樓倩

摘要：為完善控規(guī)備案制度，提高控規(guī)應(yīng)用和實(shí)施水平，義烏市政府于2013年啟動《義烏市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的編制工作，同時也是借此機(jī)會，對中心城區(qū)城市建設(shè)情況的一次現(xiàn)狀摸底。而對現(xiàn)狀的研究深度、全面與否決定一個規(guī)劃方案的科學(xué)程度，因此現(xiàn)狀的基礎(chǔ)條件分析是支撐規(guī)劃目標(biāo)與內(nèi)容的基石，下面以江東街道09、11單元控制性詳細(xì)規(guī)劃的現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件進(jìn)行分析，并引發(fā)項(xiàng)目組對針對地塊現(xiàn)狀難點(diǎn)問題的規(guī)劃思考。

關(guān)鍵詞：地塊;自然條件;分析;總結(jié);思考

一、江東街道09、11單元控規(guī)的現(xiàn)狀分析

（一）地塊初識

項(xiàng)目地塊位于江東街道，與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)總部隔江相望，處于老城區(qū)、中心經(jīng)濟(jì)區(qū)與工業(yè)產(chǎn)業(yè)功能的中介區(qū)，北至南山路，南至環(huán)城南路，東至環(huán)城南路，西至義烏江，總用地面積約為437公頃。整個地塊由南北向街道江東路劃分為東西兩地塊單元，即11、09地塊單元。

二、自然條件分析

根據(jù)地塊地形坡度、坡向的分析，把握其生態(tài)格局，了解影響地塊建設(shè)開發(fā)的價值與制約因素：

價值因素——山系、水系、原生林

制約因素——地形、坡度、水系控制帶

通過對地形高度的分析，判斷對本地塊有較大影響的自然景觀制高點(diǎn)：（一）釣魚磯塔;（二）南山公園至高點(diǎn)—獅子山。

通過地塊自然條件的分析并對其用地適宜性評價，如下表所示：

再通過用地適宜性評價判斷地塊的土地物理?xiàng)l件分區(qū)：A、最適宜建設(shè)區(qū);B、基本適宜建設(shè)區(qū);C、不適宜建設(shè)區(qū)。

三、人文、自然環(huán)境要素分析

對規(guī)劃區(qū)塊的人文、自然環(huán)境要素進(jìn)行提取，并進(jìn)行分類：

（一）人文環(huán)境要素：青巖寺、摩崖石刻、釣魚磯山莊、釣魚塔、付大士文化陳列館、義烏江攔壩長廊、沉香博物館、楓葉國際學(xué)校、義烏中學(xué);

（二）自然環(huán)境要素：南山公園、釣魚磯公園、王思坑水庫、黎明濕地公園、義烏江、獅子山、長城公園

可以判斷：地塊內(nèi)人文、自然環(huán)境條件優(yōu)越，景觀價值得天獨(dú)厚：山、水、湖自然要素充足，臨近萬達(dá)商業(yè)中心，名校在側(cè)，土地價值可預(yù)期。

通過對規(guī)劃地塊人文、自然環(huán)境要素分析，融合坡度、藍(lán)線控制、景觀高程視線控制點(diǎn)，判判斷本地塊的景觀視覺敏感度分區(qū)：A、最敏感區(qū);B、次級敏感區(qū);C、不敏感區(qū)。

景觀視線控制：嚴(yán)格控制最敏感區(qū)的建筑高度，合理布局次敏感區(qū)，有利于不敏感區(qū)通過次敏感區(qū)向最敏感區(qū)借景。

四、現(xiàn)狀土地使用與建設(shè)情況分析

根據(jù)項(xiàng)目地塊建設(shè)情況，地塊的現(xiàn)狀土地利用構(gòu)成主要為居住用地（35.08%）以及綠地（43.07%），非建設(shè)未開發(fā)的用地70.31公頃，占總用地16.62%，整體開發(fā)建設(shè)落后于中心城區(qū)其它地塊，與所處的主城區(qū)圈層的層次不相匹配，具有極大的開發(fā)潛力。

五、現(xiàn)狀交通分析

現(xiàn)狀交通路網(wǎng)為“一快、三主、一次”： 快速路——環(huán)城南路;城市主干道——江東南路、黎明湖路、南山路;城市次干道——南洲路。

公交場站與節(jié)點(diǎn)——3個臨時公交場站：（一）九聯(lián)綜合市場東南側(cè);（二）黎明湖路與南洲路交叉口西南側(cè);（三）黎明湖路與環(huán)城路交叉口西南側(cè)。

六、現(xiàn)狀居住人口分析

規(guī)劃地塊內(nèi)居住用地主要為村莊“四層半”住宅與部分商品開發(fā)住宅，其中“四層半”住宅用地面積為79.07公頃，占居住用地的66.70%。其中塔下村、前山頭村、塔下洲村、黃古頭村、九聯(lián)新村、西陳村、隔塘村已經(jīng)完成村莊建設(shè)，荷葉口村、地橫頭村是規(guī)劃已批未建村莊——村莊住宅規(guī)劃建筑密度為25-32%，容積率為1.0-1.5;釣魚磯小區(qū)建筑密度為26.85%，容積率為0.94;銀河灣小區(qū)建筑密度為23%，容積率為1.15;安居工程南洲花園小區(qū)建筑密度19.1%，容積率為2.63。整個地塊常駐人口15742人，其中戶籍人口4319人。

七、現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施分析

（一） 公共綠地

公共綠地主要為三部分：

1、義烏江江濱綠廊

綠廊長達(dá)1500米，是義烏市核心濱水區(qū)景觀帶的節(jié)點(diǎn)之一，借助義烏江空間形成開闊的視野，可以提供人們集散、休閑與交流的功能。

2、釣魚磯公園

釣魚磯公園2000年6月14日竣工，是由釣魚巖石擴(kuò)建而成的以游憩、休閑、娛樂為主要功能的游憩公園。明代義烏知縣熊人霖峭壁上題刻：“春潭瑞石”四字供后人思古，磯上由塔，塔重建于明代，可登塔憑窗遠(yuǎn)眺沿江兩岸風(fēng)光和城市全景。

3、南山公園

南山公園是本次規(guī)劃地塊占地最大的公共綠地，內(nèi)有革命烈士陵園（長城公園），有釣魚磯山莊、南山水庫山莊等休閑商業(yè)，整體園區(qū)清風(fēng)綠波植被豐富，但公園內(nèi)部并沒有完全開發(fā)建設(shè)，且存在煙花炮竹倉庫、臨時骨灰存放堂等業(yè)態(tài)相沖突的用地。目前規(guī)劃紅線已送審批。

（二） 公共服務(wù)設(shè)施分布

公共服務(wù)設(shè)施主要涉及一下幾種類型：

行政辦公（A1）——主要是江東交警中隊(duì);

文化設(shè)施（A2）——建于釣魚磯公園內(nèi)的付大士文化陳列館，距離梅湖展覽文化中心約6.5公里;

教育科研（A3）——國際楓葉學(xué)校（小含幼）、實(shí)驗(yàn)小學(xué)（南洲校區(qū)）、聾啞學(xué)校;

體育用地（A4）——暫無體育館場用地，距離梅湖體育中心約6.5公里;

醫(yī)療衛(wèi)生（A5）——地塊內(nèi)暫無醫(yī)院，需借南向約1.2公里的徐村衛(wèi)生院、西向約1.9公里的復(fù)元醫(yī)院、北向約3公里的中心醫(yī)院滿足就醫(yī)所需;

社會福利（A6）——地塊內(nèi)暫無大型的社會福利機(jī)構(gòu)

文物古跡（A7）——革命烈士園（長城公園），釣魚磯公園以及青巖寺內(nèi)的摩崖石刻;

外事用地（A8）——無;

宗教用地（A9）——青巖寺（佛教）;

八、、地塊更新難易總結(jié)

基于現(xiàn)狀建設(shè)特征，如用地使用功能、權(quán)屬、使用功能、建筑質(zhì)量等因子進(jìn)行綜合評價：

[評價因子 評價分值 建筑質(zhì)量 好（0）;較好、中、一般（2）;差（4） 土地使用功能 其他（0）;行政、文教（1）;舊村（2） 土地權(quán)屬 有權(quán)屬（0）;無權(quán)屬（1） 地塊容積率 1.5及以上（0）;1.0-1.5（1）;0.5-1.0（2）0-0.5（3） 各個地塊綜合上述各項(xiàng)評價因子總分子，得出：0-3.5（更新難度較高）;3.6-6.5（更新難度居中）;6.6-10（更新難度較低） ]

通過綜合評價進(jìn)行土地更新難易程度判定，根據(jù)更新難度一般分為低、中、高三個等級。

地塊更新難易總結(jié)：

1）規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)多數(shù)建于2000年以后，建筑質(zhì)量狀況良好，更新難度較為不易;2）地塊更新難易程度決定了應(yīng)著重于未建設(shè)地塊的開發(fā);3）現(xiàn)狀向總體規(guī)劃層面邁進(jìn)的可能因素及不可能的因素，可能因素是對未建設(shè)地塊的開發(fā)的指引，不可能因素（如學(xué)校、道路的開辟等）應(yīng)考慮現(xiàn)狀存在的合理性。

九、現(xiàn)狀問題總結(jié)

通過對地塊現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件的全面分析，可以顯而易見地得出地塊現(xiàn)狀主要問題，為下一步的控規(guī)起到躍進(jìn)的基石作用：

（一）與義烏城市建設(shè)“宜商”、“宜居”的目標(biāo)不符

無論是烏國際商貿(mào)綜合改革試點(diǎn)的發(fā)展要求還是“一帶一路”經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展定位，皆要求義烏建設(shè)成為“宜商”、“宜居”、”幸福”義烏，規(guī)劃地塊的建設(shè)“宜居”社區(qū)具有一定的基礎(chǔ)，但是離“宜居”“幸福”社區(qū)還有一定的差距，跟不上城市建設(shè)發(fā)展定位的要求。

（二）公共設(shè)施建設(shè)落后，配套不完善，商業(yè)服務(wù)設(shè)施零散低端

地塊內(nèi)除了公共管理服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)教育設(shè)施之外，社區(qū)康體、娛樂、文化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施配套不全，無法取得居民的社區(qū)認(rèn)同感與歸屬感;商業(yè)設(shè)施比較零散低端，主要沿江東南路與黎明湖路沿街建筑的底層，無法滿足消費(fèi)需求。

（三）道路主框架已成，但支路系統(tǒng)不完善

地塊主干道（環(huán)城南路、江東南路、黎明湖路、南山路）已建設(shè)完成，但是道路的支路體系并沒有得到完善，支路與主干道的不銜接、支路的斷頭路現(xiàn)狀比較明顯。

（四）城市建設(shè)與地塊的自然優(yōu)越條件未進(jìn)行融合，“山”、“水”“城”之間未得到呼應(yīng)。

十、規(guī)劃思考

現(xiàn)狀如何向規(guī)劃躍進(jìn)？

市域總規(guī)定位本區(qū)域是以居住功能為主、縱橫商業(yè)兩軸貫穿其中的生態(tài)城市居住片區(qū)。而現(xiàn)狀土地利用的構(gòu)成要素主要為居住用地、道路用地、綠地、閑置用地等，經(jīng)過市域總體規(guī)劃的統(tǒng)籌，規(guī)劃土地利用構(gòu)成要素主要為居住用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地，從用地的構(gòu)成比例上比較，總體規(guī)劃加大了居住、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共綠地的土地構(gòu)成比例，但是縮小了公共設(shè)施用地（A類）用地構(gòu)成比例，現(xiàn)狀如何向規(guī)劃躍進(jìn)？是否有所取舍？

如：盤活現(xiàn)狀閑置用地，完整居住及其相配套功能區(qū)塊？對現(xiàn)狀工業(yè)、倉儲等用地進(jìn)行規(guī)整，倒逼工業(yè)產(chǎn)業(yè)外遷或退二進(jìn)三？賦予沿黎明湖路、江東路兩側(cè)空置用地以商業(yè)服務(wù)用地，形成南北、東西兩條商業(yè)軸？保留南洲實(shí)驗(yàn)小學(xué)（隔塘小學(xué)）的同時，加大公共設(shè)施用地的構(gòu)成比例，豐富公共設(shè)施類型？細(xì)化道路網(wǎng)絡(luò)，加設(shè)停車設(shè)施與公交設(shè)施？增加商業(yè)服務(wù)設(shè)施構(gòu)成比例，營造多個社區(qū)中心，服務(wù)規(guī)劃區(qū)塊？這些問題是項(xiàng)目組進(jìn)行控規(guī)深化向總規(guī)躍進(jìn)的要面面臨和解決的問題，并提出相應(yīng)的策略。

十一、結(jié)語：

規(guī)劃進(jìn)入存量時代、城市更新時代，規(guī)劃的價值取向和技術(shù)手法也需深化與創(chuàng)新，其中規(guī)劃的現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件分析更需要從現(xiàn)狀出發(fā)，比實(shí)際的問題和需求為導(dǎo)向來進(jìn)行規(guī)劃的編制。本次規(guī)劃深入分析單元地塊的現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件，為后續(xù)的控制編制工作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時詳盡的現(xiàn)狀分析對于項(xiàng)目組的現(xiàn)狀認(rèn)識和規(guī)劃思考具有著一定的啟發(fā)與推動作用。