趙 彭

隨著市場發(fā)展的深入，消費(fèi)者對(duì)住房的需求已經(jīng)從“居住”升級(jí)為“人居”。城市配套服務(wù)商正是在彌補(bǔ)城市開發(fā)缺口的基礎(chǔ)上，盤活區(qū)域性創(chuàng)造與需求并為用戶打造全新的人居服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。

最近龍湖地產(chǎn)在青島首次推出的商辦產(chǎn)品新壹城火爆全城。這讓不少購房者糾結(jié)，該不該買公寓房？

據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2019年11月青島公寓市場銷售1011套，約6.9萬平方米，面積環(huán)比上漲45%、同比下降22%。通過數(shù)據(jù)可以看出，青島公寓房銷售量出現(xiàn)了明顯上漲。從市場需求上看，公寓產(chǎn)品由于投資少，能夠帶來較好的回報(bào)，對(duì)投資客有一定的吸引力。從運(yùn)營上看，除了自用之外，.多數(shù)公寓產(chǎn)品都有長租運(yùn)營或者酒店式管理保障。不過，2019年受經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行輻射，國內(nèi)長租公寓市場品牌公寓企業(yè)爆倉超45家，投資預(yù)期受到了一定影響。然而市場寒冬也孕育了新的發(fā)展機(jī)遇，隨著開發(fā)企業(yè)向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，公寓產(chǎn)品的市場形象也將有所提升。

公寓易商不易住

公寓房是集合式住宅的一種，是商業(yè)地產(chǎn)投資中較為廣泛的一種地產(chǎn)形式。但在中國房地產(chǎn)法規(guī)里，用地性質(zhì)決定了建筑產(chǎn)權(quán)屬性，所以建筑的產(chǎn)權(quán)只能登記為“辦公”、“酒店”、“商業(yè)”或“非住宅”四類，不存在“公寓"字樣的表述。因此公寓產(chǎn)品只能算是開發(fā)商創(chuàng)造的“跨界產(chǎn)品”

與住宅不同，公寓的房價(jià)低、位置好、戶型設(shè)計(jì)前衛(wèi)、可拎包入住，體現(xiàn)了投資低、產(chǎn)品完善和入駐便捷的優(yōu)勢。同時(shí)，在調(diào)控周期，公寓的不限購不限貸也是一個(gè)銷售加分項(xiàng)。

公寓產(chǎn)權(quán)一般只有40年，首付則要求五成或以上，貸款年限最多為10年，相對(duì)于住宅并無優(yōu)勢。“買公寓新房需要繳納3%的契稅，100萬元也就是3萬，比住宅的1%高2個(gè)點(diǎn)。但買二手公寓，過戶稅費(fèi)分別有個(gè)稅、增值稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)及教育附加費(fèi)、印花稅等等，算法比較復(fù)雜，整體下來大概有全額的30%或者差額的55%。例如100萬買的公寓，過了很多年后漲價(jià)漲到200萬，在這。上漲的100萬中，需要繳納大概60多萬的稅?！辈╀J特商業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理趙鵬介紹。

除了貸款、稅費(fèi)問題，公寓房還有居住屬性的“缺陷”和政策限制。40、50.年產(chǎn)權(quán)的公寓產(chǎn)品本質(zhì)是商業(yè)用房，水電費(fèi)都是根據(jù)商業(yè)用房定價(jià)，一般會(huì)比住宅用水電貴2倍左右。而且公寓無法通煤氣、天燃?xì)?，所有生活設(shè)備都是走電的。居住成本比較高。

公寓作為商住兩用房在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，基本都是小面積和一梯N戶。對(duì)于正常的高層來講，1梯4戶已經(jīng)是極限，而公寓1梯10戶，甚至20戶，居住上的便利性會(huì)有一定下降。同時(shí)商住屬性導(dǎo)致公寓房無法落戶，不能享受學(xué)區(qū)資源。

從經(jīng)濟(jì)賬看，公寓的投資收益率、居住功能以及便利性都不占優(yōu)勢。但是多數(shù)公寓產(chǎn)品都有長租運(yùn)營或者酒店式管理保障，因此在不考慮自住的情況下，對(duì)于中小型投資客而言，具有一定的吸引力。

公寓市場小而美

自2017年全國樓市限購政策實(shí)施以來，有關(guān)公寓項(xiàng)目是否值得投資的討論從未間斷。雖然飽受爭議，但是公寓項(xiàng)目在樓市投資中卻始終占有一席之地。從全國來看，2018年全國公寓銷售數(shù)量カ34萬套，與2017年相比増加了24.2%。2019年受限售政策影呵，公寓市協(xié)的成交率出現(xiàn)了友展不均衡的情況，既有茅州市坊同比増長10.6%，昆明市場全年成交8000套創(chuàng)下新高的趙勢。也有北京、廣州、杭州等城市成交腰新的情況。據(jù)克而瑞銃汁數(shù)據(jù)足示，2019年青島全市公寓項(xiàng)目成交套數(shù)12550套，息量辻半，走勢比校平穂。

処于凋控周期的公寓聲品，受供求影呵價(jià)格正赴于市場低位，但就其所捫有的地段和戸型價(jià)値來説，性價(jià)比近超住宅，込也是近期全國主要公寓市坊銷售年底翅尾的主要駆幼力。站在投資者的角度，公寓作刃不幼六投資聲品，想要突現(xiàn)租金和房價(jià)的増値，美鍵看地段岌展前景是否向好，未來升値空向有大。

以青島西海岸カ例，有十幾個(gè)公寓廣品沿著演海大道和地鉄13號(hào)銭分布，午多項(xiàng)目歩行就可到景區(qū)，周辺逐有大型商止中心，居住和商用條件都比校理想。而在主城區(qū)樓市中，公寓項(xiàng)目的地段代勢更カ明足。在市北區(qū)在售的十幾個(gè)項(xiàng)目中，作刃青島尨湖首個(gè)純商亦項(xiàng)目，新壹城迭址在合肥路永旺旁，地段集自住、か公、投資、券老多重伉勢。尨湖以較低價(jià)格在此板快入市，并且配套了商各酒店和大型単體停牟樓，使得區(qū)域功能更加完善。

対此房天下青島新房息経理紀(jì)禮剛圦カ：“公寓是市協(xié)上較カ獨(dú)特的小介聲品，更透合年経人和中小型投資客美注。公寓聲品的地段依頼性比校彊，妁入成本和送菅水平的高低美系到主的投資回扱率。対于投資人來説，公寓并不是不能買，選對(duì)產(chǎn)品才能小而美?！?/p>

配套運(yùn)營再升級(jí)

公寓產(chǎn)品的運(yùn)營最早以傳統(tǒng)私人租賃市場為主。主要的問題不在于收益而在于大多面臨中介服務(wù)不規(guī)范、租期不穩(wěn)定、品質(zhì)無保證、監(jiān)管漏洞多等。

相比之下，后繼發(fā)展的長租公寓經(jīng)專業(yè)裝修設(shè)計(jì)、24小時(shí)安保體系以及融合社交、創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂等多種元素的平臺(tái)打造后對(duì)市場更有吸引力。在租賃市場，長租公寓主經(jīng)營者主要包含了三類：房地產(chǎn)企業(yè)、集中式公寓運(yùn)營商和分散式公寓運(yùn)營商。規(guī)?；⒁?guī)范化的經(jīng)營以及專業(yè)服務(wù)為公寓市場營造了良好的發(fā)展氛圍。

2019年隨著經(jīng)濟(jì)下行趨勢向市場傳導(dǎo)，長租公寓遭遇了自2016年快速發(fā)展以來的最大危機(jī)。長租公寓在市場下行期被迫轉(zhuǎn)行甚至爆倉。一線城市中，北上廣3城已經(jīng)明文發(fā)布“限商”新政，開發(fā)商不能建、個(gè)人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理。在新政的高壓態(tài)勢下，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，“商改住”告別北，上廣市場而成為歷史。業(yè)內(nèi)開始意識(shí)到，2019年不僅僅是公寓行業(yè)的寒冬也是整個(gè)行業(yè)的分水嶺。

寒冬意味著生存艱難，但也孕育著新的期待。在這場寒冬中開發(fā)商在公寓市場所要面對(duì)的不僅僅是結(jié)構(gòu)的調(diào)整、模式的變化，而是全產(chǎn)品在行業(yè)角度的重新洗牌。

新壹城以零利潤印象做足了低價(jià)形象，然而實(shí)招卻在低價(jià)形象的掩護(hù)下悄悄展開。就新壹城項(xiàng)目而言，龍湖從定位上，不再是從開發(fā)商角度出發(fā)，而是向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。也就是說，過去龍湖注重開發(fā)市場，以提供不動(dòng)產(chǎn)為主業(yè)。未來更注重配套服務(wù)市場，在提供不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，通過為城市進(jìn)行配套服務(wù)來提供“生活方式”。

龍湖集團(tuán)轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商后，在商業(yè)邏輯上已經(jīng)形成地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、物業(yè)服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，從“1到4”的復(fù)合多元格局初步顯現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。

實(shí)際上，龍湖地產(chǎn)并非國內(nèi)最早踐行“城市配套服務(wù)商”理念的房企。恒大、萬科、碧桂園等大型房企近年來都在城市配套服務(wù)方面有所涉足，這些配套包括但不限于交通、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)痛點(diǎn)問題。

房地產(chǎn)業(yè)本身是社會(huì)影響力極強(qiáng)的行業(yè)，人們甚至用“居住改變中國”來形容它的力量。開發(fā)商通過自己的產(chǎn)品改變的不僅是人們的居住形態(tài)，而是城市的文化形態(tài)、城市的生活方式。因此，開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商，除了資產(chǎn)輕量化之外，對(duì)于產(chǎn)業(yè)而言也有精耕意義。

隨著市場發(fā)展的深入，消費(fèi)者對(duì)住房的需求已經(jīng)從“居住”升級(jí)為“人居”。城市配套服務(wù)商正是在彌補(bǔ)城市開發(fā)缺口的基礎(chǔ)上，盤活區(qū)域性創(chuàng)造與需求并為用戶打造全新的人居服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。

京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理曹珂杰認(rèn)為，“城市配套與運(yùn)營將是公寓產(chǎn)品的一個(gè)新增長點(diǎn)。雖然長租的形式可能短期內(nèi)難有改變，但是隨著互聯(lián)網(wǎng)的接入、城市配套定位的強(qiáng)化，公寓在產(chǎn)業(yè)鏈條上的位置也會(huì)得到強(qiáng)化。對(duì)于公寓而言，作為一種投資型、商業(yè)型產(chǎn)品，適量發(fā)展是對(duì)市場更為有益的?！?/p>