摘?要：為了進(jìn)一步規(guī)范完善房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，本文結(jié)合現(xiàn)階段房屋租賃市場(chǎng)中所存在的問(wèn)題，并對(duì)導(dǎo)致問(wèn)題的具體原因進(jìn)行了分析，針對(duì)存在的問(wèn)題，提出了解決問(wèn)題的具體措施，希望能對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房屋租賃市場(chǎng);市場(chǎng)管理;糾紛解決

房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種重要的交易形式，在改善人民群眾居住條件和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)方面都起到了積極的作用。但是隨著房屋租賃的渠道增多，房屋租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，無(wú)法保障出租人和承租人的合法權(quán)益。本文分析房屋租賃市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，進(jìn)一步提出了解決這些問(wèn)題的建議。

一、 引言

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)的主要手段之一。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸升溫，房?jī)r(jià)的不斷攀升，涌現(xiàn)出房屋租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，日趨活躍。實(shí)踐表明，發(fā)展培育房屋租賃市場(chǎng)，有利于滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，提高人們居住水平;有利于豐富和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展。隨著當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)的日漸興起，房屋租賃經(jīng)濟(jì)收入急劇增加，房屋出租現(xiàn)象在城市郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地，也變得更加的普遍化，但同時(shí)房屋租賃市場(chǎng)也存在著很多的問(wèn)題，從而在一定程度上影響了房屋租賃市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

二、 當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)所存在的問(wèn)題

（一）房屋租賃管理存在明顯空白

現(xiàn)階段房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展一直處于相對(duì)自由的狀態(tài)當(dāng)中，雖然許多地方規(guī)章都明確規(guī)定房屋租賃必須經(jīng)過(guò)房屋管理部門的允許，并進(jìn)行登記備案，但是由于房屋主管部門無(wú)法分出更多的精力投入到租賃管理當(dāng)中，最終導(dǎo)致房屋所有人可以完全按照自己的意愿進(jìn)行房屋租賃，房屋租賃管理基本已經(jīng)成為一片空白。尤其是在最近幾年，房屋租賃網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的進(jìn)一步發(fā)展，承租人可以更加輕松地找到自己所需要的房子，房屋租賃管理更加形同虛設(shè)，房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成為“黑市”。現(xiàn)階段對(duì)于房屋租賃行政管理主要依賴于檢查的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，這種管理模式由于效率相對(duì)較為低下，無(wú)法滿足管理的真實(shí)需求，這也是導(dǎo)致房屋租賃“黑市”存在的重要因素。

（二）土地收益減少

根據(jù)現(xiàn)階段的法律法規(guī)規(guī)定，凡是以租賃為營(yíng)利目的的房屋租賃都必須要繳納一定比例的稅費(fèi)，但是由于房屋租賃管理的空白，租賃雙方缺乏必要的法律和經(jīng)濟(jì)知識(shí)，大部分交易都是租賃雙方在自愿情況下達(dá)成的，雙方也并不會(huì)經(jīng)過(guò)中介部門，也并不需要繳納對(duì)應(yīng)的稅費(fèi)，這就必然導(dǎo)致土地收益的減少。同時(shí)，為了獲得更多的利潤(rùn)，大部分出租人都會(huì)刻意回避房屋管理部門的管理，也不會(huì)積極主動(dòng)地到相關(guān)部門進(jìn)行登記備案。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前階段房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)中經(jīng)過(guò)公開(kāi)登記備案的租賃大約只占到租賃市場(chǎng)的30%。

（三）房屋租賃矛盾糾紛較多

房屋租賃市場(chǎng)中矛盾與糾紛逐漸增多，已經(jīng)成為影響房屋租賃市場(chǎng)健康與穩(wěn)定發(fā)展的另一個(gè)重要因素。由于租賃雙方都刻意回避管理部門的管理，一般情況下，房屋租賃的合法性都存在著一定的問(wèn)題。例如，租賃雙方在進(jìn)行房屋租賃時(shí)往往并不會(huì)簽訂合同或者合同本身存在著較大的漏洞，這就為矛盾與糾紛埋下了較大的安全隱患。近幾年，隨著人力資源流動(dòng)量的進(jìn)一步增大，房屋租賃市場(chǎng)更加活躍，由房屋租賃而導(dǎo)致的矛盾與糾紛也逐漸增多，小到不繳租金、隨意上調(diào)房租，大到惡意毀壞房屋等都時(shí)有發(fā)生，由此而引發(fā)的民事訴訟數(shù)量也呈現(xiàn)不斷上升的狀態(tài)?，F(xiàn)階段的房屋租賃管理模式對(duì)于不同主體之間的利益關(guān)系無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效協(xié)調(diào)，這就必然導(dǎo)致人們?cè)谶M(jìn)行房屋租賃交易的過(guò)程當(dāng)中只會(huì)從切身利益出發(fā)，使自身利益最大化，從而進(jìn)一步加劇矛盾。

（四）高品質(zhì)房屋租賃不足

受到中國(guó)傳統(tǒng)置業(yè)思想的影響，一直以來(lái)租房都被大部分人作為一種過(guò)渡的選擇，最終將回歸到購(gòu)房當(dāng)中。因此，一直以來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)中都是以低端房屋為主，品質(zhì)較高的房屋租賃相對(duì)較少。從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高品質(zhì)房租租賃對(duì)于緩解住房問(wèn)題具有非常重要的意義，隨著現(xiàn)階段城市居民消費(fèi)水平的提升，能夠支付高品質(zhì)房屋租賃的消費(fèi)者數(shù)量也在不斷增多。但是從總體上來(lái)看，在現(xiàn)階段的房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)中具有較好居住環(huán)境品質(zhì)較高的房屋租賃供給也存在著較為明顯的不足。

三、 解決房屋租賃市場(chǎng)中所存在問(wèn)題的具體對(duì)策

（一）建立完善的法律法規(guī)體系

在房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)中，由于不同主體之間所存在的利益矛盾是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)有效化解的。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段必須要進(jìn)一步加強(qiáng)法律法規(guī)體系建設(shè)，通過(guò)法律法規(guī)對(duì)房屋租賃行為當(dāng)中不同主體的行為進(jìn)行約束，在實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)的同時(shí)也可以有效調(diào)節(jié)各種復(fù)雜的社會(huì)利益矛盾?，F(xiàn)階段必須要在已有的部門規(guī)章與地方規(guī)章之上建立法律層級(jí)更高的專門法，進(jìn)一步完善房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）完善管理程序與方法

針對(duì)現(xiàn)階段行政管理部門在管理效率與能力方面的缺陷，必須要實(shí)現(xiàn)管理方法的革新才能滿足房屋租賃的管理需求。首先，行政管理部門需要加強(qiáng)現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用，例如，通過(guò)大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)可能存在租賃行為的房屋進(jìn)行甄別與篩查，從而做到有重點(diǎn)的管理。其次，還需要建立多部門聯(lián)動(dòng)的管理模式，即行政管理部門需要與工商、公安等部門進(jìn)行聯(lián)合管理，消除管理真空地帶。

（三）建立規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)

對(duì)住房租賃企業(yè)，將按照國(guó)家和省加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的有關(guān)規(guī)定給予政策扶持，享受相關(guān)稅收、金融支持。逐步將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房和國(guó)有住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業(yè)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平，支持企業(yè)向機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；较虬l(fā)展。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建、配建租賃住房，或利用自持住房開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人將閑置住房委托住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

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作者簡(jiǎn)介：馬林松，中國(guó)石化集團(tuán)勝利石油管理局有限公司房產(chǎn)管理維修中心。