吳香

摘要：在市場經(jīng)濟運行不斷規(guī)范運行的背景下，各個企業(yè)為了規(guī)避納稅風險，降低納稅成本，獲得更高的經(jīng)濟利潤，都非常關(guān)注稅務(wù)籌劃工作的開展，這實際上也是公民依法納稅意識增強的一種表現(xiàn)。面對激烈的市場競爭，企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展的空間，加強稅務(wù)籌劃工作刻不容緩，必須要在熟悉國家稅收政策法規(guī)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實際，根據(jù)稅種和經(jīng)營活動進行籌劃，要加強內(nèi)外稅務(wù)信息溝通，探索建立稅務(wù)風險防控機制，從而達到預期的目標。筆者在綜合研究當前稅法政策基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃策略進行了研究，以供共同參考交流，希望能夠起到拋磚引玉的效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);稅務(wù)籌劃;意義;策略

這些年來，隨著我國稅務(wù)部門對稅法的不斷宣傳，“納稅光榮”的口號逐漸深入人心，使得企業(yè)的依法納稅意識不斷提升。由于稅收法律政策頻繁調(diào)整，稅收征管的手段日趨精細化，這從某種角度也導致企業(yè)的稅務(wù)管理工作面臨新的風險。如果稅務(wù)籌劃工作做得不到位、不徹底、不全面，企業(yè)很有可能面臨稅務(wù)部門的處罰，再加上媒體的曝光，不僅會遭受財產(chǎn)損失，而且還會造成聲譽、形象等方面的無法彌補的傷害，這直接可能會造成企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅方面會涉及到很多內(nèi)容，因而更應該注重探索科學的稅務(wù)籌劃策略，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實意義

（一）減輕企業(yè)的稅負

房地產(chǎn)是近些年來我國比較火爆的一個行業(yè)，在拉動經(jīng)濟增長方面發(fā)揮了積極作用，同時也刺激了房價的迅速攀高，對此，國家也非常注重運用稅收的杠桿作用進行宏觀調(diào)控，因而房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種眾多，金額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔還是比較沉重的。除了一般企業(yè)都應該繳納的企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加等稅種，還要包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅等特殊稅種。面對如此大的稅負，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學有效的稅務(wù)籌劃，能夠?qū)崿F(xiàn)避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等目標，最終在一定程度上減輕企業(yè)的稅負。

（二）幫助企業(yè)掌握財稅政策法規(guī)

面對近年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)火爆的局面，國家也針對性地陸續(xù)出臺了一系列的財稅政策法規(guī)，稅收機關(guān)的征稅管理措施越來越嚴格，再加上房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營行為更為復雜，這都使房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作面臨各種不確定性因素，存在著很多風險。因此，為了降低企業(yè)的涉稅風險，就必須要通過稅務(wù)籌劃工作了解掌握各項相關(guān)的財稅政策法規(guī)，從而確保企業(yè)能夠正常穩(wěn)定的經(jīng)營。

（三）有利于企業(yè)長遠發(fā)展的需要

企業(yè)經(jīng)營的根本目標就是盈利，就是追求利益最大化，在當前競爭日趨激烈的開放化市場經(jīng)濟背景下，企業(yè)必須要盡最大努力降低經(jīng)營成本，才能獲得生存發(fā)展的空間。稅收支出在企業(yè)經(jīng)營成本中占據(jù)很大的比例，但是偷稅漏稅肯定是一種違法行為，會受到法律的懲處，通過稅務(wù)籌劃這種合法有效的手段，就能使企業(yè)在法律框架內(nèi)獲得“額外”收益，這對企業(yè)的長遠發(fā)展是有著深遠的積極意義的[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）根據(jù)應繳納的稅種進行科學籌劃

上面已經(jīng)敘述，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種有很多，不但包括一些基本稅種，還要包括行業(yè)特有的稅種，所以在稅務(wù)籌劃過程中，首先就要巧妙運用稅法條款中的選擇性、數(shù)量性、模糊性等方面規(guī)定進行籌劃，從稅率、稅基、稅額入手，力爭獲得減免稅收優(yōu)惠。下面主要針對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅談一談稅務(wù)籌劃方法：

1.企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，這些所得收益就是企業(yè)所得稅的征稅對象，其他的還包括股息、租金、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等等。在此要重點思考企業(yè)應納稅所得額的計算，做好對相關(guān)成本費用的扣除。例如企業(yè)為開發(fā)土地借入資金，按照會計準則進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用的借款費用就可以在稅前扣除，從而有效減少了企業(yè)的所得稅繳納金額。

2.土地增值稅的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中，需要涉及對土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的轉(zhuǎn)讓處理，由此獲得與土地權(quán)益相關(guān)的收益，所以應該依法繳納土地增值稅。對于土地增值稅的稅務(wù)籌劃，具體可以從以下三個方面入手：①征稅范圍，比如有些經(jīng)營活動屬于代建房行為，也就是屬于勞務(wù)性質(zhì)，不應納入土地增值稅里面，所以企業(yè)就可以在土地開發(fā)初期就明確最終用戶，這樣的定向開發(fā)避免了銷售環(huán)節(jié)，達到免稅目標。②起征點，企業(yè)在建造和銷售普通標準住宅時，若是土地增值額不高于扣除項目的20%，則可免征，這項規(guī)定是應該重點考慮到的。③扣除項目，增值率=增值額/扣除項目，企業(yè)應該盡量增加扣除項目，最大程度地進行稅前扣除，降低增值率，從而達到減稅的目標[2]。

（二）根據(jù)經(jīng)營活動進行稅務(wù)籌劃

1.不同資金籌措方式的稅務(wù)籌劃。例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)一個項目需要2000萬元資金，若是采用銀行融資方式，年利率6%，需要每年付給120萬元利息，這部分費用就可以稅前扣除，可以節(jié)稅120×25%=30萬元。如果采用債券融資方式，且債券年利率10%，這部分的債券利息能夠在稅前列支，可以產(chǎn)生200萬元的利潤影響，最終節(jié)稅120×25%=30萬元。但如果采用發(fā)行股票這種權(quán)益資金模式，這樣的資金籌措方式只能按稅后利潤分配，達不到減稅效果[3]。

2.不同投資方式的稅務(wù)籌劃。比如房地產(chǎn)公司A目前有500萬元的閑置資金，要想與房地產(chǎn)公司B進行合作，提出了三種合作方式：一是直接出資進行合作開發(fā)房產(chǎn)項目;二是借助金融機構(gòu)將資金借給;三是進行投資入股。假設(shè)1年后A公司退出合作協(xié)議，并獲得100萬元收入。第一種合作方式下，此時相當于項目轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格600萬元，這里的轉(zhuǎn)讓收入就需要繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加，稅后收入100-33-16.75=50.25萬元。第二種合作方式下，同樣獲得100萬元，這就屬于利息收入，稅后收入為100-23.625-5.5=70.875萬元。第三種方式下，100萬元為股利，兩個都屬于房地產(chǎn)公司，無需補稅，則純收入100萬元?？梢姡谌N方式的稅負最少，但還要考慮到B公司的經(jīng)營風險，這就需要A公司經(jīng)營管理者結(jié)合自身實際情況進行綜合審視和選擇。

（三）加強內(nèi)外稅務(wù)信息溝通，建立稅務(wù)風險防控機制

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作中，離不開與內(nèi)部相關(guān)部門的信息溝通，因此應該建立專門的稅務(wù)信息系統(tǒng)，對于采購、倉儲、建造、銷售等部門都應該進行系統(tǒng)的整合，各部門相互配合，要建立完善的稅務(wù)報告制度，還可以借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立可以共享的數(shù)據(jù)庫[4]。對于與主管稅務(wù)機關(guān)的信息溝通也是必不可少的，應該主動申請VIP服務(wù)，及時獲得稅法變動的情況，還要與城建、發(fā)改委、安監(jiān)、工商等部門密切聯(lián)系，營造公平、有序的納稅環(huán)境。

為了從根本上規(guī)避稅務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)應該注重探索建立稅務(wù)風險防控機制，全面仔細的分析企業(yè)在籌資、融資、投資、生產(chǎn)、利益分配等業(yè)務(wù)方面的涉稅環(huán)節(jié)，做到全過程籌劃[5]。企業(yè)領(lǐng)導層要加強稅務(wù)風險意識，辦稅財務(wù)部門也要熟悉并運用稅收法律法規(guī)，堅持合法的進行稅務(wù)籌劃，必要的時候可以聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所等機構(gòu)來協(xié)助轉(zhuǎn)移稅務(wù)風險，再就是還要制定應對風險的提前計劃方案，做到防患于未然。

三、結(jié)語

總之，稅務(wù)籌劃是企業(yè)依法合理避稅、減稅的一種方式，涉及到很多細節(jié)。在新時期背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強稅務(wù)籌劃，盡量滿足稅法中規(guī)定的各種減免優(yōu)惠條款，從而減輕稅負，提高企業(yè)利潤，提升市場競爭力。

參考文獻：

[1]卞慧娟，師藝宸，黃夢雪.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015 （10）：52.

[2]楊丹，王艷紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究[J].時代金融，2017 （11）：96.

[3]劉剛山.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺探[J].港澳經(jīng)濟，2015 （04）：126.

[4]梁建濤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探究[J].全國流通經(jīng)濟，2017 （10）：122-123.

[5]張立娟.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2017 （02）：46-47.