胡國(guó)衛(wèi)

摘 要：兩被告與許某形簽訂賣(mài)契出讓房屋給許某形，但房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證均以范某某名義辦理，后范某某拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。賣(mài)契符合表見(jiàn)代理和事后追認(rèn)的特征故認(rèn)定為合法有效，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人與真實(shí)情況不符時(shí)應(yīng)當(dāng)以真實(shí)情況為準(zhǔn)。確權(quán)之訴不適用訴訟時(shí)效規(guī)定。

關(guān)鍵詞：房屋買(mǎi)賣(mài)合同;不動(dòng)產(chǎn)登記;表見(jiàn)代理;訴訟時(shí)效

【基本案情】

1995年3月28日，兩被告（系夫妻關(guān)系，1986年結(jié)婚）與原告許某形（與被告許某章系兄弟關(guān)系）簽訂房屋賣(mài)契將T縣C街道三間平房以九萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給原告許某形，原告受讓后自己出資于當(dāng)年將平房建成三層半樓房，并于當(dāng)年農(nóng)歷十二月入住至起訴期間。2001年6月原告經(jīng)手以被告范某某的名義辦理國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。土地所有權(quán)證由原告持有，因領(lǐng)取房屋所有權(quán)證需要被告范某某的身份證，后被告范某某領(lǐng)取該證并由其持有。1997年7月兩被告離婚，離婚協(xié)議書(shū)中明確約定“原有財(cái)產(chǎn)及電器已變賣(mài)還債”，包括本案的房屋已非兩被告的財(cái)產(chǎn)。然而此后被告一直拒絕協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2014年被告范某某刊登遺失啟事，聲明作廢涉案房屋的土地使用權(quán)證書(shū)并重新辦理了涉案房屋的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，后將該房屋抵押向農(nóng)業(yè)銀行貸款72萬(wàn)元。

經(jīng)審理查明：1994年被告范某某未經(jīng)審批在自留地上建成一層平房，同年4月T縣C鎮(zhèn)人民政府作出沒(méi)收該平房歸國(guó)家所有的行政處罰并同意由被告范某某以13200元回購(gòu)房屋，該款項(xiàng)后由原告支付。原、被告簽訂的房屋賣(mài)契中的范某某的簽字和捺印均系許某章代為作出。

【裁判結(jié)果】

一、確認(rèn)原告與兩被告于1995年3月28日簽訂的賣(mài)契有效

二、確認(rèn)坐落于T縣C街道涉案房屋土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證歸原告所有

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩點(diǎn)：1.雙方簽訂的房屋賣(mài)契是否有效，房屋所有權(quán)歸誰(shuí)？2.本次起訴是否適用訴訟時(shí)效制度？

針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，存在兩種意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為簽訂的房屋賣(mài)契無(wú)效，房屋歸被告范某某所有。理由如下：涉案房屋地基系被告范某某父親出資購(gòu)買(mǎi)，一層以上雖由原告建造，但只是借給原告居住并未出賣(mài);離婚協(xié)議是兩被告的事情，不代表對(duì)其他人的意見(jiàn)，且協(xié)議中“財(cái)產(chǎn)”不是指涉案房屋，當(dāng)時(shí)該房屋還未確權(quán);2001年辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證均是以范某某名義，后2014年亦以范某某名義重新辦理證書(shū)，房屋應(yīng)為范某某個(gè)人財(cái)產(chǎn);范某某根本不知道房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，沒(méi)有簽字、捺印，是原告和被告許某章兩兄弟事后補(bǔ)簽或偽造的，沒(méi)有范某某的真實(shí)意思表示，所以合同無(wú)效。

另一種意見(jiàn)則認(rèn)為房屋賣(mài)契有效，房屋歸原告所有。理由如下：雙方于1994年房屋被沒(méi)收后是由原告出錢(qián)回購(gòu)房屋，1995年簽訂房屋賣(mài)契后原告當(dāng)年便將平房建造為三層半樓房并居住至起訴期間，2001年辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證時(shí)也是由原告經(jīng)手，其中土地使用權(quán)證書(shū)原也由原告持有，若被告范某某對(duì)賣(mài)房一事完全不知情，上述事項(xiàng)便十分不合常理;簽訂賣(mài)契時(shí)被告雙方系夫妻關(guān)系，原告有理由相信被告許某章可以代范某某行使權(quán)利。故房屋賣(mài)契有效，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸原告所有。

評(píng)析：雖然被告范某某的簽字、捺印是由被告許某章代為作出，但從原、被告共同確認(rèn)的事實(shí)中原告的代為支付回購(gòu)房屋款項(xiàng)、建造房屋和長(zhǎng)久居住無(wú)糾紛的情況來(lái)看，有理由相信被告范某某對(duì)將涉案房屋出賣(mài)給原告一事應(yīng)當(dāng)知情，房屋賣(mài)契實(shí)質(zhì)上是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，據(jù)《合同法》第四十九條：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！北桓骐p方簽訂賣(mài)契時(shí)仍為夫妻關(guān)系，原告有理由相信被告許某章有代理權(quán)，且簽訂賣(mài)契后原告的一系列“行使權(quán)利”的行為都未遭到被告范某某反對(duì)，故此賣(mài)契符合表見(jiàn)代理和事后追認(rèn)的特征，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同合法有效。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)歸屬和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，但據(jù)《物權(quán)法》第十七條及《物權(quán)法》司法解釋一第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！彪m然土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人為范某某，但此記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，應(yīng)當(dāng)依法確立真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利，才可以真正實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人的合法權(quán)益的保護(hù)。

針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，亦存在兩種意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為本案簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的時(shí)間至起訴時(shí)已經(jīng)滿22年，我國(guó)《民法總則》規(guī)定的一般訴訟時(shí)效為三年，即便是適用《民法總則》第一百八十八條規(guī)定的最長(zhǎng)訴訟時(shí)效，從權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，權(quán)利享有人不知道自己的權(quán)利被侵害，超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)。原告起訴時(shí)訴訟時(shí)效已經(jīng)屆滿，其權(quán)利不再受法律保護(hù)。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求為“確認(rèn)原被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并請(qǐng)求確認(rèn)T縣C街道的涉案房屋歸原告所有”，其提起的不是給付之訴而是確權(quán)之訴，并不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，也就不受訴訟時(shí)效約束。

評(píng)析：訴訟時(shí)效是權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利，權(quán)利便不受保護(hù)的法律制度，其有利于促使權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，避免權(quán)利長(zhǎng)期處于不確定的狀態(tài)，維護(hù)交易秩序和安全，適用的是“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利”即請(qǐng)求權(quán)的情況，而原告許某形提起的為確權(quán)之訴而非給付之訴，確權(quán)之訴系發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院運(yùn)用公權(quán)力來(lái)確認(rèn)其權(quán)屬，是當(dāng)事人行使物權(quán)的表現(xiàn)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

（作者單位：浙江省天臺(tái)縣人民法院民一庭，浙江 天臺(tái) 317200）