濟南格致機械有限公司 趙麗麗

H企業(yè)是一家典型的以商業(yè)地產(chǎn)出租為主，商業(yè)面積17萬平，為所在城市首屈一指的超級購物中心，位置優(yōu)越，環(huán)境一流，在全國很多大中城市都有相同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目。H企業(yè)的主營業(yè)務(wù)為不動產(chǎn)出租及物業(yè)管理收入，按照H企業(yè)的租賃合同約定，客戶應(yīng)于每月1日預(yù)繳當(dāng)月租金及各項物業(yè)費用，寬限期為14天。也就是說，按照正常的收租情況，每月終了時，應(yīng)收賬款賬面金額應(yīng)為“零”，但事實情況如表1所示。

表1 H企業(yè)2014-2017年末出租率及應(yīng)收賬款余額情況

表1列示了H企業(yè)2014—2017年每年末的出租率及應(yīng)收賬款情況。從表1中可以看出，在出租率緩慢提升的同時，應(yīng)收賬款卻在不斷惡化，由此，給H企業(yè)帶來諸多影響。

1 當(dāng)前H企業(yè)因應(yīng)收 賬款管理不力帶來的問題

1.1 降低了資金的使用效率

對一個企業(yè)來說，無論什么原因產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，只要出現(xiàn)，勢必會使企業(yè)收到的現(xiàn)金減少，從而使得流動資金減少，用于日常經(jīng)營的可支配資金減少。而流動資金的減少，也直接影響了企業(yè)的利息收入。

1.2 虛增了企業(yè)的經(jīng)營成果，增加稅收負(fù)擔(dān)

當(dāng)期未收到的應(yīng)收賬款，已全部計入當(dāng)期營業(yè)收入，并以此為計稅依據(jù)申報納稅。因此，企業(yè)在未回收收入的情況下，還需墊付大量稅款。

1.3 應(yīng)收賬款規(guī)模容易迅速擴大

這是超級購物中心特有的問題，由于超級購物中心行業(yè)的特殊性，大量客戶集中在同一個項目中經(jīng)營，客戶之間相互競爭，也相互溝通。如果個別客戶不按時支付租金及物業(yè)費用，而作為業(yè)主不采取必要的措施加以管理的話，會導(dǎo)致其他客戶相互效仿。屆時，應(yīng)收賬款將會出現(xiàn)難以控制的局面。

1.4 時間過長的應(yīng)收賬款，壞賬機率增加，增大了企業(yè)的或有風(fēng)險

H企業(yè)的客戶所涉及的行業(yè)較多，長期收不回的應(yīng)收賬款，極易產(chǎn)生因債務(wù)人方面的原因，特別是資金鏈斷裂、破產(chǎn)等因素制約而出現(xiàn)的壞賬，最明顯的例子有眾所周知的，今日家居、博士蛙，因這兩家企業(yè)的跑路和破產(chǎn)，給H企業(yè)帶來不小的損失。

2 當(dāng)前H企業(yè)應(yīng)收賬款管理問題的成因

2.1 企業(yè)高層管理者沒有樹立正確的應(yīng)收賬款管理目標(biāo)

H企業(yè)于2011年下半年開業(yè)，為本市的第一家超級購物中心，開業(yè)之初，備受矚目，加上優(yōu)越的地理位置，人氣旺盛，業(yè)績曾一度飄紅。但經(jīng)過不到兩年風(fēng)光，隨著本市類似的商業(yè)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，企業(yè)的出租率開始不斷下滑，且有愈演愈烈之勢。企業(yè)高層管理者將主要精力放在加大招商力度，努力保證出租率上，對于應(yīng)收賬款無暇顧及。

2.2 企業(yè)內(nèi)部管理不善，內(nèi)部控制制度及信用管理體系不健全

在業(yè)務(wù)部門加大招商力度的同時，沒有建立起相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，信用管理體系不健全。為了保證出租率，招商過于盲目，客戶在進場前，對客戶的分析和審查不夠完善。導(dǎo)致有些并不適宜的客戶入駐，結(jié)果進場不久，就因經(jīng)營問題而欠租。已有的客戶，在此期間開始鉆企業(yè)管理的空子，故意拖延租金。原則上，業(yè)務(wù)人員應(yīng)對自己招商進場客戶的后期運營管理進行跟進。但由于H企業(yè)并沒有相應(yīng)的內(nèi)控制度制約，也沒有相應(yīng)的獎懲制度。因此，在這些問題出現(xiàn)之時，并沒有專門的人員去跟進管理，導(dǎo)致應(yīng)收賬款越來越大。

2.3 企業(yè)財務(wù)部門沒能有效發(fā)揮監(jiān)督管理職能

由于整個公司的工作重點都放在招商和推廣，公司的主要資源以及公司高層的主要精力，也都用來支持招商與推廣，在這種情況下，財務(wù)部門的管理職能被弱化了，全公司僅有財務(wù)部門在關(guān)注應(yīng)收賬款，而財務(wù)對應(yīng)收賬款的管理作用卻極其有限。

2.4 企業(yè)防范風(fēng)險的意識薄弱，沒有有效利用好法律武器

法律部門的職能沒有得到有效發(fā)揮，租賃合同中，對或有風(fēng)險的約束不夠全面，導(dǎo)致部分合同執(zhí)行不到位。客戶出現(xiàn)違約情況時，沒有充分利用好法律武器維護企業(yè)利益。

2.5 市場競爭激烈，客戶水平參差不齊，不同店鋪經(jīng)營狀況差異較大

由于電子商務(wù)的興起，實體店鋪的生意普遍受到影響。中小客戶經(jīng)營面臨較大考驗，不同客戶的運營能力、管理水平及管理人員素質(zhì)參差不齊，同種業(yè)態(tài)店鋪間經(jīng)營狀況差異也較大。經(jīng)營情況不好的客戶，入不敷出，就容易出現(xiàn)拖欠租金的情況。更有甚者，堅持不住，出現(xiàn)逃鋪，進一步加大了欠款追收的難度。

3 加強H企業(yè)應(yīng)收賬款管理的對策措施

3.1 企業(yè)管理層要帶頭轉(zhuǎn)變管理思路，重視和加強應(yīng)收賬款管理問題

首先，要從根本上改善應(yīng)收賬款問題，管理者的態(tài)度尤為重要，管理者的思路不但決定企業(yè)管理的發(fā)展方向，而且對于各項改進措施能否順利實施及落實到位都有著重要的促進作用。因此，只有企業(yè)管理層對應(yīng)收賬款問題有了正確的認(rèn)識，下定決心予以整治，并給予足夠的支持，才能從根本上落實和解決應(yīng)收賬款的管理問題。

3.2 加強內(nèi)部控制，完善內(nèi)部考核機制，建立合理可行的信用管理制度

在爭取到企業(yè)管理層的重視和支持后，就要從企業(yè)內(nèi)部的管理上對應(yīng)收賬款加以控制，這是最為重要和可控的主觀因素。合理劃分各部門的管理職責(zé)、權(quán)限，建立、健全企業(yè)內(nèi)部管理制度。建立職責(zé)分明、合理分工、互相制約、協(xié)調(diào)合作的應(yīng)收賬款管理機制。

首先，完善內(nèi)部激勵及約束機制，制定積極有效的收款政策。為了從源頭上控制應(yīng)收賬款，避免業(yè)務(wù)人員為片面追求出租率而盲目招商，業(yè)務(wù)人員要實行店鋪跟蹤責(zé)任制，對業(yè)務(wù)人員及其團隊進行出租率及收租率雙向考核，即業(yè)務(wù)人員要自始至終對引入的客戶負(fù)責(zé)，客戶經(jīng)營過程中的收租率，與相關(guān)業(yè)務(wù)人員的收入、晉升、年終考核相掛鉤。同時，對于已經(jīng)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，按照賬齡與回收的難度，制定合理可行的回款考核制度，獎懲分明，從而有效提升清欠力度。

其次，根據(jù)超級購物中心的經(jīng)營特點及應(yīng)收賬款的管理方式，建立與之相匹配的信用管理制度。建立客戶檔案平臺，根據(jù)所有客戶的資信情況，對每個客戶建立檔案，并不斷提升信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)的完整性。建立動態(tài)的客戶評估和管理機制，將信用等級與下期續(xù)約條款相掛鉤。

根據(jù)最近6個月的收款情況，對客戶進行信用評價：

A 90分以上；

B 70～89分(含70分)；

C 60～79分(含60分)；

D 60分以下。

在給客戶打分定級時，需要按問題的性質(zhì)分為惡意和非惡意。

A 級客戶，可直接續(xù)租并享受續(xù)租優(yōu)惠；

B 級客戶，原則上不可享受續(xù)租優(yōu)惠，如條件特殊，需進行嚴(yán)格的初審、復(fù)審，并提供相應(yīng)的擔(dān)保，如提升合同保證金等；

C 級客戶，完全不再享有續(xù)租優(yōu)惠，原則上不予續(xù)租，如續(xù)租，需特批；

D 級客戶，到期解約或根據(jù)具體情況提前解約，將該公司及其法人列入黑名單，并通報兄弟公司，盡量避免與其合作。

3.3 充分發(fā)揮財務(wù)部門對應(yīng)收賬款的監(jiān)管職能，建立壞賬準(zhǔn)備金制度

公司管理層必須正視財務(wù)對應(yīng)收賬款進行監(jiān)督管理的必要性，充分發(fā)揮財務(wù)部門的監(jiān)督管理職能。

事前，在租賃合同簽訂前，對合同進行審核，審核該客戶是否符合企業(yè)制定的信用標(biāo)準(zhǔn)，信用評價及信用政策以及采取的結(jié)算方式是否合理，合同的內(nèi)容中有無涉及財務(wù)風(fēng)險及資金安全的條款。

事中，及時跟進收款進度，每周定期向相關(guān)部門及管理層提供欠租情況，以便相關(guān)人員跟進處理。每月月中及月末由財務(wù)部門牽頭，組織管理層、業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、法律部，召開應(yīng)收賬款會議。月中會議通過客戶欠租情況，分析客戶產(chǎn)生欠租的原因，并落實解決方案；月末，對欠款解決情況進行跟進。根據(jù)客戶拖欠款的不同期限、金額和原因，采用不同的催收方法。如欠租時間在一個月以內(nèi)，由業(yè)務(wù)人員通過電話、約談等方式及時聯(lián)系客戶催收，也可直接派專人上門催收。如欠款超過一個月，業(yè)務(wù)部門應(yīng)快速多方面了解客戶當(dāng)前的運營狀況，分析客戶拖欠款的原因，有針對性地調(diào)整收款政策，及時與客戶核對賬務(wù)，向客戶下發(fā)催款單，加大收款的力度。如客戶拖欠賬款時間過長，財務(wù)狀況有惡化的跡象，在業(yè)務(wù)人員追討無果的情況下，由法律部門介入，可將債權(quán)委托給專門的律師事務(wù)所等第三方機構(gòu)協(xié)助追收。

事后，對應(yīng)收賬款運行過程進行實施跟蹤、賬齡分析，與其他部門配合制定有效可行的收款策略。一般來說，應(yīng)收賬款拖欠時間越長，回收的難度越大，成為壞賬的可能性越高。財務(wù)人員務(wù)必做好應(yīng)收賬款的賬齡分析，及時關(guān)注應(yīng)收賬款的回收情況。對于尚未到期的應(yīng)收賬款，也不能放松警惕，以免產(chǎn)生新的拖欠。但無論任何企業(yè)，只要存在應(yīng)收賬款，總有發(fā)生壞賬的可能性，財務(wù)部門必須遵循謹(jǐn)慎性原則，對預(yù)計可能發(fā)生的壞賬，計提壞賬準(zhǔn)備。

總之，做到對應(yīng)收賬款的事前、事中、事后三個環(huán)節(jié)進行全程綜合監(jiān)管，才能將應(yīng)收賬款的風(fēng)險降到最小程度。

3.4 強化法律部門職能，利用好法律武器，最大限度地維護企業(yè)利益

首先，法律部門應(yīng)發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢，不斷完善租約合同條款，最大限度地保護公司利益。其次，法律部應(yīng)參與到應(yīng)收賬款管理工作中來，當(dāng)客戶出現(xiàn)或即將出現(xiàn)可預(yù)見的違約行為時，及時提醒、告知業(yè)務(wù)部及財務(wù)部，并提供專業(yè)的法律意見。最后，當(dāng)客戶行為嚴(yán)重侵害到公司利益，需通過法律途徑解決時，法律部門要承擔(dān)起自己的職責(zé)，積極采取相應(yīng)的法律行為，維護公司利益。

3.5 不斷提升企業(yè)項目本身的競爭力，以吸引越來越多高品質(zhì)的客戶資源

優(yōu)質(zhì)品牌客戶的背后是誠信的管理團隊，這正是雙方互利合作的基礎(chǔ)保障。俗話說，打鐵還需自身硬。企業(yè)應(yīng)在努力提高管理水平及服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)高素質(zhì)人員團隊的同時，不斷提升硬件設(shè)施，打造國際領(lǐng)先的購物環(huán)境，為客戶和消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在提升自身價值的同時，對現(xiàn)有的客戶資源進行整合，幫助客戶提升經(jīng)營狀況。另外，不斷對場內(nèi)品牌進行調(diào)整，優(yōu)勝劣汰，甄選優(yōu)質(zhì)客戶，以吸引越來越多的與購物中心定位相匹配的優(yōu)質(zhì)品牌客戶。

4 結(jié)語

應(yīng)收賬款管理的目的是提高資金利用率，加快資金流轉(zhuǎn)，減少流動資金占用。應(yīng)收賬款的形成是多方面原因造成的，企業(yè)要控制應(yīng)收賬款風(fēng)險，必須建立好適合企業(yè)的信用政策管理，并不斷完善內(nèi)部管理。只有建立合理可行的信用政策，對應(yīng)收賬款產(chǎn)生的各個環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格把控，才能降低應(yīng)收賬款風(fēng)險，將壞賬損失控制在可控范圍內(nèi)；而不斷強化企業(yè)內(nèi)部管理，加強內(nèi)控，提高管理人員素質(zhì)，完善應(yīng)收賬款管理方式，在做好清欠工作的同時，加強應(yīng)收賬款的監(jiān)管力度，防止新的拖欠發(fā)生，才能從根本上解決應(yīng)收賬款的管理問題。