(青島科技大學 山東 青島 026400)

為了與社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展需要相適應，更準確地對收入進行確認、計量和報告，提高會計信息質(zhì)量，根據(jù)《會計準則—基本準則》，財政部于2017年7月5日,發(fā)布了修訂后的《企業(yè)會計準則第14號——收入》(簡稱“新收入準則”)。于2018年1月1日新收入準則實施。新收入準則的修改對于不同行業(yè)的影響不一，房地產(chǎn)行業(yè)在此次準則修改過程中影響較為顯著。新收入確認采用以合同為基礎的模型,以控制權轉(zhuǎn)移作為收入確認時點的判斷標準。

一、新舊收入準則變化對比

(一)收入確認的核心不同。新收入準則建立了以合同為基礎的“五步法”收入確認模型,以控制權轉(zhuǎn)移作為收入確認時點的判斷標準。而舊準則下,風險和報酬的轉(zhuǎn)移是企業(yè)交易業(yè)務的收入確認標準，實務中有時難以判斷。

(二)收入的計量不同。新收入準則規(guī)定，企業(yè)應該根據(jù)合同條款及交易習慣確定交易價格進行計量。交易價格是指企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而預期有權收入的對價金額，是收入計量的依據(jù)。準則指出，在確認交易價格時，企業(yè)應當考慮可變對價、合同中存在的重大融資成分、非現(xiàn)金對價、應付客戶對價等因素的影響。而原準則中規(guī)定，收入應該按照已收或應收對價的公允價值進行計量。

(三)收入的識別不同。新收入準則要求,收入確認的前提是識別合同產(chǎn)生的收入。合同成本包括了增量成本和履行合同成本,并對二者何時確認為一項資產(chǎn),何時計入當期損益進行了明確規(guī)定。其中,進行資本化的合同成本,應該采用與資產(chǎn)相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷,填補了舊準則中有關這部分的制度空白區(qū)。

(四)履行義務規(guī)定不同。新收入準則要求，企業(yè)對于合同中包含多項履約義務的，應當按照各單項履約義務所承諾商品的單獨售價的相對比例，將交易價格分攤至各單項履約義務。對于在一定時期內(nèi)履行的義務，企業(yè)應在此期間內(nèi)按照履約進度確認收入，履約進度可以采用產(chǎn)出法或投入法確定；對于在某一時點履行的履約義務，企業(yè)應當在客戶取得相關商品控制權時點確認收入。而舊準則中對于這方面的規(guī)定甚少。

(五)特殊事項規(guī)定處理不同。新收入準則增加了有關特殊事項的會計處理的相關要求，例如：售后回購、附有質(zhì)量保證條款的銷售等交易事項進行了明確的會計處理方法。新準則指出，對于附有銷售退回條款的銷售，需同時確定退貨權資產(chǎn)及預期退款負債；對于附有遠期安排下的回購權利，根據(jù)回購價格大小，分別作為租賃交易或融資交易進行處理；對于附有回購義務的，根據(jù)客戶是否具有行使該要求權的重大經(jīng)濟動因，分別作為租賃交易、融資交易或附有銷售退回條款的銷售交易進行處理；對于向客戶授予知識產(chǎn)權許可的，根據(jù)性質(zhì)分為某一時間段內(nèi)履行或在某一時點履行的處理。而舊準則沒有對這方面的相關規(guī)定。

二、新舊收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的影響

(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認的時間。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認的時間。新收入準則要求，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認應以控制權的轉(zhuǎn)移為前提條件，根據(jù)履約進度進行銷售收入按比例確認。不再是交房后進行收入的確認。以碧桂園提前確認收入實施新準則來看，一定程度上體現(xiàn)了會計信息質(zhì)量要求的及時性。而在舊準則中，一套房子只有在交付給客戶后才可以進行收入的確認，這就會導致合同的銷售額與收入的不一致性，造成財務信息的失真，不利于后期對房地產(chǎn)企業(yè)的合理評價。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認標準。以碧桂園為例，根據(jù)新收入準則規(guī)定，其收入確認標準存在要考慮的問題。

收入確認條件的準則解讀問題。對于碧桂園收入的確認，仍舊存在對于準則的不同解讀問題。其一是不可替代的用途。準則對于這方面的界定不夠明確。買房后是用于居住、出租、商用，這些是否應該看作是用途的改變呢？如果開始用作居住的房子后期交房后的出租等行為，不同的解讀將會對于收入的確認產(chǎn)生不同的影響。其二是房地產(chǎn)企業(yè)的付款請求權。理論上是可行的，但是實際的生活中，很少有房地產(chǎn)企業(yè)會實施付款請求權。針對的客戶往往是單獨的個人，相比較企業(yè)與企業(yè)之間的交涉，各方面的衡量都不盡如意。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的財務報表問題

房地產(chǎn)行業(yè)的財務報表最典型的是資產(chǎn)負債率較高的問題。在舊準則的規(guī)定下，未確認的收入以預收賬款的方式體現(xiàn)，滿足收入確認條件再進行結(jié)轉(zhuǎn)收入，在這期間會導致負債明顯偏高。當然，隨之帶來的是信用評級的低下，籌措資金的困境。試想，如果資金鏈斷裂，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是致命的打擊。如何合理的籌措資金是房地產(chǎn)企業(yè)一直努力的方向。仍以碧桂園為例，在它的中期財務資料附注中顯示，截至2017年6月30日，房地產(chǎn)開發(fā)收入約為744.7億元，其中在一段時間內(nèi)確認的收入達147.5億元，占全部開發(fā)收入的19.8%。期初留存收益由399.7億元增至431.2億元,增加31.5億元,增幅近7.9%;本期利潤由23.5億元增長到56.8億元,新收入準則的采用導致利潤增長33.3億元。

新收入準則下，碧桂園的財務報表發(fā)生了很大的改變。對于財務報表使用者會產(chǎn)生不一樣的影響。一方面，我們應該看到新收入準則下的財務報表帶給企業(yè)的優(yōu)越性；另一方面，我們不應該僅僅停留在報表層面去解讀信息。應該以客觀的態(tài)度去理解報表產(chǎn)生的原因，追究報表背后的含義。這將會利于我們做出合理準確的判斷。

四、總結(jié)與建議

新收入準則的制定對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響不僅僅是利好的表現(xiàn)，更應該看到另一面的問題所在。銷售收入確認的時間方面，準則采用以控制權轉(zhuǎn)移為確認條件，履約進度按比例確認收入的方面，一方面保證了會計信息的及時性，能夠較全面地反應業(yè)務的真實情況；另一方面也存在執(zhí)行方法等不可避免的人為操縱。針對銷售收入的確認標準方面，對于準則的解讀，不同的財務人員可能做出不同的解釋，進而影響是否確認為收入。碧桂園之所以早早執(zhí)行收入的確認這與其財務人員對準則的理解也是有一定的關聯(lián)的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應該在新收入準則的過渡期間，做好充分的準備工作。根據(jù)新準則的要求并結(jié)合自身的實際業(yè)務特點出發(fā)。完善企業(yè)的財務會計系統(tǒng)，加強企業(yè)財務人員的培訓工作，做好監(jiān)督管理工作。有效的整合資源規(guī)避風險，規(guī)范財務處理方式，從而更好地滿足企業(yè)的經(jīng)營需求。