一、前言

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由最初的脆弱逐步成長(zhǎng)壯大，于近年來實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，成為帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可或缺的主力，但是實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問題，這表現(xiàn)為一方面，許多具有真實(shí)居住需求的人買不起房，因?yàn)閷?duì)于這些消費(fèi)者來說，當(dāng)前的房?jī)r(jià)過高，已經(jīng)超過了他們的負(fù)擔(dān)能力，從而導(dǎo)致他們對(duì)住房的需求無法轉(zhuǎn)換成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力；而另一方面，市場(chǎng)上的住房供給過多，這是由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資已然成為人們閑散資金投資理財(cái)?shù)闹饕?，住房供給量因而不斷增加。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中的兩級(jí)分化問題，即想買房的人買不起房與住房供給較多同時(shí)作用，使得整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種相對(duì)過剩的狀態(tài)。從某種程度上來講，房地產(chǎn)過剩與企業(yè)產(chǎn)能過剩是一樣的，它們所帶來的必然結(jié)果均為產(chǎn)品的高庫(kù)存，但是二者也有實(shí)質(zhì)性的區(qū)別，企業(yè)產(chǎn)能過剩是供過于求，是市場(chǎng)需求疲軟的問題，而房地產(chǎn)過剩，既不是供過于求，也不是市場(chǎng)疲軟造成的，而是由于需求方的經(jīng)濟(jì)能力不足以支撐市場(chǎng)的需求。因此，近年來中國(guó)商品房庫(kù)存量不斷上升，住房空置率居高不下，這是中國(guó)房地產(chǎn)過剩問題的具體表現(xiàn)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)城市商品房空置率約為22%，處于很高的水平。就北京而言，2018年其住房空置率都已經(jīng)達(dá)到了10%至20%。事實(shí)上，中國(guó)近年的城鎮(zhèn)住宅整體空置率均遠(yuǎn)高于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家以及地區(qū)，早已超出合理范圍（郭貴祥，2014）。

二、中國(guó)房地產(chǎn)過剩原因分析

（一）馬克思“相對(duì)生產(chǎn)過剩”理論。馬克思于《資本論》中提出，導(dǎo)致資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一個(gè)重要原因就是相對(duì)生產(chǎn)過剩，生產(chǎn)過剩是危機(jī)的普遍現(xiàn)象。在資本主義生產(chǎn)中，生產(chǎn)過剩和危機(jī)總是相伴而生的（張作云，2017）。此外，馬克思還結(jié)合資本主義生產(chǎn)的基本性質(zhì)和特點(diǎn)，分析了生產(chǎn)過剩的基本規(guī)定，馬克思認(rèn)為，資本主義的生產(chǎn)過剩實(shí)際上是資本主義生產(chǎn)的相對(duì)過剩，而非產(chǎn)品、商品或資本的生產(chǎn)過剩。

眾所周知，剩余價(jià)值規(guī)律是資本主義的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，資本家從事生產(chǎn)活動(dòng)的最終目的就是為了盡可能多的賺取剩余價(jià)值。資本家可以通過不斷地進(jìn)行資本積累以及擴(kuò)大再生產(chǎn)來生產(chǎn)和供給更多的產(chǎn)品，從而獲取更多的剩余價(jià)值。但是與無限擴(kuò)大的產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模相比，工人的支付能力和相對(duì)需求是有限的，即工人對(duì)于產(chǎn)品的需求相對(duì)于資本家的供給是在不斷減少的。于是，資本家的無限擴(kuò)大再生產(chǎn)與工人相對(duì)需求的減少之間就會(huì)形成矛盾，并不斷加劇。除了生產(chǎn)與消費(fèi)之間存在矛盾以外，資本主義私有制基礎(chǔ)上的市場(chǎng)機(jī)制還具有盲目性、自發(fā)性以及滯后性等特征，這會(huì)進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)再生產(chǎn)比例嚴(yán)重失調(diào)。社會(huì)再生產(chǎn)比例失調(diào)意味著產(chǎn)品供給會(huì)超過需求，資本家為了能夠出售更多產(chǎn)品，就會(huì)被迫降價(jià)，而產(chǎn)品價(jià)格的下降又會(huì)導(dǎo)致資本家縮小生產(chǎn)，工人因而收入減少，支付能力下降，這又會(huì)重新加劇產(chǎn)品的積壓，形成不利循環(huán)。生產(chǎn)與消費(fèi)之間的矛盾與社會(huì)再生產(chǎn)比例失調(diào)的長(zhǎng)期作用最終就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（二）基于馬克思理論的中國(guó)房地產(chǎn)過剩原因分析。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷成長(zhǎng)壯大。從某種程度來看，商品房也屬于一種投資品，這便使得炒房族有了投機(jī)的可能，因此人們購(gòu)房不僅僅是為了滿足自己的居住需求，有很大一部分人購(gòu)房是為了進(jìn)行投資。當(dāng)前中國(guó)有許多人都加入到了炒房的隊(duì)伍中，他們通過申請(qǐng)銀行的住房貸款來購(gòu)買房子，然后再將房子出租出去，用收取的房租來償還貸款并賺取利潤(rùn)。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，信貸條件進(jìn)一步放寬，在很大程度上加劇了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，新一輪的房地產(chǎn)泡沫便由此產(chǎn)生。

房地產(chǎn)泡沫不僅表現(xiàn)出過高的房?jī)r(jià)，在需求上還表現(xiàn)為房屋銷售量大幅增加，抵押貸款也隨之劇增；在供給上則表現(xiàn)為供給超常增長(zhǎng)，商品房空置率過高。房地產(chǎn)開發(fā)商為了賺取更多的利潤(rùn)，大量建造樓盤，而許多百姓也被房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)產(chǎn)生的巨大利潤(rùn)所吸引，成為了“炒房一族”，房?jī)r(jià)因而不斷攀升，面對(duì)動(dòng)輒百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，許多具有真實(shí)住房需求的人無法負(fù)擔(dān)故望而卻步，但是住房供給卻沒有因此而停止，城市中大量新樓依舊不斷拔地而起。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)上便出現(xiàn)了相對(duì)生產(chǎn)過剩的情況，大量住房無人購(gòu)買，商品房空置率與庫(kù)存量居高不下。

基于馬克思的“相對(duì)生產(chǎn)過剩”理論進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，造成中國(guó)房地產(chǎn)過剩的主要原因就是房地產(chǎn)開發(fā)商以及炒房者的逐利行為使得市場(chǎng)上商品房的供給不斷增加，商品房?jī)r(jià)格全面高漲，但是許多普通百姓的經(jīng)濟(jì)實(shí)力無法承受如此高額的房?jī)r(jià)，商品房因而銷售不出去，大量積壓。可以說，目前中國(guó)房地產(chǎn)過剩，高庫(kù)存的真正原因就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著消費(fèi)需求相對(duì)不足的現(xiàn)象（崔向陽(yáng)，王玲俠，2018）。

三、商品房大量積壓的危害

（一）浪費(fèi)社會(huì)資源。從商品的二重性來看，商品具有使用價(jià)值和價(jià)值兩種屬性，是二者的統(tǒng)一。作為使用價(jià)值，商品首先要能滿足人們的相應(yīng)需求，即這種商品對(duì)人們來說是有用的。任何商品生產(chǎn)出來都是需要耗費(fèi)自然資源與人力資源的，如果某種商品沒有實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，就會(huì)造成資源的浪費(fèi)，商品房也是如此。

商品房賣不出去就意味著其使用價(jià)值未能體現(xiàn)。通常情況下，不購(gòu)買住房的人主要分為兩種，一種是有購(gòu)房需要而經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的人，另一種則是經(jīng)濟(jì)實(shí)力足夠但沒有購(gòu)房需要的人，對(duì)于這兩種人來說，商品房都是沒有價(jià)值的。商品房在建造的過程中會(huì)耗費(fèi)大量建筑材料，包括水泥、玻璃等，也會(huì)因雇傭許多工人而占用大量的人力資源，而空置的商品房則意味著它并沒有達(dá)到其建造目的，實(shí)現(xiàn)為人們提供居住場(chǎng)所這個(gè)基本的使用價(jià)值，因此造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。

（二）不利于金融體系的穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融行業(yè)是分不開的，正是因?yàn)殂y行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了各類信貸條件，才使得房地產(chǎn)業(yè)不斷蓬勃壯大，而房地產(chǎn)庫(kù)存過剩，大量商品房無法出售，會(huì)使有關(guān)金融機(jī)構(gòu)受到不利影響。

當(dāng)下有很大一部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過向銀行貸款來獲取資金建樓的，而且許多與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，包括鋼鐵業(yè)、裝修服務(wù)業(yè)等，這些行業(yè)中的很多企業(yè)也都會(huì)使用銀行貸款來維系企業(yè)的運(yùn)行。如果商品房大量積壓賣不出去，就會(huì)損壞房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈；此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)同樣會(huì)受到波及，面臨企業(yè)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，無力償還貸款，結(jié)果是銀行等金融機(jī)構(gòu)受到影響，甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)。可見，商品房大量積壓不利于金融體系的穩(wěn)定，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

（三）加大貧富差距。當(dāng)前房?jī)r(jià)越來越高，有許多人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足以負(fù)擔(dān)高額的房?jī)r(jià)，尤其是那些背井離鄉(xiāng)到大城市打工的人，因?yàn)橘I不起房，他們只好花錢租房，而在許多大城市里租金也是比較昂貴的。對(duì)于那些本來經(jīng)濟(jì)實(shí)力就比較高的人來說，他們可以購(gòu)買房子然后將其出租給買不起房的人，并依靠收取租金來獲取更高的收入；而對(duì)于那些租客來說，他們的收入本就相對(duì)較低，還需要在每個(gè)月拿出一部分收入來支付房租，他們中的大部分人每月剩下來的錢根本無法負(fù)擔(dān)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，因此只能繼續(xù)過著租房的日子。商品房不斷積壓，實(shí)際擁有住房的人是少數(shù)，如此一來，就會(huì)導(dǎo)致?lián)碛凶》康姆繓|越來越富有，而租客的生活則越來越拮據(jù)，社會(huì)上的貧富差距因而不斷加大，社會(huì)矛盾加劇。

四、減少空置房的對(duì)策建議

（一）適當(dāng)減少商品房供給。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的過剩問題，政府采取了諸多措施試圖從需求方面緩解這一問題，包括調(diào)整銀行貸款對(duì)于人們首次購(gòu)房的評(píng)定準(zhǔn)則等，但事實(shí)上，僅僅依靠增加需求來減少房地產(chǎn)庫(kù)存是不夠的（崔向陽(yáng)，王玲俠，2018）。中國(guó)一、二線城市房地產(chǎn)銷售情況是相對(duì)較好的，但這些城市售房的速度仍然趕不上建房的速度，而且一部分商品房是無法通過單純地刺激需求來解決的，因此解決房地產(chǎn)過剩的問題不能僅僅依靠刺激需求，還要從商品房供給方面考慮問題，適當(dāng)減少市場(chǎng)上商品房的供給。為了適當(dāng)減少商品房供給，政府應(yīng)當(dāng)制定有關(guān)土地管理方面的政策，從根源上抑制空置商品房的進(jìn)一步產(chǎn)生。政府可以實(shí)施城市土地儲(chǔ)備收購(gòu)制度，同時(shí)規(guī)定經(jīng)營(yíng)用地都需以拍賣或者招標(biāo)的方式取得，這樣一來，土地的成本就會(huì)增加，從而可以有效阻止過多過快的房地產(chǎn)開發(fā)，減少市場(chǎng)上的商品房供給。

（二）適當(dāng)降低房?jī)r(jià)。當(dāng)前大量住房空置在很大程度是由于人們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足以負(fù)擔(dān)過高的房?jī)r(jià)造成的，因此，若希望有效減少空置房數(shù)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存，政府應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施以適當(dāng)降低房?jī)r(jià)。一方面，政府可以通過降低對(duì)房地產(chǎn)商的稅收，從而達(dá)到減少建房成本的目的；而另一方面，由于現(xiàn)在住房對(duì)于百姓來說屬于稀缺的生活資源，多占用這些資源的人理應(yīng)付出更多的代價(jià)，所以政府可以增加對(duì)炒房者以及購(gòu)買第二套房將其空置的人的稅收，讓其付出更多代價(jià)。如此一來，不僅房屋的建造成本下降了，炒房的人也會(huì)減少，房?jī)r(jià)也就會(huì)隨之降低，更多人可以買得起住房，從而減少空置房數(shù)量。

（三）對(duì)空置房進(jìn)行改造。為了減少商品房庫(kù)存，政府還應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施來改造空置房。一方面，由于那些買不起房的人只能選擇租房，因此政府可以將大量的空置房轉(zhuǎn)變成廉租房，保障低收入人群有房可??；另一方面，由于許多商品房都因?yàn)閼粜筒缓侠?、設(shè)施不齊全以及質(zhì)量較差等問題無法出售出去，因此政府可以給予開發(fā)商適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，鼓勵(lì)開發(fā)商將這些空置房進(jìn)行重新改造，改善房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量，以滿足更多人的實(shí)際住房需求。

（四）發(fā)放住房補(bǔ)貼。高額的房?jī)r(jià)使得不少有購(gòu)房需求的人望而生畏，然而不僅是直接降低房?jī)r(jià)可以增加商品房的銷售量，政府還可以通過發(fā)放相應(yīng)的住房補(bǔ)貼來鼓勵(lì)更多的人購(gòu)買住房，從而減少商品房庫(kù)存，降低住房空置率。發(fā)放住房補(bǔ)貼可以減輕人們的購(gòu)房壓力，達(dá)到減少商品房庫(kù)存的目的

五、結(jié)語(yǔ)

本文基于馬克思的“相對(duì)生產(chǎn)過?！崩碚搶?duì)中國(guó)房地產(chǎn)過剩問題進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)正是房地產(chǎn)開發(fā)商以及炒房者的逐利行為使得市場(chǎng)上商品房的供給不斷增加，商品房?jī)r(jià)格全面高漲，而許多人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力又無法承擔(dān)如此高額的房?jī)r(jià)，需求方的經(jīng)濟(jì)能力不足以支撐市場(chǎng)需求，商品房因而大量空置積壓，庫(kù)存過大。倘若房地產(chǎn)過剩問題得不到解決，大量積壓的商品房則會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)、破壞金融體系的穩(wěn)定以及加大社會(huì)上的貧富差距，引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

為了有效緩解中國(guó)當(dāng)前商品房庫(kù)存過剩的局面，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，政府應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)政策措施來適當(dāng)減少商品房的供給并降低房?jī)r(jià)，同時(shí)對(duì)空置房進(jìn)行改造，以及給予人們住房補(bǔ)貼，進(jìn)而減少空置房數(shù)量，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，避免危機(jī)的發(fā)生，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。