曲 賀

（中國石化集團百川經(jīng)濟貿(mào)易有限公司，北京 100728）

0 引言

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，各行各業(yè)相繼步入信息化管理時代，中石化作為傳統(tǒng)能源行業(yè)的領(lǐng)軍者，其各板塊的發(fā)展應(yīng)順應(yīng)新時代的變革。朝陽門辦公樓作為展示中石化總部機關(guān)優(yōu)良形象的窗口，其樓宇設(shè)備信息化管理結(jié)構(gòu)的健全與否關(guān)系到辦公樓物業(yè)管理各方面的水平，任何疏漏都可能帶來嚴重后果。

樓宇設(shè)備方面的管理非?，嵥椤Ｒ话銇碚f，從前期設(shè)計安裝階段就要開始培訓(xùn)未來的設(shè)備使用、操作人員，在廠商的指導(dǎo)下學(xué)會操作運行和應(yīng)急處置；中期要進行設(shè)備的全過程保養(yǎng)，及時、按時巡檢設(shè)備、維修和更新已發(fā)生故障的設(shè)備設(shè)施等；后期則是對一些大型設(shè)備或?qū)儆诠潭ㄙY產(chǎn)的設(shè)備進行報廢處理和采購更換。在整個管理過程中，還要做好設(shè)備臺賬的管理、備品備件的采購和出入庫管理等工作。如果所有的設(shè)備管理工作全部依靠人工去完成，不僅工作量巨大，還會占用大量時間和人力，提高管理成本。在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，實現(xiàn)樓宇設(shè)備管理的信息化，可讓設(shè)備管理工作變得方便快捷，提升整個物業(yè)的管理水平，為辦公樓的現(xiàn)代化建設(shè)奠定管理基礎(chǔ)，提高后勤、物業(yè)，特別是樓宇設(shè)備管理方面的水平。

1 樓宇設(shè)備信息化管理過程中的問題

1.1 設(shè)備信息缺失。

在管理過程中，樓宇設(shè)備信息由于各種原因缺失內(nèi)容，是信息化管理中常見的問題。這些信息包括設(shè)備自身的參數(shù)信息、設(shè)備日常維護及保養(yǎng)信息、報廢信息、設(shè)備臺賬及設(shè)備技術(shù)檔案等，這部分信息的丟失往往會給樓宇設(shè)備管理帶來不必要的麻煩。一方面，缺失這些管理信息和資料內(nèi)容，除變、配電系統(tǒng)、供冷系統(tǒng)、電梯機房等大型機房內(nèi)的設(shè)備有值守人員可進行實時記錄外，其它像風(fēng)機盤管、燈具、扶梯等在日常巡檢中不方便統(tǒng)計數(shù)據(jù)的設(shè)備，設(shè)備運維人員無法對實時數(shù)據(jù)進行記錄、統(tǒng)計、分析，其利用率也難以達到最佳效果；另一方面，缺少的設(shè)備信息內(nèi)容如有涉及關(guān)鍵信息，會影響物業(yè)管理的整體水平，不僅帶來負面影響，還會影響各個入駐部門對辦公環(huán)境的滿意度。

1.2 信息分布零散，缺少動態(tài)信息。

樓宇設(shè)備信息化管理中，另一個普遍存在的問題是設(shè)備信息分布零散以及缺失設(shè)備使用中的動態(tài)信息。由于后勤物業(yè)管理公司內(nèi)各個部門關(guān)于設(shè)備管理方面的工作各有側(cè)重，如設(shè)備管理部門重點掌握設(shè)備運行、維修工況，財務(wù)管理部門側(cè)重于設(shè)備資產(chǎn)的登記造冊和報廢消納，物資管理部門側(cè)重于設(shè)備備件的采買和管理材料商。這些區(qū)別造成設(shè)備管理不能融合成一個整體，缺乏調(diào)配，不利于設(shè)備全過程、全壽命管理，丟失動態(tài)信息。另外，一些物業(yè)管理公司雖然采用市面上的設(shè)備管理軟件用于樓宇設(shè)備信息登記造冊，但多是記錄一些設(shè)備的靜態(tài)信息，設(shè)備運行狀態(tài)這種動態(tài)信息不能夠在軟件上顯示，造成為了信息化而信息化的狀態(tài)，不便于操作人員使用，嚴重影響設(shè)備信息化管理水平。

1.3 系統(tǒng)功能不完整。

在樓宇設(shè)備信息化管理過程中，存在的主要問題是系統(tǒng)功能不完整。通常，一個后勤物業(yè)公司對樓宇設(shè)備信息化管理的權(quán)責(zé)劃分比較分散，各個部門可根據(jù)自身工作范圍的需要，選擇適合本部門工作內(nèi)容的設(shè)備信息管理側(cè)重點，記錄只屬于自己職責(zé)范圍或是適用范圍之內(nèi)的設(shè)備的一些重要信息，達到各司其責(zé)，整體完備。實際上，很多物業(yè)公司的樓宇設(shè)備管理系統(tǒng)并不完善，沒有將資源有效整合，往往側(cè)重于或是資產(chǎn)的管理、或設(shè)備自身的維修保養(yǎng)、或材料備件的出入庫、或招投標(biāo)采購管理等方面，功能分散。一些功能相對全面的樓宇設(shè)備信息化管理系統(tǒng)，各個模塊又相互獨立沒有連接，根本起不到設(shè)備信息管理系統(tǒng)應(yīng)有的作用。

2 設(shè)備信息化管理的可行性分析

2.1 維修管理措施信息化

樓宇設(shè)備維修管理信息化只是提高管理水平的方式方法，基礎(chǔ)工作還是防患于未然，按照工作計劃定期對樓宇設(shè)備進行安全質(zhì)量巡檢并做好記錄，嚴格執(zhí)行，嚴格考核。重點監(jiān)控對象是樓宇各個系統(tǒng)中的核心設(shè)備，可通過運行人員定時填寫的設(shè)備運行記錄來實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)一些故障問題，及時予以解決。在此基礎(chǔ)上，設(shè)備主管部門可安排技術(shù)人員對各樓層空調(diào)、電力、安防、消防等設(shè)備設(shè)施進行周期循環(huán)性檢查，將設(shè)備檢查工作落實到位。周期性重復(fù)檢查不但能降低意外故障的發(fā)生，還能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障隱患，對其及時有效地維護保養(yǎng)，避免設(shè)備帶病作業(yè)，保證安全使用。

隨著辦公樓使用年限的增長，樓內(nèi)會產(chǎn)生一批老舊設(shè)備，這些設(shè)備功耗大、運行不穩(wěn)定。為了確保這些設(shè)備能夠平穩(wěn)、有效運行，對其的運維保養(yǎng)也有新的要求，要加大巡檢頻次，增加巡檢項目。即使是同樣作用的設(shè)備設(shè)施，使用年限不同的，其檢查保養(yǎng)工作也會不同，而且更加瑣碎復(fù)雜，稍有疏忽就會造成維修保養(yǎng)不及時，成設(shè)備故障無法使用。特別是一些特種設(shè)備，如維護不當(dāng)甚至威脅到樓內(nèi)員工的安全。因此，在設(shè)備管理方面必須仔細統(tǒng)計分析這類有壽設(shè)備的運行數(shù)據(jù)，對該類設(shè)備的核心部件做到定期核準、定期更換，做好設(shè)備監(jiān)控工作，一臺一檔，確保設(shè)備使用的安全性。

只要將以上兩項工作做好，就能推進樓宇設(shè)備信息化管理系統(tǒng)，但系統(tǒng)的更新還要遵循不斷引進和逐步完善的原則，避免大量資金投入。一方面做到新老設(shè)備的更新?lián)Q代，另一方面要鼓勵員工進行修舊利廢，實現(xiàn)對管理工作的提升，從而將樓宇設(shè)備信息管理工作做得更加徹底，最終實現(xiàn)設(shè)備信息化管理全覆蓋。在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，信息共享是一項重要特點，設(shè)備管理部門可以建立虛擬公共信息網(wǎng)，依托樓內(nèi)局域網(wǎng)絡(luò)或公共網(wǎng)絡(luò)將信息及時發(fā)送給相關(guān)部門，為其他各部門對設(shè)備的管理或使用上提供參考依據(jù)。

信息管理系統(tǒng)的建設(shè)主要遵循7 個原則，包括系統(tǒng)的實用性、可擴展性、便于維護、安全可靠、良好的用戶操作界面以及系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫設(shè)計等。在管理操作上分為靜態(tài)管理錄入、動態(tài)管理監(jiān)控兩種模式，設(shè)備管理系統(tǒng)通常采用動、靜態(tài)相結(jié)合的管理模式。靜態(tài)管理表現(xiàn)在將設(shè)備基礎(chǔ)信息整理入庫，方便及時查詢設(shè)備技術(shù)參數(shù)、安裝地理位置等；動態(tài)管理表現(xiàn)在設(shè)備的運行工況和運行參數(shù)在出現(xiàn)變化時，系統(tǒng)能夠及時更新設(shè)備數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)的及時性和準確度，從而讓設(shè)備管理人員及時了解設(shè)備的運行工況。

2.2 樓宇設(shè)備管理平臺的設(shè)計

設(shè)備管理平臺主要包括以下5 個模塊：

（1）材料備件采購管理：采購、驗收樓宇設(shè)備的備品備件，從材料員提出備件采買計劃到庫管員對已購置的備件進行驗收入庫，整個過程中涉及到的費用、型號、數(shù)量等信息全部錄入到該模塊當(dāng)中，此項工作是設(shè)備信息管理的重要基礎(chǔ)。

（2）設(shè)備信息管理：管理樓內(nèi)設(shè)備設(shè)施的靜態(tài)參數(shù)，包括設(shè)備所安裝的位置、設(shè)備的責(zé)任人掛牌、設(shè)備和工具的使用情況，也包括其備品備件的數(shù)量和所在庫房的位置。該模塊同時包括設(shè)備的資產(chǎn)使用信息，方便財務(wù)部門掌握設(shè)備資產(chǎn)使用和報廢情況，還包括庫存預(yù)警機制，方便采購部門了解庫存情況并及時采購新設(shè)備作為備件。

（3）運行管理：監(jiān)測正在使用的設(shè)備，收集、統(tǒng)計運行中產(chǎn)生的各類數(shù)據(jù)，建立設(shè)備信息資源數(shù)據(jù)庫，不僅便于設(shè)備運維人員監(jiān)測、分析正在運行的設(shè)備，而且為設(shè)備今后可能產(chǎn)生的問題提供參考依據(jù)。

（4）運維管理：定期檢查設(shè)備，按規(guī)定動作進行維修保養(yǎng)。維修保養(yǎng)是否及時到位直接關(guān)系到設(shè)備運行是否安全、設(shè)備使用能否更長久，所以在所有模塊中，運維管理是最重要的部分，對該模塊的投入和重視程度要占設(shè)備信息管理系統(tǒng)建設(shè)的絕大比重。

（5）數(shù)據(jù)庫管理：采集各類設(shè)備的運行工況數(shù)據(jù)，管理設(shè)備運行數(shù)據(jù)，能夠及時準確地查詢讀取任意一臺設(shè)備的當(dāng)前使用狀況。

2.3 樓宇設(shè)備管理信息化趨勢

辦公樓物業(yè)管理水平的持續(xù)提升以及辦公人員對環(huán)境的高需求，使更多的先進樓宇設(shè)備被廣泛使用，同樣也帶來了如何更加先進、更加高效管理樓宇設(shè)備的問題。通過信息化手段管理樓宇設(shè)備，能夠提升樓宇設(shè)備的使用效率和效益，降低設(shè)備的維護成本和物料消耗，有效控制樓宇各系統(tǒng)的使用成本。后期管理中可以將樓宇設(shè)備購置的情況納入信息管理中，通過信息化的形式錄入、讀取設(shè)備從采買到報廢的整個過程，幫助設(shè)備使用者和管理人員及時了解設(shè)備生產(chǎn)廠家的具體情況。根據(jù)設(shè)備使用狀況的優(yōu)劣來設(shè)定供貨商與生產(chǎn)商的黑名單，減輕維護人員后期的工作量，為管理者今后如何更安全、更合理、更經(jīng)濟地管理設(shè)備設(shè)施，提供科學(xué)數(shù)據(jù)支持，進而提升整個后勤物業(yè)管理水平。隨著人們生活水平的提高，特別是對環(huán)境的舒適度需求的提高，辦公人員對工作場所內(nèi)設(shè)備的可靠性、安全性、實用性也提出更高的要求。如何確保設(shè)備可靠、安全、實用地運行也是維修及保養(yǎng)體制的完善方向，樓宇設(shè)備管理的網(wǎng)絡(luò)化及專業(yè)化可謂是適應(yīng)現(xiàn)代化社會發(fā)展的關(guān)鍵，而傳統(tǒng)的管理方式自然不能適應(yīng)信息社會的要求。因此，應(yīng)在原有基礎(chǔ)上盡快建立、健全一整套專業(yè)化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的設(shè)備管理體系。此方面問題應(yīng)引起管理者的足夠重視。

3 實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下的遠程訪問

建設(shè)一套能夠獨立運行、安全可靠的樓宇設(shè)備信息系統(tǒng)，是實現(xiàn)信息化管理的前提。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，人們對樓宇管理的水平有了更高要求，如何實現(xiàn)樓宇設(shè)備信息及時性、準確性，如何與物業(yè)管理的經(jīng)濟實用性掛鉤，是設(shè)備信息化管理的另一項重要課題。

樓宇設(shè)備管理系統(tǒng)雖然提高了運行效率，但在用工成本和費用控制上，還有進一步改善的空間。一是主要設(shè)備雖然已實現(xiàn)了電子監(jiān)控，但樓宇末端設(shè)備的維修與巡檢，依然離不開設(shè)備運維人員的巡視檢查和填寫紙質(zhì)記錄，特別是類似風(fēng)機盤管這種末端設(shè)備，安裝在辦公室吊頂內(nèi)，設(shè)備運維人員無法實現(xiàn)設(shè)備的檢查，只能等設(shè)備發(fā)生故障接到報修后處理，這就給設(shè)備管理帶來了盲點。二是巡檢過程中存在人的不可靠因素，由于人在工作時會被自身的精神狀態(tài)和工作環(huán)境變化所影響，會存在記錄不準確的情況，導(dǎo)致的數(shù)據(jù)誤差會對管理者的判斷決策提供錯誤參考。三是數(shù)據(jù)的時效性差，樓宇設(shè)備管理者對設(shè)備運維數(shù)據(jù)的檢查，特別是末端設(shè)備的檢查是建立在巡檢記錄的統(tǒng)計基礎(chǔ)上，統(tǒng)計過程的周期性和時效性，是管理者對設(shè)備管理的重要需求。

物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)是信息科技產(chǎn)業(yè)的第三次革命，隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的普及，越來越多的設(shè)備安裝了帶有可物聯(lián)的感應(yīng)芯片，能夠?qū)⒛┒嗽O(shè)備設(shè)施連接起來，通過專網(wǎng)或互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)互聯(lián)互通和應(yīng)用集成。通過適當(dāng)?shù)陌踩Ｕ蠙C制，實現(xiàn)個性化的實時在線監(jiān)測、預(yù)警控制、遠程操控、統(tǒng)計報表等管理和服務(wù)功能，實現(xiàn)對設(shè)備設(shè)施“高效、節(jié)能、安全、環(huán)?！钡摹肮?、控、營”一體化。物聯(lián)網(wǎng)的通信傳輸技術(shù)分為有線通信、近距離無線通信、短距離無線通信和長距離無線通信，現(xiàn)階段應(yīng)用最廣泛的是短距離無線通信技術(shù)（ZigBee、LoRa、藍牙）和長距離無線通信技術(shù)（NB-IoT、LTE）。

隨著辦公樓使用年限的增長以及辦公人員對環(huán)境要求的不斷提高，物業(yè)管理部門在實現(xiàn)樓宇設(shè)備信息化管理的同時，也在不斷升級改造辦公樓內(nèi)的各個系統(tǒng)。各樓層設(shè)備間內(nèi)的設(shè)備不斷增多，設(shè)備使用空間的壓縮使運行環(huán)境下降，而傳統(tǒng)的有線連接的遠程電動控制系統(tǒng)和采用LoRa 通信技術(shù)的無線控制系統(tǒng)都需要在設(shè)備間安裝信號收集、傳輸?shù)牟杉骱图衅鳎@給設(shè)備運維人員增加了工作量，也影響設(shè)備間內(nèi)的設(shè)備運行環(huán)境。

4 NB-IoT 技術(shù)

4.1 NB-IoT 技術(shù)介紹

NB-IoT（Narrow Band Internet of Things，NB-IoT）是基于蜂窩的窄帶物聯(lián)網(wǎng)傳輸技術(shù)。其構(gòu)建于蜂窩網(wǎng)絡(luò)，只消耗大約180 kHz 的帶寬，具有功耗低、連接穩(wěn)定、成本低、架構(gòu)優(yōu)化出色等特點，可通過電信運營商直接部署于GSM 網(wǎng)絡(luò)、UMTS 網(wǎng)絡(luò)或LTE 網(wǎng)絡(luò)，以降低部署成本、實現(xiàn)平滑升級。國內(nèi)外知名的芯片廠商有華為海思、高通、中興微電子等。

NB-IoT 芯片具有良好的兼容性，樓宇設(shè)備中，電力系統(tǒng)中的計量表、動力開關(guān)、照明開關(guān)等設(shè)備，空調(diào)系統(tǒng)中的風(fēng)機盤管、管線閥門、溫控面板等設(shè)備，均可以通過加載NB-IoT 芯片實現(xiàn)遠程控制與數(shù)據(jù)傳輸。此類直接動作的末端設(shè)備不再通過中間信號數(shù)據(jù)采集器來傳輸數(shù)據(jù)和指令，可以直接接入互聯(lián)網(wǎng)，將各類信息傳輸?shù)竭\營商樓宇設(shè)備管理系統(tǒng)中，大大提升了數(shù)據(jù)傳輸?shù)募皶r性和準確性。

4.2 NB-IoT 技術(shù)應(yīng)用實例

（1）以樓宇設(shè)備信息化管理中的空調(diào)系統(tǒng)為例，通過信息化管理系統(tǒng)，設(shè)備管理人員能夠遠程監(jiān)控制冷機組、各樓層新風(fēng)機組以及重要節(jié)點閥門的工作狀態(tài)，部分設(shè)備可通過電動閥門實現(xiàn)遠程關(guān)停或開度設(shè)置，實現(xiàn)設(shè)備的信息化管理。管理人員能夠及時了解制冷機組的供、回水溫度和風(fēng)機送回、風(fēng)的溫度，通過溫差數(shù)值和工作經(jīng)驗來調(diào)整設(shè)備的工作狀態(tài)，實現(xiàn)遠程控制的效果。

辦公用房實際使用中，房間內(nèi)的溫度受人數(shù)、門窗、時間等不確定因素的影響而變化，是實時性的；樓宇設(shè)備的管理人員對管理系統(tǒng)的訪問是周期性的，兩者的沖突造成了服務(wù)質(zhì)量下降。在辦公用房內(nèi)增加帶有NB-IoT 芯片的溫控器，實時將房間內(nèi)的溫度和風(fēng)機盤管的設(shè)定溫度傳輸給管理系統(tǒng)服務(wù)器，通過高低溫預(yù)警提示，物業(yè)管理人員能夠通過系統(tǒng)終端發(fā)送的信息來遠程調(diào)控房間內(nèi)的溫控器或樓層風(fēng)機的閥門開度（圖1），同樣達到調(diào)控房間溫度的目的，還減少了調(diào)控制冷機組的次數(shù)，降低了故障率的同時實現(xiàn)了個性化服務(wù)。

（2）以樓宇設(shè)備信息化管理中的照明系統(tǒng)為例，現(xiàn)有樓內(nèi)的智能照明系統(tǒng)能夠設(shè)置定時開關(guān)的功能，設(shè)備管理人員可在特定時間段關(guān)閉樓內(nèi)照明，解決辦公人員下班忘記關(guān)燈的問題，達到節(jié)能降耗的目的。但對樓內(nèi)加班的員工來說，智能照明系統(tǒng)缺少人性化管理，在切斷照明后需自行打開屋內(nèi)照明開關(guān)，這對加班員工和正在召開重要會議的人員來說，能夠?qū)崿F(xiàn)自動切電的照明系統(tǒng)反而帶來了麻煩。

圖1 NB-IoT 物聯(lián)網(wǎng)樓宇空調(diào)管理系統(tǒng)示意

在房間內(nèi)增加帶有NB-IoT 芯片的紅外感應(yīng)器和智能開關(guān)，在需要切電的時間，如感應(yīng)器檢測到房間內(nèi)有人員辦公，則照明開關(guān)為開啟狀態(tài)；如感應(yīng)器檢測到房間內(nèi)無人員辦公，則照明開關(guān)為閉合狀態(tài)。感應(yīng)器和開關(guān)能通過網(wǎng)絡(luò)將房間內(nèi)的情況實時傳輸?shù)胶笈_管理系統(tǒng)，方便人員在后臺操控（圖2），達到人性化、智能化管理的效果。

圖2 NB-IoT 物聯(lián)網(wǎng)樓宇照明管理系統(tǒng)示意

5 結(jié)語

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代背景下，應(yīng)推進完善、實用的樓宇設(shè)備管理信息化建設(shè)，建立、健全設(shè)備管理系統(tǒng)，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)規(guī)劃、升級系統(tǒng)設(shè)備，通過多種方式讓設(shè)備運維人員及時收到設(shè)備的各項數(shù)據(jù)，做到有效分析、重點關(guān)注，及時解決設(shè)備故障，發(fā)揮設(shè)備使用的最大能效。通過信息化管理手段提高樓宇設(shè)備的巡檢效率，降低設(shè)備故障發(fā)生率是每一名設(shè)備管理人員最期望的目標(biāo)，做到這些才能提高樓宇設(shè)備的使用效率，不讓其白白度過使用年限。