邵勝永

摘要：在現(xiàn)代房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房產(chǎn)測(cè)繪得到了廣泛的應(yīng)用，其中的房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)房產(chǎn)交易有著重要影響，文章介紹了房屋測(cè)繪的背景、內(nèi)容和流程，并對(duì)導(dǎo)致房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)差異的原因進(jìn)行了分析，最后提出提高房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)精度的措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;房屋面積;預(yù)測(cè);實(shí)測(cè)

一、房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積的預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)

（一）房屋測(cè)繪的內(nèi)容和流程

房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)管理部門(mén)收集房屋信息的重要手段，所采集的信息包括房屋整體結(jié)構(gòu)、房屋位置、房屋面積、相關(guān)土地使用狀況等，在房屋測(cè)繪過(guò)程中測(cè)量設(shè)備、測(cè)量技術(shù)、測(cè)量方法、測(cè)量人員缺一不可，并對(duì)設(shè)備和技術(shù)具有很大的依賴性。房屋測(cè)繪是房屋銷售的前提，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得房產(chǎn)的預(yù)售許可證，就需要委托房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)，使用房產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可的房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)圖紙和測(cè)繪工具，對(duì)還未竣工的房屋進(jìn)行面積預(yù)測(cè)，此時(shí)，房屋面積預(yù)測(cè)需要遵照國(guó)家對(duì)于房屋面積計(jì)算的相關(guān)政策和規(guī)定進(jìn)行。預(yù)測(cè)結(jié)果通過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)的審批之后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可以獲取的房產(chǎn)管理部門(mén)出具的房屋預(yù)售許可證明，而房屋預(yù)測(cè)面積結(jié)果就會(huì)被作為房屋銷售計(jì)價(jià)的依據(jù)。當(dāng)房屋建設(shè)完成之后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還要委托房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)已經(jīng)建好的房屋進(jìn)行房屋面積實(shí)地測(cè)量，此次測(cè)量仍需要按照國(guó)家房屋測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，要對(duì)房產(chǎn)的的土地合同、建筑施工圖紙進(jìn)行審核，判斷與實(shí)際施工情況的出入和差異，還要對(duì)房屋面積實(shí)測(cè)結(jié)果與預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行校對(duì)。房屋的實(shí)際測(cè)量面積關(guān)系到房建工程竣工后房產(chǎn)商與施工方的價(jià)格結(jié)算，因而也是房屋測(cè)繪中的重點(diǎn)。[1]

（二）房屋測(cè)繪中的預(yù)測(cè)

之所以會(huì)存在房屋預(yù)售和房屋測(cè)繪中的預(yù)測(cè)，是因?yàn)楝F(xiàn)階段的市場(chǎng)節(jié)奏比較快，房產(chǎn)建設(shè)周期比較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商如果將企業(yè)本身的大筆資金直接投入到房產(chǎn)的建設(shè)中，企業(yè)的資金鏈就容易出現(xiàn)斷裂。為了保證企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)兼顧房屋建筑工程的資金保障，房產(chǎn)商就采取房屋預(yù)售的銷售模式，將預(yù)售籌集得來(lái)的資金用到房產(chǎn)建設(shè)中，減輕房產(chǎn)工程建設(shè)對(duì)企業(yè)的資金壓力。房屋的交易是按房屋面積來(lái)計(jì)算的，于是就產(chǎn)生了針對(duì)未竣工房屋的面積預(yù)測(cè)。在房屋面積預(yù)測(cè)中，測(cè)繪人員的素質(zhì)、測(cè)繪設(shè)備的先進(jìn)性、建筑圖紙的準(zhǔn)確性等都是影響預(yù)測(cè)精準(zhǔn)度的重要因素。

（三）房屋測(cè)繪中的實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)的關(guān)系

房屋測(cè)繪中的實(shí)測(cè)是在房屋建設(shè)竣工之后，對(duì)房屋的實(shí)際面積進(jìn)行的測(cè)繪。因?yàn)閷?shí)測(cè)過(guò)程中有房屋實(shí)體作為參照，因?yàn)閷?shí)測(cè)的房屋面積就是房屋的實(shí)際面積，一般情況下，房屋的實(shí)際面積與預(yù)測(cè)面積之間都會(huì)存在一定的差異，當(dāng)差異控制在一定范圍內(nèi)的時(shí)候，不會(huì)影響房屋交易結(jié)果，但是當(dāng)差異過(guò)大，尤其是實(shí)際面積小于預(yù)測(cè)面積時(shí)，就意味著購(gòu)房者在預(yù)售中支付了多余的費(fèi)用，此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)利益沖突。由于工程建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)存在差異性是必不可少不可避免的，我們需要做的，就是盡可能的提高房屋預(yù)測(cè)的精準(zhǔn)度，減小實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)之間的差異。[2]

二、導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)偏差的原因

（一）主觀原因

第一，房屋測(cè)繪人員技術(shù)和知識(shí)因素，房屋的面積預(yù)測(cè)是由測(cè)繪技術(shù)人員進(jìn)行的，而測(cè)繪工作要對(duì)國(guó)家房屋面積預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)有正確的理解，要具備房屋面積預(yù)測(cè)的技能，如果缺乏足夠的知識(shí)和熟練的技能，就容易在具體測(cè)量過(guò)程中出現(xiàn)失誤，造成測(cè)量誤差。第二，房產(chǎn)商的有意虛瞞，房產(chǎn)商在給測(cè)回單位提供設(shè)計(jì)方案的時(shí)候。沒(méi)有提供全部的準(zhǔn)確資料，或是在房產(chǎn)面積測(cè)繪委托書(shū)上有意虛報(bào)房產(chǎn)設(shè)計(jì)面積，影響測(cè)繪的精準(zhǔn)度。第三，施工單位在施工過(guò)程中沒(méi)有嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，部分工程結(jié)構(gòu)被私自修改，導(dǎo)致房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案與實(shí)際項(xiàng)目房產(chǎn)建設(shè)情況不符，造成房屋面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)差異較大。

（二）客觀原因

第一，房建工程的復(fù)雜性因素，從房屋的建筑設(shè)計(jì)到實(shí)際的房屋建筑需要經(jīng)歷復(fù)雜的施工環(huán)節(jié)，施工建筑方的技術(shù)、施工場(chǎng)地的客觀環(huán)境，都可能會(huì)對(duì)建設(shè)中的房屋造成影響，使實(shí)際房屋建筑與設(shè)計(jì)圖發(fā)生偏離。第二，測(cè)繪設(shè)備因素，受測(cè)繪單位的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和現(xiàn)代房屋測(cè)繪技術(shù)水平限制，許多房屋測(cè)繪中使用的設(shè)備并不具備良好的測(cè)繪性能，不但操作繁瑣、容易出錯(cuò)，而且需要配備較難的測(cè)繪方法，這對(duì)房屋預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性造成了很大的影響。

三、提高房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)精度的措施

（一）嚴(yán)格檢查房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案

作為房屋面積預(yù)測(cè)的重要依據(jù)，建筑設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)確合理對(duì)提高房屋面積預(yù)測(cè)精準(zhǔn)度具有重要意義。一套完整的設(shè)計(jì)圖紙中應(yīng)該包含建筑平面設(shè)計(jì)方案圖紙、建筑平面結(jié)構(gòu)圖紙、建筑立面結(jié)構(gòu)圖紙、建筑剖面結(jié)構(gòu)圖以及如陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)、樓體結(jié)構(gòu)等建筑細(xì)節(jié)的圖紙，房產(chǎn)管理部門(mén)在接收到房產(chǎn)商提供的房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案的時(shí)候，要積極對(duì)設(shè)計(jì)方案的真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性進(jìn)行核實(shí)，防止房產(chǎn)商有意欺瞞。應(yīng)該對(duì)在提供房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案上存在“缺、漏、瞞”現(xiàn)象的房產(chǎn)商提出批評(píng)，拒絕為其做房屋面積預(yù)測(cè)。[3]

（二）提高測(cè)繪人員的知識(shí)和技能水平

測(cè)繪人員的知識(shí)和水平在某種程度上直接影響了房屋面積預(yù)測(cè)的精準(zhǔn)度，房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)人員要能夠掌握?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)工作的關(guān)鍵點(diǎn)，知曉設(shè)計(jì)圖的設(shè)計(jì)原理和各種符號(hào)線條代表的意義，為測(cè)繪工作打下基礎(chǔ);要熟悉工程建造以及房產(chǎn)審批流程，在預(yù)測(cè)中綜合考慮各種可能的影響因素;還要掌握各種測(cè)繪設(shè)備的使用方法，并在測(cè)繪過(guò)程中正確使用。為此，測(cè)繪單位要要對(duì)測(cè)繪員進(jìn)行在崗培訓(xùn)，強(qiáng)化測(cè)繪人員對(duì)于專業(yè)知識(shí)和技能的認(rèn)識(shí);要學(xué)習(xí)現(xiàn)階段的房屋建筑設(shè)計(jì)理念，使測(cè)繪人員能夠跟上房屋建筑的時(shí)代趨勢(shì);要引入先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備，從工具角度提高房屋面積預(yù)測(cè)的質(zhì)量;要提高測(cè)繪人員的職業(yè)道德水平，抵擋可能受到的利益誘惑，提供真實(shí)準(zhǔn)確的面積預(yù)測(cè)服務(wù)，保證房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。

（三）強(qiáng)化房產(chǎn)管理部門(mén)的職能

房屋的面積預(yù)測(cè)工作雖然由測(cè)繪單位進(jìn)行，但總體上，房屋測(cè)繪的全過(guò)程是受房產(chǎn)管理部門(mén)制約的，要提高房屋面積預(yù)測(cè)的精準(zhǔn)度，就要促進(jìn)房產(chǎn)管理部門(mén)職能的強(qiáng)化，提高監(jiān)督審核的干預(yù)力度。第一，施行責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)制度，對(duì)某一房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測(cè)工作來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)管理部門(mén)的負(fù)責(zé)人和測(cè)繪單位派出的測(cè)繪人員要與房地產(chǎn)商一同承擔(dān)房屋面積預(yù)測(cè)偏差的相關(guān)責(zé)任，增強(qiáng)工作人員房產(chǎn)測(cè)繪管理的力度。第二，建立房屋面積監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于房屋面積預(yù)測(cè)工作中的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行記錄和監(jiān)督，當(dāng)出現(xiàn)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積相差較大的時(shí)候，要根據(jù)監(jiān)督結(jié)果進(jìn)行追責(zé)。第三，要成立房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的協(xié)會(huì)組織，協(xié)調(diào)社會(huì)社會(huì)上的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)問(wèn)題，研究提高預(yù)測(cè)精準(zhǔn)讀的辦法，從整體上職高房產(chǎn)預(yù)測(cè)的質(zhì)量。[4]

四、結(jié)語(yǔ)：

房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積的預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)涉及到房產(chǎn)市場(chǎng)利益主體的經(jīng)濟(jì)利益，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)上發(fā)揮著重要的作用，要針對(duì)影響房屋面積預(yù)測(cè)精準(zhǔn)度因素，從房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案、測(cè)繪人員、房產(chǎn)管理部門(mén)職能等角度入手，優(yōu)化房屋面積預(yù)測(cè)工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃海英.房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，2018（27）：103-104.

[2]曾繁漳.房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比[J].四川建材，2018，44（05）：45-46+57.

[3]趙元芳.房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（11）：6.

[4]王家寬.房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比分析[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，2017（27）：186-187.