張燦蓮

（廈門市特房海灣投資有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

以火炬高新區(qū)人才用房分析房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行管理方面作業(yè)形式，指出當下施工項目在成本管理方面存在的弊病，并提出相關(guān)解決措施，希望對企業(yè)有所幫助。

1 房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管控的必要性

在我國市場經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日益加劇，為了市場地產(chǎn)行業(yè)可以實現(xiàn)可持續(xù)健康的發(fā)展，必須改變以往粗放型的管理方式，同時還應(yīng)該意識到成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的意義，在當下意識到成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，結(jié)合現(xiàn)代對成本管控的思想進行成本控制，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)在成本控制方面的作業(yè)水平，這是房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場競爭激烈環(huán)境中持續(xù)發(fā)展的有力保障。

在當前市場環(huán)境下，如何取得競爭權(quán)成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的要點，而房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中承受著極大的壓力，其中外部壓力對于房地產(chǎn)企業(yè)而言最為沉重，因為房地產(chǎn)行業(yè)在我國新經(jīng)濟時代下獲得極大的發(fā)展空間，使得眾多資本涌入相應(yīng)行業(yè)，致使行業(yè)內(nèi)競爭日益加劇，大部分房地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識到成本管理對提升自身競爭力起到的作用，通過科學(xué)的管控方法借助項目提升企業(yè)的年營業(yè)率。企業(yè)在成本管控方面的能力直接影響到企業(yè)內(nèi)部利潤的獲取情況，在房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向標準化、規(guī)范化方向發(fā)展的過程中，企業(yè)必須意識到以往管控方法存在的弊病，為了能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須優(yōu)化經(jīng)營管理形式，重視成本控制，同時將其作為企業(yè)發(fā)展的一項綜合性經(jīng)濟指標，從質(zhì)量、生產(chǎn)、物資、技術(shù)等層面出發(fā)，優(yōu)化企業(yè)管理結(jié)構(gòu)，借助成本管控提升企業(yè)自身的競爭能力，并為企業(yè)帶來可能的經(jīng)濟效益。

2 房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制需要遵循的原則

2.1 全過程管控

房地產(chǎn)企業(yè)開展成本控制工作時，需要在全過程成本管理原則下進行成本管控工作，企業(yè)管理層需要擁有成本管理思想，掌握企業(yè)內(nèi)部運營情況，考慮到房地產(chǎn)項目有一系列活動構(gòu)成，需要在項目發(fā)起后考慮不同環(huán)節(jié)工作內(nèi)容，還應(yīng)該在項目的各個環(huán)節(jié)中穿插成本管理思想，意識到工程前期進行成本控制對項目順利運行起到的重要作用，發(fā)現(xiàn)施工階段對成本控制的作用，通過核算、預(yù)算等方式完成工程款的管理工作。除此之外，對以往房地產(chǎn)企業(yè)進行的工程項目進行分析發(fā)現(xiàn)，雖然工程項目在前期使用的費用較少，但是對項目整體成本的控制卻影響巨大，項目80%的預(yù)算資金均會受到前期工作的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注投資決策環(huán)節(jié)中成本控制工作的執(zhí)行情況，并根據(jù)施工要求進行成本控制。

2.2 主動與被動控制相結(jié)合

主動控制以及被動控制是成本控制的兩種方式，主動控制利用預(yù)算分析的方式，確定影響工程項目成本控制的各方面因素，并根據(jù)獲取的信息考慮項目運行需要，結(jié)合影響成本控制的因素制定預(yù)防方案，以此提升成本控制水平。被動控制是建筑項目計劃實施期間發(fā)現(xiàn)施工存在問題，對問題進行細致的探究，找出導(dǎo)致工程出現(xiàn)偏差的原因，并采取相關(guān)措施進行調(diào)整，實現(xiàn)項目中后期的成本控制。通過對比分析發(fā)現(xiàn)，主動控制明顯優(yōu)于被動控制，但是如果僅采用主動控制，將會在一定程度上影響到成本控制的作用效果，因此在當下應(yīng)該將主動控制與被動控制有機的結(jié)合在一起，進行項目成本控制。

3 房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行期間存在的管理問題

3.1 投資分析不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對成本方面的控制工作并不重視，沒有根據(jù)項目進行系統(tǒng)科學(xué)的分析，因為考慮層面不足，使得工作難以獲得良好的效果。目前，房地產(chǎn)企業(yè)進行預(yù)算工作的人員及業(yè)務(wù)能力不足，無法根據(jù)項目建設(shè)需求開展相關(guān)工作，從而使成本控制會因為思考過于片面，為其造成不少的經(jīng)濟損失。其次，企業(yè)存在錯誤的認知，認為只要獲得地皮便可以通過地皮溢價獲得超高的經(jīng)濟利益，但是因為利潤獲取需要平衡多方面因素，由于施工企業(yè)分析過于片面，使得分析工作無法考慮到更為全面的問題，使企業(yè)在成本管控方面出現(xiàn)較大偏差。比如，購買地皮時行為并不合理，武斷地購買買地皮，在獲取歸屬權(quán)后才發(fā)現(xiàn)地皮在項目構(gòu)建方面存在限制條件，使得房地產(chǎn)企業(yè)會因為地皮建設(shè)類型的限制，削弱企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.2 對設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制關(guān)注度不足

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段需要做好成本控制工作，這是有效壓縮工程使用經(jīng)費的可行路徑，但是當下由于施工管理單位對于成本管理工作意識不足，沒能發(fā)現(xiàn)工程施工與成本管控之戰(zhàn)存在的聯(lián)系，同時不能確定成本管控要點，所以在實際工作中便會因為管控方式不當，使得成本管理難以發(fā)揮職能作用，無法有效的做好工程項目成本控制工作。

目前，在設(shè)計階段常會因為方案設(shè)計可實施性低，使得工程后期頻繁出現(xiàn)設(shè)計變更等問題，嚴重影響到項目運行速度，還會降低工程項目的投資效益。另一方面，在當前參與工程項目設(shè)計的作業(yè)人員其自身能力存在不足，無法根據(jù)勘察人員提供的工程信息完成方案設(shè)計，同時企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)能力也無法達到成本管理要求，對于工程所用的材料設(shè)備安裝人員作業(yè)費用掌握情況不足，導(dǎo)致設(shè)計階段造價管理工作難以獲得良好的成本控制效果。

4 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理策略

4.1 建立全面預(yù)算管理體系

全面預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理非常有效的作業(yè)手段，全面預(yù)算就是成本投入預(yù)算，加強對此方面的管控力度，在項目建設(shè)前做好管理規(guī)劃，成本預(yù)算減少財力、物力、人力的無用損耗。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)運行期間確定企業(yè)年度計劃與企業(yè)經(jīng)營目標，分析收入與支出的相關(guān)信息，做好全方面的預(yù)算編輯，通過成本控制，防止資金使用超出合理的控制權(quán)限。

4.2 提升成本投入管理水平

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在當下引入信息化系統(tǒng)推進成本管理工作，合理的應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)，掌握工程項目建設(shè)的多個項目，對項目成本投入進行科學(xué)、系統(tǒng)、動態(tài)的分析，了解企業(yè)運營情況確定決策管理內(nèi)容，收集工程作業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進行科學(xué)監(jiān)管，將數(shù)據(jù)分析結(jié)果作為成本管理的主要憑據(jù)，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平。

4.3 提升房地產(chǎn)企業(yè)工作人員業(yè)務(wù)能力以及道德水平

房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息化高速發(fā)展的背景下，改變傳統(tǒng)成本管理工作，采用信息技術(shù)提升成本管理的準確度以及作業(yè)效率。其次，為提升成本管控水平，管理人員還需要做好道德業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng)工作，因為成本管理以及項目管理工作均需要工作人員推進完成，工作人員的業(yè)務(wù)能力將會直接影響到工作執(zhí)行效果，考慮到當下工作人員的成本管理方面的工作，并沒有相關(guān)意識對于信息化技術(shù)也存在操作水平低下的弊病，因此房產(chǎn)企業(yè)必須要大力推進人才培養(yǎng)工作，通過培訓(xùn)活動，讓成本管理負責的人員，可以通過培訓(xùn)活動強化自身業(yè)務(wù)能力，并能通過培育教育形成良好的道德素養(yǎng)，嚴格按照企業(yè)規(guī)定的制度要求完成成本結(jié)算、核算等工作。

5 保障房地產(chǎn)工程成本管理有效運行的相關(guān)策略

房地產(chǎn)工程是當前非常重要的工作，直接關(guān)乎到社會民生，因此需要加強對房地產(chǎn)工程管理的重視程度，建筑企業(yè)需要在燈下掌握國家相關(guān)部門對行業(yè)作出的規(guī)范，同時還應(yīng)該了解工程建設(shè)作業(yè)要點，積極的進行管理制度優(yōu)化，推動企業(yè)完成轉(zhuǎn)型升級的工作。

5.1 強化管理者業(yè)務(wù)能力

首先，房地產(chǎn)工程項目直接關(guān)系的民生，因此需要加強對相關(guān)工作的關(guān)注度，房地產(chǎn)管理者需要掌握當前管理工作主要內(nèi)容，為了更好的推進管理工作，提高房地產(chǎn)工程管理水平，需要構(gòu)建完善的成本控制體系，確定成本控制管理目標，管理者需要擁有良好的職業(yè)素養(yǎng)、較強的管理能力，可以按照房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)規(guī)定開展相關(guān)工作，而房地產(chǎn)企業(yè)也需要從工程項目安全運行的角度下，分析項目管理者自身能力存在的不足，積極的開展專業(yè)技能培訓(xùn)活動，使管理者可以掌握項目管理的各項工作內(nèi)容，確定工作要點，通過培訓(xùn)活動提升管理者的業(yè)務(wù)能力。除此之外，還應(yīng)該讓參與工程建設(shè)的人員擁有法律意識，掌握相關(guān)部門對行業(yè)作出的規(guī)范要求，在此基礎(chǔ)上建立人才管理系統(tǒng)，通過科學(xué)的系統(tǒng)做好企業(yè)內(nèi)各部門各類型人員的教育培訓(xùn)活動，根據(jù)不同工作人員所處的崗位確定其需要掌握的業(yè)務(wù)能力進行針對性培養(yǎng)活動時，工作人員可以通過企業(yè)開展的培訓(xùn)活動，在人才管理體系下良好的完成專業(yè)能力培養(yǎng)，使人才管理可以更高效的進行，在人才管理系統(tǒng)下便于管理層掌握施工活動不同時段的工作執(zhí)行情況，做好人才管理考核與登記記錄，統(tǒng)一管理內(nèi)容，結(jié)合不同崗位管理要求推進相關(guān)工作，以此提升工作人員的業(yè)務(wù)能力，完成綜合職業(yè)素質(zhì)以及整體管理能力的培訓(xùn)工作。

5.2 提升工程質(zhì)量

房地產(chǎn)工程管理期間，需要考慮到部門對房地產(chǎn)建設(shè)項目提出的要求，應(yīng)該以保障房地產(chǎn)工程質(zhì)量為工作首要內(nèi)容，做好工程施工質(zhì)量管理，確定質(zhì)量管控作業(yè)要點，為保證建筑工程質(zhì)量，應(yīng)該確定不同工序作業(yè)要點，同時在工程前期對建筑材料進行檢驗試驗，確保工程使用材料均達到工程作業(yè)標準。其次，房地產(chǎn)工程施工期間，做好安全管控、質(zhì)量管理、成本管理等工作，以往現(xiàn)場管理混亂，使得工程容易因為設(shè)計變更或內(nèi)部資源使用不當?shù)惹闆r，導(dǎo)致工程總成本增加、拖慢工程進度。企業(yè)在當下做好是各個方面的管理工作，按照工程管控要求，積極推進相關(guān)作業(yè)，工程施工期間還應(yīng)該了解工作人員、工程材料、工程機械設(shè)備管控內(nèi)容，做好突發(fā)事件應(yīng)急處理工作，并在施工前制定風險防控預(yù)案，從而可以防止因工程建筑材料、工程機械設(shè)備以及現(xiàn)場人員管理和不可抗力因素出現(xiàn)，使得工程作業(yè)節(jié)奏發(fā)生變化，致使項目難以在規(guī)定時間內(nèi)移交。在應(yīng)急管理方案下，工作人員可以按照方案內(nèi)容進行應(yīng)對，將突發(fā)事件造成的負面影響降至最低。最后，在工程進行期間，需要考慮到建筑工程自身存在的問題，提高房地產(chǎn)施工工藝水平，掌握工程項目對質(zhì)量提出的要求，合理選擇施工方法，確保工程作業(yè)順利推進。

5.3 保障工程作業(yè)速度

在當前還需要保證工程進度可以按照設(shè)定的流程推進，為此應(yīng)該在工程項目啟動后，結(jié)合建設(shè)要求考慮影響工程作業(yè)各方面因素，收集工程所在地的信息，在此基礎(chǔ)上完成工程施工方案編制工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在工程前期與相關(guān)單位進行溝通，掌握彼此工作進度以及工作情況，做好整體作業(yè)規(guī)劃工作，并根據(jù)獲得的信息以及項目建設(shè)要求，制定工程作業(yè)方案，加強不同部門協(xié)調(diào)力度，衡施工各部門之間的關(guān)系，確保各部門可以積極的響應(yīng)各自工作，通過協(xié)同作業(yè)不僅可以保障工程進度按照規(guī)劃的流程推進，還能在最大程度上實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，確保工程項目可以順利推進。另外，在工程期間還需要關(guān)注工程前期設(shè)計問題，需要做好工程實地勘察工作，根據(jù)技術(shù)文件要求收集工程參數(shù)信息，這是設(shè)計人員能設(shè)計出具備較高可行性設(shè)計方案的前提，防止后期因施工方案與實際環(huán)境存在較大出入，使得工程頻繁出現(xiàn)設(shè)計變更，這樣不僅會耽誤工程進度，還會增加施工總成本。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在當下需要了解成本控制以及工程管理對項目運行起到的重要作用，在當下合理的開展項目管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以按照建設(shè)要求完成施工作業(yè)，讓企業(yè)能夠通過項目獲得可觀的經(jīng)濟效益，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。