王碩

摘要：近些年來，我國一些城市住房價格上漲迅速，中低收入群體購買困難。為了讓住房回歸居住屬性，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，減緩住房矛盾，黨的十九大報告指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民居有其所。從政策引導(dǎo)和市場發(fā)展角度著眼，租賃市場都成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重點。北京作為首都城市，發(fā)展好住房租賃市場能對全國起到示范作用。

關(guān)鍵詞：住房租賃;租賃市場;租購并舉

為了滿足市民的住房需求，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，十九大報告中“租購并舉”，反映出黨中央對住房租賃市場的重視程度提高。大力發(fā)展住房租賃市場，將是我國未來一段時間住房市場改革的關(guān)鍵領(lǐng)域和主要方向。當前北京住房租賃市場成交量穩(wěn)步增長，租金價格穩(wěn)中有降。但是北京租賃市場依舊存在一些待解決的問題，肩負著解決城市住房困難，優(yōu)化住房支持政策，服務(wù)保障好城市發(fā)展的重任。

一、北京市住房租賃市場發(fā)展的必要性

北京市租賃市場的發(fā)展主要受到商品房房價、供給與需求等因素的影響，其發(fā)展適應(yīng)市場發(fā)展需求具有必要性。購房和租房是消費者的兩大住房選擇，當房價升高時，或者是房價高于消費者所能負擔的范圍內(nèi)，消費者傾向于原則租房。當房價降低，或者是在消費者所能負擔的范圍之內(nèi)，受到傳統(tǒng)觀念影響，大多數(shù)消費者會選擇購房商品房。

北京每年接收了大量勞動力人口，房價高和人口密集的雙重壓力下，發(fā)展住房租賃是緩解人口壓力和穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的重要措施。過去幾年間，“炒房熱”席卷全國，北京商品房價在短時間內(nèi)迅速上漲，投資型購房已經(jīng)占據(jù)了其它消費者的正常購房需求。在一定時期內(nèi)倡導(dǎo)發(fā)展租賃市場有從另一角度來說，等同于增加房地產(chǎn)商品房供給。

二、影響北京住房租賃市場發(fā)展的因素

在鼓勵發(fā)展租賃住房的大環(huán)境下，北京市住房租賃有了很大的發(fā)展。但還是存在租住環(huán)境差、租賃中介機構(gòu)資質(zhì)良莠不齊、租賃市場的監(jiān)管不到位以及缺少住房租賃法律法規(guī)的問題。深入分析這些問題有利于不斷進步，推動租賃產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

（一）租住環(huán)境有待改善

由于低收入人群對廉價住房的巨大需求，群租房的問題較為嚴重且難以解決。最主要的特征是大量的人口密集的城市居住在狹小空間內(nèi)，人均居住面積很小，且大多數(shù)是隔板將整租的房間隔開，隔音差，安全性也得不到保障。除了群租房環(huán)境問題，還有些老舊小區(qū)，存在很大的消防隱患，需要升級改造后租住。

（二）租賃中介機構(gòu)資質(zhì)良莠不齊

當前的住房租賃行業(yè)雖然有了一些線上租賃平臺的進入，進行了形式上的創(chuàng)新，一定程度上擴大了消費者獲取信息的渠道，提高了便利性，缺少大企業(yè)的技術(shù)和資金支持。住房租賃機構(gòu)魚龍混雜、供應(yīng)房源信息不透明，承租者個人利益沒有保障，甚至一些霸王條約和租住的安全性得不到很好的解決，從根本上沒有發(fā)揮好租賃產(chǎn)業(yè)支撐租賃行業(yè)發(fā)展的強大動力。有效發(fā)揮中介的正面作用，減少個人對中介的不信任，增加個人租房信息渠道，增加租房便利性是很棘手的問題。

（三）住房租賃市場的監(jiān)管不到位

租住市場面臨很多市場主體，存在監(jiān)管難，范圍廣的問題。監(jiān)管設(shè)計公安、工商、稅務(wù)、城管等多個部門，單靠一個部門的治理很難達到理想效果。例如：一些中介，二房東故意抬高租金價格、不簽訂協(xié)議，這些違規(guī)行為給承租者帶來很多損失，造成承租人與租房人之間的不信任。此外，租賃雙方的利益難以有效保障。另外，還出現(xiàn)公租房轉(zhuǎn)租行為，影響了租賃市場的公平。

（四）缺少住房租賃法律法規(guī)

租賃住房目前租金和租期不穩(wěn)定，缺乏租賃雙方權(quán)利與義務(wù)的具體法律法規(guī)，因而引發(fā)許多租賃糾紛。諸如房東和租客的權(quán)益界定模糊、租金協(xié)商糾紛、租客在租期內(nèi)二次出租等問題，國家應(yīng)出臺相關(guān)的法律法規(guī)，保障雙方合理合法的權(quán)益。另外，法律法規(guī)的缺失致使對租賃企業(yè)、中介機構(gòu)、以及房東個人的處罰力度不夠，違法犯罪代價小，很難維持租賃行業(yè)健康長久發(fā)展。盡快加強租賃行業(yè)立法，發(fā)揮其規(guī)范性作用是發(fā)展租賃行業(yè)最迫切的要求。

三、北京市住房租賃市場發(fā)展的建議

（一）關(guān)注租住環(huán)境，建立租住審批制度

良好的租住環(huán)境能夠保障居民安全，有利城市和諧、社會穩(wěn)定。為了促進租住市場的長久發(fā)展，各部門應(yīng)積極關(guān)注安全問題。建議建立租住審批制度，將租住安全納入社區(qū)管理重點關(guān)注的范圍中，由相關(guān)部門牽頭建立租住檔案，制定租住系統(tǒng)，實地審核租住信息的真實性和安全性，檢驗是否符合租住標準，待通過后方可發(fā)在各平臺發(fā)布租住信息對外租房。鼓勵舉報不安全租賃行為，并給予獎勵。

（二）完善配套設(shè)施，合理分配資源

教育、醫(yī)療、公共社會服務(wù)是社會關(guān)注的民生問題，實現(xiàn)租購并舉的重要措施是通過租售同權(quán)實現(xiàn)。雖然通過租售同權(quán)的方式可以滿足一部分租賃人享受優(yōu)等教育的權(quán)利優(yōu)質(zhì)教育的稀缺性，但是其不均等性還是容易導(dǎo)致社會矛盾。為此，鼓勵優(yōu)質(zhì)私人教育機構(gòu)及其他公共服務(wù)機構(gòu)加入地區(qū)資源，將優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)惠普更多租戶。同時加強對租賃住房的監(jiān)管，防止租賃價格過高，背離租售并舉的出發(fā)點。

（三）推動多部門綜合治理，建立有效合作

為了解決部門之間協(xié)調(diào)性差的問題，房市場的監(jiān)管需要多部門合作，綜合治理應(yīng)由政府主導(dǎo)，公安、城管、工商、稅務(wù)等部門相互配合。在監(jiān)管環(huán)節(jié)，各部門處理好本部門應(yīng)負責的事情后，交代給下一部門。各部門可通過定期會議，成立協(xié)同治理小組共同探討上一階段出現(xiàn)的問題，以及下一階段共同應(yīng)對的困難。通過加強協(xié)作，共同治理本區(qū)域住房市場，共同維護好社會治安，解決租住雙方的矛盾，營造和諧安穩(wěn)的居住環(huán)境。

（四）扶持專業(yè)租賃機構(gòu)，促進租賃產(chǎn)業(yè)化

專業(yè)化的住房租賃管理機構(gòu)有利于我國住房租賃市場的快速健康發(fā)展。加強租售并舉的出臺后，還要繼續(xù)政策上細化，扶持專業(yè)租賃機構(gòu)，對專業(yè)租賃機構(gòu)進行稅收、金融等方面支持。支持規(guī)模大、影響力強的社會組織及房地產(chǎn)企業(yè)搭建租賃平臺鼓勵專業(yè)租賃機構(gòu)整合居民閑置的房屋等資源，盤活存量房，使得租房合法合規(guī)。同時也要監(jiān)管租賃機構(gòu)的資質(zhì)，取締非法經(jīng)營。

（五）加快住房租賃市場立法

政府不僅可以通過減稅等優(yōu)惠政策，積極鼓勵更多的房屋所有者參與到租賃市場，以增加市場端的供給，還應(yīng)當加強監(jiān)管部門對租賃房進行質(zhì)量上的監(jiān)察，并制定相關(guān)質(zhì)量保障規(guī)定，從而營造健康有序的市場環(huán)境。加快租賃市場立法，使其發(fā)揮法律法規(guī)的規(guī)范性作用，通過立法的方式來明確租賃當事人的權(quán)利與義務(wù)，以維護當事人的合法權(quán)益，對違法違規(guī)的行為加大懲治度。

四、結(jié)語：

北京市響應(yīng)黨中央號召，出臺了發(fā)展租賃市場的規(guī)章制度，很大程度上促進了租賃行業(yè)的發(fā)展，增加了住房的有效供給。但是我們依然不能夠忽略租賃發(fā)展過程中的問題，在探索中摸索前進。不斷克服租賃市場推進難度大、租住環(huán)境差、監(jiān)管不到位、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展程度低缺少住房租賃法律法規(guī)等一系列難題，促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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