陳鑫

（云南紅塔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 云南昆明 650051）

近些年來(lái)，國(guó)家不斷加強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，在目前新形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)范也為跨區(qū)域發(fā)展提供了有利條件。但隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展，這一形勢(shì)成為常態(tài)化，進(jìn)一步擠壓了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。再加上中小型企業(yè)急于發(fā)展，在經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)不足的情況下，很容易使自身陷入困境，達(dá)不到預(yù)期效果甚至失去原有控制。但跨區(qū)域發(fā)展仍是我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路，需要對(duì)開(kāi)發(fā)管理模式進(jìn)行論證分析。

1 房地產(chǎn)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)在各地區(qū)準(zhǔn)入條件適度放寬的條件下，開(kāi)始實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)也投入其中，進(jìn)行跨區(qū)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。屬于高地域性行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，跨區(qū)域項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理是企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，但如果企業(yè)對(duì)于跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究不充分，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)發(fā)展，所以對(duì)于管理模式的研究也成為中小型房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的一大要素。

1.1 跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的概念

跨區(qū)域開(kāi)發(fā)與管理是房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的發(fā)展計(jì)劃和管理方向，為壯大自身實(shí)力與提高公司利益，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)與企業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研等步驟，進(jìn)行內(nèi)部資源的整合以及配置。針對(duì)特定的細(xì)分市場(chǎng)，根據(jù)調(diào)研與整合，有計(jì)劃的進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，對(duì)其他區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，在不同區(qū)域?qū)崿F(xiàn)企業(yè)組織，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與壯大[1]。

1.2 房地產(chǎn)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的研究步驟

中小型企業(yè)在平穩(wěn)較快發(fā)展的同時(shí)，為獲得更大利潤(rùn)并擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、保障企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，跨區(qū)域發(fā)展是必由之路。但在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展的同時(shí)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。所以，為保證發(fā)展的持續(xù)性以及穩(wěn)定性，對(duì)于進(jìn)入發(fā)展城市的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究是必要的。

1.2.1 進(jìn)入?yún)^(qū)域城市發(fā)展的研究

進(jìn)入城市的購(gòu)買(mǎi)力與消費(fèi)水平：跨地域開(kāi)發(fā)所進(jìn)入城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及消費(fèi)能力，直接關(guān)系到此區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)能力。居民可支出收入越多，消費(fèi)能力就越高，目標(biāo)區(qū)域的潛在能力就越大。

進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Γ浩髽I(yè)在進(jìn)行前期選擇跨區(qū)域發(fā)展目標(biāo)時(shí)，應(yīng)著眼于此區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Γ綄け镜厥袌?chǎng)飽和度以及資源運(yùn)用情況，對(duì)于城市整體實(shí)力作出研究，判斷中長(zhǎng)期的發(fā)展?jié)摿2]。

1.2.2 目標(biāo)區(qū)域政治環(huán)境研究

房地產(chǎn)行業(yè)整體受政策影響較多，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇政策管理較為規(guī)范、法制管理嚴(yán)格的城市進(jìn)駐。且應(yīng)嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，做好各項(xiàng)溝通工作，避免渠道障礙等情況。

1.2.3 發(fā)展區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈研究

在當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈研究中，需注意同本地競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與外來(lái)開(kāi)發(fā)商的對(duì)比評(píng)價(jià)，注意廣告媒體以及中介行業(yè)資源，進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的整合，盡可能增強(qiáng)資源整合能力。

1.2.4 區(qū)域規(guī)劃研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)廣受區(qū)位規(guī)劃以及設(shè)計(jì)規(guī)劃影響。應(yīng)大力拓展信息資源，做好用地規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)劃，盡可能搶占信息資源，避免后期變更所帶來(lái)的影響。

1.2.5 人文環(huán)境與需求研究

要對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)域的人文環(huán)境與需求進(jìn)行調(diào)查，與地域特性相結(jié)合，了解當(dāng)?shù)厣鐣?huì)內(nèi)涵與人文特點(diǎn)和人民需求。在設(shè)計(jì)過(guò)程中也應(yīng)因地制宜，尊重當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣、自然條件，著重把握拆遷問(wèn)題，對(duì)于各類(lèi)事件做好應(yīng)急預(yù)案[3]。

2 中小型企業(yè)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的模式選擇

2.1 中小型房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略模式選擇

（1）密集型發(fā)展戰(zhàn)略：也可稱(chēng)為專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略，指目標(biāo)企業(yè)僅進(jìn)行一類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，發(fā)展壯大依靠擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和開(kāi)拓新市場(chǎng)、站穩(wěn)老市場(chǎng)，不斷尋求提高市場(chǎng)占有率得以實(shí)現(xiàn)。

（2）一體化發(fā)展戰(zhàn)略：指企業(yè)以原有業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，以原有產(chǎn)品為基礎(chǔ)，不斷增強(qiáng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的深度或廣度，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，以此方式壯大公司實(shí)力，可分為縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略和水平一體化發(fā)展戰(zhàn)略。

（3）多元化發(fā)展戰(zhàn)略：指企業(yè)在原有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)完全新的、同原有產(chǎn)品有本質(zhì)差別的產(chǎn)品，并進(jìn)行發(fā)展經(jīng)營(yíng)，也可進(jìn)一步細(xì)分為相關(guān)多元化發(fā)展戰(zhàn)略和非相關(guān)多元化發(fā)展戰(zhàn)略。

2.2 中小型房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的主要內(nèi)容

在實(shí)際的發(fā)展中，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)著眼于中長(zhǎng)期階段，通常包括以下內(nèi)容：

（1）培養(yǎng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)獨(dú)有的在技術(shù)、管理或文化方面的專(zhuān)長(zhǎng)，形成自己的特色不易被他人模仿，并可同企業(yè)的發(fā)展而不斷拓展?？梢酝度腴_(kāi)發(fā)新品或開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)，保障企業(yè)長(zhǎng)久具有競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）開(kāi)拓合作競(jìng)爭(zhēng)新道路：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是合作與競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)，企業(yè)間的合作競(jìng)爭(zhēng)也是大勢(shì)所趨，應(yīng)同相關(guān)企業(yè)進(jìn)行協(xié)作，尋求雙贏，進(jìn)行協(xié)作性競(jìng)爭(zhēng)。

（3）樹(shù)立良好的企業(yè)文化：企業(yè)文化具有鮮明的導(dǎo)向力，可對(duì)于員工行為有導(dǎo)向作用。同時(shí)，企業(yè)文化具有鮮明的凝聚力和激勵(lì)能力，能激勵(lì)員工的斗志、促進(jìn)團(tuán)結(jié)和調(diào)動(dòng)積極性，幫助企業(yè)的發(fā)展。

（4）重視增值服務(wù)與創(chuàng)新：隨著人民物質(zhì)文化需求的不斷提高，服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)將成為現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展的重要趨勢(shì)，在企業(yè)發(fā)展中應(yīng)注重顧客滿(mǎn)意程度的提高與產(chǎn)品質(zhì)量的保障，對(duì)于中小企業(yè)的發(fā)展有重要的作用。

（5）企業(yè)形象塑造：企業(yè)形象對(duì)于顧客的選擇有決定性的作用，在中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，應(yīng)注意企業(yè)文化形象的塑造，并著力體現(xiàn)企業(yè)的差異化，樹(shù)立獨(dú)立的企業(yè)形象，形成企業(yè)形象特色。

（6）強(qiáng)化品牌意識(shí)：品牌是占領(lǐng)市場(chǎng)打開(kāi)市場(chǎng)的利器，品牌意識(shí)的塑造有助于提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，穩(wěn)定產(chǎn)品價(jià)格，有利于打開(kāi)銷(xiāo)售市場(chǎng)并形成規(guī)模。

3 跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素與數(shù)據(jù)分析

3.1 跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素

在跨區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，必然要面對(duì)著政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)等，而根據(jù)不同的城市類(lèi)型，也存在著其他不同的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型。一線(xiàn)城市高收益的同時(shí)存在較高風(fēng)險(xiǎn)；二線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)壓力小的同時(shí)利潤(rùn)較低；三線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)力低、風(fēng)險(xiǎn)低的同時(shí)，難以為企業(yè)帶來(lái)高利潤(rùn)回報(bào)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)中應(yīng)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，可進(jìn)行多樣化的組合投資，根據(jù)中小型的企業(yè)定位進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分散，尋求最有力的企業(yè)擴(kuò)張投資方式，將企業(yè)資源進(jìn)行合理調(diào)配，確保在最優(yōu)風(fēng)險(xiǎn)組合下創(chuàng)造效益最大化[4]。

3.2 跨區(qū)域開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)分析

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，一線(xiàn)城市城鎮(zhèn)住宅竣工面積遠(yuǎn)高于二線(xiàn)城市，但隨著房?jī)r(jià)上漲以及各項(xiàng)政策影響，已竣工商品住宅面積占城鎮(zhèn)竣工面積比例方面，二線(xiàn)城市略高于一線(xiàn)城市?，F(xiàn)今一線(xiàn)城市的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)收到限制，隨著經(jīng)濟(jì)適用房的推行，一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)將進(jìn)一步受到壓縮。在跨地域開(kāi)發(fā)中，應(yīng)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析，將利潤(rùn)率與自身的高負(fù)債特點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比，選擇相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，保障跨地域開(kāi)發(fā)的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。

4 中小企業(yè)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)遇到的問(wèn)題與解決方案

4.1 可行性研究與集體決策

對(duì)于跨區(qū)域開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)問(wèn)題與決策，企業(yè)應(yīng)對(duì)于項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行各步驟要素的調(diào)查研究，由長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光出發(fā)，從企業(yè)規(guī)劃到周邊市場(chǎng)規(guī)劃作出判斷。并成立分公司，調(diào)研市場(chǎng)狀況與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀態(tài)、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等，得出項(xiàng)目成本回收預(yù)期。有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域子公司匯總調(diào)查結(jié)果并提出會(huì)議請(qǐng)求、召開(kāi)公司會(huì)議，向公司董事會(huì)匯報(bào)情況以及各項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行充分的討論在形成決議，避免盲目性和決策失誤，確定各項(xiàng)細(xì)則后啟動(dòng)方案。

4.2 適應(yīng)熟悉不同地域辦事流程差別

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，各項(xiàng)證件與資質(zhì)需完善齊全，政策以及辦事流程是其中的重要環(huán)節(jié)，牽扯到的項(xiàng)目部門(mén)也較多，耗費(fèi)時(shí)間與精力也較多，會(huì)造成許多實(shí)質(zhì)性的困難，從而影響項(xiàng)目的開(kāi)展。在跨區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，應(yīng)根據(jù)所在地的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)與政策進(jìn)行預(yù)先熟悉與適應(yīng)。對(duì)于層層審批流程做具體的模擬與記錄，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)預(yù)先提起申請(qǐng)，以免影響項(xiàng)目開(kāi)展。

由前期方案看，各地辦理流程與手續(xù)審批流程各不相同，許多一二線(xiàn)城市都開(kāi)通了政務(wù)一體服務(wù)中心以為居民與各企業(yè)提供政務(wù)便利、節(jié)約審批時(shí)間，但需根據(jù)所在區(qū)域具體情況進(jìn)行具體分析，以免影響進(jìn)度流程。

對(duì)于工程施工材料的檢測(cè)也是一大環(huán)節(jié)，應(yīng)按批次進(jìn)行檢測(cè)，按照項(xiàng)目工程的要求進(jìn)行對(duì)照，應(yīng)嚴(yán)格符合當(dāng)?shù)卣沫h(huán)保要求與材料標(biāo)準(zhǔn)。如有材料更換或其他特殊情況，應(yīng)提前進(jìn)行審批檢測(cè)，以免耽誤工期或?qū)κ┕ぴ斐捎绊憽?/p>

4.3 適應(yīng)跨區(qū)域地區(qū)的辦事程序

項(xiàng)目的開(kāi)展會(huì)涉及多項(xiàng)手續(xù)辦理與資料準(zhǔn)備，跨區(qū)域發(fā)展的新區(qū)域與原有工作習(xí)慣往往存在較大差異，此類(lèi)差異會(huì)造成極大的辦事困難。在手續(xù)辦理與資料準(zhǔn)備工作中，應(yīng)對(duì)各部門(mén)手續(xù)辦理的差異進(jìn)行匯總，預(yù)先熟悉手續(xù)差異與資料準(zhǔn)備細(xì)則，做好各項(xiàng)評(píng)估與立項(xiàng)手續(xù)準(zhǔn)入。設(shè)立專(zhuān)業(yè)資料員崗位，對(duì)于各項(xiàng)手續(xù)作出準(zhǔn)備工作和備案，熟悉各個(gè)部門(mén)的工作流程與辦公位置，適應(yīng)當(dāng)?shù)剞k事程序，保障項(xiàng)目順利開(kāi)展。

4.4 加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣c當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的協(xié)作

在跨區(qū)域開(kāi)發(fā)中，為避免項(xiàng)目滯后與開(kāi)發(fā)困難，面對(duì)新的地區(qū)必須加強(qiáng)與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)的協(xié)同以及與政府的合作。新開(kāi)發(fā)區(qū)域子公司應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的合作，吸取經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)尋求技術(shù)層面的交流與協(xié)作，達(dá)成長(zhǎng)期合作關(guān)系，可在各自地域進(jìn)行互相合作，節(jié)約時(shí)間與精力[5]。

在同政府的溝通中，應(yīng)嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)匾?guī)章制度，將各項(xiàng)稅款等繳納齊全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)可能的優(yōu)惠及減免政策等。可在公司開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)，加強(qiáng)與政府部門(mén)的合作，同當(dāng)?shù)卣献骰A(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)等項(xiàng)目，尋求合作發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

中小型房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理是一個(gè)綜合性體系，涉及眾多方面。各企業(yè)應(yīng)以自身發(fā)展特點(diǎn)與模式為基礎(chǔ)，深入研究目標(biāo)區(qū)域的各項(xiàng)要素，做好自身建設(shè)。應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)管控與決策分析，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)企業(yè)的跨區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展。