李苗苗

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率占據(jù)很大比重，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的支撐性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)資金密集，是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)和高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)，因此資金對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵支柱。在新形勢(shì)下，企業(yè)投融資方式對(duì)于房地產(chǎn)的順利發(fā)展起著起著重要作用。創(chuàng)新投融資的方式具有時(shí)代必要性，通過(guò)擴(kuò)大融資渠道、加強(qiáng)資金鏈管理等措施，不斷適應(yīng)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)行情的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);投融資;方式創(chuàng)新

房地產(chǎn)業(yè)是改革開(kāi)放以來(lái)迅速崛起的行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)重要地位，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)作用。房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展需要大量資金的投入和支持，因此投融資問(wèn)題成為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵制約條件。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式存在缺陷和不足，新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動(dòng)的創(chuàng)新勢(shì)在必行。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的發(fā)展現(xiàn)狀與困境，提出了解決的新渠道和新方式。在充分利用房地產(chǎn)基金融資的同時(shí)，發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資方式等。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式創(chuàng)新的必要性和必然性

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供了助力，為此強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式創(chuàng)新尤為必要。房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式制約了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。在新形勢(shì)下，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注和重視，出臺(tái)了相應(yīng)的政策、制度確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的投資融資方式是穩(wěn)定企業(yè)的關(guān)鍵途徑。房地產(chǎn)企業(yè)自身的合理革新，才能使得企業(yè)獲得更多有效資金，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)行提供足夠的大量的資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的優(yōu)化和創(chuàng)新具有應(yīng)時(shí)性，體現(xiàn)了深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義和價(jià)值。

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較多，傳統(tǒng)的融資方式，比如銀行貸款、上市融資、信托融資等渠道，這些傳統(tǒng)方式在新時(shí)代背景下，缺乏市場(chǎng)活力和競(jìng)爭(zhēng)力。這些方式的共性是融資思維比較固化，融資手段比較單一，融資程序復(fù)雜等，因此在優(yōu)化改善這些傳統(tǒng)融資渠道的同時(shí)，創(chuàng)新適應(yīng)市場(chǎng)和國(guó)際環(huán)境的融資方式是時(shí)代的選擇和市場(chǎng)的必然。國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的重視和融資規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)的傾斜，體現(xiàn)了國(guó)家層面的制度創(chuàng)新發(fā)展。只有進(jìn)行有效的創(chuàng)新才能打破傳統(tǒng)模式的弊端，突破融資的壁壘和困境，革新出新一輪的融資方式和模式。傳統(tǒng)的銀行貸款模式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，以房地產(chǎn)企業(yè)的土地或房產(chǎn)做抵押憑證，阻礙了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展，人們對(duì)住房的需求量大幅度增加，房地產(chǎn)的投資量也隨著市場(chǎng)的變化不斷增加，需要更多的資金周轉(zhuǎn)。開(kāi)發(fā)商和銀行之間處于復(fù)雜的狀態(tài)中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是兩者矛盾的出發(fā)點(diǎn)，加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度，受到很多因素的阻礙與限制。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新途徑

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式在傳統(tǒng)和現(xiàn)代之間徘徊，傳統(tǒng)模式的落后和缺陷激發(fā)新的融資手段的出現(xiàn)和生成。房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)際市場(chǎng)情況，不斷優(yōu)化自身企業(yè)的素質(zhì)，對(duì)融資方式進(jìn)行大膽創(chuàng)新和適應(yīng)，才能讓這些政策在房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)中體現(xiàn)活力和生命力。

2.1擴(kuò)大融資渠道和方式

房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，嘗試新的融資路徑。在銀行貸款、上市融資等融資形式時(shí)，積極尋找符合現(xiàn)代化的融資渠道。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商可以通過(guò)協(xié)商進(jìn)行融資，或者與銀行簽訂協(xié)議，降低融資的門(mén)檻和難度;中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間可以采取聯(lián)合的方式進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金的共同利用，降低了融資的難度，達(dá)到合作共贏的目的。融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的不可控因素，企業(yè)之間的交流協(xié)作、資金的共享等可以弱化風(fēng)險(xiǎn)的影響力和破壞程度。通過(guò)創(chuàng)新融資手段，轉(zhuǎn)變對(duì)手的敵對(duì)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，變成合作的伙伴關(guān)系，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)保障資金流的穩(wěn)定，保障房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有足夠的資金支撐。房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式需要結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)背景和市場(chǎng)需求嘗試新的融資模式。房地產(chǎn)基金融資是一種基于房屋資金的大批量的零散注入的資本，對(duì)專(zhuān)業(yè)化要求較高。由于貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)的全球化，在海外資金和資本不斷積累，規(guī)模逐漸擴(kuò)大。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金受到政策的限制，法律制度的規(guī)定，地產(chǎn)基金可能成為房地產(chǎn)融資的新途徑。當(dāng)前優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的緊縮，配合資本雄厚的企業(yè)有助于產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，提供更多的再循環(huán)資本，同時(shí)也可以避免風(fēng)險(xiǎn)。

2.2加強(qiáng)資金鏈的管理，激發(fā)市場(chǎng)創(chuàng)造能力

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展道路曲折，格局也發(fā)生了較大變化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和國(guó)家制度的宏觀調(diào)控下，合理科學(xué)的資金鏈管理方式是資金融通的前提和基礎(chǔ)，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)回流。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)，聘用專(zhuān)業(yè)融資人員進(jìn)行資金交流和咨詢(xún)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的合理化的分析和預(yù)測(cè)中，掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的科學(xué)性，預(yù)測(cè)和規(guī)劃項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程和流程，估測(cè)資金的支出與回籠的時(shí)期，基于多重因素制定并完善有效的融資計(jì)劃和融資結(jié)構(gòu)。其中關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的角色擔(dān)當(dāng)，規(guī)劃所需要的資金時(shí)間與基金數(shù)量，根據(jù)時(shí)期的不同確定融資方式的不同。經(jīng)濟(jì)供給側(cè)改革的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真反思傳統(tǒng)的、固有的發(fā)展模式，不斷優(yōu)化思路和策略，提升企業(yè)創(chuàng)新能力和創(chuàng)新方式，盡可能的快速的適應(yīng)生產(chǎn)市場(chǎng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占取有力的地位。房地產(chǎn)企業(yè)在建筑過(guò)程進(jìn)行創(chuàng)新，比如房屋建設(shè)材料和原料，可以采用環(huán)保材料，符合當(dāng)前的市場(chǎng)需求和消費(fèi)者的訴求。在大數(shù)據(jù)背景中，努力結(jié)合數(shù)據(jù)化和智能化的高新技術(shù)，開(kāi)發(fā)智能化小區(qū)，提升建筑的優(yōu)勢(shì)和房產(chǎn)的吸引力，爭(zhēng)取在企業(yè)行業(yè)中占取先機(jī)。融資方式的創(chuàng)新，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值是最直接和最關(guān)鍵的渠道。在融資的同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力，有針對(duì)性的生產(chǎn)和創(chuàng)造，精準(zhǔn)定位市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金鏈的科學(xué)合理管理。

2.3利用多種方式結(jié)合的模式獲得融資

傳統(tǒng)單一模式的融資方式導(dǎo)致融資過(guò)程繁瑣、融資資金較少等，新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以融合多種手段融資。比如房屋預(yù)售獲得資金，是簡(jiǎn)單的、可操作性的融資方式。這一方式的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在申請(qǐng)模式簡(jiǎn)單、成本較低，同時(shí)也存在一些限制要求和規(guī)定。預(yù)售的房屋條件是必須的要求，在國(guó)家政策中，購(gòu)房限制的推出，引發(fā)房產(chǎn)的利潤(rùn)壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)很大程度上取決于金融機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行更容易于房地產(chǎn)融資進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，通過(guò)商業(yè)銀行放款的形式為房地產(chǎn)企業(yè)融資。主要途徑包括住房的貸款、經(jīng)濟(jì)適用房的貸款、商品房的貸款等，由于沒(méi)有利息預(yù)提的所得稅和外債額度的強(qiáng)制，正是這類(lèi)融資活動(dòng)體現(xiàn)了銀行貸款的優(yōu)勢(shì)。此外，可以通過(guò)上市進(jìn)行融資。這是比較有挑戰(zhàn)性和難度的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將公司的所有資本進(jìn)行劃分，流通的方式借用股票的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)，直接獲得資金的融入。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的上市困境在于成本較大、審批較難，這樣的模式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以達(dá)到融資目標(biāo)。

三、結(jié)語(yǔ)

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)全球化的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，隱藏著房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。政府的宏觀調(diào)控政策規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。投融資方式的創(chuàng)新，可以不斷提高房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，融資渠道、資金鏈的管理等都是在融資過(guò)程面對(duì)的難題和瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的結(jié)合和互動(dòng)，可以采用資金重組的方式解決房地產(chǎn)資金緊缺的難題，實(shí)現(xiàn)互惠共贏的目的。

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