陳照樂(lè)

摘要：對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要嚴(yán)格控制成本支出，這就需要建立系統(tǒng)化、完善化的成本管理體系，在項(xiàng)目全過(guò)程落實(shí)成本控制。本文就商業(yè)地產(chǎn)綜合體進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，指出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目成本控制中的常見問(wèn)題，進(jìn)一步探討商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的有效策略，旨在維護(hù)整個(gè)綜合體項(xiàng)目的綜合效益，僅供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);綜合體項(xiàng)目;全過(guò)程;成本控制

近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目也得以涌現(xiàn)出來(lái)，這就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)提出了更高的要求。在管理內(nèi)容眾多且管轄項(xiàng)目復(fù)雜的情況下，為全面提升成本控制的統(tǒng)一性和高效性，必須要立足商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，因此對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制展開探究，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)綜合體簡(jiǎn)介

就城市綜合體來(lái)看，其組成要素眾多，包括高檔寫字樓、星級(jí)酒店、酒店式公寓、大型綜合購(gòu)物中心、獨(dú)立街區(qū)及高檔居住區(qū)等。隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，城市綜合體作為一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式，逐漸得以發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目的顯著特征在于，以“訂單地產(chǎn)”模式作為城市綜合體的核心，能夠有效規(guī)避城市綜合體建設(shè)與招商脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)城市綜合體順利開發(fā)，具有較強(qiáng)的創(chuàng)造性，建造主體多元化，因而商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要在全過(guò)程落實(shí)成本控制，以維護(hù)整個(gè)項(xiàng)目的綜合效益。

二、商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目成本控制中的常見問(wèn)題

（一）成本管理意識(shí)薄弱

在當(dāng)前社會(huì)環(huán)境下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，成本是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中的一項(xiàng)重要因素，成本控制的有效性，關(guān)系著企業(yè)的綜合效益與良性發(fā)展。但就當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，其成本控制不到位，相關(guān)管理人員并未充分認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，成本管理的意識(shí)淡薄，認(rèn)為成本控制是成本部門的事情，與造價(jià)工程師相關(guān)，和自己沒有關(guān)系。也有的企業(yè)管理人員認(rèn)為成本控制就是一味的省錢，并未認(rèn)識(shí)到工程質(zhì)量安全與成本控制之間的內(nèi)在聯(lián)系，此種情況下商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目成本控制效果并不理想。

（二）成本控制體系不完善

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，完善的成本控制體系能夠?yàn)槌杀竟芾砼c控制工作的開展提供良性支持，而就當(dāng)前顯示情況來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中缺乏完善的成本控制體系，管理制度不夠健全，成本控制工作流程也不夠規(guī)范，此種情況所導(dǎo)致的直接問(wèn)題就是，員工之間職責(zé)不夠明確，一旦項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)問(wèn)題，極易出現(xiàn)責(zé)任推諉的情況，無(wú)法保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量與安全，影響項(xiàng)目綜合效益的維護(hù)。不僅如此，成本控制體系不完善的情況下，各部門之間協(xié)調(diào)溝通的時(shí)效性不足，各職能部門之間以及總部與項(xiàng)目之間并未形成合力，這就極易影響商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和效果，嚴(yán)重情況下可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損情況，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展也有可能形成制約。

（三）重施工輕設(shè)計(jì)

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中，重施工輕設(shè)計(jì)也是一個(gè)重要的問(wèn)題，所產(chǎn)生的影響是強(qiáng)烈的。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，若缺乏良好且可行的設(shè)計(jì)方案與設(shè)計(jì)圖紙，而盲目開展施工，一味追求施工進(jìn)度，施工過(guò)程中隨意變更，這就給整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目埋下了巨大的質(zhì)量與安全隱患，成本控制工作也無(wú)法得到規(guī)范化的落實(shí)。

三、商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的有效策略

（一）項(xiàng)目早期成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目早期，全過(guò)程成本控制的落實(shí)，主要體現(xiàn)在決策階段與設(shè)計(jì)階段。在項(xiàng)目決策階段，要充分開展市場(chǎng)調(diào)查研究，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行整體把握，明確各項(xiàng)影響因素，進(jìn)而初步測(cè)算土地、成本以及費(fèi)用等，在研究過(guò)程中科學(xué)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)分析工具，確保項(xiàng)目具有可行性。在這一階段，由于項(xiàng)目成效會(huì)受到用地選擇、土地總成本預(yù)估以及設(shè)計(jì)方案質(zhì)量等因素的影響，在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目可行性進(jìn)行衡量的過(guò)程中，要重視項(xiàng)目土地成本評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，成本控制的落實(shí)，要保證構(gòu)思以及設(shè)計(jì)方案的合理性，將技術(shù)性與經(jīng)濟(jì)性統(tǒng)一起來(lái)，科學(xué)開展設(shè)計(jì)規(guī)劃工作，為目標(biāo)成本控制的實(shí)現(xiàn)打下良好的基礎(chǔ)。在綜合體項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，必須要以相關(guān)規(guī)范程序和計(jì)劃為支持，各部門及工種之間積極配合。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度的實(shí)行，能夠促進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的不斷優(yōu)化，在提升設(shè)計(jì)質(zhì)量的同時(shí)，確保項(xiàng)目造價(jià)得到合理降低。在設(shè)計(jì)階段，要注重限額設(shè)計(jì)的推行，通過(guò)此種方式來(lái)控制項(xiàng)目投資目標(biāo)，通過(guò)目標(biāo)分解以及計(jì)劃實(shí)施，檢查目標(biāo)實(shí)施情況，并做好信息反饋工作，整個(gè)過(guò)程中造價(jià)控制得以落實(shí)。價(jià)值工程作為一種現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)方法和管理技術(shù)，能夠重視技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、兼顧企業(yè)利益與用戶要求，開展科學(xué)化的定量分析，促進(jìn)項(xiàng)目使用價(jià)值的有效提升，在提升資源利用率并增強(qiáng)項(xiàng)目收益的同時(shí)，科學(xué)控制成本。

（二）項(xiàng)目建設(shè)期成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)期，必須要明確成本控制的重點(diǎn)，從主動(dòng)控制出發(fā)，確保目標(biāo)值與實(shí)際值相接近。在施工階段，要立足項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證以及設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格把控，依照規(guī)章制度報(bào)審，成本部門定期上報(bào)，井審核后于財(cái)務(wù)部門備案。成本部門工作人員需要定期匯總數(shù)據(jù)，按照目標(biāo)成本分類對(duì)應(yīng)當(dāng)時(shí)來(lái)對(duì)成本費(fèi)用支出進(jìn)行填報(bào)，這就確保超支情況發(fā)現(xiàn)的及時(shí)性。在項(xiàng)目建設(shè)期成本控制的落實(shí)，要對(duì)工程簽證進(jìn)行嚴(yán)格控制，認(rèn)真核實(shí)涉及費(fèi)用支出的項(xiàng)目，明確具體原因，依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)工程量及工程造價(jià)進(jìn)行簽認(rèn)。

為確保商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)期成本控制的有效落實(shí)，要掌握正確的正本控制手段，招投標(biāo)就是一種可行的方式?；谏虡I(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，堅(jiān)持公平公正公開的原則開展招投標(biāo)，從而確保性價(jià)比的科學(xué)性與合理性。在這一方面，可采取總價(jià)包干或者綜合單價(jià)單價(jià)包干的方式，利用智能化工程清單招標(biāo)，引進(jìn)充分競(jìng)爭(zhēng)，確保成本降低，對(duì)結(jié)算審核進(jìn)行簡(jiǎn)化，確保項(xiàng)目總成本得到節(jié)約，維護(hù)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

在項(xiàng)目建設(shè)期，成本控制的落實(shí)，可建立超成本預(yù)警機(jī)制及審批，以目標(biāo)成為為依據(jù)，對(duì)于預(yù)計(jì)超出成本的細(xì)項(xiàng)，需提前預(yù)警并報(bào)審，以保證程序的規(guī)范化。要以所有細(xì)項(xiàng)為對(duì)象，采取精細(xì)化管理方式，以有效控制成本。

（三）項(xiàng)目竣工后期成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目竣工后，也要重視成本控制。具體來(lái)說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目結(jié)算之前，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審查，確保依照合同規(guī)定以及設(shè)計(jì)圖紙完成各項(xiàng)工程，若存在漏項(xiàng)或者甩項(xiàng)的情況，不可結(jié)算，要審核并計(jì)算隱蔽性工程簽證以及現(xiàn)場(chǎng)簽證，確保審查的規(guī)范性，審查結(jié)束后相關(guān)責(zé)任人就竣工驗(yàn)收單進(jìn)行簽字確認(rèn)，以便進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算。在這一階段成本控制的落實(shí)，必須要對(duì)結(jié)算復(fù)審以及工程尾款會(huì)簽制度進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，這就能夠?yàn)轫?xiàng)目結(jié)算質(zhì)量提供保證，有助于保障企業(yè)的投資收益。在工程計(jì)價(jià)過(guò)程中，為確保計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性，工程項(xiàng)目造價(jià)人員必須要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行整體把握，實(shí)地了解各項(xiàng)信息，深入市場(chǎng)調(diào)查特殊材料及特殊設(shè)備的價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目成本價(jià)格具體走勢(shì)進(jìn)行實(shí)時(shí)化的把控，以便有效落實(shí)成本控制。待結(jié)算完成后，需匯總相同子項(xiàng)下的多項(xiàng)合同結(jié)算，對(duì)比目標(biāo)成本，開展科學(xué)評(píng)估，獲得數(shù)據(jù)信息并輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，以便開展規(guī)范化管理。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，城市綜合體是一種特殊的形態(tài)，在城市集約化、立體化發(fā)展的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)，有助于和諧社會(huì)的建設(shè)。在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中落實(shí)成本控制，能夠確保項(xiàng)目規(guī)劃的統(tǒng)一性，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金加以科學(xué)、高效利用，從而有助于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于城市現(xiàn)代化建設(shè)水平的提升也至關(guān)重要。

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