文/尹振東，遼寧信基紅星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 土地增值稅發(fā)展沿革

土地增值稅的發(fā)展自1994年正式頒布以來已經(jīng)運行了20多年，隨著社會的快速發(fā)展，土地增值稅的相關(guān)要求也在不斷進行修改完善，其具體的發(fā)展過程可以分為兩個主要階段，第一個階段是根據(jù)社會的發(fā)展進度進行預(yù)征過渡階段，1994年正式頒布至2006年，在正式頒布之后的幾年中，土地增值稅的發(fā)展并不樂觀，甚至出現(xiàn)負增長的情況，國家根據(jù)實際情況對土地增值稅政策進行相應(yīng)的修改，以更好的適應(yīng)社會的實際情況，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的情況變動，讓社會公眾逐漸接受并認同土地增值稅政策。第二階段為2007年至今，是土地增值稅全面清算階段，此階段對于之前十年間出現(xiàn)的問題進行分析總結(jié)，并根據(jù)實際情況不斷出臺新的補充文件，完善關(guān)于土地增值稅的相關(guān)政策，推動土地增值稅的快速發(fā)展，加強對房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于土地增值稅的監(jiān)督管理工作，確定土地增值稅的社會地位。

2 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的主要影響

2.1 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅收入項目的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在進行項目建設(shè)的過程中普遍存在開發(fā)周期長的現(xiàn)象，因此，在土地增值稅進行預(yù)售工作時往往會采取預(yù)征以及到達清算條件后清算繳納的計算方法，在實行營改增政策之后，企業(yè)在進行房地產(chǎn)工作時取得的相應(yīng)收入以及進行預(yù)征工作計稅基礎(chǔ)的計算時，都將其確認為不包含增值稅的收入，將原來企業(yè)的價內(nèi)稅的業(yè)務(wù)處理轉(zhuǎn)變?yōu)閮r外稅的業(yè)務(wù)處理，降低了企業(yè)的利潤收益，增加了企業(yè)的稅收負擔，一定程度上，增加了企業(yè)的稅收壓力，縮小了企業(yè)的盈利空間。

2.2 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅抵扣項目的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在營改增政策出臺后，繳納土地增值稅時面臨的主要問題是抵扣項目對房地產(chǎn)行業(yè)的影響作用，營改增政策的出臺使原本可以抵扣的項目轉(zhuǎn)為了不可抵扣的項目，增加了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)該繳納的增值稅額，減少了企業(yè)的利潤空間。因此，企業(yè)應(yīng)該重視增值稅可抵扣項目的具體分類，合理增加企業(yè)的可抵扣項目，減少企業(yè)的應(yīng)繳稅額，起到避稅減稅的作用。例如，在實際生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對于營業(yè)稅發(fā)票可以全額進行相應(yīng)抵減扣除，減少企業(yè)應(yīng)交稅費，同樣也適用于增值稅發(fā)票以及專用發(fā)票的抵減處理。

2.3 營改增對土地增值稅的增值額和稅款預(yù)繳的影響

營改增政策對于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅的增值額以及稅款預(yù)繳也有重要影響，通過營改增政策的具體要求，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中進行相關(guān)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工作所取得全部收入不再是原來的價內(nèi)收入，而改為不含增值稅收入，增加了企業(yè)應(yīng)交稅費，在進行具體的繳納稅收工作的過程中由原來的含稅收入進行相應(yīng)的改變，改為不含稅收入的業(yè)務(wù)處理工作，從整體的效果上來說，營改增政策的實施能夠使房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營運作過程中對產(chǎn)生的不含稅收入的土地增值額予以降低，對于房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該負擔的稅收壓力也會相應(yīng)的有所降低 ，國稅局以及地稅局的相關(guān)工作也會根據(jù)營改增政策的具體實施進行相應(yīng)的工作調(diào)整，對于增值稅實行雙向管理的工作方式，另外，對于房地產(chǎn)行業(yè)還有可能會進行相關(guān)的預(yù)征，這樣就有可能會出現(xiàn)重復(fù)增稅的現(xiàn)象，加重企業(yè)的應(yīng)繳稅款。

3 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算籌劃對策

3.1 適當延緩?fù)恋卦鲋刀惖那逅銜r點

根據(jù)營改增政策的要求房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該合理的籌劃土地增值稅清算的具體稅收數(shù)額，在企業(yè)的日常管理經(jīng)營過程中，應(yīng)該注重企業(yè)戰(zhàn)略的具體規(guī)劃內(nèi)容，對于企業(yè)重點工作應(yīng)該確定其突出地位，同時應(yīng)該對企業(yè)的整體運行進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，其中應(yīng)重點注意的就是對土地增值稅的清算時點進行科學(xué)合理的延緩工作，從根本上達到有效的減少企業(yè)經(jīng)營稅收負擔的目的。尤其是實行營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中承擔的財務(wù)負擔勢必會有所增加，這種營業(yè)稅與土地增值稅在同一空間時間的條件下共同存在，會在一定程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的稅收壓力。從客觀角度來說，對于房地產(chǎn)行業(yè)在實際的稅收計算來說具有一定的不穩(wěn)定性與不確定性的特點。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在進行工程建設(shè)的過程中涉及有關(guān)土地開發(fā)內(nèi)容以及合理的經(jīng)營運行，應(yīng)該要求企業(yè)內(nèi)部專業(yè)部門提前與當?shù)囟愂展芾聿块T進行溝通交流，并根據(jù)實際情況達成合理有效的稅收協(xié)議，在進行稅收繳納工作的過程中應(yīng)該與當?shù)囟愂諜C關(guān)建立信任關(guān)系，與稅收機關(guān)多溝通，盡量采取降低納稅的建議。

3.2 精心籌劃合理增加可扣除項目金額

在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理過程中，相關(guān)財務(wù)管理部門應(yīng)重視對土地增值稅的稅收籌劃工作，盡可能增加可扣除項目數(shù)量，降低企業(yè)具體的稅收金額，提高企業(yè)的利潤收入，推動企業(yè)的發(fā)展。例如，某房地產(chǎn)行業(yè)進行項目的建設(shè)開發(fā)工作，對于這個項目的預(yù)計售價暫時規(guī)定為1000萬元，根據(jù)國家稅法政策的有關(guān)規(guī)定要求，可扣除項目的金額計算得出具體為800萬，應(yīng)交的相關(guān)增值稅數(shù)額計算得出為200萬，企業(yè)采用25%的增值率進行業(yè)務(wù)處理，根據(jù)現(xiàn)有條件計算得出企業(yè)建設(shè)該項目的土地增值稅為60萬元，稅金及附加為55萬元，我們可以比較容易計算出該企業(yè)進行項目建設(shè)的利潤收入為85萬元。然而在實際的經(jīng)營運行過程中，可以通過一定的計劃實施減少企業(yè)的稅收金額，對項目進行相關(guān)的專修工作后該項目的價值可以提升至1200萬元，這樣就能夠在保證增值稅金額保持不變的情況下，提高企業(yè)在項目建設(shè)過程中可扣除金額，使原來25%的增值稅率有效降低至20%，同樣對稅金及附加進行相同的計算，得出66萬元，最后對項目進行總利潤的數(shù)額計算得出134萬元，相比較之前的85萬元，納稅成本有效降低了49萬元，因此可見，合理的增加可扣除項目金額能夠有效地降低企業(yè)納稅成本，提高企業(yè)盈利空間，合理有效的達到避稅的目的。

3.3 利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在根據(jù)營改增土地增值稅的具體政策要求，對企業(yè)的納稅處理進行合理的調(diào)整規(guī)劃，可以考慮對土地增值稅的具體征稅范圍進行科學(xué)合理的規(guī)劃工作，具體實踐操作包括合理選擇合作伙伴或者采取代建房模式進行工程建設(shè)達到降低稅負的目的，有效提高企業(yè)的利潤收入，推動企業(yè)的快速發(fā)展，國家政策也允許房地產(chǎn)行業(yè)在進行有效節(jié)稅避稅的過程中采取合理選擇合作伙伴的方式。另外，在實際的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)在進行代建房時會有一筆代建費的收入，應(yīng)計入勞務(wù)輸出收入科目中，這樣在進行清算工作的過程中只要確保房屋的所有權(quán)不發(fā)生改變，就可以確保土地增值稅的繳納數(shù)額得到有效降低。

3.4 在利息支付過程中進行納稅籌劃

除了上述幾項對策之外，還應(yīng)重視在利息支付過程中進行納稅籌劃工作，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對各商業(yè)銀行具體的貸款利息模式予以了解熟悉，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的資金情況選擇合適的商業(yè)銀行，制定合理的貸款規(guī)劃，了解國家相關(guān)政策，從而有效減少企業(yè)的稅收負擔，企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)部門應(yīng)該定期與金融機構(gòu)和商業(yè)銀行進行合理的溝通交流，了解最新的利率以及國家相關(guān)的政策動向，進行合理的節(jié)稅避稅工作。

4 結(jié)語

營改增政策的實施，對于企業(yè)的正常經(jīng)營起到了非常重要的影響作用，在一定角度上來說，營改增政策嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行土地增值稅清算的原有計算方式，從而影響企業(yè)的盈利空間，增加了企業(yè)在土地增值稅方面的稅收負擔。因此，企業(yè)要想在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭市場中，保持穩(wěn)步前行的狀態(tài)，就應(yīng)對營改增政策進行仔細分析總結(jié)，根據(jù)社會的實際需求，了解國家政策的動態(tài)變化，改變生產(chǎn)經(jīng)營模式以及采取合理的節(jié)稅避稅方法，增加企業(yè)的盈利空間，減少企業(yè)的稅收負擔。