張曉易

潮白河孔雀城銷售處內(nèi)的沙盤

新中國成立70載，創(chuàng)造了無數(shù)奇跡，也經(jīng)歷了幾輪周期。在地產(chǎn)界，除了經(jīng)歷香港市場跌宕起伏的中海地產(chǎn)、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利外，還有一家根植于河北的企業(yè)，擁有穿越周期的硬殼，那就是以“產(chǎn)業(yè)新城運營商”而聲名大噪的華夏幸福。

華夏幸福從一開始就是一家與眾不同的企業(yè)，雖被劃入房地產(chǎn)行業(yè)，但它依托的其實是地方政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求，其發(fā)展是一篇非典型的房地產(chǎn)敘事。

如今在新股東中國平安的加持下，帶著產(chǎn)業(yè)運營基因的華夏幸福，又將譜寫怎樣的“幸福之路”。

另辟蹊徑的環(huán)京布局

1998年7月，在北京和天津之間的腹地廊坊市，華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，這是華夏幸福的前身。這是如今的華夏幸福董事長王文學(xué)第一次涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，盤下的這塊地就是后來的“華夏花園”項目。華夏地產(chǎn)有了不錯的開局，隨后又在廊坊和燕郊各拿一塊地。

2000年左右，中國逐步放開了對房地產(chǎn)企業(yè)上市的政策限制，房地產(chǎn)市場開始快速增長。彼時萬科上市已經(jīng)九年，正開啟新一輪規(guī)模擴張，號稱“最懂北京”的天鴻寶業(yè)在上交所掛牌上市。

根植于河北的華夏幸福，那時還只是一個無名小卒，想要進軍已經(jīng)競爭激烈的北京并不容易。

當(dāng)年，離北京更近的燕郊房地產(chǎn)市場剛剛進入發(fā)展階段，香河也未駛?cè)氚l(fā)展正軌。一些河北籍房企率先在兩地布局，但兩地房價尚未有明顯起色。要想做大規(guī)模，必須另辟蹊徑。

華夏幸福選擇了環(huán)京城市圈的戰(zhàn)略。2012年華夏幸福成立了京御地產(chǎn)公司，開始在廊坊市區(qū)之外的香河、大廠等地拿地，并創(chuàng)立了華夏幸福的住宅品牌——孔雀城。

潮白河孔雀城、大運河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅項目開始在北京周邊拔地而起。2008年前后，隨著北京奧運會的臨近，環(huán)京樓市開始躁動起來。

2007年底京御地產(chǎn)銷售額第一次超過了廊坊地產(chǎn)，達到了38億元左右。而京御地產(chǎn)和廊坊地產(chǎn)加在一起的銷售額則達到70多億元，由此華夏幸福進入了高速增長期，在接下來的幾年間，銷售額從100多億，到300多億，到500多億，到800多億，直至沖過1000億元大關(guān)。

而這只是開始。

產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的“固安模式”

“我愛北京天安門正南50公里”——這個出現(xiàn)在北京到河北省廊坊市固安縣路上的廣告標(biāo)語，頗為醒目，當(dāng)年一度引起眾多媒體關(guān)注。曾是河北省窮困農(nóng)業(yè)縣的固安，是華夏幸福又一個重要的轉(zhuǎn)折地。

2002年-2011年間，正值房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展時期，據(jù)統(tǒng)計，此十年間全國新開工面積增速復(fù)合增長約為20%，居于歷史高位。

不甘于成為跟隨者的華夏幸福，想要角逐已經(jīng)很激烈的環(huán)京房地產(chǎn)市場，繼續(xù)做大。而繼續(xù)在住宅地產(chǎn)方面發(fā)力，資源和資金都無法與已經(jīng)站穩(wěn)腳跟的大鱷抗衡。華夏幸福另辟蹊徑，選擇了從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突圍的艱難道路。

“轉(zhuǎn)移-整合-孵化”，華夏幸福通過建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為區(qū)域發(fā)展吸引各項要素的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思路，與正在謀求“以產(chǎn)業(yè)興縣”的農(nóng)業(yè)縣固安不謀而合。最終，華夏幸福與固安縣政府簽署協(xié)議，合作開發(fā)建設(shè)固安工業(yè)園區(qū)。

盡管過程波折重重，但固安工業(yè)園區(qū)經(jīng)過十多年的運營，已經(jīng)成為PPP產(chǎn)業(yè)運營的一張名片。華夏幸福為固安產(chǎn)業(yè)新城構(gòu)建了高科技研發(fā)制造與高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的313產(chǎn)業(yè)體系，其中，新型顯示、航天航空、生物醫(yī)藥是三大高科技主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

十年間，在產(chǎn)業(yè)新城大發(fā)展的背景下固安財政收入增長了幾十倍，從2012年的1.1億元，到2018年的86.3億元，固安產(chǎn)業(yè)新城的貢獻率達到70%。截至2018年底，固安產(chǎn)業(yè)新城累計引進簽約企業(yè)超600家，投資額近1400億元。

借助固安的成功，華夏幸福開啟產(chǎn)業(yè)新城的異地復(fù)制。

很快，華夏幸福再一次踏上政策東風(fēng)。

2015年，政府開始頻繁提出并推動地區(qū)積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)，希望利用政府與企業(yè)合作共贏的形式發(fā)展重點產(chǎn)業(yè)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)成為政府新訴求。而產(chǎn)業(yè)新城的投建與運營能夠整合產(chǎn)業(yè)資源、發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)，促進產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，從而成為地方政府大力支持的地產(chǎn)發(fā)展模式。

在B2G的潮流中，在政策的東風(fēng)中，“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”將是未來房企發(fā)展的一大趨勢，而在這條道路上，以產(chǎn)業(yè)新城PPP模式開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)新城的華夏幸福已經(jīng)走得很遠。

從固安1.0到嘉善2.0再到溧水3.0模式，華夏幸福的PPP模式也在不斷進化，持續(xù)助力縣域經(jīng)濟發(fā)展，也不斷獲得國家各級政府和世界組織的認可。

截至目前，華夏幸福已在全國的15個核心都市圈布局產(chǎn)業(yè)新城，成為中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商。

攜手平安，走幸福之路

在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)的同時，華夏幸福也在探索新業(yè)務(wù)，迭代其定位。

從去年開始到今年2月，華夏幸福兩度引入中國平安，使其成為華夏幸福第二大股東。華夏幸福的定位也開始有了轉(zhuǎn)變，那就是成為“綜合性資產(chǎn)管理平臺”。

在平安險資和資源的加持下，華夏幸福又將進軍新的領(lǐng)域。中國平安已經(jīng)明確表示，未來雙方（中國平安和華夏幸福）將響應(yīng)國家政策，解決社會難題，在醫(yī)療健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等方面協(xié)同發(fā)展，聚焦長租公寓及康養(yǎng)服務(wù)兩大領(lǐng)域。

政策利好已經(jīng)顯現(xiàn)。今年6月1日，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，明確保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

億翰智庫認為，“金融機構(gòu)參與房企經(jīng)營，既優(yōu)化了房企上游融資，又實現(xiàn)了金融機構(gòu)沉淀資金的增值，兩者各取所需，相互促進?！蔽覈康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)由黃金時代進入白銀時代，將金融與房地產(chǎn)相結(jié)合、依靠資本和資產(chǎn)雙輪驅(qū)動的“金融+地產(chǎn)”發(fā)展模式是未來房企發(fā)展一大趨勢。

華夏幸福和中國平安的攜手，無疑為未來多元業(yè)務(wù)布局，在醫(yī)療、康養(yǎng)、長租業(yè)務(wù)的開拓與協(xié)同上，提供更多的想象空間。

打造“金融、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)”全產(chǎn)業(yè)鏈，走“開發(fā)、運營、資管”一體化的新型發(fā)展道路，華夏幸福的中場戰(zhàn)事已經(jīng)啟動。