王宇辰

摘要：長(zhǎng)租公寓，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，詳細(xì)來(lái)講帶有裝修和品牌管理的公寓通常由出資方租下物業(yè)后，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修、配備一定設(shè)施之后對(duì)外出租。

一、我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境

（一）宏觀環(huán)境

近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和住房制度不斷革新，推動(dòng)了地產(chǎn)行業(yè)的積極發(fā)展，整體供需水平呈迅速上升趨勢(shì)，市場(chǎng)受供需影響房?jī)r(jià)居高不下。2018年中國(guó)流動(dòng)人口超2.5億，房屋租賃交易額于16年已破萬(wàn)億，圍繞這些人口可能產(chǎn)生的是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。高房?jī)r(jià)帶給一二線城市的“新居民”不小的生活壓力，甚至剝奪了很多年輕人成為房奴的資格。

而我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，以個(gè)體房東為主體，機(jī)構(gòu)參與者的比例與許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)無(wú)法比肩，16年底我國(guó)品牌公寓的規(guī)模市場(chǎng)占有率不到2%，但伴隨著近些年來(lái)資本的注入以及政策的出臺(tái)，該領(lǐng)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

（二）相關(guān)政策調(diào)控

我國(guó)逐步出臺(tái)相關(guān)政策有力地扶持租賃市場(chǎng)的發(fā)展。2017年成為近幾年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)最為密集的一年，可謂是購(gòu)房市場(chǎng)的寒冬。從限購(gòu)、限貸、限價(jià)，到北京3·17新政引發(fā)的新“限售模式”，對(duì)此有人稱將全面進(jìn)入行業(yè)“四限時(shí)代”。同年10月，“十九大”為房地產(chǎn)業(yè)定調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的”，力建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。短期調(diào)控與長(zhǎng)期發(fā)展相結(jié)合，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，控制房?jī)r(jià)的同時(shí)，也構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度。

（三）市場(chǎng)需求升級(jí)

據(jù)統(tǒng)計(jì)2016年開(kāi)始，租房群體85%是85后，年輕群體不斷涌入，超過(guò)45%的租客為90后。新一代白領(lǐng)相比之下更會(huì)追求生活的品質(zhì)，注重時(shí)間與空間的管理，在消費(fèi)升級(jí)的背景下，公寓行業(yè)必定會(huì)有正面積極的影響。

二、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況

（一）行業(yè)主要參與者

租賃市場(chǎng)是一個(gè)持久的剛需市場(chǎng)，在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的制度背景支持下，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，一些新興力量也不斷涌入業(yè)內(nèi)。如今公寓市場(chǎng)主要參與者分為四類：住房租賃機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

（二）長(zhǎng)租公寓形態(tài)類別

長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式目前主要分為兩種：集中式和分散式。

集中式公寓是運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，其業(yè)態(tài)形式與酒店式短租公寓和快捷酒店有很多類似的地方，其品牌性易于打造、利潤(rùn)率高、也易于提升服務(wù)和建立社區(qū)。但集中式公寓受制于高租金和房屋緊缺，前期投入大且回收期較長(zhǎng)。

分散式公寓房間數(shù)遠(yuǎn)高于集中式公寓企業(yè)，其房源供應(yīng)充足、易上規(guī)模，但租后管理要求高，需要較好的運(yùn)營(yíng)能力。

三、具體經(jīng)營(yíng)模式

（一）魔方公寓

魔方公寓，全稱魔方生活服務(wù)集團(tuán)，是中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)跑者，規(guī)模最大、服務(wù)最優(yōu)化。2016年，獲得C輪融資后的魔方公寓估值超過(guò)10億美元，這也讓魔方一躍成為該領(lǐng)域內(nèi)的“獨(dú)角獸”。魔方生活集團(tuán)除了深耕集中式公寓，同時(shí)在探索分散式公寓的模式發(fā)展。魔方公寓的商業(yè)模式主要有幾點(diǎn)：

（1）標(biāo)準(zhǔn)化

魔方公寓的理念之一就是為客戶帶來(lái)更好的品質(zhì)，提升租住的舒適度。所以，魔方公寓對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督、內(nèi)外兼顧，全面推廣。

（2）專注于運(yùn)營(yíng)

魔方公寓將非核心的業(yè)務(wù)外包，減輕人力負(fù)擔(dān)，提高門店運(yùn)營(yíng)效率。

（3）技術(shù)引領(lǐng)發(fā)展

魔方公寓利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)需求分析和預(yù)測(cè)，魔方目前的會(huì)員數(shù)據(jù)可以覆蓋到租客的一些基本信息數(shù)據(jù)，比如工作背景、學(xué)歷、收入、發(fā)展?fàn)顟B(tài)等等，這為魔方在B2C及B2B市場(chǎng)都奠定了不小的基礎(chǔ)。

（4）注重坪效

魔方公寓力求提高運(yùn)營(yíng)效率，通常在3-6個(gè)月之間出租率就可以達(dá)到90%-95%，利潤(rùn)率在20%左右。

（5）多個(gè)產(chǎn)品線

精準(zhǔn)定位不同客戶，針對(duì)不同客戶推出不同產(chǎn)品，深耕細(xì)分領(lǐng)域，形成產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)。魔方公寓目前打造產(chǎn)品有幾類，MORE、魔方公寓、9號(hào)樓，分別針對(duì)不同的細(xì)分人群。

（二）自如公寓

自如公寓以分散式公寓為主，依托傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)，然后擴(kuò)張規(guī)模，出租房屋，賺取差價(jià)。北京自如公寓已經(jīng)嵌入了信用評(píng)分、分期貸款、ABS融資等諸多金融產(chǎn)品和元素。盡管自如經(jīng)濟(jì)體系中依然存在許多爭(zhēng)議，但是這無(wú)疑將會(huì)是未來(lái)該行業(yè)的必然趨勢(shì)。

信用評(píng)分體系：自如公寓通過(guò)建立信用評(píng)分體系，進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)新的租房社交模式。2016年7月自如開(kāi)始建立信用評(píng)分體系，從身份信息、履約歷史、租住行為、外部信用四個(gè)維度來(lái)評(píng)定客戶的租住生活信用。不過(guò)相關(guān)媒體對(duì)此也提出了自己的看法，認(rèn)為創(chuàng)新的社交模式是否會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

分期業(yè)務(wù)：如產(chǎn)品中的自如白條和自如客協(xié)議均有貸款性質(zhì)，自如管家在與租戶簽署合同時(shí)會(huì)推薦分期業(yè)務(wù)，但不會(huì)強(qiáng)制讓客戶去進(jìn)行選擇。一些自如租客選擇自如分期的方式來(lái)支付房租，服務(wù)費(fèi)可享受七折優(yōu)惠;與此同時(shí)，自如的資金池將會(huì)是百億級(jí)別的，分期利率也會(huì)達(dá)到10%。風(fēng)險(xiǎn)的存在使得自如必須花大量的人力去監(jiān)管該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

金融創(chuàng)新：在自如的資金運(yùn)作中，ABS扮演了重要角色。據(jù)悉，中信證券已發(fā)行了“自如1號(hào)ABS”、 “自如2號(hào)”等共計(jì)25億元的ABS產(chǎn)品?！伴L(zhǎng)租公寓+金融”加大杠桿的擴(kuò)張模式引發(fā)市場(chǎng)討論。因此對(duì)資金鏈斷裂的防范把握尤為重要，即金融防范和租金把控都要重視起來(lái)，同時(shí)，也需要各類保證金等制度。

總的來(lái)說(shuō)，目前長(zhǎng)租公寓的發(fā)展還聚焦在提升服務(wù)品質(zhì)的階段。無(wú)論是集中式還是分散式，都需要發(fā)揮規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化。長(zhǎng)租公寓無(wú)疑是一條“新航路”，其中蘊(yùn)含著巨大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。于企業(yè)而言，抓住機(jī)會(huì)，直面挑戰(zhàn)，未來(lái)是無(wú)限的發(fā)展空間;于國(guó)家而言，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展也有著重要意義。

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