喬家慧 唐曉瑋

摘 要：我國現(xiàn)今的大部分房地產(chǎn)企業(yè)，在成本控制方面存在著諸多問題，比如：對于成本控制沒有有效手段、成本控制意識薄弱、制度方面和相應(yīng)的管理體制也不夠健全。所以，處于新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)更加需要重視企業(yè)的成本控制相關(guān)制度。針對以上所提出的關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制存在的一些問題，要通過研究我國房產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀來進(jìn)行成本管理觀念的創(chuàng)新，在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)進(jìn)程中都不能放松成本控制，要提高房地產(chǎn)的開發(fā)速度，增強(qiáng)成本管理的組織力量，建構(gòu)好成本動(dòng)態(tài)管理體系，并縮減開發(fā)周期，對于成本責(zé)任單位以及責(zé)任人員，應(yīng)當(dāng)調(diào)動(dòng)其工作積極性，以此使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;管理創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)成本存在的問題

（一）輕設(shè)計(jì)、重施工現(xiàn)象嚴(yán)重

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重單項(xiàng)合同成本的控制，他們通過在施工過程中的控制聯(lián)系單、審計(jì)價(jià)格以及工程招標(biāo)等形式來控制工程價(jià)款，這種方式雖然的確能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制，不過僅僅這樣做還不能將成本控制到最低，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在工程設(shè)計(jì)方面控制好成本。調(diào)查顯示，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和設(shè)計(jì)單位的合同時(shí)，并沒有對設(shè)計(jì)造價(jià)成本進(jìn)行規(guī)定和控制，只是關(guān)注設(shè)計(jì)工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)范圍要求以及設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故而產(chǎn)生嚴(yán)重的輕設(shè)計(jì)和重施工的現(xiàn)象。

（二）開發(fā)成本高、周期長

如果一個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，那么就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金成本的浪費(fèi)，比如會(huì)出現(xiàn)人力資源成本增加、再投資周期變長、工程材料價(jià)格上漲等問題，這些問題都會(huì)很大程度地影響企業(yè)的資金成本的控制，使得工程價(jià)款不斷累積。國家頒布了許多法律條文來在宏觀上對居民房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，因此，國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅開始變緩，此時(shí)若房地產(chǎn)開發(fā)周期依然較長，那么房地產(chǎn)公司有兩方面的經(jīng)濟(jì)壓力，一方面是房子預(yù)售之前的土地款，另外一方面則是需要墊付給施工單位的工程價(jià)款，這樣一來，工程項(xiàng)目的資金成本也會(huì)相對增加。

（三）合同管理和預(yù)算脫節(jié)

在一筆工程協(xié)議達(dá)成后，房地產(chǎn)公司的工程部會(huì)根據(jù)工程的進(jìn)度在“工程進(jìn)度單”上簽署支付意見，財(cái)務(wù)部主要是審核支付單的證明意見是否真實(shí)合理，然后支付工程款項(xiàng)。由此可見，合同與預(yù)算處于一種脫節(jié)的狀態(tài)，無法根據(jù)合同的決算情況來判斷項(xiàng)目總成本的是否超出了預(yù)算，成本控制缺乏事中管理。

二、房地產(chǎn)成本管理建議

（一）加強(qiáng)前期調(diào)研工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期，需要做好前期的調(diào)研工作，要將該開發(fā)什么檔次的樓盤、項(xiàng)目地理?xiàng)l件、企業(yè)資金實(shí)力和市場要求等納入考慮，還需對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，研究和論證項(xiàng)目是否可行，在對市場容量、造價(jià)以及消費(fèi)者的心理等進(jìn)行深入分析、盡可能準(zhǔn)確地評估之后，再?zèng)Q議是否應(yīng)該開工這項(xiàng)工程。如果沒有準(zhǔn)確評估市場的容量以及充分掌握消費(fèi)者的消費(fèi)心理，那么銷售計(jì)劃再怎么完善都只是是紙上談兵。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把資金的流量和銷售計(jì)劃都在可行性分析的階段制定出來，這樣經(jīng)過可行性分析之后就能夠盡可能降低資金成本以及開發(fā)者的現(xiàn)金投入，使得項(xiàng)目進(jìn)程更加順利。

（二）加強(qiáng)成本管理的組織力量

國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段在公司內(nèi)部都一直持有一種不正確的想法，他們認(rèn)為工程的成本控制與其他部門沒有關(guān)系，是屬于財(cái)務(wù)部以及公司管理層的任務(wù)。其實(shí)不然，實(shí)際上房地產(chǎn)的成本控制需要企業(yè)的各個(gè)部門的參與，比如：

對于投資部來說，在挑選投資項(xiàng)目的時(shí)候應(yīng)當(dāng)對投資項(xiàng)目的成本進(jìn)行較為嚴(yán)格的預(yù)算;設(shè)計(jì)規(guī)劃部門針對工程修建的設(shè)想，是將重點(diǎn)放在減少設(shè)計(jì)資本上，并且以“節(jié)省資本，設(shè)計(jì)好看”為準(zhǔn)則開展。項(xiàng)目修建時(shí)的資本管制主要是在設(shè)計(jì)時(shí)候控制資本，這個(gè)對工程造價(jià)的作用占比超過四分之三，保障高效的資本管制普遍使用限制額度的設(shè)想模式，且主要在以下問題上花心思：成為第一步設(shè)想管控的憑據(jù)的是通過項(xiàng)目行之有效分析和規(guī)劃進(jìn)程準(zhǔn)確的目的資本及計(jì)劃資本;第一步步設(shè)想必須把選擇方案作為重點(diǎn)，通過投入估值進(jìn)而確定資本，把預(yù)計(jì)執(zhí)行嚴(yán)密管控在準(zhǔn)許的限度里，且增強(qiáng)設(shè)想更迭的管控事宜。

（三）加快開發(fā)速度，縮短開發(fā)周期

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中受限，因此房地產(chǎn)的策劃管理危險(xiǎn)加大。所以，公司一定要提高發(fā)展效率，將發(fā)展期限減少，這樣才能躲避危險(xiǎn)。公司在取得土地的運(yùn)用權(quán)利的同時(shí)，就可以實(shí)時(shí)將土地進(jìn)行典質(zhì)借錢，還要加緊下手先前的預(yù)備工作，房產(chǎn)預(yù)期銷售在工程修建時(shí)就可以同步開展，這些也是公司資本管控都有效手段，以便讓資產(chǎn)能夠快速回到公司賬戶，進(jìn)行下一步的資產(chǎn)使用。許多房產(chǎn)行家都是在修建工程都時(shí)候就開始出售房屋，資本回收非?？焖俑咝?。

以上所涉及的房產(chǎn)行業(yè)里的工程資本管控的重點(diǎn)主要是資產(chǎn)預(yù)估管控、工程設(shè)想、發(fā)展期限的工程資本的管控。開展工程資本的高效管理，就應(yīng)該使用改進(jìn)資本管控經(jīng)營手段與建立資本管控條例的方式相結(jié)合，才能做到高效管控資本。以便在工程執(zhí)行的時(shí)候，讓資本降到最低、獲取收益最高。

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