日前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。該報(bào)告認(rèn)為，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨。在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)。在肯定市場(chǎng)差異化有利于避免房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的同時(shí)，報(bào)告也提出警示，認(rèn)為在大分化時(shí)代，單純宏觀分析工具難以有效判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房?jī)r(jià)局部大漲大跌風(fēng)險(xiǎn)將成為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。報(bào)告指出，“房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。局部房?jī)r(jià)下跌監(jiān)測(cè)預(yù)警，將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的重要方面。”

無(wú)獨(dú)有偶。日前，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的表態(tài)也引發(fā)各方關(guān)注。在其日前發(fā)表的《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中，郭樹(shù)清旗幟鮮明地指出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。文章認(rèn)為，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。上世紀(jì)以來(lái)，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當(dāng)年GDP的32%。目前，中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

種種跡象表明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)，正從“房住不炒”政策的毫不松動(dòng)，轉(zhuǎn)向決策層和監(jiān)管層決心主動(dòng)拆解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)各方不可不詳察之并加以積極審慎地應(yīng)對(duì)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)受益于房地產(chǎn)發(fā)展良多。房地產(chǎn)發(fā)展成為推動(dòng)中國(guó)城市化的生力軍，并與工業(yè)化互為犄角相互倚重，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去20多年的發(fā)展提供了巨大的動(dòng)能。但毋庸諱言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)亦苦房地產(chǎn)泡沫久矣。房地產(chǎn)部門(mén)所占用的金融資源漸成尾大不掉之勢(shì)，也頗令監(jiān)管各方有投鼠忌器的心理，而在此過(guò)程中相關(guān)各方有形無(wú)形中所形成的“太大不能倒”的心理預(yù)期，又令房地產(chǎn)行業(yè)有了“虛驕”之氣，長(zhǎng)此以往，既不利于房地產(chǎn)自身的健康發(fā)展，更不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久安康。

房地產(chǎn)泡沫一天不能得到有效化解，一些地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)就一天不能斬?cái)?，由此產(chǎn)生的預(yù)算軟約束也就會(huì)繼續(xù)難以落到實(shí)處，靠科技驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式也會(huì)繼續(xù)淪為口號(hào)。不僅如此，繼續(xù)房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)模式，還會(huì)累及科技創(chuàng)新，助長(zhǎng)偽創(chuàng)新的風(fēng)氣。有些所謂的產(chǎn)業(yè)園，不管打著什么樣的名頭，到最后都是以開(kāi)發(fā)各種名義的房地產(chǎn)為歸依，這顯然不利于真正的創(chuàng)新。

人們應(yīng)該清醒地看到，不少地方的房地產(chǎn)發(fā)展的空間已經(jīng)所剩無(wú)幾，甚至提前透支。相對(duì)于正在趨于常態(tài)的城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)存量已然充足。而都市圈戰(zhàn)略的落實(shí)、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)和中國(guó)社會(huì)老齡化速度的加快，也將調(diào)配出更多的存量住房資源。

此前本刊亦已多次指出，房地產(chǎn)之所以虛火難退，很大程度上也是因?yàn)榕c其相關(guān)的債券類(lèi)產(chǎn)品有剛兌信仰。資本永遠(yuǎn)會(huì)流向因?yàn)轲嚳识孁c止渴敢于開(kāi)出短期回報(bào)更高的部分。一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)部門(mén)的資金饑渴癥也是影響中國(guó)貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)的主要因素，只有以最大的勇氣和耐心出清房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，才能有效扭轉(zhuǎn)資金脫實(shí)向虛、自我循環(huán)的傾向，將資金真正導(dǎo)向能夠帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新部門(mén)。

主動(dòng)排查和拆解房地產(chǎn)泡沫是化解中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵一招。當(dāng)斷不斷，反受其亂。與其通過(guò)企業(yè)債的頻頻被動(dòng)爆雷來(lái)打破剛兌信仰，不若通過(guò)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的微觀審慎監(jiān)管和壓力測(cè)試來(lái)主動(dòng)排雷。

如前所述，客觀而言，房地產(chǎn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用，而今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，隨著城市化進(jìn)程的深化和居民居住需求的升級(jí)，房地產(chǎn)依然會(huì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要的作用，但狂飆突進(jìn)的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。拆解房地產(chǎn)泡沫，馴服房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)灰犀牛，正本清源，厘清房地產(chǎn)的正確角色和定位，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。