董忱

對于眾多購房者而言，除了關(guān)心房價漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，這意味著，房貸利率從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為以LPR（貸款市場報價利率）為基礎(chǔ)進行加點形成。

這一政策對貸款購房者來說，房貸月供會產(chǎn)生哪些影響？未來房貸利率上升還是下降？后期房價走勢將發(fā)生什么變化？

房貸月供漲了嗎？

央行8月25日發(fā)布公告，宣告按揭款以“貸款基準(zhǔn)利率”為標(biāo)尺的時代徹底結(jié)束，變?yōu)椤耙宰罱粋€月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成”。今后，首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

9月20日，中國人民銀行公布了最新一期的貸款市場報價利率，5年期以上LPR為4.85%，這個數(shù)字比新政實行前的貸款基準(zhǔn)利率4.9%略低。照此計算，首套房利率不得低于4.85%;二套房貸利率不低于5.45%。

簡單說，房貸新規(guī)實行后，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。加點是多少？每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

在新規(guī)定實行前，濟南執(zhí)行的是首套房在基準(zhǔn)利率（4.9%）的基礎(chǔ)上上浮10%，二套房上浮15%，實際利率一般在5.39%和5.635%。

那么，新規(guī)執(zhí)行后，濟南人的房貸利率是否真的上升了？記者走訪了濟南幾家國有銀行、商業(yè)銀行和股份制銀行，在已統(tǒng)計的十幾家駐濟銀行中，個人住房貸款利率首套房普遍在5.39%-5.65%之間，轉(zhuǎn)換成LPR計價方式，則上浮了大約54-80個基點;二套房在5.65%-5.9%之間，轉(zhuǎn)換成LPR計價方式，則上浮了大約80-105個基點，相比之前的數(shù)字略有提高。

“9月底時咨詢房貸政策的人確實很多，但即使節(jié)前提交貸款申請，審批下來也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點形成利率，不是此前的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進行上浮?！币晃簧虡I(yè)銀行房貸負(fù)責(zé)人告訴記者，“其實與原來相比，只是換了一種計算方式，或者說換了一種說法，變化并不大?！?/p>

“10月8日起，包括濟南在內(nèi)的國內(nèi)其他城市目前最新的房貸利率者開始漲了一點。”一位房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，濟南各大銀行利率也有一點上浮，但總體比較穩(wěn)定。

采訪中也有部分銀行的工作人員表示，與之前相比，利率水平略有提高。記者梳理發(fā)現(xiàn)，新的利率水平與原來相比，部分銀行維持了原利率水平不變，部分銀行僅提高了0.01個百分點，僅一家銀行提高了約0.26個百分點。

記者發(fā)現(xiàn)，國慶假日期間有不少房產(chǎn)中介不斷以10月8日之后貸款利率將上調(diào)為由向購房者推銷，鼓吹購房者盡快買房。不過，大部分購住房者卻顯得很淡定：房貸利率可能在短期內(nèi)略有上升，但這種上升的幅度在短期內(nèi)可以說非常小。

準(zhǔn)備購房的羅先生表示：“最近工作太忙了，還沒來得及了解，但稍微了解了一下每個月房貸也就多幾元錢，所以不會因為房貸利率而改變自己的購房計劃。”

剛剛購房正在準(zhǔn)備還月貸的王先生告訴記者，“開始也很緊張，以為房貸利率會漲，后來找銀行專業(yè)人士計算了一下，大概每月多還六七元錢吧，影響并不大，完全可以接受?！?/p>

去年購房的李女士高興地說，去貸款銀行咨詢過了，銀行說10月8日前的已批貸款仍然按原政策執(zhí)行，對我們沒什么影響。

濟南的部分銀行房貸率提高了0.01個百分點，是什么概念，記者請銀行負(fù)責(zé)房貸的專業(yè)人士以百萬房貸為例 計算了一下。

如果在10月8日前向銀行申請貸款100萬元，25年期，按利率上浮10%，即5.39%計算，采用等額本息的還款方式，每月還款6075.36元;如果10月8日之后向銀行申請貸款，上述條件均一致，此時，房貸利率在LPR為4.85%的基礎(chǔ)上加55個基點，為5.4%，比此前提高0.01個百分點，此時，每月還款6081.3元，僅多還6元;即使按此次提高較多的銀行利率水平計算，若房貸利率在LPR為4.85%的基礎(chǔ)上加80個基點，為5.65%，比此前提高0.26個百分點，此時，每月還款6230.78元，多還155.42元。

按大多數(shù)銀行的房貸利率計算后得出，月供額比過去只增加了6元，影響根本不大，家庭支出基本不受影響。

未來房貸上升還是下降？

此次調(diào)整之后，房貸利率略有上升是不爭的事實，雖對普通人來說，每月還款增加的數(shù)額并不大，但對很多準(zhǔn)備貸款買房的人來說，他們更關(guān)心未來房貸的利率是上升還是下降？

對于這一大家關(guān)心的問題，央行副行長劉國強在近期召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！

從央行副行長的表態(tài)，我們可以看出，房貸利率下調(diào)的可能性相當(dāng)?shù)汀?/p>

值得一提的是，央行此次推出房貸新規(guī)的目的，主要是通過房貸手段更好地遏制房價上漲，同時房貸新規(guī)在一定程度上還增加炒房者成本，也就是說，國內(nèi)炒房者的黃金時代已經(jīng)過去了。

再者，從這次LPR新規(guī)來看，國家調(diào)控房價，抑制炒房更加靈活了，比如，二套房貸利率5.45%只是一個下限，如果房價上漲壓力很大，那各地區(qū)可以自由上調(diào)房貸利率，如果銀行發(fā)現(xiàn)購房者是以投機炒房為目的，可以在原來基礎(chǔ)上再增加利率，這可以增加炒房者的貸款壓力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。

不過，張大偉也強調(diào)，LPR利率是浮動了，意味著房貸利率也會是浮動的，此后LPR利率下調(diào)的可能性也會有，那么房貸利率也有可能會隨著略微下調(diào)，房貸利率和目前相比，繼續(xù)上漲的可能性很小。

房價走勢有無影響？

利率新規(guī)調(diào)整之后，月供的數(shù)額增減變化不大，大多都是在上下幾元內(nèi)浮動，對于我們的日常生活不會產(chǎn)生太大影響，但更多準(zhǔn)備購房的人關(guān)心房價未來走勢會不會因此受影響？

對此，記者也采訪到了交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健，他告訴記者，央行的改革有利于推動企業(yè)貸款利率下降，同時避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

“政策是避免房貸過量，引導(dǎo)資金進入實體經(jīng)濟，對樓市屬于中性政策?！痹诙跤澜】磥?，政策的出臺是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免在LPR下調(diào)背景下，對房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用，避免資金繞道進入房地產(chǎn)。

濟南社科院經(jīng)濟研究所王征認(rèn)為，央行再次提出嚴(yán)禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，也是落實“房住不炒”的重要體現(xiàn)，不但可以有效預(yù)防調(diào)控實際執(zhí)行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對于降低市場風(fēng)險性也有著直接現(xiàn)實意義。

“短期來講，房價大幅上漲的概率基本沒有了。從長期來看，影響房價的主要因素不在房貸利率，而是貨幣因素、土地因素、城市化進程因素。未來相當(dāng)長一段時間，貨幣增速會放緩，存錢大概率仍難跑贏通脹，大城市土地越來越稀缺，價值只高不低，城市化進程處于下半場，市場需求有所減緩，但絕對數(shù)量還比較大。所以，在未來10-15年，整體房價的走勢仍舊是平穩(wěn)中的緩慢上升趨勢。”王征分析。