周蘇薇

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中起到了重要的作用。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍、更趨理性的新形勢(shì)下，強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理、降低成本費(fèi)用已成為現(xiàn)實(shí)的必然。加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程管理，強(qiáng)化項(xiàng)目成本控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目成本；控制措施分析

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的主要構(gòu)成

要做好成本的管理和控制工作，就要首先分析和把握房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成，了解哪一項(xiàng)是影響成本的主要因素、次要因素，哪一項(xiàng)是可控因素，哪些是不可控因素。然后根據(jù)各項(xiàng)因素的具體情況，采取有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，認(rèn)真抓好落實(shí)工作，把每一個(gè)項(xiàng)目、每一項(xiàng)成本都進(jìn)行深入、細(xì)致地分析，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，把握關(guān)鍵點(diǎn)，把項(xiàng)目管理好，把成本控制住。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行情況進(jìn)行分析，構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要有：

1、土地成本。主要是土地開(kāi)發(fā)成本，其中包括用于支付土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的土地費(fèi)用；用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期策劃、可行性研究、環(huán)境評(píng)估、施工設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘查、工程監(jiān)理、園林綠化以及現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”的前期費(fèi)用；用于工資、福利、水電、辦公、勞動(dòng)保護(hù)以及開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中發(fā)生的間接費(fèi)用；用于設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、建筑工程費(fèi)的建筑安裝費(fèi)用；用于小區(qū)水、電、氣、通訊、道路綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；用于公用設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用等等。這些費(fèi)用是房地產(chǎn)建設(shè)的配套和完善的必要投資，構(gòu)成了房地產(chǎn)成本的主要因素。

2、工程成本。工程成本則是指在工程運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的各種資源消耗的總和，包括直接成本和間接成本。直接成本由材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)組成。間接成本包括項(xiàng)目施工過(guò)程中從事管理或施工所發(fā)生的各項(xiàng)支出，主要有人員工資、津帖、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用，是項(xiàng)目工程在施工過(guò)程中直接發(fā)生的各種費(fèi)用，是工程項(xiàng)目成本控制的重要因素。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的主要措施和途徑

成本是項(xiàng)目施工過(guò)程中產(chǎn)生的各種耗費(fèi)的總和，包括人、機(jī)器、材料、管理和其他相關(guān)因素所發(fā)生的費(fèi)用，有的可控，有的不可控。但通過(guò)強(qiáng)化工序管理，明確管理責(zé)任等手段，可以有效地降低和控制成本。可以說(shuō)，成本管理貫穿于工程項(xiàng)目管理活動(dòng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目中標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工，到竣工驗(yàn)收，每道工序、每個(gè)環(huán)節(jié)都需要做好成本管理工作，

（一）做好工程項(xiàng)目的成本計(jì)劃和預(yù)算工作

成本管理就是過(guò)程管理，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)始到完工的全過(guò)程。計(jì)劃是一項(xiàng)工作的開(kāi)始，更是一項(xiàng)工作的基礎(chǔ)，有了預(yù)算和計(jì)劃，就能夠明確目標(biāo)，掌握主動(dòng)，就能夠根據(jù)計(jì)劃安排，做好每個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理工作。在具體的管理工作中，項(xiàng)目管理者要從項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)和生產(chǎn)要素的配置出發(fā)，充分論證項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中成本控制的可行性，并按照施工進(jìn)度的計(jì)劃要求，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解和細(xì)化，使每個(gè)項(xiàng)目部門、每支施工隊(duì)伍都能夠有成本責(zé)任。

（二）全員參與，營(yíng)造講成本、降成本的良好氛圍

計(jì)劃是工作的基礎(chǔ)，特別是工程項(xiàng)目的成本預(yù)算和計(jì)劃，就需要通過(guò)一定的形式進(jìn)行分解。特別是要在整個(gè)工程項(xiàng)目過(guò)程中，大力宣傳成本理念、成本目標(biāo)，鼓勵(lì)全體項(xiàng)目人員積極參與到成本的管理和控制工作中，要把整個(gè)項(xiàng)目的成本管理變成每個(gè)人的實(shí)際行動(dòng)。

（三）抓好過(guò)程控制，降低施工成本

施工成本是整個(gè)項(xiàng)目成本的重要組成部分，因?yàn)樯婕暗娜?、物及其他相關(guān)因素較多，必須引起高度地重視并加以控制。從工程項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程來(lái)看，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制：

1、人工費(fèi)控制。人工費(fèi)的控制主要從數(shù)量上入手，就是要控制用工數(shù)量。在保證施工運(yùn)行正常的前提下，要減少或縮短某些不必要的工序流程，控制不必要的人員配置，降低人工費(fèi)用。

2、材料費(fèi)控制。材料成本在整個(gè)工程成本中占有很大的比例，抓好材料成本的控制，就等于抓好了整個(gè)工程項(xiàng)目的成本管理。但管理的內(nèi)容廣，流程復(fù)雜，控制難度大。要做好材料成本的管理工作，必須從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、人員及合同管理等方面進(jìn)行控制。一是對(duì)材料用量的控制。在施工過(guò)程中，嚴(yán)格按照成本控制計(jì)劃的要求，實(shí)行材料限額制度，控制材料消耗量。同時(shí)，通過(guò)改進(jìn)施工技術(shù)、推廣應(yīng)用新新材料、新工藝等方式，降低材料消耗。二是對(duì)材料價(jià)格的控制。價(jià)格直接反映成本，在工程項(xiàng)目的材料采購(gòu)中，需要深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，掌握行情，貨比三家，擇優(yōu)采購(gòu)。在保證質(zhì)量的前提下，合理組織材料運(yùn)輸，降低運(yùn)輸成本。

（四） 應(yīng)用新技術(shù)，降低工程施工成本

在房地產(chǎn)業(yè)得到不斷發(fā)展的新形勢(shì)下，工程施工的新技術(shù)、新工藝得到廣泛的應(yīng)用和推廣，改變了以往的那種技術(shù)單一、施工效率低、管理效率差的狀況，取得了較好的效果。因此，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，必須注重持續(xù)改進(jìn)和技術(shù)更新，與應(yīng)用新材料、新工藝等結(jié)合起來(lái)，就可以保證項(xiàng)目施工的高效率、高水平，達(dá)到節(jié)約能耗、控制成本的目的。

（五）加強(qiáng)安全管理，控制工程成本

安全是最大的效益，保證了安全就降低了成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，安全與成本、質(zhì)量管理一樣，都貫穿于項(xiàng)目工程的全過(guò)程，包括人員安全、施工安全、設(shè)備安全、工藝安全，甚至還包括房地產(chǎn)項(xiàng)目中的合同安全。一系列的安全管理內(nèi)容決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)以安全管理為核心，以成本管理為重點(diǎn)，切實(shí)抓好項(xiàng)目工程項(xiàng)目的過(guò)程管理。

（六）重視質(zhì)量管理，控制工程成本

在項(xiàng)目施工過(guò)程中，在確保安全的前提下，必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。質(zhì)量管理也是項(xiàng)目管理工作中的一項(xiàng)自始至終的管理內(nèi)容，沒(méi)有質(zhì)量就沒(méi)有安全，沒(méi)有質(zhì)量就沒(méi)有效益。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，質(zhì)量的意義更加重要、更加深遠(yuǎn)。在質(zhì)量管理上，要把握與項(xiàng)目施工相關(guān)的各項(xiàng)工作質(zhì)量，包括合同、材料、施工、安全、人員素質(zhì)等方面的工作質(zhì)量。

總之，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理中的重中之重，影響的因素多，涉及面廣，需要房地產(chǎn)管理者客觀地面對(duì)市場(chǎng)，冷靜對(duì)待，認(rèn)真分析影響工程項(xiàng)目成本的各種因素，抓住重點(diǎn)，把握關(guān)鍵，按照工程項(xiàng)目的總體目標(biāo)和成本計(jì)劃的要求，認(rèn)真做好成本控制工作，在確保安全、質(zhì)量的基礎(chǔ)上，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

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（作者單位：河北家樂(lè)園地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）