王瀚啟

【摘要】本文主要探究了我國(guó)的地價(jià)與房?jī)r(jià)之間孰是因孰是果的問(wèn)題?；谶@個(gè)問(wèn)題，本文利用2006年到2015年近9年的季度數(shù)據(jù)序列，對(duì)其進(jìn)行單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)，并建立誤差修正模型，最后進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系分析。本文得到如下結(jié)論：房?jī)r(jià)與地價(jià)存在長(zhǎng)期的共同趨勢(shì)，地價(jià)上漲偏離均衡會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因，說(shuō)明地價(jià)的變動(dòng)對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)具有預(yù)測(cè)作用。因此，要控制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵在于抑制地價(jià)過(guò)快上漲，需要完善土地供應(yīng)機(jī)制，合理安排土地財(cái)政。

【關(guān)鍵詞】地價(jià);房?jī)r(jià);格蘭杰因果關(guān)系

1、引言

我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高一直以來(lái)都是現(xiàn)實(shí)的熱點(diǎn)問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格從1998年以來(lái)就總體呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢(shì)，過(guò)高的房?jī)r(jià)引起各界的廣泛關(guān)注，特別是房?jī)r(jià)的合理性和房?jī)r(jià)上漲的原因成為各方討論的熱點(diǎn)。為高房?jī)r(jià)所困的我們難免會(huì)產(chǎn)生疑惑：房地產(chǎn)價(jià)格為什么持續(xù)上漲并且呈現(xiàn)出如此高的水平？

通過(guò)回顧歷史不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)在1998年底就實(shí)現(xiàn)了住房制度從“實(shí)物分房”到“住房貨幣化”的根本性轉(zhuǎn)變。此外，改革開(kāi)放后，中國(guó)開(kāi)始土地管理制度的改革，其中，土地使用制度的改革，把土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離，使土地真正按照其商品的屬性進(jìn)入市場(chǎng)。1987年，國(guó)務(wù)院提出土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，揭開(kāi)了國(guó)有土地使用制度改革的序幕。1992年鄧小平同志南巡講話和黨的十四大確立了土地市場(chǎng)培育的進(jìn)程。通過(guò)市場(chǎng)配置土地的范圍不斷擴(kuò)大，實(shí)行土地使用權(quán)有償、有限期出讓已擴(kuò)展到全國(guó)各地。伴隨著這一系列的土地改革，地價(jià)也隨之上漲。根據(jù)觀察到的事實(shí)，地價(jià)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出趨于同步的上揚(yáng)趨勢(shì)。那么高房?jī)r(jià)的始作俑者是否是高地價(jià)？雖然高房?jī)r(jià)的影響因素還會(huì)受到來(lái)自金融市場(chǎng)和消費(fèi)者投機(jī)行為等其他很多因素的影響，但是地價(jià)作為房?jī)r(jià)決定的重要組成部分是否是房?jī)r(jià)上漲居高不下的重要決定因素？

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題基本上形成了兩種截然相反的觀點(diǎn)：一是“成本論”，認(rèn)為地價(jià)是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤的成本，隨著地價(jià)上升，房?jī)r(jià)必然也上升;二是“供求論”，認(rèn)為土地需求是引致需求，隨著人們對(duì)住房的需求越來(lái)越高，房?jī)r(jià)也會(huì)越來(lái)越高，這間接導(dǎo)致了地價(jià)的上漲，因此地價(jià)上升是房?jī)r(jià)上升的結(jié)果而不是原因，到底是哪種觀點(diǎn)正確呢？本文接下來(lái)將從地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系問(wèn)題出發(fā)，試圖利用近十年的數(shù)據(jù)對(duì)二者之間的關(guān)系進(jìn)行探究。

2、數(shù)據(jù)說(shuō)明與描述性分析

2.1 數(shù)據(jù)說(shuō)明

現(xiàn)有研究房?jī)r(jià)和地價(jià)數(shù)據(jù)基本上來(lái)自于中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)報(bào)告，少部分利用中國(guó)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。不同于已有研究，我們選取的數(shù)據(jù)來(lái)源于清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心的“中國(guó)主要城市居住用地價(jià)格指數(shù)（CRLPI）”和“中國(guó)典型城市同質(zhì)住房?jī)r(jià)格指數(shù)（CQCHPI）”。這兩個(gè)數(shù)據(jù)的亮點(diǎn)在于把地塊位置、規(guī)模、容積率等屬性考慮進(jìn)價(jià)格因素，構(gòu)造出更加準(zhǔn)確的具有同質(zhì)性的指數(shù)，因此我們能夠利用把其他因素刨除掉的“純價(jià)格”信息來(lái)進(jìn)行分析。本文選擇的樣本區(qū)間為2006年第1季度到2015年第3季度，共計(jì)39個(gè)季度。

2.2描述性分析

本文用LPI表示居住用地價(jià)格指數(shù)，HPI表示住房?jī)r(jià)格指數(shù)。由于HPI與LPI刻度不一樣，所以對(duì)HPI除以100調(diào)整刻度。LPI是以2004q1為基期，與HPI以2006q1為基期不同，所以調(diào)整LPI以2006q1為基期，刪除2006q1之前的數(shù)據(jù)，并調(diào)整2006q1的LPI為1。最終可以畫出HPI與LPI的變化折線圖：

CQHPI指數(shù)顯示，自2006年第一季度到2015年第三季度，中國(guó)典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)在2009-2011年經(jīng)歷了大幅上漲，2011年之后又經(jīng)歷了小幅回落，進(jìn)入2013年以后，該指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，2014年漲幅趨緩，2015年再次上漲。而從CRLPI指數(shù)來(lái)看，地價(jià)指數(shù)自2006年第一季度到2015年第三季度呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。同時(shí)，二者之間似乎同步變化的關(guān)系。

3、地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證檢驗(yàn)

得到最終數(shù)據(jù)后，首先就需要驗(yàn)證這兩組數(shù)據(jù)是否是平穩(wěn)的，不平穩(wěn)則無(wú)法進(jìn)行后續(xù)的探究。分別對(duì)這兩個(gè)序列數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)兩組數(shù)據(jù)都是一階差分平穩(wěn)的。在此基礎(chǔ)上，建立起房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間的向量自回歸（VAR）模型，進(jìn)一步檢驗(yàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)這兩組數(shù)據(jù)是否是同步變化的，是否是長(zhǎng)期均衡關(guān)系，即檢驗(yàn)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間是否存在協(xié)整關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步構(gòu)建向量誤差修正（VECM）模型，在VECM的框架下進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系的檢驗(yàn)，對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證探究。

3.1單位根檢驗(yàn)

分別對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)，以及房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)的一階差分進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)結(jié)果如下表：

單位根檢驗(yàn)結(jié)果表明，HPI，LPI兩組數(shù)據(jù)都是一階差分平穩(wěn)的過(guò)程。

3.2協(xié)整檢驗(yàn)

由于HPI和LPI兩組數(shù)據(jù)都是一階差分平穩(wěn)的序列，它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。通過(guò)回歸HPI與LPI，利用估計(jì)系數(shù)算出誤差項(xiàng)序列，對(duì)兩者的誤差項(xiàng)序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果檢驗(yàn)結(jié)果P值為0.0837，滿足顯著性水平，說(shuō)明兩者的誤差項(xiàng)序列是平穩(wěn)的，HPI與LPI之間滿足協(xié)整關(guān)系。說(shuō)明從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)具有共同的變化趨勢(shì)。

3.3向量誤差修正模型

我們已經(jīng)得到了房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)論，但是協(xié)整只說(shuō)明了房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。如果從短期來(lái)看，房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)是可能產(chǎn)生對(duì)其長(zhǎng)期均衡關(guān)系的偏離的。我們好奇的是這種偏離產(chǎn)生之后，房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)是如何重新回復(fù)到長(zhǎng)期的均衡關(guān)系上的，所以我們?cè)谙蛄康膮f(xié)整方程的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立起了一個(gè)誤差修正模型，以研究短期內(nèi)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間的關(guān)系。

注：括號(hào)中為t統(tǒng)計(jì)量。D.房?jī)r(jià)指數(shù)與D.地價(jià)指數(shù)分別表示二者的差分;L#則表示滯后#階的變量值（滯后階數(shù)的選擇是用信息準(zhǔn)則來(lái)確定的，這里最優(yōu)是滯后4階）

根據(jù)誤差修正模型的結(jié)果，可以看出，滯后一期和滯后兩期的地價(jià)指數(shù)對(duì)經(jīng)過(guò)一階差分的房?jī)r(jià)指數(shù)有顯著的影響。即短期的地價(jià)指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)具有顯著的預(yù)測(cè)作用。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的誤差修正系數(shù)顯著為正，說(shuō)明如果地價(jià)相較于房?jī)r(jià)過(guò)高，產(chǎn)生了對(duì)長(zhǎng)期均衡的偏離，在下一期房?jī)r(jià)將會(huì)上漲大約8%，從而恢復(fù)到與地價(jià)的長(zhǎng)期均衡上。由此，我們可以看出，如果地價(jià)一直上漲，將會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)一起上漲。

3.4地價(jià)與房?jī)r(jià)的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系說(shuō)明了一個(gè)變量對(duì)另一個(gè)變量的預(yù)測(cè)作用。其檢驗(yàn)思想是：“現(xiàn)在可以影響未來(lái)，而未來(lái)不能影響現(xiàn)在”，如果滯后項(xiàng)LPI與HPI具有相關(guān)關(guān)系，只能是LPI影響HPI，因?yàn)镠PI無(wú)法影響過(guò)去的LPI。具體的步驟為用y對(duì)x和y的滯后階做回歸，如果可以拒絕x的滯后階的系數(shù)聯(lián)合為0的原假設(shè)，即可以顯著增強(qiáng)回歸的解釋能力，則可以說(shuō)明x是y的格蘭杰原因。

如果在此模型中，α聯(lián)合顯著不為0，則說(shuō)明x變動(dòng)的滯后項(xiàng)對(duì)于y的變動(dòng)具有顯著的預(yù)測(cè)作用。對(duì)此模型進(jìn)行似然比檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如下表：

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的結(jié)果表明，地價(jià)指數(shù)是房?jī)r(jià)指數(shù)的格蘭杰原因，而房?jī)r(jià)指數(shù)并不是地價(jià)指數(shù)的格蘭杰原因。也就是說(shuō)，地價(jià)指數(shù)對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)指數(shù)具有預(yù)測(cè)作用，但是房?jī)r(jià)指數(shù)并不能預(yù)測(cè)未來(lái)的地價(jià)指數(shù)。由此我們可以得出結(jié)論，地價(jià)的不斷上漲是這幾年一直推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因，主要是“成本論”在起作用。

4、地價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的邏輯解釋

以上實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果來(lái)說(shuō)明了房?jī)r(jià)上漲是由于地價(jià)上漲的持續(xù)拉動(dòng)。實(shí)際上居民對(duì)住房的需求不可能一直上升，每一年的住房需求都是一定的。因此要解釋房?jī)r(jià)為什么持續(xù)上漲并呈現(xiàn)出如此高的水平，需要對(duì)地價(jià)的高水平做出解釋。

地價(jià)為什么持續(xù)上漲并呈現(xiàn)出如此高水平？關(guān)于地價(jià)高的解釋，可以從地方政府土地財(cái)政的政治經(jīng)濟(jì)因素和土地本身供應(yīng)不足兩個(gè)角度解釋。

4.1土地財(cái)政導(dǎo)致地價(jià)上升

1991年開(kāi)始我國(guó)實(shí)行分稅制改革，地方財(cái)政面臨更多自負(fù)盈虧的壓力。在這種情況下，地方政府就通過(guò)依靠土地政策來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政收入上的壓力，從而產(chǎn)生了土地財(cái)政。此外，地方政府為了招商引資來(lái)提高本地的GDP水平，有激勵(lì)的進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步推動(dòng)了工業(yè)用地價(jià)格和商業(yè)用地價(jià)格的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府手中購(gòu)得土地的價(jià)格也越來(lái)越高，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了及時(shí)止損，便會(huì)逐步提升房?jī)r(jià)。因而房?jī)r(jià)也會(huì)隨著地價(jià)的上漲而節(jié)節(jié)攀升。

4.2土地供應(yīng)失衡導(dǎo)致地價(jià)上升

關(guān)于造成土地失衡的原因，有三點(diǎn)：第一個(gè)問(wèn)題是我國(guó)的土地供應(yīng)總量在減少，導(dǎo)致城市用地供應(yīng)緊張;第二個(gè)問(wèn)題是我國(guó)每年的土地供應(yīng)需要分成不同的用途，而實(shí)際上最終分給居住用地的土地僅占土地供應(yīng)總量的百分之十;第三個(gè)問(wèn)題，政府大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得大城市的用地指標(biāo)拿得少，而一些中小城市的用地指標(biāo)拿得多，但隨著城市化的發(fā)展，大城市面臨著越來(lái)越嚴(yán)重的人口流入和人口集中問(wèn)題但土地供應(yīng)卻跟不上，反觀那些中小城市，土地多了，人口卻越來(lái)越少。這三個(gè)問(wèn)題層層疊加，造成了土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，而地價(jià)的上漲又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

結(jié)論：

本文基于我國(guó)的地價(jià)與房?jī)r(jià)之間孰是因孰是果的問(wèn)題，利用2006年到2015年近9年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得到如下結(jié)論：房?jī)r(jià)與地價(jià)存在長(zhǎng)期的共同趨勢(shì)，地價(jià)指數(shù)對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)指數(shù)具有預(yù)測(cè)作用，但是房?jī)r(jià)指數(shù)并不能預(yù)測(cè)未來(lái)的地價(jià)指數(shù)。由此可以說(shuō)明地價(jià)不斷上漲是05到16年間推動(dòng)房?jī)r(jià)一直上漲的重要原因，這說(shuō)明了地價(jià)作為房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用要強(qiáng)于由于需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升而對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)。

要解釋房?jī)r(jià)為什么持續(xù)上漲并且呈現(xiàn)出如此高的水平，需要對(duì)地價(jià)的高水平做出解釋。關(guān)于地價(jià)高的解釋，本文最后一部分從從土地供應(yīng)本身的不足以及地方政府土地財(cái)政的政治經(jīng)濟(jì)因素兩個(gè)角度進(jìn)行探究。一方面，地價(jià)的高水平與政府宏觀調(diào)控下的土地本身供應(yīng)不足有關(guān);另一方面，本文從1994年分稅制改革之后形成的土地財(cái)政入手，認(rèn)為為了緩解地方財(cái)政壓力或者是對(duì)GDP政績(jī)的追求，作為土地壟斷者的地方政府無(wú)論是從招商引資動(dòng)機(jī)還是提高土地出讓收入的動(dòng)機(jī)都有激勵(lì)去提高地價(jià)。因此本文認(rèn)為，要控制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵在于抑制地價(jià)過(guò)快上漲，需要完善土地供給機(jī)制，合理安排土地財(cái)政。

參考文獻(xiàn)：

[1]Siqi Zheng， Weizeng Sun， Joyce Yanyun Man and David Geltner. The Resale Home Market Dynamics in Major Chinese Cities： Quality Controlled Index Construction and Analysis. Working Paper. Hang Lung Center for Real Estate at Tsinghua University; PKU-Lincoln Center for Urban Development and Land Policy at Peking University; Center for Real Estate at MIT.

[2]Xiaoyang Guo， Siqi Zheng， David Geltner and Hongyu Liu. A New Approach for Constructing Home Price Indices： The Pseudo Repeat Sales Model and Its Application in China. Journal of Housing Economics， 2014， 25： 20-38.

[3]張清勇.房?jī)r(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系——基于文獻(xiàn)的討論[J].中國(guó)土地科學(xué)，2008，22（12）：68-75.