周澤海

【摘 要】本文對中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下對我國房價的影響的分析與近期從政治局會議重提房住不炒，國家提出“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”可得出我國房價將在短期內(nèi)面臨一個下行的壓力。

【關鍵詞】中美貿(mào)易戰(zhàn);我國房價;影響;短期預測

一、問題背景

2018年7月6日，在北太平洋上，一艘名叫“Peak Pegasus”的貨輪正滿載著價值2000萬美元的大豆全速地沖向中國大連，她日夜無休地飛奔著，其目的是為了趕在中國對美國貿(mào)易反擊戰(zhàn)落地之前交付完船上的大豆。而在她的背后，是東西方兩個超級經(jīng)濟體的碰撞，是新興大國與傳統(tǒng)霸主的博弈。

2018年上旬，美方率先對我國商品進行301調(diào)查。并以中國企業(yè)不遵守知識產(chǎn)權(quán)等原因為由，向中國對美出口商品征收懲罰性關稅。隨后，我國政府立刻響應，一方面開始與美方積極接觸，摸清對手的底牌。另一方面，我國也開始準備進行貿(mào)易反擊戰(zhàn)。打，奉陪到底，談，大門敞開。歷史的經(jīng)驗證明，貿(mào)易戰(zhàn)沒有贏家，但美國此次蠻狠粗暴地對我國發(fā)起貿(mào)易戰(zhàn)，其意在妄想一舉打掉中國制造2025，打掉我們改革開放以來的經(jīng)濟成果，以鞏固其自身超級大國的地位。美國來勢洶洶，隔著太平洋都能感覺得到其囂張氣焰。古人有云，打得一拳開，避得百拳來。中國從未畏懼過任何形式的戰(zhàn)爭。同樣，面對貿(mào)易戰(zhàn)，中國也以強有力的手段進行還擊，不論是對大豆等農(nóng)產(chǎn)品加征關稅，精準打擊特朗普政府的票倉，亦或是在WTO中對美國的不正當行為提起訴訟。都是對美國擅自發(fā)起的貿(mào)易戰(zhàn)的強硬回擊。中美貿(mào)易戰(zhàn)的一年以來國內(nèi)各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)均穩(wěn)中向好，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，我國繼續(xù)推進更大程度的改革，釋放改革紅利以對沖貿(mào)易戰(zhàn)帶來的影響。以上為中美貿(mào)易戰(zhàn)背景，本文將論述中美貿(mào)易戰(zhàn)對我國房價的影響與短期預測。

二、中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下對我國房價的影響與短期預測

筆者認為中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下，我國房價將在短期內(nèi)面臨一個下行的壓力。這里以廈門做例子，同樣如果拿國內(nèi)一線或是強二線城市作比較，我們會發(fā)現(xiàn)，中國的房價有很強的周期性，那就是三年左右會經(jīng)歷一個小周期，包括上漲、拐點、橫盤或者陰跌。

首先，我國從2014年6月一直到現(xiàn)在，已經(jīng)在經(jīng)歷一個出口增長乏力、外資撤退、美元走強的大環(huán)境中了，而去年到今年的貿(mào)易戰(zhàn)又會加劇了這個大環(huán)境對我們的影響。在這個大環(huán)境中，全球各地的美元都將回流去美國，各個國家都會發(fā)生不同程度的外資撤離的現(xiàn)象。最先發(fā)生危機的是外匯儲備不足的新興市場國家，如14年盧布對美元匯率暴跌，幾個月跌掉了70%，去年有里拉，比索的暴跌，我國我國從去年以來，匯率上人民幣雖然承壓卻沒有節(jié)節(jié)敗退，但外匯儲備是不斷縮減，從14年中旬到現(xiàn)在，我國的外儲減少了四分之一，并且下降勢頭還在繼續(xù)。

美元指數(shù)，數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)（美元走強的拐點和外匯儲備下降的拐點高度重合。）

但是從2017年開始，我國的M2同比增量開始下降，一路破11破10 破9到了8%左右。其實這個信號很明顯，那就是我國貨幣環(huán)境的轉(zhuǎn)向。M2減少的很大一部分原因是因為我們的外匯占款減少。首先中國是世界工廠，在出口擴張的時候，人們干工廠做外貿(mào)，賺回來1美元，我向央行換匯對成6塊多的人民幣，這個人民幣就叫外匯占款，外匯占款就流放到市場上，我可以拿這個錢去買房，就推高了房價，而美元就成央行外匯儲備。所以支撐我國貨幣發(fā)行的動力之一就是我國出口的強勁。

而當中美開始打貿(mào)易戰(zhàn)，美國特朗普上臺后開始號召制造業(yè)回流，美元從16年進入加息周期，三重因素疊加下，我們出口開始萎縮、美元開始回流美國，所以企業(yè)、個人、外商開始用6元多的人民幣兌換一美元，那么央行就要在市場上注銷6元多的人民幣，外匯占款就減少了，市場上流通的人民幣也少了。這樣一來我們的M2增速就會下降，若中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)，再疊加我們?nèi)ジ軛U，限制信貸擴張的周期，將來M2將持續(xù)下降，我們將開始經(jīng)歷一個脹縮轉(zhuǎn)換的時期。而這個也是房價最大的敵人。

此外我們也看到了貿(mào)易戰(zhàn)的一年以來2018年至2019年，各地土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)。

根據(jù)中指院和中信建投的數(shù)據(jù)，我國土地流拍率從2018年開始就急劇上升。這標示著開發(fā)商對于未來的預測偏悲觀。在城市的尺度上看來土地流拍，政府下調(diào)起拍價，土拍價格降低，房企對房價的的預期減弱，最后將開始降價。在08，14和去年土地流拍高發(fā)的時間也是房地產(chǎn)走弱，陰跌的時候。而去年開始一線城市土地流拍率更創(chuàng)下了五年以來的新記錄。今年廣州的番禺區(qū)的祈福繽紛匯每平急降7000，在二線城市，廈門，16年融僑在翔安拍的XP04，樓面價就近3.8萬元，溢價率高達130%，去年同區(qū)域內(nèi)，金地和華潤聯(lián)手拍的X2018P03樓面價就只有1.8萬，非常貼近起拍價。那么對整個樓市造成的降價壓力極大。這些事實無不證明一個觀點即：短期來看樓市有下行的趨勢。

三、結(jié)論

結(jié)合上所述，對中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下對我國房價的影響的分析與近期從政治局會議重提房住不炒，國家提出“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”可得出我國房價將在短期內(nèi)面臨一個下行的壓力。

【參考文獻】

[1] 黃禮健 中美貿(mào)易戰(zhàn)升級的原因、影響及趨勢分析 新金融 2018年09期

[2] 雷達 中美貿(mào)易戰(zhàn)的長期性和嚴峻性程度 南開學報 2018年03期

[3] 劉睿伣 程惠芳 外匯儲備對貨幣政策有效性影響的實證分析 統(tǒng)計與決策2017年24期

[4] 趙偉 流拍“變局”下的房地產(chǎn)猜想? 債券 2018年09期