劉延龍 周振興

摘要：房產(chǎn)測繪在現(xiàn)代社會中的應用較為廣泛，其涉及諸多領(lǐng)域，其主要是利用測繪的相關(guān)技術(shù)對房屋及周圍環(huán)境進行全面的測量與分析，該技術(shù)測量的范圍較為廣泛，包括房屋的形狀、面積和地理位置，其測繪的目的是對相關(guān)的信息及數(shù)據(jù)進行采集，并通過信息技術(shù)手段對收集的信息及數(shù)據(jù)進行計算和分析，同時根據(jù)信息處理結(jié)果，繪制出房產(chǎn)圖，通過這種方式制作出的房產(chǎn)圖具備一定的專業(yè)性，其對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確定存在正確的引導作用。隨著科學技術(shù)的發(fā)展，房產(chǎn)測繪的技術(shù)在逐漸完善，目前該技術(shù)主要包括房產(chǎn)信息收集技術(shù)、平面測繪技術(shù)及其控制技術(shù)、專業(yè)房產(chǎn)圖繪制技術(shù)、房產(chǎn)相關(guān)要素的測量技術(shù)和房產(chǎn)面積核算等技術(shù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪;測繪新技術(shù);應用

中圖分類號：P2 ?文獻標志碼：A

引言

在進入到21世紀之后，伴隨經(jīng)濟社會的進步發(fā)展，很大程度促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的進步發(fā)展，使公眾住房需求得到非常大的滿足，與此同時，一定程度上也促進我國房地產(chǎn)測繪手段與技術(shù)的進步。為了可以推動房地產(chǎn)企業(yè)得到優(yōu)質(zhì)化發(fā)展，就必須高度關(guān)注房地測繪手段與技術(shù)的價值意義。這是因為加強運用目前先進的測繪技術(shù)手段進行房地產(chǎn)測量，才可以保證相關(guān)單位能夠更加準確地掌握房地產(chǎn)信息，進而推動我國的房地產(chǎn)行業(yè)可以更為有效穩(wěn)定發(fā)展，而且為城市的建設(shè)規(guī)劃提供有效保障。

1當前房地產(chǎn)測繪工作中存在的問題

1.1行業(yè)標準建設(shè)滯后，法律法規(guī)尚不完善

由于我國的測繪行業(yè)起步較晚，相應適用于測繪行業(yè)的行業(yè)標準和法律規(guī)范可操作性不強，權(quán)責不明確，房屋面積的具體數(shù)值成為房地產(chǎn)交易中爭論的焦點，也給房產(chǎn)監(jiān)管工作和房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來負面影響。其中對面積有質(zhì)疑的地方主要體現(xiàn)在公攤問題上，建筑物的功能不同，公攤標準有什么不同等，都會引起一定程度的爭議。

1.2測繪行業(yè)專業(yè)人才匱乏

目前從事房地產(chǎn)測繪工作的專業(yè)人才比較匱乏，此外正在從業(yè)的部分人員缺乏測繪工作應有的專業(yè)素養(yǎng)，也沒有積極更新知識體系，與現(xiàn)代化的測繪發(fā)展趨勢相脫節(jié)。更有甚者，部分地區(qū)還停留在傳統(tǒng)的手工測量時代，完全不能適應新時期新階段對測繪行業(yè)提出的新要求，導致房地產(chǎn)測繪造成的糾紛屢有發(fā)生。

1.3資金投入和管理投入不足

資金投入不足主要是體現(xiàn)在，目前各地的主要精力還是集中于推動城市化建設(shè)的步伐上，各地的房屋建設(shè)“量”都上去了，但是“質(zhì)”有待提高。管理不足主要是體現(xiàn)在現(xiàn)在很多的測繪部門缺乏有效溝通，不能實現(xiàn)資源共享，以至于不必要的測繪重復進行，耗時耗力。

2測繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應用要點

2.1房地產(chǎn)測繪中對GIS技術(shù)的應用

GIS，即地理信息系統(tǒng)，它不是單一的技術(shù)內(nèi)容，而是綜合了測繪學、地圖學、計算機知識等多學科知識而形成的具有高度融合的一個系統(tǒng)。由于GIS具有極強的綜合性，應用到房地產(chǎn)測繪工作中，它能夠有效幫助工作人員將簡單、散亂的測量數(shù)據(jù)集成得到數(shù)據(jù)模型，為工程項目的建設(shè)施工提供清晰可靠的參考數(shù)據(jù)。

在房地產(chǎn)測繪工作過程中，GIS首先可以用到數(shù)據(jù)的采集上，傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集方法落后，存在易損壞、易丟失、易錯誤統(tǒng)計等弊端，GIS技術(shù)可以通過遙感技術(shù)結(jié)合GPS坐標數(shù)據(jù)，完成測繪過程中全套數(shù)據(jù)的采集工作。其次，在房地產(chǎn)測繪的實際過程中，牽涉到包括建筑物、道路等對象的主、客觀數(shù)據(jù)，GIS系統(tǒng)在數(shù)據(jù)采集后，可以直接存儲到FAT表里，并通過這種表對數(shù)據(jù)之間產(chǎn)生聯(lián)系，進行數(shù)據(jù)處理。再次，對于測繪數(shù)據(jù)，GIS系統(tǒng)還可以行使管理功能，并對各關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)間進行三維模擬，最大程度上呈現(xiàn)房地產(chǎn)建筑的各類信息，提高相關(guān)人員的工作效率。由于GIS系統(tǒng)的上述屬性，該技術(shù)除在工程項目的前期建設(shè)施工階段被廣泛運用外，在房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)估價等工作過程中，同樣也廣泛應用到GIS系統(tǒng)和相關(guān)技術(shù)。GIS系統(tǒng)和技術(shù)已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)測繪工作中常見的高效率工具。

2.2房地產(chǎn)測繪中對全站儀技術(shù)的應用

全站儀是一種電子、機械及光學器械構(gòu)成的高技術(shù)測量儀器，是集水平角、垂直角、斜距、平距、高差測量等功能于一體的測繪儀器，因其功能強大且使用方便，被廣泛用于地面大型建筑和隧道施工等精密工程測量或變形監(jiān)測領(lǐng)域。

在房地產(chǎn)測繪過程中，通過全站儀技術(shù)，不僅能夠自動進行測量、計算，而且可以利用電子檔案對測繪數(shù)據(jù)進行輸入、輸出，不僅能夠提高工作效率，而且有助于提高測繪精度，這是傳統(tǒng)的光學經(jīng)緯儀做不到的。

以建筑物放樣測量為例。欲利用甲乙兩個控制點放樣一建筑物，測繪工作人員只需要在控制點甲上安置全站儀，后視控制點乙。設(shè)置定位方位角后，利用三維坐標放樣功能就能放樣建筑物的四個角點，從而在實地標定出待建的建筑物各拐點。非但如此，利用對邊測量功能還能夠即時測出建筑物的邊長數(shù)據(jù)，與設(shè)計數(shù)據(jù)比較，可在不移動儀器的情況下完成測繪。這種一次安放儀器就能完成測繪的技術(shù)，大大提高了放樣精度，而且讓房地產(chǎn)測繪工作更便捷，其優(yōu)勢相較傳統(tǒng)測繪技術(shù)，十分明確。

2.3數(shù)字化成圖技術(shù)的應用

就房產(chǎn)測繪的過程而言，測繪的成型階段是主要的環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)可以采用數(shù)字化成圖技術(shù)，實現(xiàn)對測繪過程中相關(guān)信息及數(shù)據(jù)的分析，并將此作為依據(jù)，形成具有精確度的測繪圖，其不僅改善了傳統(tǒng)測繪技術(shù)中的不足，還有效的提高了測繪工作的效率。此外，在進行房產(chǎn)測繪的過程中，合理的利用信息技術(shù)，對相關(guān)的測繪信息進行全面且詳細的收集，同時將收集的信息利用相關(guān)的系統(tǒng)進行分析計算，以此為標準形成數(shù)字化的圖形，從而實現(xiàn)房產(chǎn)圖的繪制。在數(shù)字化成圖技術(shù)實際應用的過程中其具有一定優(yōu)勢，不僅測繪的精度高，而且信息量較大，測繪速度同樣具有一定的優(yōu)勢。

2.4確定房屋的共用面積標準

房產(chǎn)面積計算具體需要參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》進行：①必須掌握好何處進行全面積計算，何處進行1/2的面積計算，何處的面積能夠不計算。②掌握建筑面積套內(nèi)建筑面積以及需要公攤的共用面積。套內(nèi)建筑面積主要包含套內(nèi)的使用面積，套內(nèi)的墻體面積以及陽臺的建筑面積。套內(nèi)的使用面積指的是房屋內(nèi)部能夠使用的所有空間面積，依照房屋內(nèi)墻線水平投影進行測量。而套內(nèi)墻體面積指的是各套內(nèi)使用空間四周承重墻體，包含共有型墻體與非共用型墻體。其中商品房間的外墻以及分隔墻都屬于共用墻，而共用墻墻體水平投影的1/2面積要計算到共用墻體面積之中，非共用墻體的水平投影面積需要都計算到套內(nèi)墻體面積之中。套內(nèi)陽臺面積指的是所有陽臺建筑面積的總和。

2.5定共作面積

共作面積指的是一個房屋包含多產(chǎn)權(quán)人，這些產(chǎn)權(quán)人所共同占有使用的建筑總面積，其中公用面積要包含房屋建筑面積以及功能使用區(qū)域的共有面積。另外商品房的共用分攤建筑面積主要包含兩方面：①公共門廳、過道、變電室、設(shè)備室、垃圾道、電梯井以及樓梯間之類為商品樓整體服務的建筑面積。②各個單元和公共建筑空間的外墻與分隔墻體水平投影面積的1/2。上述內(nèi)容說明了房地產(chǎn)精準化測量與所產(chǎn)生結(jié)果，有著非常關(guān)鍵的實際意義，能夠決定城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計與布局，可以改城區(qū)建設(shè)，房屋布局以及交易改造之類工作提供優(yōu)良的基礎(chǔ)性根據(jù)，價值作用是絕對不能疏忽的。

結(jié)束語

總之，在實際房產(chǎn)測繪的過程中，可以采用的先進技術(shù)手段較多，各種技術(shù)的應用都有利于測繪質(zhì)量的提升，因此在實際測繪中要根據(jù)實際情況選擇不同的測繪技術(shù)，保障測繪工作準確且高效的進行。

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（作者單位：蚌埠市勘測設(shè)計研究院）