王瑞琪

西北大學法學院，陜西 西安 710127

預(yù)告登記制度最早發(fā)祥于歐洲，后為許多大陸法系的國家(地區(qū))借鑒并發(fā)揚，比較典型的有德、日、我國臺灣地區(qū)等，它是一項不可或缺的物權(quán)制度。近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，擁有更多信息優(yōu)勢的房地產(chǎn)商不惜違約“一房二賣甚至多賣”獲利的事件屢見不鮮。違約的代價遠低于違約后的收益，購房人不能得到有效保護。而以房產(chǎn)為核心的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度就是解決該現(xiàn)狀的最有效措施，其在化解房產(chǎn)交易信息不對等、平衡雙方利益方面有著至關(guān)重要的意義。

一、預(yù)告登記制度的內(nèi)涵

預(yù)告登記的內(nèi)涵在我國學界有許多不盡相同觀點，例如：梁慧星教授認為預(yù)告登記制度設(shè)立的意義在于保障一項請求權(quán)在未來某一時刻的實現(xiàn)，而該項請求權(quán)是基于保證將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動所產(chǎn)生的。而王利明教授則認為此種登記的價值在于實現(xiàn)債權(quán)的請求權(quán)，并保證其所涉及的物權(quán)在未來能夠得以順位，由此而產(chǎn)生的一種提前登記。

筆者認為，預(yù)告登記的內(nèi)涵是指在物權(quán)尚未完全發(fā)生移轉(zhuǎn)時，為確保權(quán)利的變動能夠順利進行，而對以此種物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)所進行的事先登記。將債權(quán)請求權(quán)進行登記，其旨在使其具有對抗第三人的效力，并使阻礙其物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，從而確保將來本登記的實施。

二、預(yù)告登記制度的現(xiàn)實局限性

(一)不動產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一與現(xiàn)實局限性

2007年《物權(quán)法》列入的不動產(chǎn)登記制度雖取得了巨大的進展，但該法中許多條文仍屬于概括規(guī)定，預(yù)告登記制度也僅僅是一個框架式的存在，隨后出臺的《房屋登記辦法》等規(guī)定雖在程序方面為登記制度的完善提供了一定程度的潤色，但仍然缺乏對不動產(chǎn)登記制度的總體概括與具體細化。我們必須承認，截止目前，我國仍未建立起一套統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度體系。

(二)不動產(chǎn)登記機關(guān)雜亂

在《物權(quán)法》第10條中，國家規(guī)定了不動產(chǎn)的登記機構(gòu)，但該項條款目前仍是一種理論性規(guī)定，并未得到較好的貫徹落實。在我國，不動產(chǎn)登記按其所屬種類和級別由不同機關(guān)進行，而對某塊土地之上的房屋登記時，既要對土地進行登記，也要對地上建筑進行登記，且二者登記機關(guān)亦不相同。這就造成了執(zhí)法資源的大范圍浪費，并影響交易效率。

(三)預(yù)告登記程序不完備

其一，在我國確認預(yù)告登記失效的相關(guān)法條中，并未具體區(qū)分3個月內(nèi)未登記的原因。筆者認為，若未登記是由登記人主觀原因引起，則存續(xù)期間屆滿該預(yù)告登記自然失效。由客觀原因或其他不可抗力引起的，應(yīng)當給予一定的法律救濟，如允許存續(xù)期間的中斷或中止。

其二，在我國目前的法律制度中，尚未建立關(guān)于將預(yù)告登記向本登記過渡的程序。預(yù)告登記的終極目標就是將該事先登記推進到關(guān)于該所有物本身所應(yīng)進行的登記，從而實現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果最后沒有推進到本登記，那么此制度的目的就未能得以實現(xiàn)。但目前我國《物權(quán)法》只規(guī)定權(quán)利人應(yīng)當在能夠登記之日起3個月內(nèi)進行物權(quán)的變更登記，而沒有規(guī)定將預(yù)告登記過渡到本登記的具體步驟和程序。

三、中德不動產(chǎn)預(yù)告登記制度對比

(一)相同之處

我們國家與德國目前均承認并執(zhí)行不動產(chǎn)登記主義原則，當事人雙方在交易過程中所達成的合意只是對于債權(quán)合同的成就，而尚未發(fā)生相關(guān)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。只有對于該物的本登記才能真正使該物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

與此同時，我們國家與德國設(shè)立該制度的最終目標都是確保將來能夠順利實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)。而物權(quán)實現(xiàn)的前提是雙方已就協(xié)議達成一致意見或已訂立相應(yīng)的合同，所以上述兩國的預(yù)告登記制度均將為實現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的請求權(quán)作為其所保護的對象。

(二)差異之處

1.登記調(diào)控的范圍不同

我國物權(quán)法規(guī)定預(yù)告登記適用于獲取不動產(chǎn)的物權(quán)請求權(quán)。而從《德國民法典》的相關(guān)規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，德國不動產(chǎn)預(yù)告登記不僅包括為了保全請求給予土地權(quán)利或廢止土地權(quán)利的權(quán)利，以及設(shè)立在土地上的其他相關(guān)權(quán)利的請求權(quán)；還包括了保全變更該項權(quán)利的內(nèi)容或順位的請求權(quán)等，調(diào)控的范圍遠比我國廣泛。

2.登記的效力不同

根據(jù)我國《合同法》，買受人在預(yù)告登記后具有優(yōu)先購買權(quán)，并可以之對抗其他買受人；若出讓人未經(jīng)買受人允許在該標的物上設(shè)立其他妨害最終物權(quán)實現(xiàn)的權(quán)利，則可認定其無效。

德國預(yù)告登記具有以下效力：保全請求權(quán)、保全順位、預(yù)告登記發(fā)生效力的非絕對性；而我國并無后兩項相關(guān)規(guī)定。

3.是否規(guī)定抗辯權(quán)不同

德國為預(yù)告登記的義務(wù)人設(shè)立了抗辯權(quán)。而其同時規(guī)定，縱然已進行并完成預(yù)告登記，義務(wù)人仍不會絕對地喪失對不動產(chǎn)實施買賣、出租或其他處分權(quán)。這些行為一定情況下仍可發(fā)生效力。而我國目前尚未設(shè)立義務(wù)人的抗辯權(quán)。

通過比較兩國的制度設(shè)置不難發(fā)現(xiàn)，德國預(yù)告登記制度在運用時所能發(fā)生的效力、其成立的條件的范圍等較之于我們的制度都更加完善具體一些。為進一步改進與發(fā)展我國預(yù)告登記制度的適用，筆者認為，我國應(yīng)持主動積極地學習態(tài)度借鑒德國的相關(guān)規(guī)定，將德國在該制度中較為先進與成功的方面引進來，從而改進現(xiàn)階段我國所適用的預(yù)告登記制度的相關(guān)細節(jié)。

四、對完善預(yù)告登記制度的幾點建議

(一)擴大預(yù)告登記范圍

在《物權(quán)法》第二十條中，僅買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議適用預(yù)告登記，但在目前看來范圍過于狹窄，筆者認為凡有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)力變更的情形均應(yīng)適用預(yù)告登記，因此我國應(yīng)借鑒外國的相關(guān)規(guī)定，將以設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、消滅為內(nèi)容的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)等列入預(yù)告登記范圍之內(nèi)。

(二)合并現(xiàn)存登記機構(gòu)

只有在確保預(yù)告登記制度在統(tǒng)一管理與運行的登記機構(gòu)的作用下，該制度才能得以切實有效的實施，并且合理避免現(xiàn)實生活中多機構(gòu)重復(fù)登記的局面，以此節(jié)省司法資源，提高辦事的質(zhì)量和效率。

(三)納入不動產(chǎn)預(yù)告登記抗辯權(quán)

預(yù)告登記得以消滅的途徑在我國只存在兩種情況：存續(xù)期間屆滿或不動產(chǎn)滅失，預(yù)告登記抗辯權(quán)的引入，可以使第三人在有正當理由時，擁有得以對抗其權(quán)利人的權(quán)利。而在筆者看來，抗辯權(quán)對于平衡公民平等權(quán)利仍有著不可或缺的意義，天平兩端不能存在只有其中一端擁有籌碼的情況。

五、結(jié)語

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是為保護不動產(chǎn)交易而建立起來的一種制度，對我國物權(quán)法律制度的進一步優(yōu)化與發(fā)展起到了重要的推進作用。但由于目前物權(quán)法所涉獵內(nèi)容十分廣泛，且自頒布以來尚未修改更新，因此對于預(yù)告登記制度的規(guī)定仍具有一定的框架性，缺乏與之相對應(yīng)的具體法規(guī)。我們應(yīng)該立足于已有的實踐經(jīng)驗加以改進，使其更好地維護不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利。