摘要：自2012年網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)房產(chǎn)以來(lái)，拍賣(mài)規(guī)模迅猛發(fā)展，隨著競(jìng)買(mǎi)人方面的相對(duì)劣勢(shì)逐步顯露，作為市場(chǎng)輔助參與者的商業(yè)銀行，其商機(jī)應(yīng)運(yùn)而生。

關(guān)鍵詞：法拍房;商業(yè)銀行;商機(jī)

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)是指人民法院依法通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)，以網(wǎng)絡(luò)電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)處置財(cái)產(chǎn)的行為。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)法拍房）是指網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的房產(chǎn)。

2012年6月浙江法院的委托拍賣(mài)在阿里巴巴淘寶網(wǎng)正式上線(xiàn)，司法拍賣(mài)互聯(lián)網(wǎng)+模式開(kāi)始起步。2016年1月1日新施行的《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作的意見(jiàn)》首次在法律意義上明確認(rèn)可了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)制度。隨后，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》在2017年1月1日正式施行，明確了網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)優(yōu)先原則，確立了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)在我國(guó)司法拍賣(mài)中的主導(dǎo)地位。

一、法拍房現(xiàn)狀分析

隨著網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的規(guī)范與完善，社會(huì)對(duì)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的認(rèn)可，房產(chǎn)作為家庭重要的資產(chǎn)，法拍房的規(guī)模不斷增長(zhǎng)。

來(lái)自《中國(guó)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)發(fā)展報(bào)告》的數(shù)據(jù)：2013年全國(guó)法拍房線(xiàn)上掛拍金額是148億元，2017年增長(zhǎng)至9254億元，5年時(shí)間，法拍房掛拍金額增長(zhǎng)62倍。成交率方面，從2013年的13%增長(zhǎng)到2017年的38%，成交率翻倍。

根據(jù)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者之一的淘寶網(wǎng)數(shù)據(jù)，2018年上半年淘寶網(wǎng)的全國(guó)司法拍賣(mài)房產(chǎn)共計(jì)145，462次，同比增長(zhǎng)95%。其中一拍房產(chǎn)共計(jì)92，358次，同比增長(zhǎng)110%;一拍房產(chǎn)數(shù)占總拍賣(mài)房產(chǎn)次數(shù)的比重為63%，同比增長(zhǎng)5%。

二、市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題

在法拍房市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，市場(chǎng)存在的問(wèn)題日益顯現(xiàn)：

（一）競(jìng)買(mǎi)人專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏

法拍房的流程相當(dāng)不復(fù)雜，但要求競(jìng)買(mǎi)人掌握相關(guān)房產(chǎn)、拍賣(mài)等的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，絲毫的知識(shí)欠缺最終將會(huì)面臨標(biāo)的物無(wú)法產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或無(wú)法收房的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)實(shí)中曾發(fā)生過(guò)類(lèi)似情況：某拍品公告中說(shuō)明土地性質(zhì)是劃撥，競(jìng)買(mǎi)人并未發(fā)現(xiàn)且不了解，拍下后辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)需要申請(qǐng)政府審批同意并繳納土地出讓金，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，最終客戶(hù)選擇放棄標(biāo)的物并損失保證金;某拍品公告寫(xiě)明房屋“租賃期19年”，客戶(hù)參拍前未仔細(xì)閱讀公告并了解，拍下后辦理手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)租賃合同無(wú)法解除，客戶(hù)最終放棄標(biāo)的物，損失保證金20萬(wàn)。

因此競(jìng)買(mǎi)人需要掌握關(guān)于法拍房方面的相關(guān)知識(shí)，以便于有針對(duì)性地了解拍品的實(shí)際情況和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的可操作性，具體包括了解拍品是否存在騰退困難、是否存在長(zhǎng)期有效租賃期且不能解除的租賃合同、是否需要補(bǔ)繳土地出讓金，是否需要承擔(dān)額外費(fèi)用（如物業(yè)、燃?xì)?、供暖等）等方面的事?xiàng)。這對(duì)競(jìng)買(mǎi)人自身提出很高的要求，在現(xiàn)實(shí)中競(jìng)買(mǎi)人通常達(dá)不到如此水平，需要專(zhuān)業(yè)的人員提供相關(guān)服務(wù)。

（二）按揭融資渠道發(fā)展不完善

根據(jù)我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)，2018年8月北京地區(qū)二手房成交均價(jià)為5.7萬(wàn)元/平米，即使法拍房成交價(jià)較掛牌價(jià)相對(duì)低一些，但成交金額仍較高，因此競(jìng)買(mǎi)人對(duì)于按揭貸款的需求很大。

目前最高人民法院認(rèn)可的5家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)中，涉及北京地區(qū)法拍房，淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)有工行、建行等銀行能夠提供法拍房的按揭貸款服務(wù);公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)，目前均無(wú)銀行提供按揭貸款服務(wù)。

整體上看，法拍房按揭貸款服務(wù)還處于初期發(fā)展階段，作為新興業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行在法拍房市場(chǎng)推進(jìn)按揭貸款的試點(diǎn)，但按揭貸款服務(wù)的發(fā)展不能有效滿(mǎn)足法拍房市場(chǎng)發(fā)展，未達(dá)到拍賣(mài)渠道全覆蓋。

三、商業(yè)銀行面臨的商機(jī)

面對(duì)快速發(fā)展的法拍房市場(chǎng)，商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化原有業(yè)務(wù)的同時(shí)，適應(yīng)法拍房市場(chǎng)需要推出包括法拍房問(wèn)題咨詢(xún)、拍賣(mài)信息分析、按揭貸款咨詢(xún)和服務(wù)的全流程金融服務(wù)方案。

（一）拍賣(mài)信息分析

商業(yè)銀行可以利用自身科技優(yōu)勢(shì)或與第三方數(shù)據(jù)公司合作，運(yùn)用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)功能，匯總5家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)（淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)）的拍賣(mài)信息，解決拍賣(mài)信息分散的難題，協(xié)助客戶(hù)提高獲取信息的效率。

綜合不同部門(mén)業(yè)務(wù)人員，對(duì)每個(gè)法拍房進(jìn)行綜合分析，形成有效法拍房數(shù)據(jù)，從專(zhuān)業(yè)角度為競(jìng)買(mǎi)人提供標(biāo)的物詳細(xì)情況分析，分析標(biāo)的物的優(yōu)劣勢(shì)、潛在風(fēng)險(xiǎn)、有效降低客戶(hù)盲目競(jìng)拍帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）法拍房問(wèn)題咨詢(xún)

建立法拍房服務(wù)咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)，為有意向的競(jìng)買(mǎi)人提供拍賣(mài)流程等咨詢(xún)服務(wù)，如繳存保證金、協(xié)助有按揭貸款需求的客戶(hù)對(duì)接個(gè)貸經(jīng)理等，從而減低客戶(hù)的操作風(fēng)險(xiǎn)，提高參拍的效率。

（三）按揭貸款咨詢(xún)和服務(wù)

商業(yè)銀行應(yīng)與擔(dān)保公司合作，完善法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)流程，增強(qiáng)貸款的便捷性;應(yīng)與5家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)合作，提供按揭貸款信息知識(shí)的普及度，方便客戶(hù)知曉;與各地法院合作積極開(kāi)展法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)，以滿(mǎn)足競(jìng)買(mǎi)人的融資需求，同時(shí)提供法院的拍賣(mài)效率。

商業(yè)銀行建立配套的按揭業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，為有融資需求的競(jìng)買(mǎi)人提前進(jìn)行按揭貸款額度申請(qǐng)，準(zhǔn)確掌握自身按揭貸款能力，從而根據(jù)自身實(shí)力，競(jìng)拍到合意的房子。另一方面，提前申請(qǐng)按揭貸款，可以為競(jìng)拍成功后高效辦理按揭貸款提供方便，從而讓競(jìng)買(mǎi)人從容辦理后續(xù)事項(xiàng)。

總而言之，法拍房市場(chǎng)仍在不斷發(fā)展，商業(yè)銀行應(yīng)該把握住這片藍(lán)海，積極拓展新業(yè)務(wù)、優(yōu)化原有產(chǎn)品，協(xié)助司法拍賣(mài)效率提升的同時(shí)，打造出銀行自己的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)并培育自己的優(yōu)質(zhì)高資產(chǎn)客戶(hù)。

參考資料：

[1]“中國(guó)強(qiáng)制執(zhí)行法體系研究”課題組.中國(guó)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)發(fā)展報(bào)告.（教育部人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地重大項(xiàng)目）.2017

[2]潘臣.論網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)制度[D].湖南師范大學(xué).2017

[3]涂瀘丹、肖煜鵬.新格局下的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài).人文之友[J].2018（11）：25

作者姓名：劉婷

作者工作單位（學(xué)校）：中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行房金部

作者工作單位（學(xué)校）省份：北京市

作者工作單位（學(xué)校）市：北京市

作者工作單位（學(xué)校）郵編：100031