姜學(xué)軍, 胡晨旭

(1.東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院， 遼寧 大連 116025;2.中國人民銀行徐州市中心支行, 江蘇 徐州 221000)

1 問題的提出

隨著科技進(jìn)步和醫(yī)學(xué)科學(xué)的發(fā)展,人們生活質(zhì)量逐步提高，我國人口平均預(yù)期壽命不斷增加，人口老齡化日益嚴(yán)重，養(yǎng)老問題引發(fā)了社會(huì)的普遍關(guān)注。住房反向抵押貸款是指擁有產(chǎn)權(quán)房的老年人(即借款人)將房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行綜合評估后，將房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中按月或年支付給借款人[1]。期間，借款人將繼續(xù)住在原來房子里直至去世，金融機(jī)構(gòu)則在老人去世后通過銷售、出租或者拍賣等方式將房子變現(xiàn)，所得款項(xiàng)用于償還貸款的本金和利息。因與傳統(tǒng)的銀行抵押貸款的現(xiàn)金流相反，故稱之為反向抵押貸款或倒按揭[2]。作為養(yǎng)老制度的補(bǔ)充，住房反向抵押貸款可以使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，從而有效地解決養(yǎng)老金不足問題，提高老年人的生活質(zhì)量；作為一種金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款可以優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)配置，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展；從宏觀上看，可以對刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需起到良好的促進(jìn)作用[3]。

2006年以來，全國和地方的人大代表、政協(xié)委員每年都提出許多實(shí)施住房反向按揭貸款方面的議案，引起國家有關(guān)部門的高度重視。2013年9月，國務(wù)院出臺(tái)了“關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見”，要求開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)；2014年6月，保監(jiān)會(huì)頒布了“關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見”，選定的四個(gè)試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州和武漢。2015年3月，原保監(jiān)會(huì)批復(fù)了幸福人壽保險(xiǎn)公司“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A 款)”，國內(nèi)首款保險(xiǎn)版的“以房養(yǎng)老”終于出爐。2016年7月，原保監(jiān)會(huì)又下發(fā)了“關(guān)于延長老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知”，延長試點(diǎn)時(shí)間(至2018年6月30日)和擴(kuò)大試點(diǎn)范圍(各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和部分地級市)?？梢姡撜卟粩嗝魑?，前景可期[4]。

住房反向抵押貸款的推出和順利開展，必須以現(xiàn)實(shí)和潛在的需求為基礎(chǔ)，分析需求者的特征和影響因素十分必要。因此文中設(shè)計(jì)了調(diào)查問卷，以了解居民對住房反向抵押貸款的需求，進(jìn)而分析影響需求的各種因素，希望對我國引入住房反向抵押貸款模式提供一些參考。

2 調(diào)查問卷設(shè)計(jì)

采用結(jié)構(gòu)化調(diào)查問卷來了解人們對反向抵押貸款的需求意愿以及影響其需求的因素。問卷大部分由被調(diào)查者自行填寫，無法自行填寫者則以口述的形式完成，還有一部分通過“問卷星”渠道進(jìn)行。文中借鑒Kee-Lee C等[8]和朱勁松等[3]學(xué)者對住房反向抵押貸款需求影響因素的選擇，將該問卷細(xì)分為6個(gè)模塊，分別為被調(diào)查者的基本情況、住房狀況、收入狀況、支出狀況、醫(yī)療狀況和需求意愿。

調(diào)查對象為30歲以上各行業(yè)、各層次的人，調(diào)查時(shí)間為2016-2017年間。共發(fā)放問卷1 301份，回收1 241份，有效率為95.38%。

3 調(diào)查結(jié)果描述

3.1 被調(diào)查者的基本情況

被調(diào)查者的基本情況包括性別、年齡、受教育程度、婚姻狀況和子女個(gè)數(shù)等五個(gè)方面， 在1 241個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)中，男性518名，占總?cè)藬?shù)的41.7%，女性723名，占總?cè)藬?shù)的58.3%；被調(diào)查對象以50～59歲年齡組最多(372名，30%)，70歲及以上年齡組人數(shù)最少(114名，9.2%)；大專或本科的人數(shù)最多(664名，53.5%)，研究生及以上學(xué)歷人數(shù)最少(102名，8.2%)；已婚占較大比重(945名，76.1%)，離婚的人數(shù)最少(66名，3.7%)；有一個(gè)子女的比例最高(830名，66.9%)，有4個(gè)以上子女的最少，占2.9%，其中三個(gè)或四個(gè)子女的多為70歲以上的老年人。

3.2 住房狀況

住房狀況包括三項(xiàng)指標(biāo)，一是擁有住房的個(gè)數(shù)，二是房產(chǎn)現(xiàn)值，三是年老后渴望的居住方式。被調(diào)查對象中有一戶住房的比例最高，占52.0%，有3個(gè)及以上住房的最少，占7.0%；房產(chǎn)現(xiàn)值小于80萬元的占比最高，為49%，120～150萬元的最少，占11.0%；希望獨(dú)居或與配偶同住的人占絕大多數(shù)(873名，70.3%)，其次是希望與子女居住在一起(241名，19.4%)，愿意住在養(yǎng)老院的最少(127名，10.2%)。

3.3 收入狀況

收入狀況包括數(shù)量和結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面，分別為月收入和收入來源。月收入在3 000～5 000元的占比最多，為32.3%，12 000元以上的最少，占6.2%。收入來源方面，以工資或退休金為主的占絕大多數(shù)(1 077名，86.8%)，依靠低保生活的最少，占1.9%。

3.4 支出情況

文中用月平均支出、支出結(jié)構(gòu)以及生活費(fèi)是否充足來反映被調(diào)查者的消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。月平均支出在1 000～3 000元的占比最大，為48.8%，5 000元以上的最少，占13.0%。大多數(shù)人的主要支出為衣食方面的消費(fèi)(900名，72.5%)，醫(yī)療費(fèi)用支出的最少，占8.8%。被調(diào)查者中認(rèn)為生活費(fèi)不充足的為201名，占16.2%，勉強(qiáng)夠用的為527名，占42.5%，生活費(fèi)充足的為513名，占41.3%。

3.5 身體和醫(yī)療狀況

認(rèn)為自己身體狀況欠佳、不太健康的占13.4%，身體狀況一般的占41.4%，健康狀況良好的為561名，占45.2%。被調(diào)查者大部分都有醫(yī)療保險(xiǎn)，沒有醫(yī)療保險(xiǎn)的僅有74名，占6.0%。其中有社保的占絕大多數(shù)(1 090名，87.8%)，有商業(yè)醫(yī)保的為77名，占6.2%。

3.6 需求意愿

聽說過住房反向抵押貸款的占多數(shù)(646名，52.1%)，沒有聽說過的為509名，占41.0%，較為熟悉的只有86名，占6.9%。

在1 241個(gè)樣本中，接受住房反向抵押貸款作為養(yǎng)老方式的人僅有89人，占總?cè)藬?shù)的7.2%；可以考慮的有546人，占44.0%；約有半數(shù)的人表示不會(huì)選擇。

該項(xiàng)調(diào)查一方面反映出住房反向抵押貸款這一新型的養(yǎng)老方式在中國尚未被居民充分知曉；另一方面44.0%的比例也足以說明其今后的發(fā)展?jié)摿︻H大。

對于拒絕選擇住房反向抵押貸款的人，問卷以18題跟進(jìn)。在所有拒絕的理由中，“希望將住房留給子女”的人數(shù)最多，有187人，占30.9%，選擇“養(yǎng)老金充足無需采用該養(yǎng)老方式”的人占23.8%；選擇“以房養(yǎng)老的模式不夠健全，該方式并不保險(xiǎn)”和“不太了解住房反向抵押貸款的模式，不敢輕易嘗試”的人數(shù)相當(dāng)，均占拒絕人數(shù)的17%左右；選擇“子女反對”和“其他”的相對較少，分別為6.3%和3.6%。

4 影響住房反向抵押貸款需求的因素分析

4.1 列聯(lián)分析

列聯(lián)分析(Crosstabs)是利用列聯(lián)表來研究兩個(gè)分類變量的關(guān)系，而列聯(lián)表是由兩個(gè)以上的變量進(jìn)行交叉分類的頻數(shù)分布。通過列聯(lián)表，可以觀察到兩個(gè)分類變量交叉取值時(shí)的頻數(shù)分布情況，其中的Person卡方(Person Chi-Square)檢驗(yàn)是用來推斷兩個(gè)分類變量之間是否具有相關(guān)性，或兩個(gè)分類變量是否相互獨(dú)立。

式中：χ2----Person卡方統(tǒng)計(jì)量。

對于給定的顯著性水平α，運(yùn)用χ2統(tǒng)計(jì)量來檢驗(yàn)原假設(shè)的拒絕條件為

所謂拒絕原假設(shè)，即兩變量具有相關(guān)性。在下面的分析中，按被調(diào)查對象選擇“會(huì)或考慮選擇”與“不會(huì)選擇”住房反向抵押貸款進(jìn)行分類，并與調(diào)查問卷的前16個(gè)問題依次做列聯(lián)交叉表進(jìn)行分析、對比，來探討是否有統(tǒng)計(jì)上的相關(guān)性。

4.1.1 被調(diào)查者的基本情況與需求選擇

4.1.1.1 性別

表1 性別&是否會(huì)選擇交叉列表

表2 卡方測試

4.1.1.2 年齡

4.1.1.3 受教育程度

4.1.1.4 婚姻狀況

4.1.1.5 子女個(gè)數(shù)

4.1.2 住房狀況與需求選擇

4.1.2.1 住房個(gè)數(shù)

4.1.2.2 房產(chǎn)現(xiàn)值

4.1.2.3 年老后渴望的居住方式

4.1.3 收入狀況與需求選擇

4.1.3.1 月收入

4.1.3.2 收入來源

4.1.4 支出情況與需求選擇

4.1.4.1 月平均支出

4.1.4.2 支出結(jié)構(gòu)

4.1.4.3 自我感覺生活費(fèi)是否充足

4.1.5 身體和醫(yī)療狀況與需求選擇

4.1.5.1 身體狀況

4.1.5.2 醫(yī)療保險(xiǎn)

4.1.6 是否了解住房反向抵押貸款與需求選擇

從上述列聯(lián)分析結(jié)果可知，年齡、受教育程度、婚姻狀況、子女個(gè)數(shù)、月收入水平、平均每月支出水平、支出結(jié)構(gòu)、身體健康狀況，是否有醫(yī)療保險(xiǎn)，以及是否熟悉住房反向抵押貸款都會(huì)影響住房反向抵押貸款的需求；性別、住房個(gè)數(shù)、房產(chǎn)現(xiàn)值、年老后渴望的生活方式、收入來源、生活費(fèi)是否充足與住房反向抵押貸款的需求無關(guān)；其中性別在5%的顯著性水平下不相關(guān)，但在10%的顯著性水平下相關(guān)。

4.2 多元序列Logit模型

4.2.1 多元序列Logit模型的建立

生活中的選擇問題可以建立二元選擇模型和多元選擇模型，是否會(huì)選擇住房反向抵押貸款主要可分為兩種選擇“會(huì)或可以考慮”和“不會(huì)”，故建立二元選擇模型。二元選擇模型根據(jù)分布函數(shù)的假定不同分為probity模型、Logit模型、extreme value模型。

通過初步分析，將所有變量代入三種模型，所得結(jié)果沒有很大差異，考慮到模型計(jì)算上的方便性，文中采用Logit。主要分析影響住房反向抵押貸款需求的因素，因此因變量為選擇意愿，用0、1分別表示被調(diào)查者會(huì)(或可以考慮)和不會(huì)選擇，自變量Xi(i=1，2，…，16)分別表示性別、年齡、受教育程度、婚姻狀況、子女個(gè)數(shù)、擁有住房的個(gè)數(shù)、房產(chǎn)現(xiàn)值、年老后渴望的居住方式、月收入、收入來源、平均月支出、主要支出結(jié)構(gòu)、自我感覺生活費(fèi)是否充足、身體狀況、是否有醫(yī)療保險(xiǎn)和是否了解住房反向抵押貸款。具體含義見表3。

表3 多元序列Logit模型的變量名稱及含義

4.2.2 模型估計(jì)結(jié)果

將1 241個(gè)樣本數(shù)據(jù)代入Eviews軟件，用迭代法估計(jì)二元排序Logit模型的參數(shù)，結(jié)果見表4。

表4 住房反向抵押貸款需求實(shí)證分析的第一次估計(jì)結(jié)果

從表4的最后一列Prob.值可以看出，在5%的顯著水平下，該模型中有11個(gè)變量是不顯著的，分別為性別、年齡、婚姻狀況、住房個(gè)數(shù)、居住方式、收入來源、支出結(jié)構(gòu)、生活費(fèi)是否充足、身體狀況、有無醫(yī)保和是否了解住房反向抵押貸款。其中，“變量X2：年齡”和“變量X12：支出結(jié)構(gòu)”在10%的顯著水平下顯著，其余9個(gè)變量即使在10%的顯著性水平上也不顯著，因此剔除這些無關(guān)變量進(jìn)行第二次估計(jì)，結(jié)果見表5。

表5 住房反向抵押貸款需求實(shí)證分析的第二次估計(jì)結(jié)果

通過比較表4和表5可以看到，去掉性別等9個(gè)不顯著的變量后，其余7個(gè)變量的系數(shù)估計(jì)值變化不大，且Prob.值變得更小，原來在5%的顯著水平下不顯著的兩個(gè)變量----“變量X2”和“變量X12”變得顯著，說明去掉這些變量對二元選擇Logit模型的解釋能力幾乎沒有影響，因此可以刪除這9個(gè)變量。

4.2.3 需求的影響因素分析

從模型的估計(jì)結(jié)果可以看出，影響住房反向抵押貸款需求的因素有年齡、受教育程度、子女個(gè)數(shù)、房產(chǎn)現(xiàn)值、月收入、月支出和支出結(jié)構(gòu)等七個(gè)方面。由于被解釋變量的賦值是從“會(huì)選擇”到“不會(huì)選擇”逐漸提高，如果系數(shù)顯著為正，說明該變量的值越大，被調(diào)查者越不愿接受住房反向抵押貸款；反之，如果系數(shù)顯著為負(fù)，則表明該變量的值越大，被調(diào)查者越傾向于接受住房反向抵押貸款。以下將逐一分析每個(gè)變量對需求的影響。

4.2.3.1 年齡

年齡系數(shù)為正，表明年齡越大，越傾向于拒絕住房反向抵押貸款。這可能是因?yàn)樽》糠聪虻盅嘿J款在國內(nèi)屬于一種新型的養(yǎng)老方式，老年人無法快速接受，也有可能是被調(diào)查者財(cái)富豐厚或者收入來源渠道多，對未來生活更有把握，不需要采用住房反向抵押貸款；而對于70歲以上的被調(diào)查者，養(yǎng)老方式早已確定，不太可能采用住房反向抵押貸款；至于年輕人，由于接受新事物的能力相對強(qiáng)，更容易接受。

4.2.3.2 受教育程度

受教育程度對需求選擇的影響顯著為負(fù)，說明被調(diào)查者的學(xué)歷越高，對住房反向抵押貸款的需求就越大。原因可能在于高學(xué)歷的人見多識廣、視野開闊，易于接受新事物，且對住房反向抵押貸款這一創(chuàng)新型金融產(chǎn)品的理解更為透徹，敢于嘗試。而受教育程度低的人相對了解的要少，對于不清楚的領(lǐng)域不敢涉入。

4.2.3.3 子女個(gè)數(shù)

子女?dāng)?shù)量對需求選擇的影響顯著為正，說明被調(diào)查者的子女越多，對住房反向抵押貸款的需求就越小。這可能是因?yàn)樽优蕉?，年老后子女提供的贍養(yǎng)費(fèi)就越充足，無需采用住房反向抵押貸款就能安度晚年。而子女少的被調(diào)查者出于減輕子女負(fù)擔(dān)的考慮，可能對住房反向抵押貸款更感興趣。

4.2.3.4 房產(chǎn)現(xiàn)值

被調(diào)查者的房產(chǎn)現(xiàn)值對需求選擇的影響為正，表明房產(chǎn)現(xiàn)值越高，對住房反向抵押貸款的需求就越小。原因可能是擁有高房產(chǎn)現(xiàn)值的被調(diào)查者資金實(shí)力雄厚，無需通過住房為自己的老年生活提供保障。

4.2.3.5 月收入

月收入對住房反向抵押貸款產(chǎn)品的需求影響為負(fù)，說明隨著被調(diào)查者收入的增加，對住房反向抵押貸款產(chǎn)品的需求程度增加。通過列聯(lián)分析進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)被調(diào)查者的月收入在12 000元以內(nèi)時(shí)這種特征特別明顯：月收入3 000元以下的占45.5%，3 000～5 000元的占45.8%，5 000～8 000元的占59.0%，8 000～1 2000元的占69.1%。而當(dāng)收入進(jìn)一步增加，達(dá)到12 000元以上時(shí)，對住房反向抵押貸款的需求程度則相對降低，為45.5%。這是因?yàn)槭杖敫哒叩酿B(yǎng)老有充足的保障，不必依賴于住房反向抵押貸款；而收入較低的人由于房產(chǎn)資源不夠，沒有條件或資格考慮住房反向抵押貸款；最需要反向抵押貸款的是收入中等的人群，他們擁有房產(chǎn)資源且需要養(yǎng)老保障。

4.2.3.6 月支出

月支出的系數(shù)為正，說明被調(diào)查者的月支出越低，越傾向于選擇住房反向抵押貸款。通過列聯(lián)分析可知，中等開支的家庭更愿意選擇住房反向抵押貸款，支出較低和較高的家庭對住房反向抵押貸款產(chǎn)品的需求程度均不高。原因同上，即中等消費(fèi)水平的人群更希望將住房反向抵押出去，提前獲得資金以提高生活質(zhì)量，而高消費(fèi)水平的人群相對來說收入也較高，資金充足，不需要通過住房反向抵押來獲得保障。

4.2.3.7 支出結(jié)構(gòu)

主要支出結(jié)構(gòu)的系數(shù)顯著為正，通過列聯(lián)分析可以看出，選擇文化、旅游、娛樂支出的被調(diào)查者更傾向于選擇住房反向抵押貸款，為55.2%。這可能是因?yàn)樵擃惾巳旱南M(fèi)觀念先進(jìn)，更愿意讓自己的生活豐富多彩。

5 結(jié)論與建議

1)影響住房反向抵押貸款需求的直接因素主要有年齡、受教育程度、子女個(gè)數(shù)、房產(chǎn)現(xiàn)值、收入、支出水平和支出結(jié)構(gòu)，其中學(xué)歷越高對住房反向抵押的需求越大，年齡越高、子女個(gè)數(shù)越多、房產(chǎn)現(xiàn)值越高，對住房反向抵押的需求越小。中等收入和中等支出水平的人群對住房反向抵押貸款的需求程度相對較高。

2)影響住房反向抵押貸款需求的間接因素主要包括傳統(tǒng)觀念和現(xiàn)有的養(yǎng)老方式。“將房屋留給子女”的傳統(tǒng)思想降低了人們對住房反向抵押貸款的選擇意愿。從養(yǎng)老方式上來看，目前中國仍以家庭養(yǎng)老為主，這同樣制約了對住房反向抵押貸款的需求[8]。

3)政府和金融機(jī)構(gòu)要加大對住房反向抵押貸款這種新型養(yǎng)老方式的宣傳力度。從調(diào)查問卷第18項(xiàng)的調(diào)查結(jié)果來看，很多被調(diào)查者拒絕選擇的原因是不了解該產(chǎn)品或者認(rèn)為該產(chǎn)品不夠保險(xiǎn)。為了促進(jìn)住房反向抵押貸款在我國的發(fā)展，政府和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大宣傳力度，通過各種渠道打消人們的顧慮，讓大家相信該養(yǎng)老模式將給自己今后的老年生活帶來利益和實(shí)惠。