摘要：本文首先闡述了投資性房地產(chǎn)的含義，然后基于《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》規(guī)定，重點介紹了市場評估法和收益評估法在投資性房地產(chǎn)評估時的應用，以及兩種方法存在缺陷和對應的解決措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)評估;投資性房地產(chǎn);市場法;收益法

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展與社會福利制度的完善，我國城鄉(xiāng)人民的整體生活水平快速提升，對居住房屋等建筑的要求越來越高。隨之而發(fā)展商品住房迎來了黃金期。，甚至影響著我國經(jīng)濟命脈。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步的發(fā)展以及向國國際企業(yè)會計準則接軌，我國出臺了一系列關于投資性房地產(chǎn)評估性質(zhì)政策。在2009年12月18日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會下發(fā)了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》，在此文件中，不僅采用市場法和收益法對市場的房地產(chǎn)評估，而且對物業(yè)稅的評估也起到了示范作用。

一、投資性房地產(chǎn)含義

（一）投資性房地產(chǎn)定義與特征

房地產(chǎn)是土地、房屋以及而二者所屬權的統(tǒng)稱。企業(yè)、個人和政府交易的是土地的使用權。居民、企業(yè)對房地產(chǎn)的使用不再局限于生活領域，房地產(chǎn)市場也進入了多元化發(fā)展的格局。由此產(chǎn)生了投資性房地產(chǎn)，其不再局限于企業(yè)自用而存在，更多的是被用來提高投資價值使用。不同的投資性房地產(chǎn)受到市場因素影響很多，因此在進行投資性房地產(chǎn)價值評估時，要深度挖掘影響因素，從而更精準的對資產(chǎn)進行評估。

（二）投資性房地產(chǎn)范圍

一般意義上，投資性房地產(chǎn)分為以下三類：

（1）企業(yè)購買已經(jīng)出租掛牌的土地使用權，然后再以經(jīng)營租賃的方式對外出租，這時企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)最常見的一種方式。

（2）企業(yè)持有土地使用權后在其市場增值后進行使用權轉(zhuǎn)讓的方式，不過，國家規(guī)定對于限制的土地，起不再屬于投資性房地產(chǎn)，原因是因為閑置土地的增值率不高，因此對投資從房地產(chǎn)的另一個要求就是要求土地使用權能夠帶來資本增值效益。

（3）企業(yè)早所屬土地上自建或購買的房屋，建設過程或建成后將其出租的此類建筑物也屬于投資從房地產(chǎn)，但是企業(yè)的酒店或招待所等不屬于此范疇。

此外，自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)等企業(yè)生產(chǎn)自用或存貨用地不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法

（一）市場評估方法

1、市場評估方法

在進行市場法評估投資性房地產(chǎn)時，要進行大數(shù)據(jù)收集，收集足夠的交易案例，避免個別特殊案例對評估過程中的偏差影響。市場評估法主要圍繞投資性房地產(chǎn)的所屬權、實物、交易合同、租約合同以及地位等進行分析。其中投資性房地產(chǎn)的容積率、土地使用年限、地理位置、小區(qū)環(huán)境、周邊配套產(chǎn)業(yè)、開發(fā)商產(chǎn)權等因素，還要確保支撐資料的信息準確性。市場法進行評估時使用的計算方法主要為加權算數(shù)平均法，不僅能夠確?？捎^的反應投資性房地產(chǎn)的真是市場價格，還能從市場調(diào)研中獲取各項因素指標。

2、市場評估法缺陷

市場法進行投資性房地產(chǎn)評估時核心思想時參照市場其他房地產(chǎn)資源價值，在對評估對象進行評估，得到投資性房地產(chǎn)的價值。但是由于參照對象受到影響因素很多，無法找到與評估對象因素影響指標相類似的參照對象。主要影響因素為時間和區(qū)域，從區(qū)域角度來看，不同區(qū)域不同位置對房產(chǎn)價值有很大影響;從時間角度來看，同一區(qū)域或位置的房產(chǎn)，在不同的時間段內(nèi)有不同的市場價值。這對評估師的評估經(jīng)驗要求就很嚴格，而且主觀評估性較多。

（二）收益評估法

1、收益評估法

收益法評估要分析投資性房地產(chǎn)的收益與費用的匹伍性，明確投資性房地產(chǎn)的凈收益與收益年份，再結合折現(xiàn)率因子在進行投資性房地產(chǎn)評估。適用于成熟房地產(chǎn)市場環(huán)境下的土地、公寓、商鋪等投資性房地產(chǎn)的批量評估。

2、收益評估法缺陷

使用收益評估法時，要確保投資性房地產(chǎn)的凈收益、收益年份以及折現(xiàn)率三個重要影響參數(shù)。在確定收益關鍵參數(shù)時，都要依據(jù)現(xiàn)有的租金條約、土地使用年限等，還要評估師能夠預測未來的潛在信息，受到主觀因素影響很大。增加了評估投資性房地產(chǎn)的不確定性。

（三）解決措施

1、合理選擇評估方法。

在進行投資性房地產(chǎn)評估的工作之前，要對評估對象企業(yè)進行分析，了解企業(yè)自身的因素，在針對企業(yè)客戶對其所屬的投資性房地產(chǎn)市場目標導向進行劃分，有針對的選擇評估體系，確保評估結果客觀性和客戶的認可度。在選擇方法時要充分考慮投資性房地產(chǎn)市場的成熟性，如果評估師能夠輕松的從市場獲取信息，則優(yōu)先選擇市場評估法，反之則是用收益評估法。此外，評估師在獲取大量的市場信息后，可以借助計算機建來更精準、更快速的進行評估工作。

2、兩種方法互相檢驗

出了在在評估方法的選擇上應當慎重，還應該對兩種評估方法進行互相檢驗，并在最終的評估結果中各占一定比例。這種互相檢驗的方法，能夠提高投資性房地產(chǎn)評估值的可靠性，可以作為企業(yè)計量的重要參考數(shù)值，給投資者提供參考依據(jù)。特別適用于評估上市公司設計的投資性房地產(chǎn)。

3、修正參考系數(shù)

進行市場法評估時，參考了大量的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，但是無論多全面的市場都不可能擁有兩套完全相同的房產(chǎn)，由于評估時參考的因素數(shù)據(jù)很多，因此如果進行市場法評估投資性房地產(chǎn)時應該對市場獲取的數(shù)據(jù)進行篩選和修正。參考對象應該多于三個，修正因素的參考指標有財務指標、資產(chǎn)盈利情況、潛在成長價值等。

4、提高評估師專業(yè)水平

從上述分析中可以發(fā)現(xiàn)，評估師在對投資性房地產(chǎn)進行評估時，所需要參考的市場信息以及企業(yè)自身因素有很多，隨著市場規(guī)模的不斷擴大，數(shù)據(jù)信息呈幾何倍數(shù)的形式增加，如果不借助大數(shù)據(jù)電腦分析平臺，很難快速精準的掌握這些市場信息。此外，由于市場和企業(yè)所反饋處的各種信息經(jīng)過評估師匯總后會附加以評估師的個人主觀意見，這對評估師的房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗要求就很豐富。因此，投資性房地產(chǎn)評估師不僅要放眼于評估工作，更要不斷加強自身理論知識、知識學科范圍，更要深入市場提高市場敏感度和經(jīng)驗。

三、結語：

總而言之，在進行投資性房地產(chǎn)評估時，首先要嚴格遵循《評估意見》中的各個條例，再此框架下依據(jù)評估對象特征選擇評估方法，并做出評估方法相互驗證、修正市場參考系數(shù)等評估調(diào)整，確保投資性房地產(chǎn)評估價值的公平性、客觀性。

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作者簡介：姓名：韓磊（1982.08--）;性別：男，籍貫：天津，學歷：本科，畢業(yè)于天津城市建設學院;現(xiàn)有職稱：初級工程師;研究方向：建筑工程。