邢方

摘要：成本管控作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，與企業(yè)的經(jīng)營水平有著直接密切的聯(lián)系，是保障企業(yè)平穩(wěn)運行與發(fā)展的必然要求。為了保證平穩(wěn)發(fā)展與進步，企業(yè)應(yīng)加強對成本管控的重視程度，積極促進各部門管理能力的提高，以為整個企業(yè)的發(fā)展提供重要的支持。成本控制是提升企業(yè)自身綜合競爭力的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)企業(yè)中，開發(fā)成本管控主要指的是對房地產(chǎn)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中產(chǎn)生的一系列成本費用進行有效管理與控制?？茖W(xué)全面的成本管控方法，既可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨的成本壓力，還可以改善企業(yè)的經(jīng)營效率，維持企業(yè)正常的經(jīng)營與發(fā)展，同時能夠進一步完善與優(yōu)化成本控制機制，從根本上加強企業(yè)發(fā)展過程中成本控制監(jiān)督工作，制定具有針對性的管控措施，為促進企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中，如何通過控制成本以獲取最大利益，已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)全過程中不同階段的成本控制，針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控中出現(xiàn)的問題，提出解決對策，以提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控企業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其內(nèi)部資金狀況在很大程度上影響著整個企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對投資開發(fā)活動的管理與規(guī)范，促進資金利用率的有效提升，對企業(yè)內(nèi)部各項成本進行合理優(yōu)化，以鞏固和提高企業(yè)市場競爭地位。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本管理

（一）項目決策階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段，為了科學(xué)的進行成本控制，需要構(gòu)建一套評價指標系統(tǒng)，例如對房地產(chǎn)項目的用地總面積、建筑物容積率、 植被覆蓋率、停車位比例、公共設(shè)施等基本因素進行考量，全面科學(xué)的劃定成本控制指標，在適應(yīng)市場經(jīng)濟的需求下，開展市場定位評價機制，以市場預(yù)測數(shù)據(jù)以及市場調(diào)查結(jié)果等數(shù)據(jù)信息作為參考，實現(xiàn)決策階段成本控制體系的動態(tài)性與實時性，為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的穩(wěn)步進行創(chuàng)立便利條件。

項目決策的科學(xué)合理是保證項目成本控制得以推進的前提和基礎(chǔ)。在項目建設(shè)過程中，投資決策能夠在很大程度上影響整個項目的成本。如果項目投資不合理，或項目選址存在一定的偏差等，必然會導(dǎo)致成本費用的增加，進而對整個項目造成嚴重的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取恰當合理的方法與措施對投資預(yù)算進行合理預(yù)估與判斷，將項目推進過程中各個階段產(chǎn)生的成本控制在合理范圍內(nèi)，為各項投資活動的開展提供充足的資金保障，保證預(yù)期投資目標得以實現(xiàn)，使得整個項目得以順利實施。

（二）設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計工作為項目其他工作的開展提供了重要的前提和基礎(chǔ)，設(shè)計的完成在一定程度上代表項目成本的確定。在設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展設(shè)計招標，對項目方案圖紙和初步設(shè)計圖紙進行審核和計算，從而提出初步的工程造價，同時結(jié)合項目的投資額或造價限額及成本控制計劃，進行方案篩選和設(shè)計，并嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不超限額。在成本控制中設(shè)計階段占據(jù)著至關(guān)重要的作用。

1. 通過在設(shè)計階段對項目成本的控制分析能夠促進項目成本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促進資金利用率的有效提升。通過對設(shè)計預(yù)算的準確預(yù)估與判斷，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中總結(jié)出項目造價的結(jié)構(gòu)體系，以此為依據(jù)對資金分配效果加以分析與研究。同時，基于現(xiàn)有相關(guān)理論的支持，對項目功能與成本之間的聯(lián)系進行深層次剖析，從而有效推動項目功能與成本之間的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。

2. 在設(shè)計階段重視工程造價的計價分析能夠促進投資效率的有效提升。通過對設(shè)計預(yù)算進行確定和分析，能夠從中準確掌握項目內(nèi)部的投資狀況，進而判斷出項目投資的重點內(nèi)容，促進投資效率的有效提升。

3. 在設(shè)計階段重視對項目成本的管理與控制能夠推動成本控制活動的有效開展。從整個項目造價的控制過程來看，設(shè)計階段要求在基于現(xiàn)有相關(guān)標準與要求的支持下，制定成本計劃，利用編制出的成本計劃，對項目內(nèi)部各方面造假進行合理推測與判斷，并將其與成本計劃中的指標進行對比與分析，根據(jù)結(jié)果采取恰當合理的措施對整個設(shè)計進行優(yōu)化，以保證設(shè)計符合各方面要求。

4. 在設(shè)計階段控制項目成本能夠保證技術(shù)與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。在設(shè)計階段既要重視項目的功能和美觀，利用現(xiàn)代信息技術(shù)推動項目功能的完善，同時還要對項目的經(jīng)濟因素保持高度重視，保證設(shè)計方案中技術(shù)與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，使設(shè)計的預(yù)期目標得以順利實現(xiàn)。

（三）招投標與合同洽談階段的成本控制

從該階段成本控制的構(gòu)成來看，主要包含招投標方式、標底、標底確定方式等。招投標階段的成本控制對于整個項目的推進有著重要意義，應(yīng)貫徹落實保證最低價中標原則。

（四）項目實施階段的成本控制

在項目具體實施階段對項目的范圍、規(guī)模、質(zhì)量等方面內(nèi)容均有著明確的規(guī)定與要求，這一階段的項目成本支出在整個項目支出中占據(jù)著主導(dǎo)地位。在這一過程中一旦忽視成本控制，就會導(dǎo)致成本費用出現(xiàn)明顯增長，最終對整個項目造成嚴重影響。在該階段內(nèi)必須重視項目成本控制工作的有效落實。具體包括：

1. 項目實施階段成本控制目標的確定

項目實施階段成本控制目標的確定要與工程性質(zhì)相聯(lián)系，挑選出符合要求的施工設(shè)備，提高人力資源管理力度，既要重視考慮和分析資金來源，同時還要結(jié)合施工進度安排，保證資金分配與工程項目推進的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。

2. 科學(xué)處理工程變更

工程變更涉及工程項目、工程量、進度規(guī)劃、施工要求等方面的變更。在項目實施期間倘若要對工程設(shè)計與質(zhì)量標準等方面進行一些實質(zhì)性的變更，必須依循我國有關(guān)要求與合約中規(guī)定的流程，通過雙方商議解決。

3. 工程索賠

在實務(wù)當中，一般狀況下，工程索賠表示承包方在實行合約期間，對不是因為自身因素導(dǎo)致的工程延誤、成本增多而向發(fā)包方提出賠償損失的一種權(quán)利。工程索賠可以在某種意義上對項目成本的預(yù)期值產(chǎn)生極大的影響，因此在項目推進期間必須對索賠工作提高關(guān)注度，事前實施有效的防范措施。

（五）項目結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制

竣工環(huán)節(jié)的成本控制工作具體為：科學(xué)編制竣工決算，使項目的規(guī)劃、真實建設(shè)規(guī)模、工期及生產(chǎn)力、總投資以及建設(shè)成本能準確測算，并且滿足各項技術(shù)指標與要求。通過對上述各指標的計劃數(shù)、測算數(shù)以及實際發(fā)生數(shù)展開對比，以全方位把控項目規(guī)劃與概算實施狀況，對項目投資成效加以考評，為未來確立全新的項目規(guī)劃，降低造價，增加投資回報提供相關(guān)根據(jù)。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）沒有充分重視項目成本預(yù)算環(huán)節(jié)

地產(chǎn)公司在開發(fā)項目期間，首先要對所開發(fā)的地塊提前實施成本預(yù)算。但部分公司并不重視此環(huán)節(jié)，或是核算成本不仔細，造成預(yù)算成本產(chǎn)生偏差，對于項目開發(fā)的后期工作造成負面的影響。

（二）合約管理不規(guī)范，變更管控存在困難

1. 合約簽署不規(guī)范。大部分地產(chǎn)公司都偏好簽署大合約，這樣極易使簽署合約同工程造價預(yù)算科目之間產(chǎn)生脫節(jié)，導(dǎo)致一份合約牽涉到不同的成本科目，使得成本數(shù)據(jù)無法精確和及時的統(tǒng)計，使造價預(yù)算與財務(wù)預(yù)算不能高效的融合。

2. 合約變更的管控難度大。合約在變更期間存在責任劃定困難、變更成本難以準確預(yù)算的問題。由于工程的安全、質(zhì)量、期限以及進展等方面因素，在變更出現(xiàn)時，臨時的決策可能會提高成本開支或?qū)こ唐谙蕖①|(zhì)量等方面產(chǎn)生影響，并且成本也無法得到有效的預(yù)算，容易引發(fā)成本管理風險。

（三）資金管理欠缺有效可行的策略

地產(chǎn)公司的運營管理應(yīng)以財務(wù)管理為核心，而財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是資金管理。目前，地產(chǎn)公司在管理資金上主要面臨下面幾點問題：首先，盡管制定了資金預(yù)算，但往往會出現(xiàn)預(yù)算同項目開發(fā)、造價以及銷售等環(huán)節(jié)預(yù)算不相匹配的狀況;其次，在目前的經(jīng)濟形勢下，大部分地產(chǎn)公司融資渠道有限，籌資手段不夠多樣化，資金成本較高，某些地產(chǎn)公司甚至面臨著資金鏈斷裂，項目無法持續(xù)下去等困境。

（四）現(xiàn)場監(jiān)督管理能力不強，資源使用率較低

在工程現(xiàn)場，因為欠缺有力的監(jiān)督或是出現(xiàn)主觀浪費等情況，無法確保資源的使用率。目前地產(chǎn)公司項目大部分是利用外包、采購等形式來完成，外包方對地產(chǎn)公司所供給的資源缺乏重視度，在施工期間往往產(chǎn)生浪費現(xiàn)象，同時因為項目經(jīng)理的工作過于繁雜，對材料浪費問題有所忽視，部分工地甚至存在項目經(jīng)理同施工方相勾結(jié)，私自將施工材料進行販賣等違法行為。

（五）公司成本管理人員缺乏專業(yè)性

盡管大型地產(chǎn)公司已設(shè)置了單獨的監(jiān)督管理部門，針對施工、采購以及項目變更等活動展開監(jiān)督管理，但是常局限于表面，只是針對一些違反規(guī)定的操作行為加以規(guī)范化，并未具體到成本管控領(lǐng)域，加之房產(chǎn)公司監(jiān)管單位的員工相對較少，在成本管控方面的知識比較欠缺，同時也沒有這方面的管理經(jīng)驗，進而不能高效的開展相關(guān)工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的建議與策略

（一）增強成本控制意識

為了高效管控地產(chǎn)項目成本，地產(chǎn)公司應(yīng)當增強成本管理思想。在項目開發(fā)成本占比不斷提升的前提下，管理層的行為會對公司內(nèi)部員工的成本管控意識產(chǎn)生直接影響，因此管理層應(yīng)利用制定高效的成本管理制度等手段，使員工認識到成本管理對于地產(chǎn)公司運作和發(fā)展的推動力，公司管理人員還可從公司文化層面出發(fā)，構(gòu)建起優(yōu)良的成本管理文化，讓員工在日常業(yè)務(wù)當中更關(guān)注成本管理方面的工作。地產(chǎn)公司員工，尤其是項目經(jīng)理應(yīng)當建立起成本管理思想，在采購與使用環(huán)節(jié)最大限度的實現(xiàn)節(jié)省成本，讓資源使用率得以提升，利用自身行動約束對外包方的行為，幫助地產(chǎn)公司縮減成本。

（二）建立完善的資金管理制度

資金預(yù)算應(yīng)充分吸收營銷、成控、工程、投資等各個部門的參與，有機結(jié)合營銷計劃、開發(fā)計劃、項目成本預(yù)算、材料設(shè)備采購等工作，落實跟蹤管理資金預(yù)算，創(chuàng)新資金管理的手段與方式，多維度、全面構(gòu)建多元化融資渠道，加大執(zhí)行、考核資金預(yù)算的力度。

（三）健全成本管控制度

項目開展初期，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營目標從全局的角度制定建設(shè)方案、整體布局，以有效控制項目開發(fā)成本，合理化成本預(yù)算。企業(yè)在實際開發(fā)項目過程中，應(yīng)充分考慮自身與政府的關(guān)系，分析項目是否符合企業(yè)發(fā)展需要，并結(jié)合指標構(gòu)建完善預(yù)算管控體系，合理調(diào)整類別項目，避免開發(fā)不適宜的地塊。做到有規(guī)劃的開發(fā)，合理匹配項目與地塊區(qū)域，從而優(yōu)化開發(fā)效果，在合理控制成本開支的同時，落實成本控制，全面提升企業(yè)成本管控的能力。

（四）落實合同全流程管理

簽訂合同。簽訂符合規(guī)范的合同，明確雙方權(quán)責，以合同的方式固化保護條款。有機結(jié)合協(xié)議條款、補充條款以及附件等方式妥善處理各類業(yè)務(wù)合同特殊的部分。在具體簽訂合同時，應(yīng)合理拆分成本科目及其金額。

合同變更。應(yīng)將合同變更具體分為變更設(shè)計及現(xiàn)場簽證兩大部分，從而形成更為規(guī)范的合同管理。

合同結(jié)算。通常由各職能部門上報申請工程結(jié)算。這一過程中需要充分發(fā)揮成控部門的作用，組織相關(guān)部門做好竣工結(jié)算工作。具體可由專業(yè)的造價咨詢機構(gòu)審核工程造價，并以造價核減的方式計取咨詢費。

應(yīng)付進度款。各職能部門及監(jiān)理在具體執(zhí)行合同的過程中，應(yīng)以權(quán)責范圍為依據(jù)，審核簽署符合項目實際情況，比如時間節(jié)點、付款條件的審核意見等。

合同付款。應(yīng)有計劃、有針對性的執(zhí)行合同，同時必須充分匹配施工計劃，按要求履行相關(guān)手續(xù)。

（五）加強現(xiàn)場監(jiān)管工作

盡管傳統(tǒng)的集中監(jiān)管方式能夠很大程度的避免項目經(jīng)理、現(xiàn)場監(jiān)管工作人員、分包商相互勾結(jié)的問題，但是由于監(jiān)管工作人員并未充分履行職責，深入項目現(xiàn)場開發(fā)，所以很難精準有效的開展監(jiān)管工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際開展監(jiān)管工作，避免監(jiān)管部門受到企業(yè)其它管理者、部門的影響，保證其獨立性，同時應(yīng)注意做到科學(xué)監(jiān)管，從源頭上杜絕監(jiān)管信息失真的情況。為了預(yù)防監(jiān)管人員出現(xiàn)舞弊的情況，在實際開展監(jiān)管工作中，可實行人員輪崗等方式。

（六）科學(xué)利用資源

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中均需要使用消耗大量資源。從成本管控的層面分析，在這一環(huán)節(jié)中應(yīng)避免資源浪費，合理利用資源，以有助于幫助企業(yè)節(jié)省成本。房地產(chǎn)企業(yè)在實際開發(fā)項目前，應(yīng)制定詳細明確的利用資源計劃，結(jié)合工作進度科學(xué)采購原材料。在整個地產(chǎn)開發(fā)項目中，應(yīng)使項目經(jīng)理的績效考核結(jié)果與其資源利用率有機結(jié)合，通過這樣的方式讓項目經(jīng)理重視資源管理，使其在日常工作中能夠保持較高的積極性，采取有效的措施合理使用剩余資源材料。為了避免項目經(jīng)理與外包商相互勾結(jié)的情況，可專門設(shè)立項目經(jīng)理經(jīng)濟獎勵機制。在開發(fā)項目過程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)保持科學(xué)的觀念，合理利用資源，尤其是要從思想上認識到提高資源利用率對整個項目發(fā)展的重要性，合理控制項目開發(fā)成本，以有助于幫助企業(yè)節(jié)省開發(fā)成本，同時有助于企業(yè)保持競爭優(yōu)勢，為其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（七）提升成本管控人員的專業(yè)水平

落實成本管控并充分發(fā)揮其作用的關(guān)鍵在于提高成本管控人員的專業(yè)水平。首先，應(yīng)加大培訓(xùn)監(jiān)管工作人員的力度，采取組織內(nèi)部培訓(xùn)或進修等有效措施提升人員的專業(yè)技能，提高監(jiān)管人員的專業(yè)素質(zhì)，使其能夠更好的勝任相關(guān)工作。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有針對性的提高員工的薪酬待遇，從而讓行業(yè)中更多優(yōu)秀的人才加入房地產(chǎn)企業(yè)，為企業(yè)成本管控做出貢獻，全面提升企業(yè)管控成本的能力。

四、結(jié)束語

在激烈的市場競爭中，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視公司治理，形成先進的管理方式，以保持競爭優(yōu)勢并得以發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、企業(yè)自身情況，立足工程項目制定管理機制，并確保機制的先進性、合理性、科學(xué)性，加大成本控制，杜絕成本浪費，以落實工程施工管理。

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