文/陳仁 江蘇金寧達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測繪咨詢有限公司無錫分公司 江蘇無錫 214000

1、案例基本情況介紹

近日，筆者在實(shí)際工作中遇到一個(gè)特殊案例，在承擔(dān)某征收項(xiàng)目地塊的評(píng)估工作中，該地塊中有兩家相鄰的工業(yè)企業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)屬如下：甲企業(yè)，工業(yè)劃撥國有建設(shè)用地，建筑面積4231.34m2，土地面積6846.8m2，建造年代1986年。乙企業(yè)，工業(yè)出讓用地，建筑面積4230.59m2，土地面積6846.8m2，建造年代1986年，1998年補(bǔ)辦出讓，當(dāng)時(shí)繳納的出讓金為184.86萬元，剩余年限29年。按照目前最新的無錫市房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（錫建發(fā)[2018]80號(hào)）的規(guī)定計(jì)算公式如下：土地重置成本=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率調(diào)整×期日調(diào)整×綜合調(diào)整系數(shù)×年期調(diào)整系數(shù)×土地取得方式調(diào)整系數(shù)。

按照上述公式兩家企業(yè)土地重置成本價(jià)格的差異主要在“容積率調(diào)整”、“年期調(diào)整系數(shù)”、“土地取得方式調(diào)整系數(shù)”。收評(píng)估技術(shù)規(guī)范中對(duì)這兩個(gè)參數(shù)做出了如下說明：

當(dāng)被征收房屋實(shí)際容積率＜1時(shí)，實(shí)際容積率取1；

r為土地還原利率取值6%；n為基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地使用年期；劃撥土地的土地剩余使用年期設(shè)定：采用各類用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地使用權(quán)年期；土地取得方式調(diào)整系數(shù)：當(dāng)被征收房屋占用的土地為出讓方式獲得時(shí)取1，以劃撥方式取得時(shí)取50%。按照技術(shù)規(guī)范測算如下：甲企業(yè)的劃撥國有建設(shè)用地價(jià)值為218.49萬元；乙企業(yè)的出讓國有建設(shè)用地價(jià)值為373.13萬元。粗略比較，乙企業(yè)的出讓國有建設(shè)用地的價(jià)值高于了甲企業(yè)的劃撥國有建設(shè)用地。但是乙企業(yè)提出評(píng)估不合理，沒有體現(xiàn)國有出讓土地的權(quán)屬優(yōu)勢(shì)，扣除當(dāng)初補(bǔ)交的出讓金=373.13-184.86=188.27萬元，在不計(jì)算利息的前提下，乙企業(yè)嚴(yán)重吃虧無法接受。

2、原因分析

在本案例中，兩宗地的區(qū)域因素相同，個(gè)別因素基本相同，主要差異就在土地性質(zhì)和土地使用年限上。

2.1 土地使用年期的問題

出讓土地的剩余使用年期在國有土地使用證上有明確的規(guī)定，不存在爭議。但是劃撥土地的年期，不同的人理解不同。一般人認(rèn)為劃撥土地可以隨便使用，不存在年期限制。筆者一直認(rèn)為劃撥土地沒有對(duì)年期進(jìn)行約定，不能簡單理解為無限年期，而是政府保留對(duì)年期進(jìn)行進(jìn)一步具體設(shè)定的權(quán)利。所以，評(píng)估中遇到劃撥用地年期設(shè)定的問題，應(yīng)該是政府的權(quán)力，而不是估價(jià)師或估價(jià)機(jī)構(gòu)，或者其他第三方的權(quán)力，可以根據(jù)具體問題具體分析。

2.2 土地性質(zhì)的問題

從土地性質(zhì)來說，出讓國有建設(shè)用地的評(píng)估技術(shù)路線不論是按照城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程，還是按照無錫市的征收評(píng)估規(guī)范都相同，在本質(zhì)上沒有區(qū)別。因此形成矛盾的主要問題是在劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估方面。

關(guān)于劃撥土地的評(píng)估目前有如下幾種測算方法：

（1）房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范中的計(jì)算方法上面已經(jīng)闡述。

（2）劃撥土地價(jià)值=出讓土地價(jià)值-出讓金。

同時(shí)依據(jù)無錫市的“關(guān)于完善協(xié)議出讓土地出讓金管理的請(qǐng)示”（錫財(cái)資源（2013）1號(hào)）文件規(guī)定，有土地使用權(quán)證或合法權(quán)屬來源證明的，按基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的土地評(píng)估價(jià)格的50%標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用權(quán)出讓金；無土地使用權(quán)證或合法權(quán)屬來源證的，按基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的土地評(píng)估價(jià)的100%標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用權(quán)出讓金。

（3）“劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）”（簡稱劃撥評(píng)估指導(dǎo)意見）中工業(yè)用地可以采用成本法對(duì)劃撥國有建設(shè)用地進(jìn)行評(píng)估。“采用成本逼近法評(píng)估劃撥地價(jià)，應(yīng)選用客觀的土地取得及開發(fā)成本數(shù)據(jù)，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤等分項(xiàng)?！?/p>

針對(duì)以上這些方法，筆者理解方法a是基于方法b的基礎(chǔ)上，為了實(shí)際操作的簡便性，按照出讓土地的一定比例來算，但是在細(xì)節(jié)上兩者還是存在一定的差異。本案例中兩家企業(yè)在改制之初，一家按照相關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦了出讓，繳納了土地出讓金。另一家由于各種原因未履行相關(guān)出讓手續(xù)。目前來講該土地性質(zhì)已經(jīng)不符合《劃撥用地目錄》，需要進(jìn)行有償使用，因此扣除出讓金是理所當(dāng)然的。按照剩余年限29年扣除出讓金，方法a與方法b在計(jì)算結(jié)果上完全相同。但是劃撥土地如果需要按完整年限扣除出讓金，兩種方法的差異還是不小。兩種方法在不同年限下的差別見下圖：

從圖中可以看出，剩余年限越少兩者差異越大，當(dāng)剩余年限為11時(shí)，方法b的評(píng)估價(jià)值為0.17萬元，方法a的評(píng)估價(jià)值為115.99萬元，差異巨大。

如果采用方法c，就是參照最新的“劃撥評(píng)估指導(dǎo)意見”進(jìn)行土地評(píng)估。通過和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中出讓評(píng)估的成本法比較，兩者的差異在于“土地增值收益”和年期修正這兩項(xiàng)。原國土資源部曾經(jīng)要求土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或有關(guān)研究機(jī)構(gòu)，開展出讓和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差異測算和研究，科學(xué)確定并公布當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛?。但到目前為止，無錫市尚未公布土地增值收益率，其他大多數(shù)城市亦是如此。至于年期問題在評(píng)估指導(dǎo)意見中沒有詳說?？紤]征收評(píng)估本身需要一定的剛性和依據(jù)性。因此不建議采用此方法。

3、解決方法

基于上述分析，本案例需要解決土地年期問題和土地性質(zhì)問題（劃撥土地價(jià)值計(jì)算）筆者更傾向征收實(shí)施部門委托專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，提交合理的年期設(shè)定方案，征收實(shí)施部門與主管部門溝通，形成正式的書面確認(rèn)意見。方案中應(yīng)該寫明估價(jià)對(duì)象劃撥用地的年期現(xiàn)狀、法律政策規(guī)定，以及估價(jià)師的具體考慮、政府管理部門的認(rèn)定等依據(jù)，以及最后的設(shè)定年期。具體情況具體分析，本案例中由于甲企業(yè)當(dāng)時(shí)可以辦理而未辦理，所以筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照法定最高年限50計(jì)算出讓金，從政策上保證公平性。以上便是筆者的一些建議和看法，歡迎同行批評(píng)指正。