劉莉

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?內(nèi)部審計

房地產(chǎn)市場本身受市場供需、國家宏觀房地產(chǎn)政策和金融政策的影響大，而房地產(chǎn)企業(yè)本身投資的產(chǎn)品是固定資產(chǎn)，投資開發(fā)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)將面臨涉及行業(yè)廣、投資額度大、投資周期長、市場風(fēng)險大等特點，因此，如何控制風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)注的事項。當(dāng)前房地產(chǎn)市場主體包含了像恒大、碧桂園等大型企業(yè)集團(tuán)，也有地方性的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計是實現(xiàn)業(yè)務(wù)控制的主要手段，通常這一類房地產(chǎn)企業(yè)會建立統(tǒng)一的審計部門，成為從總部到分支機(jī)構(gòu)貫穿上下的職能線條，每一級職能部門通過對本層級和下級的審計實現(xiàn)內(nèi)部控制，總部的審計部門負(fù)責(zé)對整個集團(tuán)的審計進(jìn)行控制，從而建立了一個從上至下的審計鏈條，實現(xiàn)審計全覆蓋。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場收緊，市場競爭越來越激烈，迫于市場壓力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加重視內(nèi)部控制和審計，為了進(jìn)一步提高審計效率，我們首先分析房地產(chǎn)企業(yè)審計中的難點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)審計的難點

（1）信息問題。上文提到，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍往往覆蓋全國、數(shù)個省份或者數(shù)個縣市，其業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)跨越了一地的概念，地域的跨度增加了信息交互的難度。與其他的行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)過程跨越了很多不同的領(lǐng)域，不同的階段有不同的建設(shè)主體推進(jìn)建設(shè)任務(wù)，同一個階段又有相當(dāng)多的不同主體在共同推進(jìn)，參與機(jī)構(gòu)和參與人員的復(fù)雜性使得信息的傳遞和甄別速度大打折扣，不同行業(yè)間相互信息的轉(zhuǎn)換容易出現(xiàn)時滯。也同樣是由于涉及的行業(yè)廣，參與的主體多，整個生產(chǎn)過程被分為若干個階段，每一個階段都有相應(yīng)的判斷決策過程，復(fù)雜的建設(shè)過程會無形增加決策失誤的概率，導(dǎo)致出現(xiàn)招標(biāo)代理舞弊等情況的出現(xiàn)。

（2）時間問題。房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場是一個半市場化的市場環(huán)境，這種環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)除了要考慮市場變化外還要緊盯國家政策的調(diào)控，這樣較長周期的建設(shè)過程無形中增加了企業(yè)的風(fēng)險，市場和政策的波動都會給企業(yè)帶來影響。由于項目的時間跨度較大，同時又被細(xì)分為很多的項目段，每一個項目段彼此獨立，這也就增加了短期牟利行為的出現(xiàn)，不斷變化的項目外包行為，使得外包服務(wù)商會想盡辦法謀取利益，而按照慣例如果只進(jìn)行事后的審計，即使審計發(fā)現(xiàn)問題也將難以彌補(bǔ)，更難以追究相應(yīng)外包方的責(zé)任。

（3）管理問題。管理問題首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的審計體系方面，隨著企業(yè)管理的逐步規(guī)范化，很多企業(yè)建有完善的審計和內(nèi)控體系，但是執(zhí)行不嚴(yán)，有很多企業(yè)將內(nèi)控和審計視為事后控制的主要手段和方式，事前控制和事中控制往往由于房地產(chǎn)建設(shè)周期的問題而被動或主動的忽視;有些企業(yè)忽視審計相關(guān)規(guī)定，比較常見的例子是，在崗位設(shè)置方面由于人員不足常出現(xiàn)不相容崗位有同一人負(fù)責(zé)的情況，導(dǎo)致容易出現(xiàn)舞弊行為;有些企業(yè)內(nèi)控和審計執(zhí)行不嚴(yán)，建有相關(guān)制度，也有考核指標(biāo)，但并沒有落到實處，只要沒有出現(xiàn)較大問題，相關(guān)責(zé)任就不予追究，也一定程度上縱容了舞弊行為。由于房地產(chǎn)建設(shè)項目時間跨度長、涉及的地域多、涉及的行業(yè)也多，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的背景下，企業(yè)不斷的向外擴(kuò)張，企業(yè)的管理幅度不斷擴(kuò)大，但企業(yè)管理者卻忽視了管理人員的配備，導(dǎo)致內(nèi)控審計人員的管理幅度過大，沒有精力去盡職盡責(zé)的進(jìn)行內(nèi)控審計;部分企業(yè)在擴(kuò)張的同時，也注重內(nèi)控人員的補(bǔ)充，但相關(guān)人員缺乏相應(yīng)培訓(xùn)，也導(dǎo)致內(nèi)部審計流于形式，沒有起到審計的效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計改善路徑

（1）建立更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲嬻w系。建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲嬻w系的基礎(chǔ)，是企業(yè)的主要管理者提高思想認(rèn)識，將企業(yè)內(nèi)部審計視為實現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑，從而在部門職能權(quán)限和人員配備方面給予強(qiáng)有力的支持。要配強(qiáng)審計人員，提高審計部門的權(quán)威，要樹立內(nèi)部審計人員即代表主要管理人員的概念，強(qiáng)化審計人員的責(zé)任意識，提高審計人員的審計水平，確保審計不尋私，公平公正。要建立事前、事中、事后審計體系，全面實現(xiàn)過程監(jiān)督，對于生產(chǎn)過程中出現(xiàn)的問題及時糾正，通過內(nèi)部審計，在生產(chǎn)過程中，斬斷徇私舞弊行為。要充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特點，尤其是地域和時間的問題，合理的確定內(nèi)部審計指標(biāo)，尤其是核心指標(biāo)。要強(qiáng)化內(nèi)部審計結(jié)果運(yùn)用，對于審計發(fā)現(xiàn)的問題，要及時解決，推動問題切實整改落實，對相應(yīng)的責(zé)任人要給予處罰，確保審計的權(quán)威性。

（2）強(qiáng)化信息化支撐。要實現(xiàn)事前、事中、事后審計和跨區(qū)域，跨時間的審計，就必須借助信息化的力量。要在現(xiàn)有的內(nèi)部審計體系基礎(chǔ)上，建立完善的信息化系統(tǒng)，從宏觀角度看，信息系統(tǒng)需要覆蓋從總部到每一個項目，實現(xiàn)管理成績上的直接串聯(lián)，不出現(xiàn)項目遺漏。從微觀層面，要將每一個項目動作流程化，對于容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)設(shè)置專門的項目控制點，由內(nèi)部審計人員定期對項目控制點進(jìn)行審計，同時根據(jù)地域和時間的不同，不斷更新項目控制點，從而保證關(guān)鍵節(jié)點不出現(xiàn)問題。在具體操作層面，包含采購、建設(shè)等每一個環(huán)節(jié)的每一個動作都要進(jìn)行規(guī)范化的信息采集，按照自動化的信息流程進(jìn)行規(guī)范操作，從而避免線下運(yùn)作產(chǎn)生的舞弊風(fēng)險。

（3）強(qiáng)化內(nèi)控審計人員素質(zhì)。要提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)，要緊緊圍繞拓展和提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的創(chuàng)新能力及專業(yè)能力開展培訓(xùn)，注重培訓(xùn)內(nèi)容的實用性、針對性和時效性，確保學(xué)有所用、學(xué)以致用，提高內(nèi)部審計工作水平，充分發(fā)揮內(nèi)部審計工作的職能作用。除了人員培訓(xùn)，還要加強(qiáng)審計人員的配備，配足審計人員，在審計人員招聘過程中，既要保證人員的數(shù)量，還要保證人員的質(zhì)量上滿足房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點。

（4）強(qiáng)化審計工作績效考核。上文提到要建立完善的內(nèi)部審計系統(tǒng)、建立內(nèi)部審計指標(biāo)，加強(qiáng)信息化支撐和人員招聘培訓(xùn)，但是這些工作還離不開一個重要環(huán)節(jié)，那就是審計工作的績效考核。在審計環(huán)節(jié)上要實現(xiàn)審計的事前、事中和事后審計，對應(yīng)的對于審計人員和相關(guān)人員的審計考核也要相應(yīng)推進(jìn)，建立內(nèi)部審計的考核機(jī)制，對于在內(nèi)部審計工作中貢獻(xiàn)突出的要適時給予獎勵，對于內(nèi)部審計中出現(xiàn)失誤，不能勝任的，要相應(yīng)的給予崗位調(diào)整和處罰，從而提高內(nèi)部審計人員的積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)人員的重視程度。

參考文獻(xiàn)

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