白揚(yáng)

摘? 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，土地資源的稀缺性日益明顯。對于從事房地產(chǎn)買賣的企業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境變化多端，市場行情復(fù)雜。如何在新時(shí)期的社會發(fā)展形勢下謀生存，已經(jīng)成為相關(guān)企業(yè)不得不考慮的問題。營銷方式作為開拓房地產(chǎn)市場的利器，應(yīng)當(dāng)擺脫陳舊的管理理念，制定順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的新政策。本文從市場營銷的管理意義出發(fā)，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場營銷管理的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，提出了新的營銷管理對策與建議。供相關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期;房地產(chǎn);市場營銷

房地產(chǎn)與普通的商品不同，房地產(chǎn)具有升值的潛能，因而購買房產(chǎn)如同于投資。房地產(chǎn)由于開發(fā)條件的限制以及土地資源的緊缺，銷售價(jià)格變得越來越高。而昂貴的價(jià)格卻讓人望而卻步。面對新時(shí)期國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以及激烈的市場競爭，房地產(chǎn)的銷售需要考慮如何在一片迷途中找到方向，如何制定有效的、有針對性的產(chǎn)品營銷策略，實(shí)現(xiàn)盈利的擴(kuò)大，企業(yè)利潤的增長。

一、房地產(chǎn)在新時(shí)期中市場營銷管理的重要性

城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，土地資源的限制。導(dǎo)致了全國各地的房價(jià)不斷上漲，同時(shí)國家為了實(shí)現(xiàn)對于房地產(chǎn)市場的控制，保證房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序，出臺了各種宏觀調(diào)控政策，讓整個(gè)房地產(chǎn)市場的營銷形勢變得更加嚴(yán)峻。對于從事房地產(chǎn)銷售的企業(yè)而言，這無疑是新時(shí)代下的巨大挑戰(zhàn)。一旦在營銷管理上走錯(cuò)道路，將會造成無法挽回的嚴(yán)重后果，因此可以說市場營銷管理策略的制定與企業(yè)的生死存亡息息相關(guān)。在這個(gè)過程中，企業(yè)要如何進(jìn)行新時(shí)期戰(zhàn)略的制定，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。

二、目前房地產(chǎn)市場營銷管理的現(xiàn)狀以及問題

（一）部分產(chǎn)品的不符合市場需求

出現(xiàn)此類問題的原因是因?yàn)榍捌诘氖袌稣{(diào)查工作出現(xiàn)了偏差，沒有找到市場需求的中心。比如某地區(qū)的人群對于房產(chǎn)的態(tài)度、房產(chǎn)價(jià)格的期望值以及房型的大小特性等，調(diào)查結(jié)果中沒有得到很好數(shù)據(jù)的體現(xiàn)，沒有數(shù)據(jù)的支持，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)憑借主觀預(yù)測與喜好進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，進(jìn)而導(dǎo)致了房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)的重心偏移。這樣的后果往往是十分嚴(yán)重的。由于開發(fā)產(chǎn)品與市場的不匹配性，將會導(dǎo)致產(chǎn)品的滯銷，于是造成房產(chǎn)資源的浪費(fèi)以及資金無法回收，對于企業(yè)利益的損害是巨大的。

（二）對于營銷管理的理解不夠深入

某些房地產(chǎn)企業(yè)對于營銷管理的理解不夠深入，認(rèn)為營銷管理是房地產(chǎn)開售前的準(zhǔn)備工作，而這樣的錯(cuò)誤是致命的。項(xiàng)目開盤籌備期時(shí)，為了將產(chǎn)品推向市場而選擇營銷團(tuán)隊(duì)的做法是錯(cuò)誤的，這時(shí)候產(chǎn)品已經(jīng)成型，也就無法調(diào)整產(chǎn)品中存在的問題以及風(fēng)險(xiǎn)。而后續(xù)的營銷工作往往是事后的補(bǔ)救措施，無法真正調(diào)整產(chǎn)品與市場的供求關(guān)系。再進(jìn)行營銷策略的制定已經(jīng)是杯水車薪的狀況，營銷工作無法預(yù)測市場風(fēng)險(xiǎn)，也就無法幫助房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，這為企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)帶來了巨大的阻礙。

（三）傳統(tǒng)思維的限制

在商業(yè)成分較重的房地產(chǎn)產(chǎn)品中，開發(fā)商常常用住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的思維去思考問題，而這樣的做法往往會使得商業(yè)用房的后續(xù)租聘銷售過程遭到阻礙。住宅產(chǎn)品的配套商業(yè)用房是依附于住宅產(chǎn)品而存在的，兩者在有所區(qū)別的情況下又具有協(xié)調(diào)的關(guān)系。但是商業(yè)用房的獨(dú)特性在于商業(yè)用途，無法同銷售周期短的住宅產(chǎn)品相提并論。對于那些商業(yè)用房比例過高的房地產(chǎn)，往往面臨著巨大滯銷的可能性，因而無法使企業(yè)在一定的時(shí)間內(nèi)得到資金回報(bào)。企業(yè)經(jīng)營將會面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)市場營銷管理的對策建議

（一）進(jìn)行深度市場調(diào)研

只有確定了市場的需求以及未來的發(fā)展趨勢，才能夠在最大程度上將后續(xù)的營銷策略做好，進(jìn)而在市場競爭中占得一席之地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、開發(fā)商一定要重視前期的調(diào)研工作，充分考慮市場航向、政策狀況以及產(chǎn)品情況。通過走訪調(diào)查，設(shè)置問卷、面對面交流的方式。發(fā)現(xiàn)潛在的需求，適時(shí)推出具有市場競爭力、符合市場需求的多元化產(chǎn)品。若能夠開發(fā)出市場稀缺的房產(chǎn)類型自然最佳。除此以外，市場調(diào)研同時(shí)結(jié)合人們感知為后續(xù)的定價(jià)、宣傳、銷售做好鋪墊。對于已處于銷售困難的房型，要做出增加其產(chǎn)品的附帶價(jià)值、適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格等措施，以減少可能發(fā)生的損失。

（二）確定營銷管理的介入時(shí)間

營銷管理團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)品處于開發(fā)階段就應(yīng)當(dāng)介入其中，包括地理位置的確定，開發(fā)房型的選擇等都需要營銷管理團(tuán)隊(duì)參與其中，只有前期的工作落到實(shí)處，才能為后續(xù)工作的開展提供保障。營銷團(tuán)隊(duì)的市場營銷理念一定要從滿足市場需求出發(fā)，與其他部門通力合作，嚴(yán)格把控產(chǎn)品的成型。確保產(chǎn)品的發(fā)展趨勢是具有潛力的，是能夠促進(jìn)企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展的。

（三）重視商業(yè)運(yùn)營環(huán)節(jié)

配套的商業(yè)用房具有極大的市場風(fēng)險(xiǎn)，但是風(fēng)險(xiǎn)高也意味著項(xiàng)目的高營利性，兩者是對立的聯(lián)系。開發(fā)商一定要注重商業(yè)運(yùn)營的環(huán)節(jié)，若對于如何招商運(yùn)營不擅長。開發(fā)商可以尋求專業(yè)團(tuán)隊(duì)的幫助，力圖在整體項(xiàng)目完成之前完成商家的確定工作，以杜絕后續(xù)銷售中可能出現(xiàn)的滯銷情況。

四、結(jié)束語：

綜合來看，上述分析中的問題只是一些較為明顯的問題，房地產(chǎn)營銷管理還存在許多細(xì)節(jié)問題。而這些細(xì)節(jié)問題需要各大房地產(chǎn)商知難而上，敢于嘗試與創(chuàng)新，只有在不斷的挑戰(zhàn)中，才能發(fā)現(xiàn)機(jī)遇，創(chuàng)造營銷管理的新局面。

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作者簡介：

白? 揚(yáng)（1982.05-），男，漢族;籍貫：甘肅天水;職稱：工程師 ;學(xué)歷：本科;研究方向：城市經(jīng)濟(jì)與管理。