邢思宇

【內(nèi)容摘要】隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，既有房屋租賃關(guān)系中的房屋所有權(quán)人與承租人的兩方民事主體地位，逐步為房產(chǎn)中介企業(yè)的出現(xiàn)所改變?？紤]到進(jìn)一步增強(qiáng)市場活力等諸多因素，2014年修改的《公司法》注冊資本由實繳制度變更為認(rèn)繳制，取消驗資環(huán)節(jié)，這在一定程度上促進(jìn)了房產(chǎn)中介這一類型企業(yè)的日益繁盛，但隨之而來的問題也不容我們忽視。以有限責(zé)任公司為主要形態(tài)的房產(chǎn)中介企業(yè)，其運營過程中的資金安全性與持續(xù)性問題都將成為公司承擔(dān)民事責(zé)任的障礙。同時，房產(chǎn)中介企業(yè)作為房屋所有權(quán)人與承租人之間的媒介，其運營情況對雙方都會產(chǎn)生重大影響。

【關(guān) 鍵 詞】委托，房屋租賃;權(quán)利義務(wù);責(zé)任承擔(dān)

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）02-0201-02

筆者以2019年西安某商業(yè)運營管理公司運營失控事件為例，暫不考慮公司運營管理體制中可能存在的問題，以房產(chǎn)中介企業(yè)，房屋所有權(quán)人，承租人三方民事主體之間的權(quán)利義務(wù)為切入點，從法律角度出發(fā)，對整個事件進(jìn)行粗淺分析，從而為各方主體的責(zé)任承擔(dān)與權(quán)益維護(hù)，房產(chǎn)中介企業(yè)如何良性發(fā)展，未來如何預(yù)防此類事件的發(fā)生，以及事件發(fā)生后如何采取妥善的解決方式提供一定的建議。2019年9月，西安某商業(yè)運營管理公司與多數(shù)承租者簽訂房屋租賃合同，并收取承租人半年或者一年期的房屋租金。在房屋租賃合同履行期間，多數(shù)承租人突然收到房屋所有權(quán)人與西安某商業(yè)運營管理公司解除合同的通知，并要求承租人搬出其原承租房屋或向其繳納相應(yīng)的租金。在協(xié)商過程中，部分房東采取強(qiáng)行封堵房門或者強(qiáng)行搬出承租人物品的方法迫使承租人搬出房屋。承租人在與原簽訂房屋租賃合同的中介公司聯(lián)系未果的情況下，在前往其公司所在地時才發(fā)現(xiàn)與其簽訂房屋租賃合同的某商業(yè)運營公司已被查封，隨即向其所在區(qū)公安部門報案。

事件至此，主要矛盾焦點在于房屋所有人要求承租人搬出房屋或者向其繳納剩余租期內(nèi)的享有租金，房屋所有權(quán)人基于所有權(quán)采取的迫使承租人搬出的方法是否合法，以及雙方所受損失如何補(bǔ)救，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益。筆者以《民法總則》《公司法》等法律法規(guī)為依據(jù)，對事件所涉民事法律關(guān)系作如下分析：

首先，根據(jù)我國《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”;第十條：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同?！?第三百九十九條：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”;第四百零二條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！钡确梢?guī)定，房產(chǎn)中介公司作為法人，具有與其登記經(jīng)營范圍相一致的民事權(quán)利能力和民事行為能力。房屋所有權(quán)人基于其對房屋的所有權(quán)，同時具有民事權(quán)利能力與民事行為能力。二者均為適格民事法律關(guān)系主體，房屋所有權(quán)人對其所有的房屋享受排他的所有權(quán)，其基于處分意思表示與房產(chǎn)中介公司達(dá)成合意，且該合意不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，故二者之間的委托合同合法有效，對二者均具有法律約束力。房產(chǎn)中介公司作為受托人，基于房屋所有權(quán)人授權(quán)，對其擁有的房屋享有一定的處分權(quán)利。同時，基于房屋所有權(quán)人的授權(quán)，房產(chǎn)中介公司享有以自己的名義與第三人訂立合同的權(quán)利。

其次，根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同?！?第二百一十五條：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！?第二百一十六條：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在承租期間保持租賃物符合約定的用途。”;第二百一十七條：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物?！钡确梢?guī)定，承租人作為第三人，基于其租賃房屋的意思表示，具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力與民事行為能力，為適格的民事法律關(guān)系主體。在合同訂立過程中，承租人基于房產(chǎn)中介公司與房屋所有權(quán)人的委托合同及房屋所有權(quán)人的委托授權(quán)書，與房產(chǎn)中介公司簽訂的租賃合同不存在《合同法》規(guī)定的無效情形，故雙方訂立的房屋租賃合同合法有效，該合同對承租人與房產(chǎn)中介企業(yè)均具有約束力。同時，房產(chǎn)中介企業(yè)在與承租人訂立合同時出具了其與房屋所有權(quán)人的委托合同與授權(quán)書，符合上述第三人在訂立合同時知道委托人與受托人之間代理關(guān)系的規(guī)定，故該房租租賃合同對于房屋所有權(quán)人，也具有法律約束效力。

綜上所述，房屋所有權(quán)人與房產(chǎn)中介企業(yè)，房產(chǎn)中介企業(yè)與承租人之間的合同均合法有效，根據(jù)我國《合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)目的和交易習(xí)慣履行通知協(xié)助保密等義務(wù)。”之規(guī)定，房屋所有權(quán)人將其對房屋的處分權(quán)在合同期限內(nèi)讓渡給房產(chǎn)中介公司，房產(chǎn)中介公司在授權(quán)范圍內(nèi)享有對房屋的處分權(quán)，雙方均應(yīng)按照合同約定，履行合同義務(wù)，房產(chǎn)中介公司應(yīng)按約定向房屋所有權(quán)人支付相關(guān)費用，房屋所有權(quán)人將其房屋交予房產(chǎn)中介企業(yè)處分。承租人基于雙方委托合同及授權(quán)書，與房產(chǎn)中介公司簽訂租賃合同，雙方也應(yīng)按照合同約定，履行合同義務(wù)，承租人應(yīng)按約定向房產(chǎn)中介企業(yè)支付租金，并按約定用途使用房屋。房產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)按約定向承租人交付房屋，并保證其交付的房屋符合約定。

在上述兩對合法有效的民事法律關(guān)系履行過程中，其權(quán)利義務(wù)沖突在于在房屋所有權(quán)人與房產(chǎn)中介企業(yè)簽訂的委托合同期限內(nèi)，房屋中介企業(yè)因自身經(jīng)營失控，出現(xiàn)異常而未能按照約定向房屋所有權(quán)人支付相關(guān)費用，房屋所有權(quán)人是否可以基于房屋所有權(quán)，解除與房產(chǎn)中介企業(yè)之間的委托合同關(guān)系，要求承租人搬離房屋或者向其重新繳納房屋租金。筆者認(rèn)為，根據(jù)我國《合同法》相關(guān)規(guī)定，由于合同關(guān)系是僅在特定人之間發(fā)生的法律關(guān)系，因此只有合同關(guān)系當(dāng)事人之間才能相互提出請求，合同一方當(dāng)事人只能向另一方當(dāng)事人提出合同上的請求和提起訴訟。其次，除法律、合同另有規(guī)定以外，只有合同相對方才能享有合同規(guī)定的權(quán)利并承擔(dān)該合同規(guī)定義務(wù)。再次，違約責(zé)任只能在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的第三人不承擔(dān)違約責(zé)任，合同當(dāng)事人也不對其承擔(dān)違約責(zé)任。雖然《合同法》中規(guī)定了在委托合同情形下，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但其還是無法突破合同相對性原則。且承租人已經(jīng)履行了支付房屋租金的義務(wù)，其租賃期間仍處于房屋所有權(quán)人與房產(chǎn)中介公司委托合同的授權(quán)期限內(nèi)，故房屋所有權(quán)人只能要求房產(chǎn)中介企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，而不能要求承租人向其再次支付租金，或者在租賃期間未滿的情況下，要求其搬離。從另一角度來看，在房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營失控的情形下，房屋所有權(quán)人與承租人均為合同的受損失一方，雙方均沒有過錯，且二者之間不存在直接的合同關(guān)系，談不上違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)，雙方應(yīng)就自己所受損失，向房產(chǎn)中介企業(yè)提出賠償請求。在實踐中，房產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營異常往往不能被房屋所有權(quán)人或是承租人所預(yù)見，在其出現(xiàn)經(jīng)營失控的情況下，人去樓空成為普遍的現(xiàn)象。在房屋所有權(quán)人和承租人的權(quán)利無法得到及時維護(hù)時，基于兩個合同所指向同一標(biāo)的物，雙方通常的會產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)沖突。在要求承租人向其強(qiáng)行要求承租人搬離房屋，或者采取斷電斷水換鎖等行為往往加劇了兩者之間的矛盾，同時其不適當(dāng)?shù)男袨檫€會產(chǎn)生一些侵權(quán)問題，繼而使原本受到的損失擴(kuò)大化。

針對上述問題，筆者認(rèn)為城鄉(xiāng)住房管理部門應(yīng)加強(qiáng)對房產(chǎn)中介企業(yè)資金安全性的監(jiān)管，推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的出臺;其次，房產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范自身的經(jīng)營行為，按照規(guī)定及時準(zhǔn)確報送企業(yè)年報等相關(guān)信息，強(qiáng)化社會責(zé)任意識，主動承擔(dān)企業(yè)運營風(fēng)險及其產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。再次，房屋所有權(quán)人及其承租人在選擇房屋中介企業(yè)時，應(yīng)自主了解所選企業(yè)資質(zhì)征信問題，并且強(qiáng)化法律意識，在自身的合法權(quán)益受到侵害時，采用正當(dāng)?shù)姆绞骄S權(quán)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對法律安定性提出了新的挑戰(zhàn)，在由房屋租賃合同引發(fā)的相關(guān)權(quán)益糾紛的同時，不適當(dāng)?shù)木S權(quán)方式往往會引發(fā)附帶的治安管理處罰與侵權(quán)訴訟。為保證各方利益的平衡，我們應(yīng)當(dāng)集合多方力量以防止類似企業(yè)經(jīng)營失控的事件出現(xiàn)，以促使房產(chǎn)中介企業(yè)與房屋租賃市場的穩(wěn)健發(fā)展。

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