fā)現，青年群體可接受價格稍高，環(huán)境較好的區(qū)域居住.同時，對于租住老舊居民樓十分抵觸.因此，假設H10：青年群體對公寓價格接受范圍較寬.

2 數據來源與實證分析

2.1 數據來源

本次問卷調查樣本選擇區(qū)域為天津市內六區(qū)，采用簡單隨機抽樣的方法，確保抽取樣本的隨機性和普遍性.根據各行政區(qū)劃的調查情況及各區(qū)人口分布特征進行問卷樣本的分配，從中選取具有代表性和普遍性的區(qū)域進行隨機抽樣調查. 2018 年9 月開始問卷調查，至12 月結束，回收問卷396 份，并對問卷進行篩選.

首先，依據2017 年4 月13 日中共中央、國務院印發(fā)的《中長期青年發(fā)展規(guī)劃（2016—2025 年）》中對年齡介于14～35 周歲為青年的界定對問卷進行剔除.其次，本文在考慮傳統租住形式存在居住環(huán)境差異性較大等影響因素，間接影響青年租住選擇，因此在選定調查青年時以居住環(huán)境相似的長租公寓青年和獨居青年作為調查對象.按上述條件剔除問卷53 份，有效率達86.6%.

2.2 變量設定

依據上述理論分析，本文將是否租住公寓作為被解釋變量.解釋變量分為個體特性和居住環(huán)境、周邊配套設施、公寓附加服務、公寓價格5 類. 其中，個體特性選擇家庭結構、就業(yè)狀況、家庭收入、未來發(fā)展計劃4 個因素；居住環(huán)境包括居住面積、公寓內基礎設施、公寓人文環(huán)境3 個因素；周邊配套設施包括公寓區(qū)位、交通設施、生活娛樂場所3 個因素，公寓附加服務包括治安、附加政策2 個因素，共計13 個因素作為自變量. 各變量具體含義以及描述性統計如表1 所示.

表1 設定變量名稱與統計性質

2.3 模型設定

因變量Y=1 表示青年群體選擇租住公寓，Y=0表示青年群體不選擇租住公寓，由于被解釋變量為虛擬變量，因此本文選擇二元Logistic 模型進行分析.Logistic 模型的基本公式為

假設Yi=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn+vi機會比率經過變換可得到

因此

式中：Pi為青年群體選擇租住公寓的概率，（1-Pi）則為青年群體不選擇租住公寓的概率；β0為常數項；βi為各變量系數；i 為隨機擾動項；Xi分別為家庭結構（X1）、就業(yè)狀況（X2）、家庭收入（X3）、未來發(fā)展計劃（X4）、居住面積（X5）、公寓內基礎設施（X6）、公寓人文環(huán)境（X7）、公寓區(qū)位（X8）、交通設施（X9）、生活娛樂場所數量（X10）、公寓治安（X11）、公寓附加服務（X12）、公寓價格（X13）；n 為自變量個數.

本文可通過整體模型擬合優(yōu)度檢驗和個別參數檢驗來驗證整體顯著性，整體模型擬合優(yōu)度檢驗可用Pearson χ2值和Hosmer-Lemeshow 值，當上述數值不顯著時，表示模型整體的擬合效果好.個別參數檢驗可用Wals 和Score 檢驗值，當Wals 值和Score 值達到顯著性水平時，說明自變量和因變量之間存在相關關系，可有效預測觀察值在因變量的概率值.本文采用多種檢驗方式對模型的擬合優(yōu)度進行檢驗，更加科學有效地驗證模型的預測效果.

3 模型回歸結果與分析

3.1 模型檢驗

Logistic 模型的分析方法采用向前條件法，結果經整理得到如下（見表2-4）.

表4 預測分類正確交叉表

從表 2 可以看出，χ2=87.240，P＜0.001，達到 0.05的顯著水平；Hosmer-Lemeshow 檢驗值= 5.363，P＞0.05，未達到顯著水平，說明自變量和因變量之間存在相關關系.因此，家庭結構、家庭收入、居住面積、公寓區(qū)位、交通設施、生活娛樂場所數量、公寓治安、公寓附加政策、公寓價格對青年群體選擇租住公寓具有顯著影響.

由表3 可知，與青年群體選擇租住公寓組別有顯著關聯性的9 個變量分別是家庭結構、家庭收入、居住面積、公寓區(qū)位、交通設施、生活娛樂場所數量、公寓治安、公寓附加政策、公寓價格，其Wals 指標值分別為4.752，5.241，1.340，0.712，0.057，2.708，0.676，0.431，7.976，均達到0.05 的顯著性水平，能有效預測青年租住和不租住公寓組別，其中家庭結構、居住面積、公寓區(qū)位、公寓價格系數為負，驗證假設H1、H5、H10成立.家庭收入、交通設施、生活娛樂場所數量、公寓治安、公寓附加政策系數為正，驗證假設H3、H8、H9成立.而X2、X4、X6、X7均不存在顯著性，故無法驗證假設H2、H4、H6、H7成立情形，即無法預測就業(yè)狀況、未來發(fā)展計劃、公寓內基礎設施、公寓人文環(huán)境、公寓物業(yè)服務對青年群體選擇租住公寓的影響.從而得到如下預測模型

本文將樣本數據引入預測模型，檢驗模型的有效性和正確性，得到樣本選擇租住公寓的概率，以0.5 為分界點，概率大于0.5 時認為該樣本選擇租住公寓，概率小于0.5 時認為該樣本不選擇租住公寓.從表4 可知，原197 位不租住（Y=0）租住公寓的青年群體的觀察值根據模型的分類預測，有152 位預測正確（Y=0）、45 位預測錯誤（Y=1），原 146 位租?。╕=1）租住公寓的青年群體的觀察值根據模型的分類預測，有118 位預測正確（Y=1），28 位預測錯誤（Y=0），整體分類正確率為78.7%，高于一般認為75%的模型預測基本正確率.因此該模型可以很好地解釋青年群體選擇租住公寓意愿的影響因素.

3.2 回歸結果分析

根據模型回歸進一步分析得出如下結果：

（1）家庭人口數對青年群體選擇租住公寓的概率具有顯著的負向影響，即家庭人口數越多選擇租住公寓的概率越低.主要原因是公寓居住面積有限，家庭人口數的增加，會極大地降低舒適度，且家庭結構的變化會促使青年群體居住心理的變化.租住公寓通常用于青年步入社會的臨時住所，當家庭人口增多時，青年更傾向于選擇購買商品房，達到穩(wěn)定安逸的生活要求.

（2）青年月收入對青年群體選擇租住公寓的概率具有顯著的正向影響，即青年月收入越高，選擇租住公寓的概率越高.公寓價格對青年群體選擇租住公寓的概率具有顯著的負向影響，即價格越高，選擇租住公寓租住的概率越低. 租住公寓作為青年的臨時住所，公寓價格越高，造成青年經濟壓力越大.青年群體在步入社會時間短、經濟實力不強的情況下，無能力改變租住條件，且流入青年群體周邊人群境況大相徑庭，相互之間難以提供幫助.這種情況在就業(yè)初期尤為明顯，生活成本高、住房壓力大，導致流入青年大量集聚在租金相對便宜的城郊區(qū)域.隨年齡的增長，經濟收入逐步穩(wěn)定，身份地位、心理意愿的提升，以及家庭因素的影響，對居住價格的接受能力逐步提升.

（3）選擇租住的公寓與工作地的距離對青年群體選擇租住公寓的概率具有負向影響，即距離越近，租住公寓的概率越大.就業(yè)機會的空間分布對外來人口的居住區(qū)位決策和空間分布格局起到決定性作用，職住空間一體化或工作地與居住地臨近是城市外來人口工作、生活空間的重要特征.租住公寓的區(qū)位條件直接決定公寓的租住青年群體類型. 若公寓區(qū)位偏遠，無法達到青年就近工作的期望，將增大青年往返于居住地和工作地的通勤時間和通勤費用.因此，工作地距離居住地的通勤時間和通勤距離直接影響青年群體的生活成本、生活質量和就業(yè)狀況.

（4）租住公寓居住面積的大小對青年群體選擇租住公寓的概率具有負向影響，即居住面積越大，選擇租住公寓的概率越小.主要原因是居住面積的增加會導致公寓價格、物業(yè)管理等費用的增加.對于收入有限、經濟實力較差的青年群體，在滿足基本居住需求后，盡可能減少不必要的開支.因此，青年群體更傾向于能夠滿足基本居住要求的適宜面積.

（5）公寓治安、公寓附加福利、生活娛樂設施、公寓周邊交通設施分別對青年群體選擇租住公寓的概率具有顯著的正向影響，即公寓治安越好，公寓周邊交通設施越完善，公寓附加政策越貼合青年需求，與住房差異性越小，選擇租住公寓的概率越大. 在步入社會時間短，經濟實力不強的情況下，青年群體在出行交通方式上普遍選擇乘坐公共交通工具.青年群體在租住選擇時，居住地與工作地通勤距離以及二者之間交通是否便捷是重要影響因素. 其次，青年群體為事故多發(fā)群體，在選擇租住地時，良好的治安能有效地增加青年租住概率. 再次，青年群體對于周邊娛樂設施的需求并不高，選擇租住公寓租住的原因很大程度上更傾向于租住公寓的衣、食、住、行等各方面的便捷.因此，生活娛樂設施、公寓周邊交通設施對青年群體有較強的吸引力，但不是主要決定因素.

（6）研究顯示青年就業(yè)狀況、未來是否留津發(fā)展、公寓內基礎設施是否齊全、公寓人文環(huán)境是否滿足青年生活需求不是青年群體選擇租住公寓租住的顯著性影響因素，部分原因可能是天津地區(qū)經濟發(fā)展迅速，行業(yè)間差異較小，就業(yè)情況的影響不明顯.其次，部分青年未來是否留津發(fā)展計劃并不明確，對數據產生較大影響.同時，被調查青年工作繁忙，對公寓內基礎設施和公寓物業(yè)服務利用率較低，公寓人文環(huán)境關注較低，導致對租住公寓選擇的影響不顯著.

4 結論與建議

4.1 結 論

本文通過對天津青年群體的抽樣調查研究，利用Logistic 模型探索影響租住選擇的因素，研究表明家庭結構、居住面積、公寓區(qū)位、公寓價格對租住選擇有顯著負影響，即家庭人口數多、居住面積過大、公寓與工作地距離增加、公寓價格的增加將導致青年群體選擇租住概率下降；家庭收入、交通設施、生活娛樂場所數量、公寓治安對其需求有顯著正向影響，即家庭收入的增加、交通設施的完善、生活娛樂場所的完備、公寓治安的提升都會引起青年群體選擇租住的概率增大.同時，無法斷定就業(yè)狀況、未來發(fā)展計劃、公寓內基礎設施、公寓人文環(huán)境、公寓物業(yè)服務對青年群體選擇租住的影響.

4.2 建 議

目前，天津市青年租住地居住條件及環(huán)境主要從供方自身角度制定，缺乏對青年群體的調查研究，現有租賃情況再次證實其某些布局和決策的不合理性.造成這種現象的原因，除青年家庭結構以及家庭收入是青年個體特征外，主要以租住公寓居住面積、公寓區(qū)位、公寓價格、公寓周邊交通娛樂設施、公寓治安等供方控制因素難以達到青年居住需求.因此，政府應從滿足青年需求角度對租賃市場進行調整，完善青年租住政策.

第一，加大青年住房消費扶持力度，提升住房消費支付能力，為城市青年提供居住保障.通過對青年住房消費的支持，弱化租住價格對青年的影響.引導青年群體形成新型住房消費理念，把租房消費納入到住房消費范圍，探索開發(fā)多元化的住房消費融資模式，提升青年租住消費支付能力.

第二，結合政府出臺的相關政策，不斷完善我國住房租賃市場，全方位滿足青年租客的生活需求，吸引更多租客選擇租住形式居住.通過出臺更為縝密的管理條例規(guī)范住房租賃市場秩序，充分利用“互聯網+”技術搭建住房租賃平臺，通過戶籍制度改革等手段弱化住房的社會附加屬性，為租房者在就業(yè)、醫(yī)療、教育等方面創(chuàng)造更多的便利，真正提高住房“租”與“買”的可替代性.

第三，推行因城施策、分類治理的方法.在中央政府的政策框架下，政府結合本地區(qū)發(fā)展實情，以促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展為目標，用政策手段抑制房地產投機行為，進一步改觀房價預期；借助城市更新契機，對存量住房進行再開發(fā)、利用，通過政府政策引導，將部分區(qū)位良好、物質建設條件達標的舊住宅，進行收回、回購、改造，予以統籌和管理，作為青年群體過渡期房源，有效緩解青年住房壓力.