李春燕

摘要：城市的發(fā)展建立在土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上。土地與房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)活動的主要投入要素，而且還是家庭消費和投資的重要資產(chǎn)。隨著城市化進(jìn)程的加快，對城市土地的需求不斷加大。土地位置的唯一性、產(chǎn)品異質(zhì)性、資金需求量大和引致需求的四個特性就決定了土地與房地產(chǎn)市場在城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展中起著重要的作用。本文通過主成分分析，建立多元線性回歸模型來研究土地儲備對住宅價格的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，土地儲備對住宅價格的上漲有一定的調(diào)控作用。

關(guān)鍵詞：商品房價格 土地儲備制度 土地價格

一、引言

土地儲備是指各級人民政府以及土地行政主管部門，依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，依據(jù)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，對收購、征收或其他方式獲得土地使用權(quán)的土地進(jìn)行前期開發(fā)、平整和儲存的行為。國外土地儲備制度實施的時間比較長，很多學(xué)者對其進(jìn)行了相當(dāng)深入的研究。我國土地儲備制度建立的時間較晚，1996年中國第一個土地儲備中心在上海建立，拉開了中國土地儲備制度的序幕。王莉、彭賢偉（2017年）通過對貴陽市房屋銷售均價與土地儲備數(shù)量進(jìn)行了分析。結(jié)果表明，土地儲備行為對住宅價格的上漲有調(diào)控作用。陳玉光、鄧子部（2012）認(rèn)為我國土地出讓制度法律法規(guī)不健全、土地出讓市場缺乏有效監(jiān)管，在出讓過程中出現(xiàn)尋租等問題。

二、土地儲備制度的現(xiàn)狀

（一）土地儲備制度的發(fā)展歷程

在1996年以前，我國不存在土地儲備制度，而是由開放商和其他用地單位對一定區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的拆遷、安置和補償，并進(jìn)行城市基礎(chǔ)公共設(shè)施的建設(shè)。但這種方式造成了我國土地資源大量的浪費，降低了土地利用效率。為了促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置、規(guī)范土地的供應(yīng)方式、盤活閑置土地，推出了土地儲備制。從整體上來看，土地儲備制度的發(fā)展大致經(jīng)歷了3個階段。

1.起步階段。1996年11月上海市成立了中國第一個土地儲備中心，拉開了中國土地儲備制度的序幕。緊接著杭州市、青島市也根據(jù)自身發(fā)展情況出臺土地儲備制度相關(guān)的法律法規(guī)。1997年《上海市國有土地使用權(quán)收購、儲備、出讓試行辦法》，為土地儲備的實施提供了法律支持，同時也明確了實施土地收購、儲備和出讓的程序要求。1999年4月，青島市政府下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的通知》采取切實有效的措施，加快對1991年以來的國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊遺留問題的處理;加強宏觀調(diào)控，盤活城市地產(chǎn)，逐步建立土地儲備制度。1999年11月，杭州市頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓的通知》指出，市區(qū)范圍內(nèi)需要盤活的土地以及新增建設(shè)用地中用于商品房開發(fā)的土地，都必須統(tǒng)一納入政府的土地儲備庫。

2.推廣階段。在經(jīng)過上海市、杭州市和青島市幾年的實踐發(fā)展后，其他省市相繼推行了土地儲備制度。2000年1月，國土資源部出臺《關(guān)于建立有形土地市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》擴大了土地儲備的范圍。2001年4月，國務(wù)院頒布《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。2002年1月，北京市國土房管局發(fā)布《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理意見建立土地儲備制度的意見》指出，要建立土地收購儲備制度，同時成立了北京市土地整理儲備中心。2002年8月，重慶市發(fā)布《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》，自2002年10月，將“土地儲備”分為土地儲備和土地整治兩部分。2004年8月經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，深圳市土地儲備中心成立。

3.全面發(fā)展階段。2007年11月，《土地儲備管理辦法》的頒布，標(biāo)志著我國的土地儲備制度已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化運作階段。2010年9月，國土資源部下發(fā)“兩整治一改革”目標(biāo)通知，提出各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場的開發(fā)。2012年12月，發(fā)布了《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》，提出建立土地儲備機構(gòu)名錄，加強土地儲備機構(gòu)管理。2016年2月，《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》指出，縣級以上法定行政區(qū)原則上只能設(shè)置一個土地儲備機構(gòu)，且要求土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構(gòu)承擔(dān)。2017年5月，《中華人民共和國土地儲備管理法》界定土地征收的公共利益，將不符合公共利益范圍的推出征地范圍，意味著土地儲備的重心更多地將轉(zhuǎn)向存量土地。2018年修訂后的《土地儲備管理辦法》要求各地編制土地儲備三年滾動計劃，制定年度土地儲備計劃。2019年《關(guān)于印發(fā)土地儲備項目預(yù)算管理辦法（試行）的通知》表明，土地儲備項目庫要和土地儲備三年滾動計劃、年度計劃同步編制更新。實現(xiàn)土地儲備信息系統(tǒng)與地方政府債務(wù)管理信息系統(tǒng)的互聯(lián)互通。

（二）土地儲備制度的功能

1.提高土地使用效率。目前我國土地的利用效率低，主要表現(xiàn)在：一是利用率低，閑置土地比率高;二是單位土地的產(chǎn)出率低。擴張占用農(nóng)業(yè)用地的壓力很大，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為非農(nóng)業(yè)用地，給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成了不良影響。土地儲備機制的運作：一是通過征地、收購、置換等方式，把盤活城市存量用地與農(nóng)用地轉(zhuǎn)至為非農(nóng)用地的城市用地增量的方式結(jié)合;二是通過收購國有企業(yè)土地，對原企業(yè)使用的劃撥或批租土地使用權(quán)進(jìn)行補償，不僅解決了國有企業(yè)進(jìn)行改制重組實現(xiàn)解困，為企業(yè)改革提供了資金，加大了對企業(yè)改制和擺脫困境的支持力度，而且加快盤活了閑置土地，提高了土地資源的利用效率。

2.統(tǒng)一土地供應(yīng)渠道。政府通過收購、回收、置換等方式收回土地使用權(quán)，在完成房屋拆遷補償和土地平整工作后再出讓土地使用權(quán)，有助于形成公平競爭、公開透明的土地一級市場秩序，防止在土地使用權(quán)出讓過程中出現(xiàn)尋租腐敗的行為。

三、北京市土地儲備行為對房地產(chǎn)市場影響

房價影響因素的分析。本文采用主成分分析的方法，對房價的影響因素進(jìn)行主成分分析。利用降維的思想，把多個指標(biāo)轉(zhuǎn)換為幾個綜合指標(biāo)的多元統(tǒng)計。本文采用北京市常住人口數(shù)量（x1）、生產(chǎn)總值（x2）、人均可支配收入（x3）、建筑業(yè)總產(chǎn)值（x4）、房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費（x5）作為影響房價的主要因素進(jìn)行主成分分析。查閱《北京市統(tǒng)計年鑒》獲得相關(guān)數(shù)據(jù)，因為土地儲備制度是從1996年開始實施的，所以文本選取了北京市1996年——2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

用SPSS軟件將1996年——2018年北京市商品房價格影響因素數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后，得到KMO檢驗結(jié)果為0.859>0.6，可知各個變量因子之相關(guān)度高，可以進(jìn)行主成分分析檢驗。

由表2可知，特征值λ>1的主成分只有一個，其特征值λ=4.756，這個主成分的總方差為95.111%，可以代表原先5個指標(biāo)的95.111%。

根據(jù)表2中的特征值λ=4.756和表3中的成分居中系數(shù)，計算相應(yīng)因素的權(quán)重。于是可以得到主成分的表達(dá)式：

F1=0.443x1+0.431x2+0.455x3+0.454x4+0.452x5 （1）

將北京市商品房價格影響因素數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后帶入主成分表達(dá)式（1）中可以得到各個樣本的主成分得分。

由于土地儲備制度是國家用來調(diào)控土地市場的一種行為，是不易量化的定性因素。所以需要設(shè)置虛擬變量來表示土地儲備制度，在分析年度內(nèi)如果出臺相應(yīng)的政策則設(shè)置為1，反之為0。將主成分分析的結(jié)果作為自變量X1，土地儲備制度的虛擬變量作為X2，進(jìn)行多元線性回歸模型的擬合。

由表3擬合優(yōu)度檢驗可知R2=0.948，表示在商品房價格取值的變差中，能被主成分分析結(jié)果和土地儲備制度的多元回歸方程所解釋的比例為94.8%。說明多元線性方程的擬合優(yōu)度很好。

由表4可知。Sig=0.000<0.05，說明擬合模型通過了F檢驗，模型總體是顯著的?？梢哉J(rèn)為方程回歸效果顯著。

由表5可知，常量顯著性水平Sig=0.000<0.05、F1的顯著性水平Sig=0.000<0.05、政策的顯著性水平Sig=0.045 <0.05，說明常量、政策因素和主成分分析都通過了T檢驗。將通過檢驗的參數(shù)引入主成分分析的線性回歸方程式，可以擬合到實施土地儲備制度對北京市房價變化影響的回歸方程：

Y=12154.121+1881.145×政策因素+4106.434×F1 （2）

由此可知，實施土地儲備行為對商品房的價格會產(chǎn)生正相關(guān)影響。土地儲備越多，商品房的售價就會越高，即住宅價格會隨土地儲備量的增加而呈現(xiàn)出上漲趨勢。當(dāng)住宅價格上漲過高的時候，政府可以通過減少土地儲備，增加土地供給量，可以有效地降低房價。當(dāng)房價偏低的時候，政府可以增加土地儲備，減少土地供應(yīng)量，從而可以保障房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

四、政策建議

（一）由粗放土地儲備向精準(zhǔn)土地儲備轉(zhuǎn)變

在實行土地儲備時，要合理地確定土地儲備總體規(guī)模。土地儲備供應(yīng)不足，項目難以落實;土地供應(yīng)過大，又會導(dǎo)致土地資源的浪費。土地儲備的最終目的是為了更好地促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，為重大項目的落地提高保障。所以要全方位了解土地儲備現(xiàn)狀，為國土資源管理工作提供準(zhǔn)確、全面的數(shù)據(jù)來源，保障數(shù)據(jù)真實性、時效性，合理安排近期土地儲備規(guī)模、布局、投放數(shù)量，確定遠(yuǎn)期土地儲備規(guī)模和空間引導(dǎo)。

（二）平衡好土地儲備資金

土地儲備的資金若過多的依賴貸款和財政撥款，會存在很大的風(fēng)險，很容易陷入資金不足的困境。要改進(jìn)資金的運作和資金的融資方式才能更好地保障土地儲備順利的進(jìn)行?？梢猿闪⑼恋貎浠鸷蛯ｍ梻?，通過不斷地積累資金來實現(xiàn)滾動發(fā)展的資金循環(huán)機制，保障土地儲備的資金需求。同時還要拓寬土地儲備的融資渠道，積極引導(dǎo)民間資本通過招投標(biāo)方式參與土地一級開發(fā)的相關(guān)工作。政府要摒除那些資質(zhì)不合格、經(jīng)營不合規(guī)的小企業(yè)，引入資金實力雄厚、經(jīng)營合規(guī)有一定土地開發(fā)整治經(jīng)驗的企業(yè)參與。通過引入社會資金，建立競爭體制，還可以杜絕相關(guān)部門或平臺公司的尋租空間，降低成本、控制地價。

（三）完善土地儲備規(guī)劃編制

土地儲備制度的完善需要進(jìn)一步引入創(chuàng)新機制，實行規(guī)劃控制，即編制土地儲備規(guī)劃。針對收儲城市可開發(fā)建設(shè)用地資源編制的總體規(guī)劃，有助于提高土地儲備工作力度、實現(xiàn)政府對土地一級市場的壟斷，提高政府對土地資源的宏觀調(diào)控，有助于城市土地資源的優(yōu)化配置，保障城市經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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作者單位：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)