劉蘭芳

摘要：現(xiàn)階段，在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)整體低迷的大背景下，整體企業(yè)收入都受到影響而有所下降，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)外，其自身所處的政策環(huán)境也不理想，政府打壓房?jī)r(jià)、抑制房地產(chǎn)過(guò)熱等政策方向更是使得房地產(chǎn)企業(yè)收入空間大幅下降，加強(qiáng)成本管理、提高資源利用率已經(jīng)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的首要管理目標(biāo)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀出發(fā)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制進(jìn)行研討，并提出優(yōu)化企業(yè)成本管控的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；全過(guò)程成本控制

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)涉及前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、建設(shè)前期手續(xù)等準(zhǔn)備工作、具體施工、銷售以及交付幾個(gè)過(guò)程，其中涉及的成本可以大體歸納為土地取得成本、建設(shè)成本以及銷售成本三類，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制主要是指對(duì)土地成本、建設(shè)成本以及銷售成本進(jìn)行控制。實(shí)施全過(guò)程成本控制可以幫助企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益、節(jié)約資源。但就實(shí)際來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中成本超額問(wèn)題并未得到高效控制，企業(yè)各項(xiàng)資源也未得到最大化利用，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制思想建設(shè)、管理目標(biāo)以及成本控制體系的建設(shè)上還存在問(wèn)題，各環(huán)節(jié)成本管理細(xì)則還有待完善。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本控制途徑

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制大體可以分為土地成本控制、建設(shè)成本控制以及銷售成本控制，下面從這三個(gè)方向來(lái)分析各環(huán)節(jié)成本控制途徑：

（一）土地成本控制途徑

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的確定是影響房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)收益和成本支出的重要因素，因而在這個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好充分的調(diào)研。

首先，分析意向土地開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終能否快速回款主要依靠當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力，若開(kāi)發(fā)區(qū)域GDP較低、人均可支配收入不高時(shí)，居民消費(fèi)傾向不高，購(gòu)買力和市場(chǎng)活躍度會(huì)出現(xiàn)不足，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目后續(xù)銷售，若企業(yè)未做充分調(diào)研，而直接投入大量資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，過(guò)長(zhǎng)的資金回收期必然會(huì)加大企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難度，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金斷鏈，業(yè)務(wù)難以繼續(xù)開(kāi)展。除了居民購(gòu)買力外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)也是一大重要考慮因素，改革開(kāi)放后房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，發(fā)展較快的省份資源已多數(shù)被開(kāi)發(fā)，尋找有潛力的項(xiàng)目也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，因而企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目地區(qū)以及周邊區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、速度、當(dāng)?shù)卣咭约艾F(xiàn)階段庫(kù)存量和需求情況等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，從而合理選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地。

其次，科學(xué)編制項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告。房地產(chǎn)企業(yè)以前期市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)，結(jié)合投資環(huán)境、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)條件以及土地取得成本等來(lái)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行成本估算，并由經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)人員從財(cái)務(wù)的角度來(lái)對(duì)投資可行性報(bào)告進(jìn)行進(jìn)一步分析，尤其注意分析土地取得成本，在通常情況下，一二類居住用地都是通過(guò)公開(kāi)土地拍賣獲得土地使用權(quán)的。經(jīng)過(guò)再一次討論后，得出最終的項(xiàng)目投資結(jié)論，給管理者提供項(xiàng)目總投資、總支出成本等概算數(shù)據(jù)，再經(jīng)由管理者對(duì)比預(yù)期收益來(lái)確定是否投資該項(xiàng)目。從而提高了項(xiàng)目投資效率，避免企業(yè)盲目投資帶來(lái)的資源浪費(fèi)。

（二）建設(shè)成本控制途徑

建設(shè)成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定投資該項(xiàng)目后，包含前期的項(xiàng)目備案、手續(xù)辦理以及施工設(shè)計(jì)，到具體施工環(huán)節(jié)的造價(jià)等支出，其中設(shè)計(jì)階段的成本和施工階段的成本是最為主要的部分，因而房地產(chǎn)企業(yè)在控制建設(shè)成本時(shí)，也主要從這兩方向出發(fā)。

1.設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段主要是指設(shè)計(jì)單位按照開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的要求，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體布局、空間布置、周邊環(huán)境等因素的考量，來(lái)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、選材要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)設(shè)備規(guī)格等進(jìn)行提前設(shè)計(jì)和估測(cè)相應(yīng)耗資的環(huán)節(jié)，這一階段的設(shè)計(jì)合理性直接關(guān)系到項(xiàng)目后續(xù)的成本控制效果。因而，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇資質(zhì)良好、技術(shù)過(guò)硬的設(shè)計(jì)單位，同時(shí)簽訂責(zé)任合同，以提高設(shè)計(jì)單位對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查嚴(yán)謹(jǐn)度，以及所提出的材料規(guī)格、設(shè)備要求等的合理性，從而給企業(yè)管理者提供較為科學(xué)的設(shè)計(jì)方案。其次，邀請(qǐng)專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析和評(píng)估，進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)方案的可靠性。最后，由財(cái)務(wù)部門(mén)、工程造價(jià)部門(mén)以及外部機(jī)構(gòu)一起對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析，編制項(xiàng)目預(yù)算以及估算投資成本，并和投資可行性報(bào)告中的目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，若存在差異，則通過(guò)差異成因分析來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行再次的優(yōu)化，以確保預(yù)期利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

2.施工階段成本控制

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)支出成本的主要階段，也是企業(yè)控制成本的主要環(huán)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于在設(shè)計(jì)階段已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目工程各環(huán)節(jié)制定了預(yù)算定額，因而，在施工階段，企業(yè)主要根據(jù)預(yù)算、確定的材料和設(shè)備規(guī)格等來(lái)實(shí)施控制。

在實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制、考評(píng)機(jī)制的建設(shè)，確保監(jiān)督范圍囊括整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)各環(huán)節(jié)成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，同時(shí)通過(guò)對(duì)比目標(biāo)成本來(lái)分析是否和預(yù)期存在偏差，以及分析偏差成因，督促管理人員改進(jìn)，并按照劃分的權(quán)責(zé)將問(wèn)題出現(xiàn)責(zé)任落實(shí)到具體個(gè)人，對(duì)其實(shí)施懲戒，以規(guī)避后續(xù)人員操作的隨意性。

其次，加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位和施工部門(mén)的聯(lián)系，在施工過(guò)程中出現(xiàn)圖紙解讀疑問(wèn)或因外部因素導(dǎo)致實(shí)際施工結(jié)構(gòu)和圖紙出現(xiàn)差異時(shí)，施工部門(mén)應(yīng)將問(wèn)題反饋給設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位及時(shí)調(diào)整，避免出現(xiàn)后續(xù)因安全隱患而重建的問(wèn)題，確保工程如期完成，減少不必要的成本支出。

最后，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)深入業(yè)務(wù)一線，結(jié)合行業(yè)優(yōu)惠政策、稅率政策來(lái)對(duì)不同報(bào)價(jià)的材料供應(yīng)商、設(shè)備購(gòu)置方式以及勞動(dòng)力獲取方式等進(jìn)行分析，從成本角度提出指導(dǎo)性建議，比如在營(yíng)改增后，企業(yè)選擇一般納稅人供應(yīng)商還是小規(guī)模納稅人供應(yīng)商，是有很大的差距，但小規(guī)模納稅人報(bào)價(jià)可能更低；勞務(wù)派遣、勞務(wù)分包以及自有短期工人之間的稅率抵扣也是不同的，勞務(wù)派遣選擇一般計(jì)稅或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法稅率抵扣也不同，而自有短期工人無(wú)法取得，一般而言，以勞務(wù)分包取得勞動(dòng)力的方式更為適合。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要注意材料、設(shè)備等的保管，配備管理人員實(shí)時(shí)監(jiān)管，及時(shí)維修和清點(diǎn)設(shè)備，并對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，避免出現(xiàn)材料遺失、設(shè)備損壞得不到及時(shí)維修而延誤工期等問(wèn)題。

（三）銷售成本控制途徑

銷售階段的成本主要體現(xiàn)在企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中產(chǎn)生的人工成本、管理成本及促銷打折成本幾方面，這一階段的成本在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本中的占比較小。在實(shí)施控制時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面出發(fā)：首先，編制科學(xué)合理的銷售方案。銷售部門(mén)應(yīng)積極收集本地區(qū)和附近城市的房產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，將其反饋給管理者，由企業(yè)決策小組、財(cái)務(wù)部門(mén)、市場(chǎng)部門(mén)共同對(duì)自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行分析，找出本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，并以周邊房產(chǎn)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目成本綜合分析相關(guān)稅費(fèi)，在保證企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，制定促銷折扣的限制比例，編制科學(xué)合理的銷售決策計(jì)劃，并將其下發(fā)給營(yíng)銷部門(mén)，由其結(jié)合市場(chǎng)行情和居民消費(fèi)傾向，制定出有針對(duì)性的銷售和營(yíng)銷方案，經(jīng)決策小組審批后，落地實(shí)施。其次，加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)，使其可以快速根據(jù)人群年齡階段、性格等推薦出適宜的房產(chǎn)。同時(shí)企業(yè)還要建立明確且具有吸引力的獎(jiǎng)懲機(jī)制，最大限度地激發(fā)人員積極性，實(shí)踐證明，好的銷售口才、熱情的銷售團(tuán)隊(duì)能夠大幅加快房產(chǎn)銷售速度，減少房產(chǎn)囤積帶來(lái)的管理成本、銷售人員成本以及貨幣時(shí)間成本。

三、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力，在逐漸同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，企業(yè)想要獲得更高的收入和發(fā)展空間，較低的成本才能給企業(yè)額外的資金去投入新的競(jìng)爭(zhēng)力孕育或提供降價(jià)空間，加強(qiáng)全過(guò)程成本控制是必然的選擇。企業(yè)在實(shí)施全過(guò)程成本控制時(shí)，必須要從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，一直到最后的銷售和交付階段，詳細(xì)地對(duì)項(xiàng)目周邊的購(gòu)買力、價(jià)格上升趨勢(shì)，以及設(shè)計(jì)和施工等各環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，在確保產(chǎn)品質(zhì)量和人員安全的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的投入產(chǎn)出比，為企業(yè)制造發(fā)展機(jī)會(huì)。財(cái)

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