蔡真

美國(guó)、日本的住房租賃比率達(dá)到30%以上，德國(guó)接近50%，這三個(gè)國(guó)家是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的成功典范，本文擬從需求端、供給端、承租人利益保護(hù)、租金管制制度、中介機(jī)構(gòu)規(guī)范、政策應(yīng)用范圍介紹成功經(jīng)驗(yàn)。?

發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)

政策支持旨在激勵(lì)市場(chǎng)發(fā)育

需求端的支持政策采用財(cái)政補(bǔ)貼政策，很少采取金融支持的方式。美國(guó)住房租賃補(bǔ)貼的形式多種多樣，低收入住房稅收減免（Low Income Housing Tax Credits）、租房選擇券計(jì)劃（Housing Choice Voucher program），2015年美國(guó)對(duì)710萬套住宅單位進(jìn)行了租賃補(bǔ)貼，占整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的16.2%。德國(guó)1965年頒布《住房補(bǔ)貼法》，向低收入家庭直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，2008年德國(guó)在對(duì)《住房補(bǔ)貼法》多次修訂后頒布《租金補(bǔ)助法》，該法對(duì)租金補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)參考三個(gè)方面的因素：地區(qū)租金水平、家庭總收入和家庭人數(shù)。2005～2017年，德國(guó)政府年均補(bǔ)貼11.4億歐元，平均每年有1.8%的家庭獲得補(bǔ)貼。

供給端的政策支持分為兩種類型，一種是以德國(guó)為代表綜合應(yīng)用稅收、土地和融資多種支持手段的類型，另一種是以美、日為代表以金融支持為主的類型。

德國(guó)住房租賃市場(chǎng)中64%的房源由個(gè)體提供，21%由社會(huì)租賃房源提供，包括住房合作社、市政住房公司等，剩余由私人專業(yè)機(jī)構(gòu)提供。由于簽訂的社會(huì)租賃合同到期，逐漸轉(zhuǎn)化成個(gè)體提供，早期社會(huì)租賃房源更多。針對(duì)社會(huì)租賃，德國(guó)的政策包括：第一，提供優(yōu)惠地價(jià)。德國(guó)市政在戰(zhàn)后大量購(gòu)買土地，目前多數(shù)城市1/4土地歸市政所有，這為社會(huì)房源的提供奠定了基礎(chǔ)。1951年《住宅所有權(quán)和長(zhǎng)期居住權(quán)法》頒布，該法律將土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離，土地使用權(quán)的賣出對(duì)象只限于社會(huì)租賃住房，并且使用權(quán)價(jià)值可以分期支付，這就保證了租賃房源的低租金，目前柏林住房合作社的租金是市場(chǎng)租金的50%～60%。第二，提供無息貸款。政府向私人企業(yè)和社會(huì)租賃機(jī)構(gòu)提供建房預(yù)算50%的無息貸款，償還期限20～40年，作為條件，政府擁有合同期限內(nèi)房屋的使用權(quán)，從而可以低廉的租金轉(zhuǎn)租給需要的居民。第三，提供稅收優(yōu)惠，主要是土地稅和所得稅的減免。針對(duì)私人租賃，德國(guó)的政策包括：第一，10年內(nèi)免繳租金所得稅、地產(chǎn)稅;第二，房產(chǎn)價(jià)值在最初8年內(nèi)折舊40%，通過加速折舊抵扣更多稅費(fèi);第三，為個(gè)人購(gòu)買或建設(shè)提供貸款，貸款利息可抵扣所得稅。

美國(guó)住房租賃市場(chǎng)中30%的房源由私人專業(yè)機(jī)構(gòu)提供，日本這一比例高達(dá)80%，這一結(jié)構(gòu)明顯不同于德國(guó)。私人專業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展主要來源于金融支持，最主要的金融工具是REITs。美國(guó)擁有全球最大規(guī)模的REITs市場(chǎng)，截至2018年4月總規(guī)模達(dá)到1萬億美元，其中住宅類REITs占比13.9%，位于行業(yè)第二。日本擁有亞洲最大規(guī)模的REITs市場(chǎng)，截至2019年6月總規(guī)模達(dá)到14.6萬億日元，其中住宅類REITs占比14.6%。REITs促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的供給的原因包括：第一，小份額發(fā)行保證了大規(guī)模資金募集，有利于規(guī)模化經(jīng)營(yíng);第二，強(qiáng)制分紅和上市交易對(duì)投資者很有吸引力，市場(chǎng)發(fā)展具有可持續(xù)性;第三，REITs管理人采取主動(dòng)管理模式，有利于提升租客體驗(yàn)。

制度規(guī)范側(cè)重保護(hù)承租人利益

日本、德國(guó)都存在承租人利益保護(hù)制度，這有利于形成租房穩(wěn)定的預(yù)期，讓租客有家的歸屬感，然而這一制度也會(huì)導(dǎo)致出租人意愿下降，近期兩國(guó)法律都有所修改。

日本的承租人保護(hù)制度主要依據(jù)《借地借家法》。1999年之前《借地借家法》對(duì)普通租約規(guī)定，合同到期后自動(dòng)續(xù)約，除非租賃雙方均同意解約，否則房東在無“正當(dāng)理由”情況下不允許解約。而“正當(dāng)理由”要參考租賃雙方終止租約的必要性、房屋租賃歷史記錄、建筑物的利用狀況、出租人向承租人提出的補(bǔ)償措施等。1999年之后，《借地借家法》創(chuàng)設(shè)定期租約制度，租約到期后不自動(dòng)續(xù)約，希望以此來改善出租人的出租意愿、提高流轉(zhuǎn)速度。

德國(guó)的承租人保護(hù)制度主要依據(jù)《住房租賃法》?！蹲》孔赓U法》規(guī)定租賃合同一旦簽訂即為無限期合同，房東不得隨意解除，僅在特殊情況下可以解除合同：第一，房東擬將房屋用于自己或直系親屬居住;第二，房屋老化破損嚴(yán)重不適合繼續(xù)居住，并且維修費(fèi)用高于重建費(fèi)用，必須重建;第三，承租人沒有按照租賃合同要求及時(shí)繳納房租，并且累計(jì)兩個(gè)月以上未繳納租金。2013年《住房租賃法》修訂后也注重對(duì)房東權(quán)益保護(hù)。當(dāng)租客逾期不繳納房租時(shí)，房東對(duì)租客住宅內(nèi)的物品享有法定的留置權(quán);針對(duì)有違法犯罪或者不良資信記錄的租客設(shè)置黑名單等。

租金管制制度既是對(duì)承租人利益的保護(hù)，也是維護(hù)市場(chǎng)秩序的一種手段。

日本《借地借家法》規(guī)定，在以下三種情況下租賃雙方可以在協(xié)商的基礎(chǔ)上更改租金：第一，房地產(chǎn)相關(guān)稅收及其他負(fù)擔(dān)的增減導(dǎo)致租金不合時(shí)宜;第二，房地產(chǎn)價(jià)格漲跌及其他經(jīng)濟(jì)變動(dòng)導(dǎo)致租金不合時(shí)宜;第三，與同區(qū)域同類別房地產(chǎn)相比，租金不合時(shí)宜。此外日本租金托管機(jī)制賦予租戶議價(jià)能力。當(dāng)房東要求租金上漲超過租戶預(yù)期，租戶可將自認(rèn)為合理的租金委托給租金托管所后繼續(xù)居住，不用考慮因未交給房東租金而被強(qiáng)制搬出。

德國(guó)的《住房租賃法》對(duì)租金上漲幅度有明確規(guī)定：房東要上調(diào)租金，必須滿足租金15個(gè)月未變且目標(biāo)租金不超過市政當(dāng)局或其他城市的大小、設(shè)施、質(zhì)量、位置等條件相當(dāng)?shù)耐愋妥》康淖饨饦?biāo)準(zhǔn)。租金在3年內(nèi)漲幅不得超過20%，在市政府判定的住房供應(yīng)嚴(yán)峻的特殊區(qū)域，不得超過15%，新簽訂租賃合同的租金不得超過租金標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍。

嚴(yán)格規(guī)范中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)

日本對(duì)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范較嚴(yán)。第一，通過“宅建士”制度防止中介機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張。在日本從事住房中介業(yè)務(wù)需要通過全國(guó)統(tǒng)一考試，取得從業(yè)資格證，即“宅建士”，該考試通過率僅為15～17%。住房租賃公司設(shè)立分店時(shí)，須聘請(qǐng)具有6年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者或宅建士，以此限制機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)大規(guī)模，且每五名員工中必須有一個(gè)宅建士。第二，創(chuàng)設(shè)住房租賃管理者登記制度，提高住房管理人員的信息透明度。租賃住宅管理業(yè)務(wù)從業(yè)者需在日本國(guó)土交通省進(jìn)行登記，機(jī)構(gòu)信息向社會(huì)公開，主要是為了預(yù)防租賃合同糾紛、保護(hù)出租人和承租人權(quán)益。第三，設(shè)立營(yíng)業(yè)保證金制度，嚴(yán)懲管理機(jī)構(gòu)欺詐行為。日本《不動(dòng)產(chǎn)交易商業(yè)法》規(guī)定，從事不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的公司，需在法務(wù)局存入一定金額作為營(yíng)業(yè)保證金（總公司為1000萬日元，如有分公司，則每一個(gè)分公司存儲(chǔ)500萬日元），用以保障接受服務(wù)方的利益。一旦存在消費(fèi)者欺詐行為，將利用營(yíng)業(yè)保證金直接賠償租戶，如不夠賠償，將取消公司不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格。

發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)映射當(dāng)下我國(guó)住房租賃市場(chǎng)諸多短板

供需存在結(jié)構(gòu)性失衡。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供給總量不足，掛牌房屋中租賃房占比為18%，北京、上海、深圳租賃住房占比達(dá)到20%，但租賃人口占城市人口比例分別達(dá)到34%、40%、34%。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，北京租賃人口800萬人，但租賃房源約350萬間，缺口達(dá)到400萬間以上。盡管存在總量供給缺口，但更主要的矛盾表現(xiàn)在年輕高學(xué)歷人群的租賃需求與傳統(tǒng)低層次租賃房供給不匹配的結(jié)構(gòu)性矛盾。第一財(cái)經(jīng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，80%的租客愿意住在地鐵站2公里范圍內(nèi)，97%的租客希望住房有獨(dú)立廚衛(wèi)，90后租客69.9%選擇有電梯的住房，但租賃市場(chǎng)中老公房、城中村等房源占比高，難以滿足高品質(zhì)的租賃需求。

租賃市場(chǎng)存在過快、無序發(fā)展的問題。長(zhǎng)租公寓可以通過隔斷、改造和規(guī)模經(jīng)營(yíng)達(dá)到匹配小戶型、高品質(zhì)和高周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)需求。由于長(zhǎng)租公寓恰好擊中結(jié)構(gòu)失衡的痛點(diǎn)，為搶占市場(chǎng)藍(lán)海，長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)擴(kuò)張速度過快的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)發(fā)展無序。具體表現(xiàn)為兩點(diǎn)：其一，長(zhǎng)租公寓因過度擴(kuò)張“爆雷”。2017年至今“爆雷”長(zhǎng)租公寓26家，其中資金鏈斷裂14家，高收低租3家，二房東中介跑路3家，從“爆雷”原因看主要為無序競(jìng)爭(zhēng)和惡意卷款，其余為經(jīng)營(yíng)不善倒閉或被收購(gòu)。其二，存在捂盤惜租，哄抬租金的行為。2018年前7個(gè)月，有11個(gè)城市租金漲幅超過20%，深圳和北京分別高達(dá)29.7%和21.9%。隨后住建部約談10家長(zhǎng)租公寓，后者承諾2個(gè)月拿出12間房源，如此短時(shí)間供給這么多房源，正說明租金漲價(jià)是長(zhǎng)租公寓捂盤惜租和饑餓營(yíng)銷的結(jié)果。租金價(jià)格統(tǒng)計(jì)結(jié)果也驗(yàn)證這一點(diǎn)，2018年7月至2019年6月，北京和深圳的租金漲幅分別為-0.4%和2.0%。

政策導(dǎo)向不清晰和相關(guān)配套措施不完善。政策導(dǎo)向不清晰主要表現(xiàn)需求端：其一，一些城市對(duì)人才采取租賃補(bǔ)貼政策。財(cái)政補(bǔ)貼應(yīng)發(fā)揮兜底功能，即應(yīng)該針對(duì)低收入人群，人才顯然不屬于低收入人群。其二，“租金貸”市場(chǎng)存在亂象。具體表現(xiàn)為：存在掠奪性金融消費(fèi)的情況。長(zhǎng)租公寓并沒有進(jìn)行信息披露，也沒有與租客進(jìn)行充分的協(xié)商，大部分租客在不知情的情況下被貸款。此外，一些長(zhǎng)租公寓利用租金收益權(quán)轉(zhuǎn)移不清晰、租金消費(fèi)貸款缺乏賬戶監(jiān)管的漏洞，違規(guī)利用租戶個(gè)人信用套取貸款資金用于大肆收購(gòu)房源擴(kuò)張業(yè)務(wù)，把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給房東和租戶。

相關(guān)配套措施不完善主要表現(xiàn)在供給端：從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，要發(fā)展專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)離不開REITs制度的支撐。當(dāng)前REITs在國(guó)內(nèi)發(fā)展面臨兩方面障礙：其一，稅收方面的障礙。稅收中性原則是REITs的核心特征，然而在我國(guó)當(dāng)前稅法體系下，REITs在設(shè)立期、存續(xù)期、退出環(huán)節(jié)中可能會(huì)涉及土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等諸多稅種。例如，REITs業(yè)務(wù)在將標(biāo)的資產(chǎn)置入SPV結(jié)構(gòu)的過程中，將觸發(fā)高額土地增值稅。其二，公募上市的法律障礙。從我國(guó)現(xiàn)有金融產(chǎn)品形態(tài)考慮，信托計(jì)劃形式是REITs相對(duì)容易的出發(fā)點(diǎn)，然而單個(gè)信托計(jì)劃存在自然人投資者人數(shù)不得超過50人的規(guī)定，并不支持以社會(huì)公眾或者不特定人群作為委托人，也不支持標(biāo)準(zhǔn)、可流通和證券化的合同作為委托方式。

發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)借鑒之策

需求端的支持應(yīng)以財(cái)政手段為主。需求端的支持應(yīng)以財(cái)政手段為主，其對(duì)應(yīng)僅限于低收入人群。很多城市錯(cuò)誤地應(yīng)用政策，將財(cái)政補(bǔ)貼用于人才引進(jìn)。人才是有還款能力的，不應(yīng)發(fā)揮財(cái)政的兜底功能。需求端的金融支持應(yīng)針對(duì)有還款能力的人群，如個(gè)體業(yè)主、大學(xué)畢業(yè)生，其重點(diǎn)在于解決期限錯(cuò)配問題，但目前“租金貸”的應(yīng)用存在掠奪性金融消費(fèi)的情況，如利率過高、未進(jìn)行信息披露，應(yīng)予以規(guī)范。

供給端政策模式的選擇。關(guān)于供給端政策模式的選擇，我們傾向于美、日為代表的專業(yè)化機(jī)構(gòu)主導(dǎo)模式，并輔以金融支持。其理由是：第一，從人口上來看德國(guó)是一個(gè)小國(guó)，對(duì)人口大國(guó)而言，通過監(jiān)管專業(yè)機(jī)構(gòu)管理整個(gè)市場(chǎng)，有利于減少管理成本。第二，德國(guó)的社會(huì)化租賃模式需要政府手中掌握大量廉價(jià)土地，還需要財(cái)稅、融資政策的配合，目前國(guó)內(nèi)可參照的是集體土地建設(shè)租賃住房存在產(chǎn)權(quán)不清晰的問題，且其他政策的協(xié)調(diào)度不高。第三，德國(guó)的社會(huì)化租賃模式主要應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)總量不足的問題，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期矛盾是結(jié)構(gòu)失衡，85后、90后是租賃人口主體，他們對(duì)租賃房的需求主要是靠近地鐵商圈、交通便利，這些都難以通過新建完成，主要通過存量房改造完成，這恰恰是專業(yè)化機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)。發(fā)展專業(yè)化機(jī)構(gòu)模式，需要配套發(fā)展REITs制度，重點(diǎn)應(yīng)解決稅收中性和公募發(fā)行兩大問題。

規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)要點(diǎn)。規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)要點(diǎn)包括承租人利益保護(hù)、租金管制制度和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)。第一，承租人利益保護(hù)重在防止租客被無理趕出，但也防止房東利益被惡意侵占，可參照德國(guó)最新的《住房租賃法》制定相關(guān)政策。第二，租金管制的目的在于通過限制上漲引導(dǎo)租賃需求，但也應(yīng)注意管制可能導(dǎo)致的效率損失，建議漲幅上限設(shè)定超過地區(qū)GDP增速。第三，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)重在防止壟斷，2018年的租金快速上漲主要因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓捂盤哄抬租金所致。

政策應(yīng)用范圍應(yīng)有所調(diào)整。2017年7月，九部委出臺(tái)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中試點(diǎn)城市為12個(gè)，其范圍明顯過大。以沈陽為例，其常住人口過去10年基本持平，這樣的城市住房租賃需求并不強(qiáng)烈，顯然也不是金融支持的重點(diǎn)區(qū)域。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所）

全球視線月度資訊

美國(guó)9月新增就業(yè)低于市場(chǎng)預(yù)期

10月4日，美國(guó)勞工部公布數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)9月失業(yè)率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.5%，非農(nóng)部門當(dāng)月新增就業(yè)崗位13.6萬個(gè)，低于市場(chǎng)預(yù)期。截至9月，今年美國(guó)月均新增就業(yè)崗位16.1萬個(gè)，低于去年的月均22.3萬個(gè)。

IMF新總裁稱貿(mào)易爭(zhēng)端或?qū)⒃斐善咔|美元損失

10月8日，IMF新任總裁克里斯塔利娜·格奧爾基耶娃表示，貿(mào)易爭(zhēng)端給全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成了顯著損失，到2020年全球經(jīng)濟(jì)或?qū)⒁虼藫p失約7000億美元，相當(dāng)于全球GDP的0.8%左右。

美聯(lián)儲(chǔ)稱貿(mào)易緊張局勢(shì)和全球增長(zhǎng)放緩?fù)侠勖绹?guó)經(jīng)濟(jì)

10月16日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)發(fā)布的全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)查報(bào)告顯示，8月下旬以來，美國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)整體以溫和速度擴(kuò)張，但持續(xù)的貿(mào)易緊張局勢(shì)和全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩對(duì)部分轄區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)構(gòu)成拖累。

日本9月核心CPI漲幅降至0.3%

10月18日，日本總務(wù)省發(fā)布報(bào)告顯示，9月日本剔除生鮮食品外的核心消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）比去年同期上漲0.3%至101.6，創(chuàng)下2017年4月以來最低漲幅。

英國(guó)議會(huì)否決“脫歐”協(xié)議立法時(shí)間表

10月22日，英國(guó)議會(huì)下院晚投票否決了首相約翰遜為推動(dòng)“脫歐”協(xié)議盡快在英國(guó)議會(huì)通過而制定的立法時(shí)間表。這意味著英國(guó)“脫歐”延期的可能性進(jìn)一步增加，將給英國(guó)帶來更多不確定性。

歐洲央行維持關(guān)鍵利率不變

10月24日，歐洲中央銀行在法蘭克福宣布，繼續(xù)維持歐元區(qū)三大關(guān)鍵利率不變。歐洲央行理事會(huì)當(dāng)天在貨幣政策會(huì)議上決定，將主要再融資利率、隔夜貸款利率、隔夜存款利率繼續(xù)分別維持在0.0%、0.25%、-0.5%不變。

中歐雙邊本幣互換協(xié)議再次展期

10月25日，中國(guó)人民銀行與歐洲中央銀行續(xù)簽了雙邊本幣互換協(xié)議，互換規(guī)模為3500億元人民幣/450億歐元，協(xié)議有效期三年，經(jīng)雙方同意可以展期，將對(duì)維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定、擴(kuò)大中歐間本幣使用發(fā)揮積極作用。

俄央行下調(diào)基準(zhǔn)利率50個(gè)基點(diǎn)

10月25日，俄羅斯央行宣布下調(diào)基準(zhǔn)利率50個(gè)基點(diǎn)至6.5%。這是俄央行自2017年12月來首次大規(guī)模下調(diào)基準(zhǔn)利率。2019年6月、7月和9月俄央行分別下調(diào)基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)，基準(zhǔn)利率穩(wěn)定在7%。