文/羅誠誠

隨著地產(chǎn)行業(yè)的興起，相關(guān)市場競爭也越發(fā)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為吸引消費(fèi)者的眼球，在小區(qū)住宅配套設(shè)施方面可謂下足了功夫。近年來，開發(fā)企業(yè)往往在小區(qū)住宅中興建會所，打出“高端會所，品質(zhì)住宅”的旗號吸引購房者。此舉固然吸引了大量人氣，但也帶來了諸多糾紛?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！盵1]基于此，小區(qū)業(yè)主往往認(rèn)為，小區(qū)修建的會所屬于小區(qū)的配套公共設(shè)施，應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。開發(fā)企業(yè)則認(rèn)為，小區(qū)會所是其投資建設(shè)，未納入業(yè)主購買的公用建筑面積（又稱為“公攤面積”），有別于《物權(quán)法》規(guī)定的“公共場所、公共設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)由其享有所有權(quán)。最高人民法院雖然出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》），然而實(shí)踐中同案不同判的情形仍大量存在。[2]關(guān)于會所產(chǎn)權(quán)歸屬，在實(shí)踐中爭議較大，各個(gè)法院在審理時(shí)也各持己見，各自采用不同標(biāo)準(zhǔn)。因此，有必要對小區(qū)會所是否屬于《物權(quán)法》所述的“公共場所、公共設(shè)施”及其所有權(quán)歸屬進(jìn)行探討，形成一條可行的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

一、會所是否屬于《物權(quán)法》規(guī)定的共有部分

（一）法律上對共有部分的規(guī)定

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第三條第一項(xiàng)對業(yè)主共有部分作了列舉式的規(guī)定（建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分），第二項(xiàng)作了反向規(guī)定。[3]從該規(guī)定來看，第一項(xiàng)中列舉部分構(gòu)造上多附屬于居民大樓而存在，若脫離了大樓，通常會失去原來的效用，從該部分設(shè)施的功能來看，其本身也是用于滿足業(yè)主生活需要，與業(yè)主專有部分一起構(gòu)成了一個(gè)整體，從而更好地服務(wù)于業(yè)主生活。事實(shí)上，該規(guī)定只是對獨(dú)棟大樓中的共有部分進(jìn)行了列舉，對于獨(dú)樓外的共有部分并未涉及。例如小區(qū)中的道路、綠地、露天廣場、涼亭等，這些當(dāng)然也應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共有。第二項(xiàng)的規(guī)定以否定方式規(guī)定共有部分的范疇，但最后加上了“其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施”。這條規(guī)定對于該類爭議的解決并無實(shí)際效用。實(shí)際上，解釋第三條第一項(xiàng)列舉的部分在《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》（以下簡稱《面積分?jǐn)傄?guī)則》）以及《國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》（以下簡稱《測量規(guī)范》）中已經(jīng)納入到商品房買賣的公用建筑面積（又稱“公攤面積”，以下簡稱“公攤面積”）中。[4]《測量規(guī)范》中明確公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務(wù)的公用設(shè)施和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入公共建筑面積。[5]《面積分?jǐn)傄?guī)則》中亦有同樣的規(guī)定。[6]《面積分?jǐn)傄?guī)則》第五條的規(guī)定“商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，因此，由業(yè)主公攤的面積相當(dāng)于業(yè)主已經(jīng)購買的面積，當(dāng)然屬于業(yè)主共有。未納入公攤的、獨(dú)立使用的管理用房、警衛(wèi)室等，則是依據(jù)《物權(quán)法》第七十三條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定[7]，為全體業(yè)主所有。

據(jù)此，可以看出業(yè)主共有部分應(yīng)當(dāng)分為以下三類：其一，分?jǐn)偣灿校鐦翘蓍g、垃圾道、變電室、設(shè)備間。該部分為整棟建筑的附屬部分，與該棟建筑物不可分離，通常不具有單獨(dú)使用功能，與業(yè)主生活密切聯(lián)系。最重要的是，該部分已經(jīng)納入到公攤面積進(jìn)行計(jì)算。其二，法定共有。該部分不附屬于整棟建筑物，但是其使用與整個(gè)小區(qū)業(yè)主的生活需息息相關(guān)，且有明確法律規(guī)定該部分屬于業(yè)主共有，如《物權(quán)法》第七十三條所規(guī)定的建筑規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的道路、綠地以及物業(yè)用房等。其三，天然共有。該部分建筑物亦不附隨于整棟建筑，在結(jié)構(gòu)上具有獨(dú)立性，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，功能上是為多棟建筑物服務(wù)的，對小區(qū)業(yè)主生活必不可少，例如業(yè)主委員會的管理用房、小區(qū)露天廣場以及該廣場上的健身設(shè)施、涼亭等。

（二）會所不屬于小區(qū)業(yè)主的共有部分

通常而言，小區(qū)會所是指在住宅小區(qū)單獨(dú)所建，為小區(qū)全體住戶、成員、會員提供一定服務(wù)的綜合性場所。該場所多表現(xiàn)為獨(dú)幢房屋或單獨(dú)一層，其中可能設(shè)有瑜伽房、咖啡屋、游泳館、少兒活動房、健身房、球場等。依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第二條的規(guī)定，構(gòu)造、功能上具有獨(dú)立性，能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑物為《物權(quán)法》上的專有部分。[8]構(gòu)造上的獨(dú)立性主要體現(xiàn)在物理方面，系指建筑物能夠與其他部分區(qū)分，以墻壁、樓板等作為界限；功能上的獨(dú)立性表現(xiàn)為具備獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用。[9]會所能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記暫且不論，但其一般表征為獨(dú)棟房屋或者單層空間，并不附屬于居民大樓，顯然不能納入業(yè)主購買的公攤面積中。

2005 年公布的《物權(quán)法（草案三）》第七十六條曾規(guī)定了會所的歸屬：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！钡堑谒拇螌徸h稿中刪去了有關(guān)“會所”的規(guī)定，僅保留車庫有關(guān)規(guī)定。關(guān)于刪去的原因，全國人大法律委員會的回應(yīng)是：“對于提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，一般是作為獨(dú)立房屋由開發(fā)商出售或出租，一般不作為業(yè)主的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有?！盵10]由此觀之，在現(xiàn)行法律法規(guī)中，并未對會所權(quán)屬進(jìn)行規(guī)定。且從人大法工委的回應(yīng)可得知兩點(diǎn)：其一，立法者在立法時(shí)并未直接將會所認(rèn)為是業(yè)主共有；其二，立法者也未直接將會所納入到《物權(quán)法》第七十三條所述的“公共場所、公共設(shè)施”中。故法律并未明確規(guī)定會所的權(quán)屬。

在功能上，會所一般包括瑜伽房、健身房、游泳館、咖啡館、球場等。會所所具備的這些功能雖確實(shí)與小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量息息相關(guān)，但是并未達(dá)到必不可少的程度。因此，會所亦不屬于天然共有部分。

綜上所述，小區(qū)會所并不屬于為《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主共有部分。

二、實(shí)踐中關(guān)于會所權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)及評析

在法律沒有明確規(guī)定會所權(quán)屬的前提下，法院往往采取綜合標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)會所的歸屬進(jìn)行判斷。目前，在理論界和實(shí)務(wù)界主要形成了規(guī)劃說、性質(zhì)說、面積公攤說、房價(jià)構(gòu)成說、合同約定說等認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。[11]筆者將對此一一展開評述。

（一）規(guī)劃說

該說認(rèn)為，只要開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃申報(bào)時(shí)，是以“配套設(shè)施”“公共設(shè)施”“公建配套”等名義報(bào)建，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是《物權(quán)法》規(guī)定的“公共場所、公共設(shè)施”。實(shí)踐中，同樣有法院持規(guī)劃說。例如“世紀(jì)名門住宅小區(qū)業(yè)主委員會訴廣廈安康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”案件中，阜陽市一審、二審法院認(rèn)為，在開發(fā)企業(yè)規(guī)劃申報(bào)時(shí)會所的建設(shè)性質(zhì)為公共建筑，小區(qū)的客戶服務(wù)手冊中明確“小區(qū)配置有會所”，據(jù)此應(yīng)當(dāng)將小區(qū)會所視作《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“公共場所、公共設(shè)施”，從而認(rèn)定會所歸全體業(yè)主所有。[12]但該種觀點(diǎn)值得商榷。首先，規(guī)劃申報(bào)材料是由開發(fā)企業(yè)撰寫而向規(guī)劃管理局報(bào)批的文件，其本身能否確定該會所是《物權(quán)法》所稱的“公共設(shè)施”尚存疑惑；其次，開發(fā)企業(yè)在宣傳手冊、服務(wù)手冊中載有“小區(qū)公建配置包括會所”等宣傳標(biāo)語，只能表明小區(qū)內(nèi)設(shè)置有會所且該會所將為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，并未約定該會所屬于小區(qū)業(yè)主所有。住建部在2018 年12 月頒布生效的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》附錄B 中，將住宅以外的其他設(shè)施統(tǒng)稱為配套設(shè)施，并將其分為六類，同時(shí)對每一類進(jìn)行了細(xì)化，如表1 所示。[13]

表1 住宅以外的六類配套設(shè)施細(xì)化表

附錄并未將會所納入任何一類設(shè)施中，但從上表仍可見一些端倪。首先，公共服務(wù)設(shè)施包括初中、小學(xué)、體育館、衛(wèi)生服務(wù)醫(yī)院、養(yǎng)老院、司法所等。其中，初中、小學(xué)等設(shè)施建設(shè)完畢后，一般會直接移交給當(dāng)?shù)亟逃块T，司法所通常移交有關(guān)部門，這些設(shè)施的權(quán)屬顯然都不歸業(yè)主所有，養(yǎng)老院或可能歸屬于全體業(yè)主共有。但由此仍可得知，即使開發(fā)企業(yè)將某一類設(shè)施以“公共設(shè)施”、“公建配套”報(bào)建，該類設(shè)施也并非直接為業(yè)主共有。第二，配套設(shè)施的范圍更加廣泛，甚至包括商場、菜市場、餐飲設(shè)施，這些也顯然不屬于業(yè)主共有。故開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃報(bào)批文件中載明會所是“配套設(shè)施”亦不能直接認(rèn)為此處的“會所”屬于《物權(quán)法》中的“公共場所、配套設(shè)施”。同理，宣傳資料中的“小區(qū)配有會所”等宣傳標(biāo)語更不能視為會所屬于整個(gè)小區(qū)業(yè)主。第三，某一具體設(shè)施可能被歸到多個(gè)類別下，這是由該設(shè)施的功能所決定。例如，機(jī)動車停車場（庫），可以作為機(jī)動車的起始站或者終點(diǎn)站，可歸到“交通場站”的類別下，又因能為居民提供停車服務(wù)，而可歸為“社區(qū)服務(wù)設(shè)施”及“便民服務(wù)設(shè)施”的類別下。由此觀之，某一設(shè)施在規(guī)劃設(shè)計(jì)中具體由哪一類別所轄，是由其功能所決定，并非根據(jù)權(quán)屬。

故不宜將規(guī)劃說作為小區(qū)會所權(quán)屬決定性判斷依據(jù)。但若開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃申報(bào)中已經(jīng)明確將會所作為“公共設(shè)施”報(bào)建，則即使其擁有會所所有權(quán)，也不得擅自改變該部分的用途或?qū)⒃摬糠钟枰猿鍪鄱鴵p害業(yè)主利益。依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向人民政府提交報(bào)批的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案在審批通過后，應(yīng)向社會公布。[14]此時(shí)系開發(fā)企業(yè)向?qū)砜赡苜徺I小區(qū)房屋的不特定多數(shù)人作出承諾——將為未來小區(qū)業(yè)主提供公共服務(wù)，對其自身具有約束力。開發(fā)企業(yè)若想改變會所的用途，應(yīng)在征求小區(qū)業(yè)主同意后，向當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門提出變更申請。

（二）性質(zhì)說

性質(zhì)說，又稱為實(shí)際使用說。若開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃申報(bào)時(shí)將會所以“公共配套”報(bào)建，并包括在物業(yè)用房面積內(nèi)，且在實(shí)際使用中也作為公用設(shè)施與物業(yè)用房使用，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為會所性質(zhì)為《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“公共場所、公共設(shè)施”范疇，[15]為全體業(yè)主所有。例如，在慶陽市西峰區(qū)“金鵬花園小區(qū)業(yè)主訴金鵬地產(chǎn)開發(fā)有限公司”案例中，金鵬家園小區(qū)會所在規(guī)劃申報(bào)時(shí)以“公用設(shè)施”和“物業(yè)用房”報(bào)建，在實(shí)際使用中也以物業(yè)用房和管理用房使用（2005 年該小區(qū)會所建成，部分業(yè)主入住，一直作為物業(yè)辦公場所、業(yè)主委員會辦公場所和業(yè)主活動室使用），是業(yè)主實(shí)現(xiàn)對住宅居住、生活利用不可缺少的部分，故綜合來看，小區(qū)會所屬于小區(qū)的物業(yè)管理用房和公共管理設(shè)施，依《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，屬于全體小區(qū)業(yè)主共有。[16]此種情形下，小區(qū)會所名為“會所”，實(shí)為《物權(quán)法》規(guī)定的“公共場所、公共設(shè)施”，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬全體業(yè)主共有。

或有人會將規(guī)劃說與性質(zhì)說相混淆，實(shí)際上兩者之間的差別較為明顯。前者僅以開發(fā)企業(yè)規(guī)劃申報(bào)時(shí)的類別為準(zhǔn)，后者除依據(jù)規(guī)劃報(bào)建材料外，還需結(jié)合會所的實(shí)際用途，查明會所的使用是否為小區(qū)業(yè)主生活所必需。在實(shí)踐中，開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃報(bào)建時(shí)將會所納入“公共設(shè)施”條目進(jìn)行申報(bào)，多因?qū)⑽飿I(yè)用房和管理用房等公用設(shè)施設(shè)置在會所內(nèi)，但會所不僅包括此類公用設(shè)施，還存在健身房、游泳館、瑜伽房等其他部分。對于物業(yè)用房和管理用房的權(quán)屬，《物權(quán)法》有明文規(guī)定，此類爭議較小，但對于會所剩余部分的歸屬則爭議較大。

筆者以為，應(yīng)結(jié)合會所剩余部分的實(shí)際用途與規(guī)劃報(bào)建材料是否明確區(qū)分公用設(shè)施和其他部分進(jìn)行判斷：首先，開發(fā)企業(yè)將會所作為“公共設(shè)施”或“公建配套”報(bào)建，且未在規(guī)劃申報(bào)文件中明確區(qū)分會所與物業(yè)用房等公共設(shè)施的，實(shí)際使用中也將整個(gè)會所作為非經(jīng)營性公共設(shè)施使用，則會所應(yīng)屬于《物權(quán)法》中的“公共設(shè)施”，歸全體業(yè)主所有。例如，在合肥市中院審理的一起案件中，開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃申報(bào)時(shí)將會所作為“物業(yè)用房”和“公用設(shè)施”申報(bào)，規(guī)劃時(shí)將物業(yè)用房設(shè)置在中心會所內(nèi)。雖然其在規(guī)劃圖中表明“中心會所建筑面積2713.9 平方米，物業(yè)管理及配套用房1410 平方米”，但是并未明確區(qū)分物業(yè)管理及配套用房與其他部分的位置。使用時(shí)，中心會所其余部分主要為居委會、青老年活動中心、物業(yè)管理等非經(jīng)營性的公建配套用房。此時(shí)，該會所系小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)屬于全體小區(qū)業(yè)主所有。[17]因此，應(yīng)依性質(zhì)說對會所的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定。其次，開發(fā)企業(yè)將會所與物業(yè)用房等公共設(shè)施一起報(bào)建，在申報(bào)文件中明確區(qū)分了會所其余部分與物業(yè)用房等公用設(shè)施的位置，實(shí)際使用時(shí)也不是將其作為小區(qū)的公用設(shè)施使用，則該會所其余部分不屬于《物權(quán)法》中的“公共設(shè)施”。例如，在成都市中院審理的“青羊區(qū)春語花間第三屆業(yè)主大會業(yè)主委員會、成都凌遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”中，凌遠(yuǎn)公司將物業(yè)用房設(shè)置在會所中，但在其會所設(shè)計(jì)圖中明確了物業(yè)管理用房在會所一、二層的具體位置，此時(shí)對于會所其余部分的歸屬，有約定依約定，無約定歸開發(fā)企業(yè)所有。成都市中院最終認(rèn)為會所其余部分為開發(fā)企業(yè)所有。[18]

（三）成本分?jǐn)傉f

成本分?jǐn)傉f，又可稱之為房價(jià)分?jǐn)傉f、房價(jià)構(gòu)成說。根據(jù)投資收益理論以及《民法通則》第四條等價(jià)有償?shù)脑瓌t，開發(fā)企業(yè)在出售商品房時(shí)，在房屋售價(jià)中計(jì)入了會所開發(fā)成本，則會所應(yīng)當(dāng)為全體業(yè)主共有。在“恒興置業(yè)有限公司與宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛”一案中，一審法院花費(fèi)了大量的筆墨對成本是否納入到海德園商品房的銷售價(jià)格中進(jìn)行了論證，并最終得出開發(fā)企業(yè)將會所的建設(shè)成本納入到商品房銷售價(jià)格中，故會所應(yīng)屬于開發(fā)企業(yè)所有。[19]對于此觀點(diǎn)，筆者持懷疑態(tài)度。

該說看似合理，實(shí)際上完全將經(jīng)濟(jì)意義上的成本計(jì)算與法律意義上的物權(quán)變動理論混淆了。在合同中，當(dāng)事人意思表示一致與物權(quán)公示，即完成物的所有權(quán)變動。在會所所有權(quán)爭議中，會所由開發(fā)企業(yè)建設(shè)投資，故業(yè)主只能通過購買繼受取得房屋。而這一前提是雙方在商品房買賣合同中就商品房的價(jià)格達(dá)成一致，但價(jià)格的高低是受供求關(guān)系的影響，當(dāng)事人就價(jià)格達(dá)成一致并不代表就成本計(jì)算達(dá)成一致。不可否認(rèn)，成本是合同標(biāo)的價(jià)格構(gòu)成的重要部分，也是當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的重要依據(jù)。故在交易中，成本總是或明或暗地對標(biāo)的物的價(jià)格產(chǎn)生影響。但交易中標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬是一種法律效果，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的意思表示。而除成本外，還存在許多因素會對當(dāng)事人的意思表示產(chǎn)生影響。例如，房屋的地理位置、綠化面積、通風(fēng)、采光、樓層高度、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理以及市場的需求量等，這些都會對當(dāng)事人的意思表示產(chǎn)生一定影響。法官并非交易者本身，并不能得知其內(nèi)心，只能通過客觀的行為進(jìn)行判斷，故再細(xì)致的成本計(jì)算也不可能完全推斷出合同雙方意思表示的內(nèi)容。正如江蘇省高級人民法院在“南通市都市華城業(yè)主委員會訴江蘇煒賦集團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司”一案中所述：“市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商品房銷售價(jià)格雖與小區(qū)開發(fā)成本有關(guān)，但也并非確定銷售價(jià)格的唯一因素，銷售價(jià)格還與小區(qū)所處地段、房地產(chǎn)市場的冷熱、開發(fā)企業(yè)資金的松緊等多種因素息息相關(guān)，會所的建造費(fèi)用是否攤?cè)胄^(qū)開發(fā)成本并不必然導(dǎo)致銷售價(jià)格的變動?！盵20]

再者，作為一項(xiàng)所有權(quán)歸屬的規(guī)則在實(shí)踐中適用須具備較強(qiáng)的客觀性與確定性。因此，采用價(jià)格構(gòu)成的成本計(jì)量法確定所有權(quán)歸屬時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：其一，市場價(jià)格的構(gòu)成中有固定的利潤與成本比例；其二，存在構(gòu)成價(jià)格的固定成本項(xiàng)目；其三，有固定的成本水平。[21]國家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行曾在1992 年頒布了《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》，其中第五條規(guī)定商品住宅價(jià)格有以下項(xiàng)目構(gòu)成：成本（包括征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、住宅建筑、安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息）、利潤、稅金及地段差價(jià)。[22]這是早年對商品房住宅構(gòu)成價(jià)格的成本項(xiàng)目規(guī)定，但該規(guī)定在2011 年已經(jīng)失效。[23]依據(jù)現(xiàn)行《商品房銷售管理辦法》第十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十九條的規(guī)定，商品房的銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)定。由此可見，市場經(jīng)濟(jì)下，國家并不鼓勵(lì)對商品房的價(jià)格構(gòu)成進(jìn)行管制，反而更支持當(dāng)事人的意思自治。在修建成本及利潤不能清晰確定的前提下，并不能明確證明商品房銷售價(jià)格中是否包含會所的建設(shè)成本，舉證上往往較為困難。因此，唯有在價(jià)格管制的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式中，依成本價(jià)格構(gòu)成確定所有權(quán)歸屬才可能較為有效。正如學(xué)者陳甦所說：“若法官在庭審判決中大量使用價(jià)格構(gòu)成理論來解決所有權(quán)歸屬問題，從市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域逐漸消失的‘計(jì)劃經(jīng)濟(jì)幽靈’可能游蕩到法庭上。”[24]

綜上，商品房價(jià)格的構(gòu)成往往受諸多因素的影響，不宜作為會所權(quán)屬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。但并不排除在極個(gè)別案件中，小區(qū)的商品房價(jià)格受政府部門管控，由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局核定，通過物價(jià)局資料能清晰表明該商品房的價(jià)格構(gòu)成，則成本分?jǐn)偪梢宰鳛檩o助證據(jù)結(jié)合文中其他標(biāo)準(zhǔn)確定會所權(quán)屬。

（四）面積分?jǐn)傉f

面積分?jǐn)傉f認(rèn)為，如果開發(fā)企業(yè)在商品房買賣中，將會所的建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主購買的公用建筑面積中，則會所應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。前文提到，依據(jù)住房建設(shè)部出臺的《面積分?jǐn)傄?guī)則》第五條的規(guī)定“商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，若開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)明確將會所的建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主購買的“公用建筑面積”中，會所則應(yīng)為業(yè)主共有。但依據(jù)《面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條、第九條以及《測量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定可知，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e只能是附屬于整棟建筑物的部分，或者為整棟服務(wù)的公用設(shè)施和管理用房。故該說實(shí)際存在漏洞，即具有獨(dú)立構(gòu)造、單獨(dú)使用，為整個(gè)小區(qū)業(yè)主服務(wù)的會所不能納入公用建筑面積進(jìn)行計(jì)算。當(dāng)然，不排除實(shí)踐中存在極少數(shù)的案例，開發(fā)企業(yè)以公用設(shè)施（非獨(dú)立于整幢居民樓）的名義，將會所的建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主購買的公攤面積中。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)將會所納入《面積分?jǐn)傄?guī)則》中“公用建筑面積”的范疇，其所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。

實(shí)際上，許多學(xué)者混淆了面積分?jǐn)傉f與成本分?jǐn)傉f（或房價(jià)構(gòu)成說）。[25]前者明確將會所的建筑面積納入到業(yè)主購房的公用建筑面積中進(jìn)行銷售，后者中，開發(fā)企業(yè)表面并未將會所的建筑面積納入到公攤面積，而是暗中將其建設(shè)成本納入到商品房銷售價(jià)格中。正如上文所言，生活中直接將會所建筑面積納入公攤面積的情形較為少見，現(xiàn)有的法律規(guī)范也禁止此類做法。因而在實(shí)踐中，正如前文所述，成本分?jǐn)傉f存在不可忽視的弊端，并不能作為確定會所權(quán)屬的依據(jù)。

（五）合同約定說

該說認(rèn)為，若商品房買賣合同對會所所有權(quán)歸屬進(jìn)行了約定，則應(yīng)當(dāng)以約定為準(zhǔn)。該觀點(diǎn)也得到了學(xué)界與司法實(shí)踐的普遍支持。該說是民法領(lǐng)域中一項(xiàng)重要原則——意思自治的體現(xiàn)。

此處對合同約定不能狹義地理解，應(yīng)該適當(dāng)擴(kuò)大合同約定的內(nèi)涵。

第一，開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主在商品房買賣合同中約定會所所有權(quán)屬于業(yè)主共有，則應(yīng)當(dāng)視為全體業(yè)主的約定。有人認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主約定會所屬于業(yè)主共有，該約定僅及于這部分業(yè)主。[26]筆者不贊成此種觀點(diǎn)。首先，部分業(yè)主與開發(fā)企業(yè)約定會所的所有權(quán)歸屬，該約定不違反法律、行政法規(guī)，則自然有效，筆者不再贅述。其次，該約定是對會所的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行約定，而這些設(shè)施本是向全體業(yè)主開放，小區(qū)全體成員有權(quán)對這些設(shè)施進(jìn)行公平利用。按照此種觀點(diǎn)，僅將產(chǎn)權(quán)歸屬于部分業(yè)主，則這部分業(yè)主在使用這些設(shè)施時(shí)，比起其他業(yè)主而言，應(yīng)當(dāng)享有更優(yōu)位的利益，如此將會產(chǎn)生一個(gè)問題，即購買同一小區(qū)商品房的業(yè)主在購買房屋時(shí)價(jià)格差別較小，但對于小區(qū)設(shè)施的利用，部分人在未付出更多代價(jià)的前提下卻享有更優(yōu)等的利益，此不符合生活常理。法院的判決看似解決了問題，實(shí)則埋下了更大的隱患。該小區(qū)全體業(yè)主本為維護(hù)自身的權(quán)利共同起訴，法院的判決在約定的業(yè)主與無約定的業(yè)主之間劃下了一道鴻溝，使得本是兩方爭議的案件，變成了三方爭議?，F(xiàn)時(shí)的爭議固然在表面上得到了合理的解決，但會所在實(shí)際使用時(shí)將會產(chǎn)生更多的爭議。例如：開發(fā)企業(yè)對這些設(shè)施投入經(jīng)營管理所獲得的收益是不是應(yīng)當(dāng)分給這部分業(yè)主？若是，其他業(yè)主必然會對此持有異議；若答案為否，則法院判決這部分業(yè)主享有共有權(quán)的意義何在？

若開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主約定，由其保留所有權(quán)，則效力如何？筆者以為，該項(xiàng)爭議其實(shí)較小。在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主沒有約定會所所有權(quán)保留的情形中，會所獨(dú)立報(bào)建，構(gòu)造上、使用上都具有獨(dú)立性，按照“誰投資，誰所有”，所有權(quán)自然歸屬于開發(fā)企業(yè)。故其余部分業(yè)主的約定只是重新強(qiáng)調(diào)了會所所有權(quán)歸屬于開發(fā)企業(yè)。

第二，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間存在不同或相反約定，也應(yīng)視作對業(yè)主有利的解釋。在實(shí)踐中，商品房買賣合同一般由開發(fā)企業(yè)提供，合同中除具體房屋標(biāo)的、價(jià)格等條款協(xié)商確定外，其余各條款均由開發(fā)企業(yè)提供。依照《合同法》第四十一條的規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。[27]

第三，開發(fā)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根、物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議等書面文件中約定會所所有權(quán)歸屬于業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)約定會所有權(quán)歸屬。筆者以為物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)接受協(xié)議等書面文件中的約定雖是開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司達(dá)成的，但該協(xié)議的內(nèi)容與小區(qū)業(yè)主具有利害關(guān)系，可認(rèn)為是第三人受益的合同，只要第三人作出了“受益意思表示”，則該合同不得變更或撤銷，并對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。雖然《合同法》第六十四條沒有明確受益人是否具有履行請求權(quán)[28]，但依《合同法》的體系解釋，第六十四條包括第三人的履行請求權(quán)是合適的，也是符合法律邏輯的?！逗贤ā菲鸩萑送趵?、崔建遠(yuǎn)等學(xué)者也都認(rèn)為，第六十四條可以或者應(yīng)當(dāng)涵蓋第三人履行請求權(quán)。[29]故小區(qū)業(yè)主可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)移交協(xié)議等主張對會所的所有權(quán)。實(shí)際上，在上文提及的“恒興置業(yè)有限公司與宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛”亦可以通過此路徑解決會所所有權(quán)歸屬問題。在該案件中，案涉會所與476 平方米的物業(yè)用房同屬一套建筑，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根以及恒興公司與紫竹物業(yè)公司簽訂的物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議等書面證據(jù)所載明的內(nèi)容，恒興公司在移交物業(yè)時(shí)，將會所與物業(yè)用房一并作為配套用房移交給紫竹物業(yè)公司，而且寫明產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。[30]據(jù)此即可認(rèn)定恒興置業(yè)有限公司約定了產(chǎn)權(quán)歸屬于小區(qū)業(yè)主，無需花費(fèi)大量篇幅對會所建設(shè)成本是否納入商品房價(jià)格進(jìn)行論證。

或有人疑問：開發(fā)企業(yè)向規(guī)劃局單方承諾產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主，是否表明開發(fā)企業(yè)已經(jīng)向業(yè)主約定產(chǎn)權(quán)歸屬？筆者以為并非如此。首先，開發(fā)企業(yè)向規(guī)劃局作出的承諾，系向政府部門作出的回應(yīng)，并不產(chǎn)生權(quán)利與義務(wù)。其次，在沒有政府部門下發(fā)相關(guān)文件明確要求開發(fā)企業(yè)承諾為業(yè)主所有的前提下，開發(fā)企業(yè)向政府部門的承諾應(yīng)認(rèn)為是向合同之外的第三人作出的允諾。在政府部門沒有將該承諾公之于眾的前提下，該承諾在簽訂商品房買賣時(shí)并不為業(yè)主所知，則不能視為合同條款。[31]

三、會所權(quán)屬判斷路徑

（一）規(guī)定優(yōu)先

會所權(quán)屬若有規(guī)定明確屬于某一主體，則應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定確定。即使是當(dāng)事人的意思自治，亦不能違背此種規(guī)定。對于此處規(guī)定，應(yīng)視作廣義理解，不僅包括全國人大發(fā)布的法律，還包括有關(guān)部門規(guī)章、地方性法規(guī)及相關(guān)政府文件。

1.法律規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”因而小區(qū)的物業(yè)用房實(shí)際設(shè)在會所，會所中作為物業(yè)用房的部分應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有。至于該條規(guī)定的“其他公共場所、公共設(shè)施”，按照人民法院在2007 年出版的《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》一書中所言，當(dāng)建筑物已經(jīng)明確功能，具有固定的使用方法，屬于小區(qū)業(yè)主的生活利用必不可少部分時(shí)，應(yīng)屬全體業(yè)主所有。[32]例如，會所中已經(jīng)確定部分作為居委會管理用房、公廁、老年活動中心、安保用房等與小區(qū)業(yè)主日常生活緊密相關(guān)的房屋，一旦缺失將會影響小區(qū)業(yè)主的正常生活。對于該部分房屋的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為屬于《物權(quán)法》規(guī)定的“其他公共場所、公共設(shè)施”。在實(shí)踐中，對于這部分建筑，可以依“性質(zhì)說”加以認(rèn)定。

2.部門規(guī)章。按照建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第五條、第八條、第九條的規(guī)定，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。會所的建筑面積原不應(yīng)納入業(yè)主購買的公用建筑面積之中。若開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，確實(shí)將該會所的建筑面積納入商品房的公攤面積之中，則應(yīng)當(dāng)視為其已將該會所銷售給小區(qū)所有業(yè)主。按照規(guī)定，會所的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主。

3.政府部門的出讓文件。政府部門在出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，往往帶有招標(biāo)要求，會對小區(qū)內(nèi)一些公共設(shè)施的權(quán)屬作權(quán)屬規(guī)定。例如，在《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》第三章第九條明確規(guī)定：興建一處幼兒園，按照《杭州市蕭山區(qū)普通中小學(xué)、幼兒園建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（蕭教〔2018〕172 號）文件相關(guān)要求建成后，無償移交教育部門；配建公園綠地有償移交給錢江世紀(jì)城管委；居住部分允許（預(yù)）銷售；社區(qū)福利用地（居住區(qū)養(yǎng)老院）需全部自持。[33]在各地政府部門的出讓文件中，都會對小區(qū)內(nèi)部分設(shè)施的用途和權(quán)屬進(jìn)行規(guī)定。若某一地方政府在出讓土地時(shí)明確要求該地塊需要修建會所，且對該會所的所有權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，則該會所的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)依照該政府部門的出讓文件予以確定。

（二）沒有規(guī)定，按照合同約定確定權(quán)屬

合同約定實(shí)際上是私法領(lǐng)域中意思自治原則的體現(xiàn)。在商品房買賣合同中，當(dāng)事人對會所的所有權(quán)歸屬有約定的，法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。但意思自治不能違背有關(guān)規(guī)定。例如，實(shí)際把會所作為物業(yè)用房使用，或已經(jīng)將會所的建筑面積納入到公用面積中進(jìn)行銷售，或政府機(jī)關(guān)已有文件對會所權(quán)屬作出了明確規(guī)定，合同雙方再對會所的權(quán)屬另行約定的，該約定違背相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

此外，如上文所言，對合同約定的理解不能過于狹義。首先，開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主約定了產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主，則應(yīng)當(dāng)視為與全體業(yè)主約定了產(chǎn)權(quán)歸屬；其次，開發(fā)企業(yè)與不同業(yè)主作了不同的約定，應(yīng)當(dāng)按照有利于業(yè)主的約定判斷會所權(quán)屬，如開發(fā)企業(yè)與不同業(yè)主作了相反的規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主；最后，合同范圍不應(yīng)限制為開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂的商品房銷（預(yù)）售合同，開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同、物業(yè)接受協(xié)議等協(xié)議也可以作為當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成約定的依據(jù)證明。

（三）沒有約定的，依照“誰投資、誰所有”

無論是項(xiàng)目規(guī)劃說還是成本分?jǐn)傉f，都具有不可忽視的弊病，不足以作為決定性證據(jù)證明會所的權(quán)屬，須結(jié)合其他標(biāo)準(zhǔn)予以確定。因此，若為前述情形，依據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，在會所建設(shè)完畢時(shí)，由投資建造會所的開發(fā)企業(yè)取得會所所有權(quán)。[34]

四、結(jié)語

在現(xiàn)有法規(guī)未對會所權(quán)屬進(jìn)行規(guī)定的前提下，應(yīng)當(dāng)就具體案件作具體分析，從出讓文件中的規(guī)定、會所的實(shí)際用途、是否納入公用面積、合同約定、規(guī)劃報(bào)建項(xiàng)目以及是否納入建設(shè)成本等多個(gè)方面綜合判斷。其中，前三者可以作為決定性判斷標(biāo)準(zhǔn)；若合同約定不違背法律法規(guī)、公序良俗以及相關(guān)規(guī)定，按合同約定確定會所權(quán)屬。規(guī)劃報(bào)建項(xiàng)目與成本分?jǐn)倓t只可作為輔助判斷依據(jù)，若無其他依據(jù)與之結(jié)合，不得將其作為判斷會所權(quán)屬的依據(jù)。

注釋

[1] 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

[2] 如無錫市中級人民法院（2017）蘇02 民終5565 號民事判決書、慶陽市西峰區(qū)人民法院（2015）慶西民初字第2376 號民事判決書、合肥市中級人民法院（2015）合民一終字第02617 號民事判決書中，法院認(rèn)為會所屬全體業(yè)主所有；而龍巖市新羅區(qū)人民法院（2014）龍新民初字第1759 號民事判決書、上海市第二中級人民法院（2018）滬02 民終4420 號民事判決書、杭州市中級人民法院（2017）浙01 民終5674 號民事判決書、南充市中級人民法院（2014）南中法民終字第444 號民事判決書中，法院認(rèn)為會所由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，應(yīng)屬其所有。

[3] 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！?/p>

[4] 《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》與《國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》中對業(yè)主購買的公用建筑面積所采取的稱呼不同，前者稱為“公用建筑面積”，后者稱為“共有建筑面積”，但兩者實(shí)際表達(dá)的意思一致。為行文方便，本文統(tǒng)一采用“公用建筑面積”。

[5] 《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》（國標(biāo)GB/T17986-2000）B3.1 規(guī)定：“共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、國道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務(wù)的公用設(shè)施和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入公共建筑面積?！?/p>

[6] 《建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》（建房〕〔1995〕年517 號）第五條規(guī)定：“商品房按‘套’或‘單元’出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?！钡诎藯l規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用設(shè)施和管理用房建筑面積；2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！钡诰艞l規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！?/p>

[7] 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！?/p>

[8] 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“ 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！?/p>

[9] 參見武志國《逐條解讀〈最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉》，（http：//www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=9990）。

[10] 參見《全國人大法律委員會關(guān)于〈中華人民共和國物權(quán)法（草案）〉修改情況的匯報(bào)》（北大法寶http：//www.pkulaw.cn/fulltext_form.aspx?Db=protocol&Gid=ea3b972188e2a5c943db5877a33 8f8c8bdfb&keyword=%e7%89%a9%e6%9d%83%e6%b3%95&Encodin gName=&Search_Mode=accurate&Search_IsTitle=0）。

[11] 參見錢慧智《論住宅小區(qū)會所所有權(quán)的歸屬》（南京師范大學(xué)碩士論文，第38-42 頁，阜陽市潁川區(qū)人民法院《小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題研究》（http：//fyyzfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2015/06/id/1639454.shtml）。

[12] 參見阜陽市中級人民法院（2016）皖12 民終2538 號民事判決書。

[13] 參見 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018）附錄B（居住區(qū)配套設(shè)施設(shè)置規(guī)定，第21-25 頁，http：//www.mohurd.gov.cn/wjfb/201811/t20181130_238590.html）。

[14] 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布?！?/p>

[15] 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

[16] 參見慶陽市西峰區(qū)人民法院（2015）慶西民初字第2376號民事判決書。

[17] 參見合肥市中級人民法院（2016）皖01 民終2278 號民事判決書。

[18] 參見成都市中級人民法院2018川01民終6047號民事判決書。

[19] 參見無錫市中級人民法院（2017）蘇02 民終5565 號民事判決書。

[20] 參見 江蘇省高級人民法院（2016）蘇民終313 號民事判決書。

[21] 參見陳甦《不宜用價(jià)格構(gòu)成理論解決所有權(quán)歸屬糾紛》（載《人民法院報(bào)》，2004 年4 月15 日）。

[22] 參見《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》（價(jià)費(fèi)字〔1992〕382號，已失效）。

[23]參見《國家發(fā)展和改革委員會決定廢止、宣布失效、修改的規(guī)章和規(guī)范性文件目錄》（中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會令第10 號）。

[24] 參見陳甦《不宜用價(jià)格構(gòu)成理論解決所有權(quán)歸屬糾紛》（載《人民法院報(bào)》，2004 年4 月15 日）。

[25] 參見阜陽市潁川區(qū)人民法院《小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題研究》（http：//fyyzfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2015/06/id/1639454.shtml）。

[26]參見南京市中級人民法院（2015）寧民初字第11 號民事判決書。

[27] 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！?/p>

[28] 《合同法》第六十四條規(guī)定：“當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。”

[29] 參見韓世遠(yuǎn)《試論向第三人履行的合同——對我國〈合同法〉第六十四條的解釋》（載《法律科學(xué)（西北政法學(xué)院學(xué)報(bào)）》2004 年第6 期，第104-106 頁）。

[30] 參見無錫市中級人民法院（2017）蘇02 民終5565 號民事判決書。經(jīng)法院審理查明，宜興市物業(yè)管理中心取得的物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議備案證明存根上載有“物業(yè)用房：海德名園26號會所，面積1123.62 平方米，物業(yè)用房位于會所二層，面積476平方米（海德名園一、二期共計(jì)建筑面積118987.46 平方米），產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有”的內(nèi)容。

[31] 參見泰州市中級人民法院（2017）蘇12 行終244 號民事判決書。經(jīng)法院審理查明，2006 年9 月30 日，靖江市規(guī)劃局對蘇州中天公司報(bào)送的城市花園住宅小區(qū)三期建筑設(shè)計(jì)方案作出規(guī)劃審核意見，載明：“你公司要求將分散在小區(qū)內(nèi)的物管用房統(tǒng)一集中到城市健身館中，必須征得靖江市物業(yè)管理辦公室書面同意，并由你公司作出書面承諾，如因此發(fā)生一切問題由你公司承擔(dān)責(zé)任，方可進(jìn)行調(diào)整。”2006 年10 月10 日，蘇州中天公司向靖江市規(guī)劃局提交承諾：“為更好地對小區(qū)建成后的物業(yè)進(jìn)行科學(xué)化、現(xiàn)代化管理，我公司將東、西兩區(qū)的物業(yè)管理用房統(tǒng)一調(diào)整至中天會所，并按有關(guān)規(guī)定完善物管設(shè)施，會所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，不對外銷售，待整個(gè)小區(qū)建成后交由物業(yè)公司使用?！本附形飿I(yè)管理業(yè)管理處在該承諾上注明“同意該方案”并加蓋印章。

[32] 參見黃松有《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》（人民法院出版社，2007 年版，第232-236 頁）。

[33] 參見《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》（蕭土資告〔2019〕01009 號）。

[34] 《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！?/p>