楊廣才

摘要：房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家堅(jiān)持房住不炒基調(diào)下，近幾年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策可謂是有增無(wú)減。在一系列嚴(yán)酷的環(huán)境中，房地產(chǎn)由以前的黃金時(shí)代逐漸變?yōu)榘足y時(shí)代，越來(lái)越多房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉，未來(lái)房地產(chǎn)公司又如何保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);房住不炒;持續(xù)經(jīng)營(yíng)

一、房地產(chǎn)特點(diǎn)

（一）資金密集型

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，這一特點(diǎn)已限制只有部分企業(yè)或個(gè)人有能力成為房地產(chǎn)開發(fā)商。很多小房地產(chǎn)開發(fā)商苦于自身沒有雄厚的資金，于是進(jìn)行高杠桿操作，自拿土地那一刻，便各種重復(fù)抵押貸、開發(fā)貸等，財(cái)務(wù)杠桿率出奇的高。自九十年代海南省房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)經(jīng)歷過幾年大蕭條后，由于福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)才重新起步。

（二）開發(fā)及投資回收周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)屬于大型建筑工程，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，通常開發(fā)商從拿地到取得預(yù)售證開盤售賣的時(shí)間需要12到24個(gè)月，整個(gè)開發(fā)周期期間幾乎沒有任何凈現(xiàn)金流入，導(dǎo)致開發(fā)商前期需要墊付占用的資金多而且時(shí)間長(zhǎng)。這會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)金流吃緊的情況時(shí)常發(fā)生，一旦某項(xiàng)開發(fā)工程由于資金不能及時(shí)到位受到影響的話，會(huì)進(jìn)一步延遲樓盤開放售賣時(shí)間，從而影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流入時(shí)間。

另外，由于開發(fā)周期長(zhǎng)，所以對(duì)應(yīng)的投資回收期也相應(yīng)慢。從拿地到開發(fā)，再到開盤售賣，最后售罄的時(shí)間通常需要2-3年時(shí)間，有些項(xiàng)目可能需要4-5年才有可能售罄，如此一來(lái)，開發(fā)商從一開始的支付土地成本、開發(fā)建安成本那一刻起，到最終樓盤售罄收完樓款為止，大多需要3年時(shí)間左右才能把整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期貫穿完整。

（三）政策影響大

如果單從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)只是普通的拿地蓋房子出售，但實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅只是蓋房子售賣這么簡(jiǎn)單。由房地產(chǎn)行業(yè)衍生出來(lái)的事物影響力甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過蓋房子這個(gè)行為。就目前來(lái)講，一座城市的規(guī)劃，一個(gè)學(xué)校，一個(gè)醫(yī)院，一條地鐵線（或者高鐵線和城軌線）等都影響著一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的好與壞。由房地產(chǎn)衍生出來(lái)的學(xué)位房，地鐵房，甚至房地產(chǎn)行業(yè)自身的融資條件等，大多與國(guó)家政府政策密切相關(guān)。國(guó)家或當(dāng)?shù)厥∈姓恼咦呦?，就是房地產(chǎn)今后的走向，同時(shí)，國(guó)家政府為避免房地產(chǎn)影響國(guó)民居住，每時(shí)每刻都在房企-國(guó)民-政府之間進(jìn)行政策調(diào)控，要同時(shí)考慮房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、國(guó)民居住問題、政府土地財(cái)政之間的利弊。

（四）開發(fā)過程復(fù)雜

一個(gè)樓盤的開發(fā)，大致經(jīng)過的階段有：土地投資階段、策劃階段、前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、營(yíng)銷階段、物業(yè)階段、收尾階段。一般來(lái)說整個(gè)開發(fā)過程是比較復(fù)雜的，主要原因是，開發(fā)商不可能整個(gè)項(xiàng)目所有工程都一攬子解決，通常開發(fā)商會(huì)把整個(gè)項(xiàng)目的工程大部分分包給其他施工商，這樣一來(lái)就是產(chǎn)生質(zhì)量與監(jiān)督問題，開發(fā)商為質(zhì)量和監(jiān)督方面上需要花一定代價(jià)來(lái)保質(zhì)保量保進(jìn)度，因?yàn)楦鱾€(gè)階段工作的開展需要通過政府部門進(jìn)行許可使用證的頒發(fā)，這就經(jīng)常說的五證。五證分別為：《國(guó)有土地使用證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》;房地產(chǎn)開發(fā)商必須五證齊全，才可以合法合規(guī)進(jìn)行樓盤售賣。

二、房地產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境

（一）內(nèi)部管理水平低

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前已發(fā)展四十年多，與其他各國(guó)發(fā)展歷程相比，發(fā)展速度快但整個(gè)行業(yè)管理水平相對(duì)落后，主要原因是，早些年房地產(chǎn)公司但凡是塊地，都是賺錢的，只要拿到地塊，開發(fā)商就賺錢。因?yàn)榉績(jī)r(jià)在早些年一路高歌上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商拿到地就是拿到了利潤(rùn)，至于內(nèi)部的管理核算之類的工作，都比較粗糙，完全沒有類似日企的那種精細(xì)化管理。仔細(xì)一想也是，當(dāng)時(shí)的環(huán)境都是一直拿地，拿到地塊就是賺到錢，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有誰(shuí)會(huì)想到經(jīng)營(yíng)精細(xì)化那些事情。

（二）外部環(huán)境不樂觀

近幾年來(lái)，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策可謂是一紙比一紙嚴(yán)，再加上美國(guó)發(fā)起對(duì)中貿(mào)易戰(zhàn)，整個(gè)中國(guó)乃至全球的經(jīng)濟(jì)都不景氣。面對(duì)各種黑天鵝事件的發(fā)生，金融機(jī)構(gòu)收緊銀根，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流越過越緊，面對(duì)可望不可及的房?jī)r(jià)，居民觀望情緒高漲，房子愈發(fā)難售。某些房地產(chǎn)公司為回籠資金不惜打折大甩賣，地方政府怕引發(fā)更多惡性降價(jià)問題，公然出臺(tái)房地產(chǎn)備案價(jià)不允許降價(jià)銷售，產(chǎn)生一種現(xiàn)象是：一邊是房地產(chǎn)資金鏈快斷房子卻依舊賣不出去;另外一邊是居民面臨高昂房?jī)r(jià)居住不起。

三、持續(xù)發(fā)展措施

目前國(guó)家已明確房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)不作為短期調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段，所以房地產(chǎn)行業(yè)以前所享受的政府政策性紅利已越來(lái)越少，在外部環(huán)境無(wú)法改變的情況下，房地產(chǎn)如何才能在今后明哲保身保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展成為目前房企的最重要的事情。

（一）制定戰(zhàn)略目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的三年或五年戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃，根據(jù)計(jì)劃逐層分解到各個(gè)區(qū)域公司或項(xiàng)目上。同時(shí)盤活已有庫(kù)存資源，找出年度目標(biāo)缺口，按目標(biāo)缺口制定投資目標(biāo)，根據(jù)各個(gè)城市公司及項(xiàng)目之間合理分配投資目標(biāo)，保障企業(yè)年度目標(biāo)。同時(shí)應(yīng)定期對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行回顧分析，出現(xiàn)重大影響事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）注重房產(chǎn)附屬功能

相比以前隨便拿地都是利潤(rùn)的情況下，如今這種情況已屬罕見。由于房子的數(shù)量增加，加上地價(jià)的上升，面粉怎么會(huì)比面包貴的情況一直被開發(fā)商和中介掛在嘴邊引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買樓房。然而，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，地方政府為土地財(cái)政收入不斷出售土地，但剛才已描述，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為不僅僅只是拿地蓋房子，由房子衍生的事物更為影響人們的購(gòu)買行為。有些房地產(chǎn)開發(fā)商的想法恰恰與此相反，最終的結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，甚至一些小開發(fā)商直接倒閉或被收購(gòu)。

以前土地不會(huì)存在流拍現(xiàn)象，如今比比皆是。不是企業(yè)不想拿地，而是企業(yè)在拿地的時(shí)候需要考慮的不僅僅是建房子那么簡(jiǎn)單，更注重的是房子的附屬衍生事物。隨著城鎮(zhèn)一體化的推進(jìn)，全國(guó)各地逐步形成以京津冀，江浙蘇長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)的幾個(gè)大型綜合地區(qū)規(guī)劃，人口凈流入增長(zhǎng)的城市才會(huì)存在盈利的項(xiàng)目，其他許多城市早已透支未來(lái)的購(gòu)房消費(fèi)能力，再進(jìn)行開發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)，無(wú)疑是庫(kù)存過剩，再無(wú)接盤俠進(jìn)行兜底。

（三）投資測(cè)算及全周期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

外部融資環(huán)境差，加上市場(chǎng)環(huán)境不樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拿地的時(shí)候已謹(jǐn)言慎行，在每一次的招拍掛中，土地價(jià)、自持面積、保障房面積等一系列因素，房地產(chǎn)企業(yè)都需要考慮在內(nèi)，根據(jù)不同的因素組合進(jìn)行測(cè)算利潤(rùn)，這種投資前測(cè)算地塊利潤(rùn)的方法已逐步走入各大房地產(chǎn)開發(fā)商，為的就是今后根據(jù)測(cè)算凈利潤(rùn)情況評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，把手里僅有的資金能放到回報(bào)率最大的項(xiàng)目上，提高資金使用效率。

對(duì)于已拿地正在進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)、預(yù)售、部分已售的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)需持續(xù)關(guān)注經(jīng)營(yíng)結(jié)果，記錄歷史月份經(jīng)營(yíng)情況，預(yù)測(cè)未來(lái)月份經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，并且根據(jù)影響因素進(jìn)行敏感性分析，測(cè)算項(xiàng)目后期調(diào)整因素對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)果的影響，形成項(xiàng)目自拿地后到全部售罄的全周期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理。同時(shí)記錄項(xiàng)目每個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)歷史月份數(shù)據(jù)不斷滾動(dòng)修訂未來(lái)預(yù)測(cè)月度和季度業(yè)績(jī)目標(biāo)，保障企業(yè)目標(biāo)順利達(dá)成。

（四）定期經(jīng)營(yíng)分析

面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境及政策的快速變化，房地產(chǎn)企業(yè)在制定月度、季度、半年度、年度目標(biāo)時(shí)，需要全面考慮企業(yè)現(xiàn)存投資計(jì)劃及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與結(jié)果，規(guī)劃設(shè)計(jì)好管理駕駛艙。可以根據(jù)管理駕駛艙的經(jīng)營(yíng)分析結(jié)果及時(shí)調(diào)整及下達(dá)集團(tuán)公司目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)決策，從橫向及縱向?qū)具M(jìn)行經(jīng)營(yíng)分析，對(duì)今后發(fā)展策略及發(fā)展方向提供具有建設(shè)性的參考結(jié)果。

（五）內(nèi)部經(jīng)營(yíng)審計(jì)

大中型房地產(chǎn)公司里，多數(shù)存在跨區(qū)域跨省市的分子公司，對(duì)于分子公司各自的經(jīng)營(yíng)里，有部分經(jīng)營(yíng)行為存在信息失真情況，例如：利用公司制度漏洞進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)旒?，沒充分考慮當(dāng)?shù)卣呙つ恐贫ü窘?jīng)營(yíng)策略，損害股東利潤(rùn)等。這種情況，由于跨地域經(jīng)營(yíng)及各個(gè)政府政策不一的問題，集團(tuán)管理層往往會(huì)忽略分子公司的經(jīng)營(yíng)真實(shí)性。這時(shí)就需要集團(tuán)發(fā)揮審計(jì)的重要性，成立專項(xiàng)的審計(jì)小組定期對(duì)各個(gè)分子公司的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行稽核檢查，從而得出其經(jīng)營(yíng)行為是否存在與集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)方針不一致或存在腐敗貪污等問題，切實(shí)保障股東權(quán)益不受損害，保證公司健康持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

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