邱豐博

摘? ? 要：現(xiàn)在房地產(chǎn)全裝修政策已經(jīng)出臺，如何提升裝修水平，我們要摒棄傳統(tǒng)思維模式，更多的采用新的管理技術(shù)和手段，加大新材料、新工藝使用，從而整體提高裝修品質(zhì)。做出更加適應(yīng)市場的產(chǎn)品。

關(guān)鍵詞：全裝修交房;BIM技術(shù);明源移動質(zhì)檢;鋁合金模板

1? 引言

根據(jù)國家政策要求，新建項目已經(jīng)要求全裝修交房。對于萬科、恒大這些早已推行精裝修交房的公司基本沒有影響，但是對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，全裝修交房壓力巨大，裝修成本、工期、質(zhì)量控制以及交房時業(yè)主提出問題，這一系列問題都需要我們?nèi)ッ鎸?。因此在項目初期必須考慮裝修工程實施。

2? 推行全裝修交房的意義

第一、有效避免個人裝修對于房屋主體結(jié)構(gòu)的破壞，以及二次裝修帶來的資源浪費。如果消費者買了毛坯房，個人裝修所引發(fā)的資源浪費、環(huán)境污染、噪音擾民、效率低下、建筑安全隱患等問題備受詬病。而全裝修房作為我國商品住宅發(fā)展的大趨勢，它不僅節(jié)能環(huán)保、節(jié)約成本，還可保障房屋結(jié)構(gòu)安全，減少裝修安全隱患等。

第二、全裝修住宅不是簡單的“毛坯+精裝”，而是通過設(shè)計前置，在建筑設(shè)計階段同時進行室內(nèi)設(shè)計，包括從后期裝修使用的角度，提出戶型的相關(guān)修改意見，確定好合適的尺度和點位，結(jié)合室內(nèi)設(shè)計對戶型設(shè)計進行進一步的完善與優(yōu)化，在優(yōu)化的基礎(chǔ)上根據(jù)不同空間的使用和需求進行精細化設(shè)計。全裝修住宅的裝修與土建安裝為一體化施工，施工裝配化程度較高。在設(shè)計與施工一體化的基礎(chǔ)上，提倡全裝修住宅標準化設(shè)計，通過戶型設(shè)計標準化促進實現(xiàn)部品、構(gòu)件設(shè)計的標準化，從而實現(xiàn)最大程度的規(guī)模化效益。

全裝修住宅的構(gòu)配件及部品是在工廠中生產(chǎn)，在現(xiàn)場裝配化施工。這種變革是由毛坯房裝修的半手工、半機械比較落后的建造方式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N工業(yè)化的生產(chǎn)方式。全裝修住宅作為房地產(chǎn)業(yè)升級的措施之一，對于開發(fā)商各方面的能力要求更高。所以，那些專業(yè)能級較弱的中小企業(yè)，則面臨被淘汰的風險。

3? 全裝修交房存在的問題

當然全裝修房也存在一定弊端，風格簡單，選擇單一、缺乏個性化，標準不統(tǒng)一。目前在房地產(chǎn)投訴中，精裝修投訴已超過30%，成為第一大房地產(chǎn)投訴熱點。而如果新建普通商品住房全部實施全裝修，裝修的質(zhì)量問題就會浮出水面。相關(guān)部門必須推出更完善的驗收標準、更嚴格的審查機制，才能有效應(yīng)對全裝修住宅趨勢的形成。

因此擺在我們面前的困難就是如何提高裝修品質(zhì)，提升產(chǎn)品適用性，盡可能做到讓業(yè)主滿意。通過對一些較為成功的精裝房開發(fā)項目進行了實地現(xiàn)場調(diào)研。通過對這些項目的項目開發(fā)現(xiàn)場的考察以及與其現(xiàn)場相關(guān)管理人員的溝通了解，對精裝房項目開發(fā)的特點有了深刻的認識。

4? 如何有效提升精裝交房的質(zhì)量和管理水平

長期推行精裝交房的地產(chǎn)公司在長期的精裝修項目開發(fā)中形成了一個集勞務(wù)、材料、監(jiān)管體系等供應(yīng)單位相對穩(wěn)定的長期供應(yīng)關(guān)系群。由于長期的穩(wěn)定合作，相對已形成了一個比較有默契的管理體系和質(zhì)量進度保證體系。恒大地產(chǎn)在材料選用上各項目保持了高度統(tǒng)一。由于與一些供應(yīng)單位、廠家形成了戰(zhàn)略合作關(guān)系，恒大集團裝修所用品牌均為國內(nèi)國際知名品牌，且盡一切努力統(tǒng)一品牌，因此在裝修材料的使用上恒大已經(jīng)具有很強的競爭力。一方面通過品牌的整合確保材料質(zhì)量的穩(wěn)定，另一方面通過整合減少品種增加單一品種的采購量也壓低了材料單價。

這些都是控制裝修質(zhì)量有效手段，我們都應(yīng)該借鑒，同時更應(yīng)該學習一些新技術(shù)、新材料應(yīng)用，比如鋁合金模板應(yīng)用，在裝修中應(yīng)用BIM技術(shù)和明源移動質(zhì)檢，有效把控精裝修質(zhì)量，主要從以下幾方面加強控制。

4.1? 從規(guī)劃設(shè)計階段把關(guān)

從源頭抓起，從方案到施工圖紙嚴格把控，要知道我們做什么樣的產(chǎn)品，要了解客戶需求。要借用一些新的技術(shù)，提前推演預判風險，盡量減少失誤。加大推行利用BIM實現(xiàn)精裝修設(shè)計管控，BIM在室內(nèi)設(shè)計——如獨特造型，復雜飾面、固定裝置、面積要求、工藝選擇、家具擺設(shè)、藝術(shù)品陳設(shè)的設(shè)計上都有很大作用（1）杜絕漏畫少畫圖紙的現(xiàn)象;原有的裝飾施工圖紙中，圖紙量浩如煙海，但卻經(jīng)常會發(fā)生圖紙沒有畫到表達到的部位，后期施工時，再來變更彌補，這些都是不利因素。不僅增加工程量，業(yè)主施工單位相互推諉，產(chǎn)生結(jié)算隔閡。（2）解決了施工圖中沖突的問題;原有的裝飾施工圖紙中，存在風格沖突或者空間沖突。由于施工圖繪制在單一的平面中進行，往往相鄰墻面或者對面失去了關(guān)系。二維表達也經(jīng)常會忽略了空間關(guān)系，造成施工階段做不通等問題。（3）比例關(guān)系更協(xié)調(diào)。特別是裝飾立面的進退關(guān)系，以往都是用立面圖加剖面來表達，由于都是二維制圖，實體的大小關(guān)系，推敲不到位。全三維模型則清晰直觀，能避免這類問題出現(xiàn)。（4）工作模式的改變;原有的模式下，勞動力分配，基本是主案設(shè)計師設(shè)計項目，綜合考慮整體項目的風格、色彩、空間布局、設(shè)備、人流導向、管理等各方面，接著由付案設(shè)計師綜合、深入、深化方案。同時繪制立體效果圖，最后由施工圖成員根據(jù)方案，繪制施工圖。

在BIM系統(tǒng)的流程中，模型從工作開始階段就搭建，可以以一個全三維的場景全方位推敲。過程中，客戶展示亦是全模型的展示。參與設(shè)計人員都能從不斷完善的模型中協(xié)同，設(shè)計過程都是可視的全三維過程。

4.2? 加強質(zhì)量控制

（1）不單單是裝修質(zhì)量，更要從主體施工階段控制主體質(zhì)量，為裝修打下良好基礎(chǔ)。主體階段為了提升混凝土質(zhì)量，可以推行鋁合金模板使用，鋁合金模板表明平整度高，觀感質(zhì)量好，另外其拼接件都在工廠加工而成，確保了其拼接處平整度，也解決了木模板周轉(zhuǎn)后質(zhì)量難以保證的缺點，由于鋼模板物理特性決定了其表面觀感不如鋁合金模板。（2）要利用先進技術(shù)手段加強質(zhì)量管控，利用明源移動質(zhì)檢、驗收系統(tǒng)。通過移動質(zhì)檢將工程管理體系落地，提升工程質(zhì)量，提升現(xiàn)場效。而這一點，移動質(zhì)檢在工程進度管理上，即實現(xiàn)了讓每一個工程處理環(huán)節(jié)都會實時通知到相應(yīng)責任人，并有詳細的操作記錄，使多方人員溝通高效并且責任明確。最后，報表會統(tǒng)計出各單位乃至個人的工作量、及時性等情況，以及問題類型的分析。工程質(zhì)量管理體系完成了智慧管控的規(guī)劃建造，也提高了工程項目的執(zhí)行效率。明源移動質(zhì)檢，運用信息化手段解決傳統(tǒng)施工現(xiàn)場的質(zhì)量標準難貫徹、項目實情難監(jiān)控、溝通協(xié)作效率低、過程數(shù)據(jù)無沉淀等4大痛點，全面提升房企質(zhì)量管理水平應(yīng)用于項目施工現(xiàn)場，幫助開發(fā)商、監(jiān)理和施工單位進行實時協(xié)作的全項目工程管控。

明源移動質(zhì)檢，從全項目周期進行工程質(zhì)量管控，打造“發(fā)現(xiàn)問題-整改問題-復驗問題-關(guān)閉問題”的閉環(huán)，全面提升房企質(zhì)量管理水平。通過移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的引入，打破開發(fā)商、承建商、監(jiān)理單位的壁壘，提升一線工程質(zhì)量管理的工作效率。

4.3? 加強質(zhì)量管理

在工程管理上，材料驗收、樣板管理、安全質(zhì)量檢查、實測實量、工序移交、移動報表等六大場景突破創(chuàng)新，質(zhì)量管理效率翻倍，運用互聯(lián)網(wǎng)手段解決質(zhì)量管理痛點。從全項目周期進行工程質(zhì)量管控，讓質(zhì)量管理事半功倍。實時溝通、在線協(xié)作、多方協(xié)同，打開手機，隨時了解進度、質(zhì)量。業(yè)務(wù)全閉環(huán)、過程全記錄、全程可追溯，明源移動質(zhì)檢，更快更好進行工程現(xiàn)場檢查，規(guī)范化的管理供方、監(jiān)理，提高工作效率。全方位進行工程管控，六大創(chuàng)新場景一管到底。

5? 結(jié)束語

綜上所述，精裝修交房對于我們絕大多人來說是一個比較陌生的事物，我們要從項目初始階段入手，提前布局，學習對標行業(yè)先進，創(chuàng)新管理模式，要不斷引進先進施工工藝、材料、管理辦法提升管理水平。從項目全周期控制施工質(zhì)量，從而達到項目整體品質(zhì)提升。

參考文獻：

[1] 司振超.淺議如何提高建筑裝飾裝修的施工管理水平[J].裝修裝修天地，2018（11）：27.