羅曼 陳曉陽(yáng)

[關(guān)鍵詞]土地儲(chǔ)備機(jī)制;土地價(jià)格;土地市場(chǎng)

引 言

土地儲(chǔ)備制度的出臺(tái)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有一定的影響，對(duì)土地市場(chǎng)有著促進(jìn)作用。文章中結(jié)合中國(guó)土地供應(yīng)方式方面的數(shù)據(jù)，從供需平衡的角度，分析了土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地價(jià)格的影響，最后反過來從土地價(jià)格對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)制的影響的角度進(jìn)行分析。

一、研究背景

土地是一種稀缺的、不可再生的自然資源，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的物質(zhì)基礎(chǔ)。自2001年4月國(guó)務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》中提出，“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。”啟動(dòng)中國(guó)土地儲(chǔ)備制度以來，加強(qiáng)了政府對(duì)城市土地供應(yīng)的調(diào)控，政府實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，從而有效地保障了土地的供給，實(shí)現(xiàn)了對(duì)存量土地的高效合理配置。

土地儲(chǔ)備制度的出臺(tái)解決了大部分一級(jí)市場(chǎng)的各種暗箱操作、低效率利用的問題，規(guī)范了土地市場(chǎng)，建立了一個(gè)比較公平、公正、公開的土地市場(chǎng)，使得“圈地”“囤地”等現(xiàn)象有明顯的減少。同時(shí)土地價(jià)格又是土地收購(gòu)儲(chǔ)備中的核心問題，因此土地儲(chǔ)備制度的出臺(tái)對(duì)土地價(jià)格的影響十分顯著。

二、土地儲(chǔ)備制度的內(nèi)涵

土地儲(chǔ)備是指縣級(jí)（含）以上國(guó)土資源主管部門為調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的行為。土地儲(chǔ)備制度可從三個(gè)方面來看待：一、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)獲得土地;二、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)獲得的土地進(jìn)行整理;三、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向外發(fā)布供地信息，吸引需求，同時(shí)按規(guī)劃適時(shí)、適量、適當(dāng)?shù)南蛐枨笳咛峁┩恋亍?/p>

土地儲(chǔ)備制度使得政府成為土地的唯一供地者，達(dá)到壟斷市場(chǎng)的目的。政府統(tǒng)一宏觀的把控整個(gè)土地市場(chǎng)，使得土地有計(jì)劃、有主次、有步驟的進(jìn)入到市場(chǎng)當(dāng)中，避免了土地儲(chǔ)備制度出臺(tái)前由于政府對(duì)土地長(zhǎng)期無(wú)償、無(wú)期限的劃撥使用造成的土地市場(chǎng)混亂現(xiàn)象。

三、土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地價(jià)格的影響

（一）土地儲(chǔ)備制度使土地價(jià)格市場(chǎng)化

2001年以前，行政劃撥和協(xié)議出讓是我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主要方式，2002年，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》明確提出規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住房等經(jīng)營(yíng)性用地，必須以“招拍掛”的方式進(jìn)行出讓土地使用權(quán)，2005年后，全國(guó)所有的經(jīng)營(yíng)性用地必須采取“招拍掛”方式。

從2008年開始以“招拍掛”方式出讓的土地面積遠(yuǎn)大于協(xié)議方式出讓的面積。以“招拍掛”方式出讓的面積經(jīng)過逐年的增加之后在2013年達(dá)到最大值，在2013年以后以較緩的速度減少。以協(xié)議出讓方式出讓的面積在逐年的減少，但仍然有土地出讓的現(xiàn)象。

以“招拍掛”方式出讓的土地面積逐年增加并遠(yuǎn)大于協(xié)議出讓的面積，這與政府出臺(tái)的土地儲(chǔ)備制度相關(guān)，在2013年達(dá)到最大值后有所減緩，可能是由于土地資源的不可再生性，使得進(jìn)入市場(chǎng)的土地面積減少。協(xié)議方式出讓的土地面積存在是由于非經(jīng)營(yíng)性用地的存在。

土地成交價(jià)款從2007年開始，以很快的速率進(jìn)行增長(zhǎng)，在2013年達(dá)到最大值后在穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)擺動(dòng)?？偟膩碚f，土地成交價(jià)款呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

綜上，土地主要是通過“招拍掛”的方式進(jìn)入市場(chǎng)，土地需求者可以在公平、公開、公正的市場(chǎng)根據(jù)自身的能力進(jìn)行公平的競(jìng)爭(zhēng)。這樣的競(jìng)爭(zhēng)使得最后的價(jià)格更好地反映市場(chǎng)的土地需求價(jià)值，最終，土地儲(chǔ)備制度使得土地在市場(chǎng)上的真實(shí)價(jià)值得到體現(xiàn)，使土地價(jià)格市場(chǎng)化。以協(xié)議方式出讓土地，難免會(huì)出現(xiàn)土地需求者與政府之間官商勾結(jié)，達(dá)成不成當(dāng)?shù)慕灰?，使得土地以低于市?chǎng)平均價(jià)格進(jìn)行交易，這會(huì)導(dǎo)致需求大于供給，出現(xiàn)房?jī)r(jià)不正常的上漲，使得老百姓買不起房，有悖于“房子是用來住的不是用來炒的”的思想。

（二）土地儲(chǔ)備導(dǎo)致土地需求增加的因素

1.城市化

城市化是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人類生產(chǎn)和生活方式的調(diào)整，以農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村型社會(huì)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代城市型社會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程。城市化水平用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋砗饬浚?013年，中國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到53.73%。城市化過程是個(gè)需要土地的過程，不論是人口的聚集、基礎(chǔ)設(shè)施的建立等都是以土地為基礎(chǔ)，因此導(dǎo)致土地的需求增加，刺激土地價(jià)格的增長(zhǎng)。

2.人口增長(zhǎng)

土地為人服務(wù)，人口的增長(zhǎng)導(dǎo)致對(duì)土地需求的增加，土地需求的增加又會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的上升。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，這時(shí)老年群體的生活特殊性等對(duì)城市的居住服務(wù)設(shè)施、和其他基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的特殊需求也是對(duì)土地的一種需求?？傊丝谠鲩L(zhǎng)等一系列的社會(huì)因素會(huì)引起住房、商業(yè)用地的價(jià)格進(jìn)一步抬升。

3.供給對(duì)需求的刺激

土地儲(chǔ)備制度的出臺(tái)，使得國(guó)家成為土地市場(chǎng)唯一的供給者，土地使用權(quán)只能由國(guó)家來出讓，政府決定我國(guó)土地總的供給量，土地市場(chǎng)被政府壟斷。政府為了追求利潤(rùn)的最大化勢(shì)必會(huì)減少土地的供給，但是土地使用并沒有減少，這就導(dǎo)致土地需求增加，進(jìn)而影響土地價(jià)格的上升。

4.土地預(yù)期投資

土地具有壽命長(zhǎng)的特點(diǎn)，同時(shí)，未來價(jià)格形成的決定因素是對(duì)未來需求的預(yù)測(cè)。因此投資者以當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買土地，然后經(jīng)過一段時(shí)間后，以增長(zhǎng)后的價(jià)格再賣出而獲得利益，這樣在土地市場(chǎng)上就只有買者而基本沒有賣者，導(dǎo)致供求與需求之間失去均衡，每一個(gè)投資者都想自身的利益最大化，最終就會(huì)使得土地價(jià)格上漲。

（三）土地儲(chǔ)備制度導(dǎo)致供給減少

土地儲(chǔ)備制度的建立就是為了消除多頭供地、多頭管理的現(xiàn)象。對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷是為了對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制，解決了地價(jià)較低的問題。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)和整理需要資金的投入，最后，作為土地壟斷者的政府為了達(dá)到利潤(rùn)的最大化將采取減少土地供應(yīng)的方式來刺激需求的增加，從而適當(dāng)提高土地價(jià)格。

（四）土地價(jià)格與土地儲(chǔ)備制度

土地儲(chǔ)備制度是政府通過土地儲(chǔ)備中心，運(yùn)用收購(gòu)、置換、回收等手段將土地使用者中分散不集中的土地集中起來，經(jīng)過合理的開發(fā)和整理，使得土地變得可建設(shè)，然后通過“招拍掛”的方式流入市場(chǎng)，來滿足各類用地的合理需求。

土地儲(chǔ)備制度又使得政府成為唯一的土地供給者，土地的供應(yīng)完全受政府所支配，政府壟斷土地市場(chǎng)。在理想狀態(tài)下，根據(jù)市場(chǎng)的機(jī)制，土地供給應(yīng)該大于土地需求，使得土地價(jià)格下降，不會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)格隨意上升;反之，土地供給小于了土地需求，就會(huì)使得土地價(jià)格上升，從而導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)格上升。但是土地儲(chǔ)備制度與最終房產(chǎn)價(jià)格的上漲是沒有關(guān)系的。

土地儲(chǔ)備制度中政府為什么還是會(huì)宏觀調(diào)控使得土地供應(yīng)小于土地需求呢？首先土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在對(duì)集中起來的土地進(jìn)行開發(fā)和整理時(shí)缺乏資金，同時(shí)政府為了城市建設(shè)需要大量的資金，資金的來源只能是土地市場(chǎng)中供不用求狀態(tài)下的盈利。其次，由于土地儲(chǔ)備的土地主要來源于舊城改造拆遷和農(nóng)村土地征用，由于老百姓的不配合，使得儲(chǔ)備土地的難度增加，難以充足供應(yīng)土地。最后，政府在取消分房政策之后同時(shí)出臺(tái)住房按揭政策，使得個(gè)人購(gòu)房和購(gòu)房投資急劇增長(zhǎng)，導(dǎo)致供不應(yīng)求，進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，政府仍然采取供求小于需求的土地供應(yīng)政策，最后房?jī)r(jià)高居不下。

結(jié) 語(yǔ)

通過對(duì)土地儲(chǔ)備制度的理解以及它對(duì)土地價(jià)格的影響分析，得到土地儲(chǔ)備制度主要是通過影響土地市場(chǎng)的供需平衡來影響土地價(jià)格。理想狀態(tài)下，土地儲(chǔ)備制度應(yīng)讓土地市場(chǎng)上的供給大于需求來抑制土地的價(jià)格，從而抑制房地產(chǎn)的價(jià)格;但是由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備土地過程中和政府進(jìn)行城市建設(shè)過程中匱乏資金，政府需要通過供小于求的方式刺激價(jià)格的上漲來獲得資金，同時(shí)長(zhǎng)時(shí)間的不按實(shí)際情況的使用供小于求的思想導(dǎo)致土地、房地產(chǎn)的價(jià)格高居不下。

研究過程中發(fā)現(xiàn)由于土地資源的稀缺性和不可再生性，總的資源是不變的，但是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍在繼續(xù)，土地資源越來越少，使用資源的人卻在增加，勢(shì)必會(huì)讓這兩種因素向相反的兩端前行的趨勢(shì)，如何來解決這個(gè)問題，值得我們大家去探討。

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