韓佳

（國(guó)策眾合（北京）建筑工程設(shè)計(jì)有限公司山西分公司，山西 太原 030000）

0 引言

近年來(lái)，地下車庫(kù)成為小住宅區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)公司對(duì)地下車庫(kù)的建設(shè)非常重要。例如，通過(guò)在早期階段與專業(yè)部門密切合作，為順利完成后續(xù)施工階段和減少施工階段的設(shè)計(jì)壓力奠定了良好的基礎(chǔ)，從而改進(jìn)了施工工作。

1 地下車庫(kù)建設(shè)原則概述

地下車庫(kù)車位可銷售，但各地去化率各異，成本回收時(shí)間長(zhǎng)，賣不出去的還會(huì)成為“死”成本。一般情況下地下車庫(kù)建設(shè)原則：滿足車位要求前提下盡量少建，多余的地庫(kù)建設(shè)大大影響項(xiàng)目利潤(rùn)率。不計(jì)算裝修成本，地下車庫(kù)成本可占到總建筑成本的20%~30%，如果能減少其無(wú)效成本，提高項(xiàng)目利潤(rùn)率的效果明顯。

2 給排水及消防系統(tǒng)干管設(shè)計(jì)制約因素

由于車庫(kù)頂板覆土厚度與梁、板、柱的荷載、基礎(chǔ)埋深以及工程造價(jià)都有著直接聯(lián)系，所以地下車庫(kù)的覆土厚度一般控制在0.5～3.0m。住宅小區(qū)僅考慮種草的可能性不大，不但要種草，還會(huì)種樹、種花，布置大量的景觀和園建，所以0.5m 厚的覆土并不常見(jiàn)，實(shí)際工程中，地下車庫(kù)頂板的覆土厚度大多在2.5m 左右，可以滿足外線管道的埋設(shè)要求，如敷設(shè)給水、排水管道，做得出水表井、閥門井及排水檢查井等。化糞池則一般考慮設(shè)置在靠近道路的綠地下，不受車庫(kù)頂板覆土厚度影響。住宅周邊道路寬度有限，還需考慮室外強(qiáng)弱電、燃?xì)?、雨水、污水管道的排布，考慮綠化、景觀、車庫(kù)地面出入口及車庫(kù)坡道出入口等因素，所以室外管道敷設(shè)顯得頗為緊張。

3 方案設(shè)計(jì)階段

在設(shè)計(jì)開始時(shí)，結(jié)合馬車周圍道路的城市數(shù)據(jù)，應(yīng)創(chuàng)建內(nèi)擋風(fēng)玻璃和外側(cè)擋風(fēng)玻璃中排水管道的分析，其中包括兩個(gè)關(guān)鍵因素：從樓板每層排水管道的最短路徑分析，該分析將與通道坡度一起計(jì)算，以滿足頂部天花板的內(nèi)側(cè)和外側(cè)運(yùn)行要求所需的保護(hù)層。此數(shù)據(jù)用作方案的下級(jí)占位符。若要適當(dāng)降低較小區(qū)域的頂部覆蓋層，可以將較小區(qū)域的頂部覆蓋層整體降低到1m 或1.2m。如果頂部的覆蓋面不足以確保地下車庫(kù)的頂部不會(huì)太高，并且價(jià)格更低，則可以在本地降低燒瓶頂部的覆蓋面。為最大限度地減少手提箱而確定捕獲范圍。對(duì)于高位置匹配項(xiàng)目，地下車庫(kù)的面積首先按限制地下保修所需的最小間距排列。在這種情況下，深層保修范圍與行李箱的隱藏沖突。首先確定集水池，可以將其提供給程序，以便程序在布置地下室時(shí)保留后備箱。

4 施工圖設(shè)計(jì)階段

在建筑行業(yè)的規(guī)劃階段，應(yīng)特別注意確保各個(gè)制造商的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與各自制造商的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，并確保設(shè)計(jì)工作在建筑行業(yè)的規(guī)劃階段順利進(jìn)行，因?yàn)樵诜桨傅脑缙陔A段已經(jīng)熟悉建筑行業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。融資優(yōu)先順序適用于繪制順序，例如。消防栓、警告閥和水管指示器，電氣工程中必須設(shè)計(jì)這些內(nèi)容，以便首先繪制這些內(nèi)容，然后在完成繪制內(nèi)容之前再重新繪制其他內(nèi)容。地下車庫(kù)設(shè)計(jì)的一個(gè)重要組成部分是在車庫(kù)頂部板下繪制管道。由于熱液管線位于車庫(kù)頂部板下方，這直接影響到車庫(kù)的高度和外觀，因此在繪制地下車庫(kù)板下方的管線時(shí)進(jìn)行合作尤為重要，而且是繪制管線之前最簡(jiǎn)單、最有效的方法。將電氣和暖氣柜中預(yù)制的管線復(fù)制到排水平面圖中以供參考，并盡可能使管線保持相鄰，盡量少交叉，不重疊，盡可能在座椅位置上方，以便布線的管線既滿足車庫(kù)的高要求，又減少行車道上方的管線，并改善地下車庫(kù)的外觀。

5 不同工況的給排水干管設(shè)計(jì)方案比較

5.1 低區(qū)給水系統(tǒng)

方案一是干管在車庫(kù)內(nèi)敷設(shè)，這樣雖然節(jié)約了室外用地，但不便于接至給水點(diǎn)，還會(huì)使管道穿車庫(kù)側(cè)墻或頂板的情況增多，需結(jié)構(gòu)留洞設(shè)置套管，也增大了漏水的概率。方案二是干管在室外敷設(shè)，優(yōu)勢(shì)是便于接至給水和中水用水點(diǎn)以及設(shè)置消火栓，不足是會(huì)占用室外布管空間。方案比較結(jié)果是：低區(qū)給水系統(tǒng)干管敷設(shè)在室外更為經(jīng)濟(jì)合理。

5.2 高區(qū)給水系統(tǒng)

方案一是主干管在室外埋地敷設(shè)，由一個(gè)或多個(gè)引入管接入住宅。這樣布置簡(jiǎn)單直接，但每個(gè)單元需設(shè)一個(gè)給水、熱水、中水水表井及消防給水閥門井，占用了室外本就有限的空間。方案二的布置方式是主干管在車庫(kù)內(nèi)敷設(shè)，住宅的給水引入管從車庫(kù)與住宅連通處接入。這樣節(jié)省了室外空間和給水構(gòu)筑物土建費(fèi)用，更便于施工和后期維護(hù)管理，可見(jiàn)此方案更優(yōu)。

5.3 頂板防水

小區(qū)內(nèi)雨水若長(zhǎng)期滯留于覆土層，會(huì)對(duì)主體結(jié)構(gòu)防水存在安全隱患。滿鋪型地庫(kù)頂板由于面積大，覆土層（平均1.3～1.5m）荷載也大，單靠自然蒸發(fā)效果差，混凝土防水層若長(zhǎng)期浸泡，易受侵蝕而降低耐久性?？稍陧敯迳项A(yù)埋濾水管（或盲溝）進(jìn)行有組織疏水，系統(tǒng)性排至頂板四周，進(jìn)而縮短雨水在地庫(kù)頂板滯留時(shí)間，以減少車庫(kù)頂板荷載并有利于保護(hù)防水層。頂板層需規(guī)劃不同的疏水方式，一般視頂板規(guī)模而定：如面積在1 萬(wàn)m2以下，以單坡1%坡向地庫(kù)邊緣自由下滲；如面積超過(guò)1 萬(wàn)m2，則采用模塊化疏水單元結(jié)合地面住宅間距靈活拼接，遇頂板局部升降時(shí)需留意疏水方向，將其上部濾水管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行有組織排出頂板周邊。

5.4 排水系統(tǒng)

方案一是地下車庫(kù)的排水干管就近接至室外。這種方法室內(nèi)排水管最短，工藝設(shè)計(jì)較為直接，但會(huì)導(dǎo)致排水點(diǎn)分散，占用室外布管空間，增加住宅區(qū)排水外線的長(zhǎng)度及排水檢查井個(gè)數(shù)；向上穿頂板的排水管，需90°拐彎后在水平管段設(shè)室外排水檢查井，車庫(kù)頂板留洞及管道拐彎處埋設(shè)在覆土內(nèi)，易出現(xiàn)漏水等情況，也不利于檢修。方案二是地下車庫(kù)的壓力排水管就近接至高層住宅窗井，與住宅排出管整合后排至室外排水管網(wǎng)。這樣可以化零為整，化繁為簡(jiǎn)。對(duì)于室外排水管網(wǎng)而言，沒(méi)有額外增加室外排水管線的長(zhǎng)度，也沒(méi)有增加排水檢查井的個(gè)數(shù)，車庫(kù)排水與住宅排水合二為一，成為一個(gè)整體，系統(tǒng)最優(yōu)化，施工更便捷。

6 成本控制方案

6.1 明確施工階段的造價(jià)管控內(nèi)容

首先，嚴(yán)格審查施工材料、設(shè)備，確保所購(gòu)材料、設(shè)備，與投標(biāo)規(guī)劃的一致性，對(duì)于貴重、用量較大的施工材料，需結(jié)合工程量清單計(jì)價(jià)范圍，落實(shí)招標(biāo)采購(gòu)形式，避免材料采購(gòu)超出造價(jià)預(yù)算。其次，建筑安裝工程中，設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致工程綜合單價(jià)發(fā)生改變，繼而影響工程造價(jià)管理質(zhì)量。最后，成本核算是建筑安裝工程核心內(nèi)容，相關(guān)人員需在資金撥付中，提前核實(shí)工程量，以及施工階段的設(shè)計(jì)變更、修改后，工程量的變化。從而在撥付款統(tǒng)計(jì)、核查結(jié)束后，計(jì)算建筑安裝工程中，各分項(xiàng)工程施工成本。

6.2 控制層高

有效控制地下車庫(kù)的高度是控制地下車庫(kù)費(fèi)用的重要因素。在同樣的條件下，層高越高，外墻防水、內(nèi)墻封頂材料、柱子高度和安裝工程等工作量就會(huì)越大。與此同時(shí)，車庫(kù)高度的增加會(huì)導(dǎo)致基礎(chǔ)挖掘量的增加、結(jié)構(gòu)抗浮荷載的增加，建設(shè)中腳手架和垂直運(yùn)輸費(fèi)用的增加。據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，地下車庫(kù)的高度如果降低10cm，整個(gè)土建費(fèi)用能夠減少2%左右，所以能有效降低車庫(kù)高度就成為設(shè)計(jì)的重要問(wèn)題。工程設(shè)計(jì)中，減少車庫(kù)高度的主要措施如下：①控制結(jié)構(gòu)的厚度，要有效地控制地下車庫(kù)的高度，在設(shè)計(jì)地下車庫(kù)時(shí)，專業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員應(yīng)結(jié)合建筑物整體的斷面大小調(diào)整梁的高度。目前，減少建筑厚度的建設(shè)方法包括梁上翻、無(wú)梁樓蓋等，其中無(wú)梁樓蓋的費(fèi)用較高，且經(jīng)常發(fā)生安全事故，所以使用的相對(duì)較少；②調(diào)整車庫(kù)頂板覆土的厚度。實(shí)際上，在建設(shè)地下車庫(kù)時(shí)，更多的地區(qū)是公共地區(qū)和造景地區(qū)。因此，這一地區(qū)頂板所承受的載荷主要來(lái)自地面，地面覆蓋厚度直接影響到地下車庫(kù)的主梁和柱的高度、頂板的厚度等，從而影響到地下車庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)實(shí)際施工經(jīng)驗(yàn)，覆土增加30cm，地下室造價(jià)增加約40 元/m2。一般來(lái)說(shuō)，在地面種植草坪和灌木時(shí)所需的土壤覆蓋厚度應(yīng)該在60~90cm 之間，而在地面種植大樹時(shí)，土壤覆蓋的厚度應(yīng)該適當(dāng)增加（一般為90~120cm）。

6.3 擬定工程結(jié)算審核方案

建筑安裝工程實(shí)踐中，相關(guān)人員在應(yīng)用工程量清單計(jì)價(jià)模式，加強(qiáng)工程造價(jià)管理的基礎(chǔ)上，還應(yīng)在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)，擬定工程結(jié)算審核方案。相關(guān)人員需按照工程施工合同，判斷結(jié)算方式，針對(duì)固定總價(jià)合同，審查工程竣工結(jié)算數(shù)據(jù)時(shí)，可通過(guò)判斷工程招標(biāo)總價(jià)、工程量清單計(jì)價(jià)與實(shí)體工程項(xiàng)目的一致性，考察量?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于選用固定單價(jià)的合同，相關(guān)人員應(yīng)結(jié)合工程竣工圖紙，計(jì)算實(shí)際工程量，并根據(jù)實(shí)際施工與招標(biāo)時(shí)的材料差異調(diào)整清單中的個(gè)別單價(jià)，確保工程造價(jià)管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。例如在工程清單中，水磨石地面施工中，項(xiàng)目特征描述為銅嵌條，但具體施工時(shí)卻運(yùn)用塑料嵌條，則需在工程量核算后，根據(jù)市場(chǎng)中相關(guān)嵌條價(jià)格，調(diào)整該項(xiàng)清單的綜合單價(jià)，保證工程造價(jià)的準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目后評(píng)估提供依據(jù)。

7 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，地下車庫(kù)從的關(guān)注度隨著時(shí)間的推移日漸變高，不是當(dāng)初的僅僅為了滿足規(guī)劃停車位、配置設(shè)備房及人防而建了。在可控的成本下，為地下建筑賦予更多內(nèi)涵，始終從客戶需求出發(fā)，提高品質(zhì)及舒適度，從而創(chuàng)造更加舒適健康的居住環(huán)境，這是我們房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理者努力的方向。