丁阿峰

摘要：隨著我國城鎮(zhèn)居民住房改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)迎來了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中土地所有權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)是一個(gè)共同關(guān)心的問題。房產(chǎn)測(cè)繪是利用傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)測(cè)量和調(diào)查房屋及其土地狀況的測(cè)繪工作，其調(diào)查數(shù)據(jù)是房屋登記管理、稅收征管、房地產(chǎn)開發(fā)利用、城市規(guī)劃建設(shè)的重要參考依據(jù)，具有法律效力。房地產(chǎn)計(jì)量作為房地產(chǎn)管理中不可缺少的環(huán)節(jié)，有效地維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的合法權(quán)益，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范運(yùn)行和健康發(fā)展提供了重要保障。

關(guān)鍵詞：房屋測(cè)量;房產(chǎn)管理;重要價(jià)值

在房地產(chǎn)管理中，住宅計(jì)量能夠保證房地產(chǎn)管理的科學(xué)有效性，也是房地產(chǎn)管理中一個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)管理過程中唯一進(jìn)行房地產(chǎn)接觸的過程。因此，做好住宅測(cè)量工作具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，我們必須進(jìn)一步闡明住房測(cè)量的重要性。在總結(jié)個(gè)人實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合有關(guān)文獻(xiàn)，分析了住宅測(cè)量在房地產(chǎn)管理中的重要作用。

一、房產(chǎn)測(cè)量的重要性

房產(chǎn)測(cè)量工作屬于一種政策性較強(qiáng)的工作，房產(chǎn)測(cè)量就是對(duì)房屋的面積進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)量，在現(xiàn)實(shí)的工作中具有重要的作用。要保證房產(chǎn)測(cè)量工作的準(zhǔn)確就要確保測(cè)量方案的合理性、測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、測(cè)量人員的專業(yè)水平等，這些都會(huì)對(duì)測(cè)量的結(jié)果產(chǎn)生重要的影響。房產(chǎn)測(cè)量的重要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人提供重要的法律保證。為了確保房產(chǎn)的所有權(quán)，相關(guān)的政府部門就需要根據(jù)法律與法規(guī)、規(guī)章制度等對(duì)房屋的所有權(quán)歸屬問題進(jìn)行審查與確認(rèn)，房產(chǎn)測(cè)量的數(shù)據(jù)也需要經(jīng)過行政管理部門的登記、確認(rèn)，這樣就會(huì)具有一定的法律效力，在針對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)產(chǎn)生糾紛的時(shí)候，就會(huì)成為重要的法律證據(jù)。因此，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果會(huì)對(duì)購房者的切身利益產(chǎn)生重要影響，也是產(chǎn)權(quán)管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要保證。第二，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量可以便于服務(wù)社會(huì)與城市的規(guī)劃建設(shè)。在城市的建設(shè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)具有重要的作用，一個(gè)城市的建設(shè)水平也可以直接反應(yīng)出這一城市居民的物質(zhì)生活水平與精神文明的程度。對(duì)房地產(chǎn)分幅圖進(jìn)行繪制的基礎(chǔ)上，需要實(shí)施精密的測(cè)量與細(xì)化，繪制房產(chǎn)需要分戶、分層平面圖等，這樣可以更加直觀的體現(xiàn)每一處房產(chǎn)的實(shí)際情況，從而為管理部門提供重要的決策。

二、房產(chǎn)測(cè)量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用

（一）常見房產(chǎn)測(cè)量應(yīng)用技術(shù)

常見的房產(chǎn)測(cè)量應(yīng)用技術(shù)主要有 PIT 測(cè)量技術(shù)、GPS 技術(shù)、坐標(biāo)解析測(cè)量法等幾種方面。其中 PIT 測(cè)量技術(shù)主要是一種新型的測(cè)量技術(shù)，其主要在計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)的前提下，將接收設(shè)備中的數(shù)據(jù)與現(xiàn)有數(shù)據(jù)共同傳輸?shù)搅鲃?dòng)設(shè)備的 GPS 接收裝置內(nèi)，然后利用流動(dòng)設(shè)備自帶的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，對(duì)整體數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析。PIT 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)可獲得 0.01m 以內(nèi)的測(cè)量數(shù)據(jù)，對(duì)于整體測(cè)量中測(cè)量精確度的提升具有重要的意義。PIT 測(cè)量技術(shù)現(xiàn)階段常用于房屋權(quán)屬界定，通過數(shù)據(jù)分析及后續(xù)地圖的繪制，可提高房屋產(chǎn)權(quán)管理客觀公正性，降低房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)糾紛;GPS 技術(shù)主要是利用數(shù)據(jù)定位技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)圖形繪制、房產(chǎn)屬性確定工作。GPS 技術(shù)可實(shí)現(xiàn)圖形屬性雙向連接，對(duì)于房屋面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性能的提升及層次化房產(chǎn)管理具有重要的意義。GPS 技術(shù)在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用具有數(shù)據(jù)安全性高、測(cè)量效率高、數(shù)據(jù)精確度高的優(yōu)良特點(diǎn)，一次設(shè)站可實(shí)現(xiàn) 12.0m×103m 直徑的房產(chǎn)區(qū)域測(cè)量，而測(cè)量工程中測(cè)量結(jié)果數(shù)據(jù)坐標(biāo)同步進(jìn)行的模式也可以有效降低設(shè)站搬運(yùn)次數(shù)，提高工作效率;坐標(biāo)解析房產(chǎn)主要是從用地面積、房屋面積等方面，對(duì)房屋建筑的產(chǎn)權(quán)面積、封閉地塊面積、建筑面積、使用面積等進(jìn)行全面核算。在房產(chǎn)管理過程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生由于面積問題而導(dǎo)致的房屋糾紛，而通過房產(chǎn)面積計(jì)算及其公用面積核算，可提高房產(chǎn)管理中的規(guī)范程度，為房產(chǎn)管理工作的順利開展提供依據(jù)。

（二）房產(chǎn)測(cè)量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用

在現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)發(fā)展過程中，還可以利用現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)建立三維動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)模型，如 GPS 技術(shù)等。通過三維動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)模型對(duì)相應(yīng)房產(chǎn)建筑空間模式的分析，可對(duì)整體建筑區(qū)域內(nèi)的空間特征及動(dòng)態(tài)特征進(jìn)行多元化分析，從而為房產(chǎn)管理提供更加豐富多樣的數(shù)據(jù)信息。在現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)量過程中，地理信息系統(tǒng)為主要的輔助測(cè)量工具。其主要利用計(jì)算機(jī)對(duì)整體地理空間特征進(jìn)行模擬分析，并將獲得的數(shù)據(jù)信息傳輸?shù)娇臻g數(shù)據(jù)處理終端，從而為后需數(shù)據(jù)應(yīng)用管理提供依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量具有工作量大、數(shù)據(jù)多的特點(diǎn)，其在數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果分析方面都較繁瑣，這種情況下就需要在地理信息系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，結(jié)合其他計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量系統(tǒng)的構(gòu)建。房產(chǎn)測(cè)量系統(tǒng)在一定程度上可以提高房產(chǎn)測(cè)量效率及準(zhǔn)確程度，其主要將 GIS 技術(shù)與房產(chǎn)測(cè)量工作進(jìn)行了有機(jī)整合，利用 GIS 技術(shù)良好的數(shù)據(jù)核算管理能力，提高數(shù)據(jù)輸出測(cè)量圖屬性及繪制效率。而通過 GIS 技術(shù)對(duì)房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)模型繪制，可利用數(shù)據(jù)符號(hào)對(duì)相應(yīng)數(shù)據(jù)模型的動(dòng)態(tài)特征進(jìn)行定量分析，從而提高整體房產(chǎn)測(cè)量效率。

（三）房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測(cè)量優(yōu)化應(yīng)用要點(diǎn)

首先在房產(chǎn)測(cè)量程序方面，主要是根據(jù)我國現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)開展情況，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量功用面積分?jǐn)傆?jì)算工序加大關(guān)注力度。在具體測(cè)量考察的基礎(chǔ)上，明確房產(chǎn)測(cè)量的法律效力，然后依據(jù)相關(guān)法律文件制定完善的房產(chǎn)測(cè)量程序，為最終房產(chǎn)測(cè)量效果提供保障。然后依據(jù)現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)文件進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量準(zhǔn)則的制定。從商場(chǎng)測(cè)量、基礎(chǔ)測(cè)量兩個(gè)方面進(jìn)行單獨(dú)分析，結(jié)合相應(yīng)的測(cè)量區(qū)域劃分，進(jìn)行相應(yīng)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的制定完善。保證基礎(chǔ)測(cè)量作業(yè)與商場(chǎng)測(cè)量作業(yè)開展的規(guī)范性，最大限度地提升房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。最后為了保證整體房產(chǎn)測(cè)量工作的順利開展，相關(guān)房產(chǎn)管理工作人員可結(jié)合房產(chǎn)測(cè)量工作特點(diǎn)，進(jìn)行自我檢測(cè)更新機(jī)制的構(gòu)建。通過對(duì)房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的進(jìn)一步審核，可結(jié)合以往房產(chǎn)測(cè)量工作考核評(píng)價(jià)結(jié)合，進(jìn)行內(nèi)部房產(chǎn)測(cè)量機(jī)制的不斷完善調(diào)整，為整體房產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量的提升提供依據(jù)。

近年來，住宅計(jì)量在房地產(chǎn)管理中的重要性日益突出，住宅計(jì)量作為計(jì)量技術(shù)和房地產(chǎn)管理的重要組成部分，與住宅管理有著直接的關(guān)系。只有保證住房調(diào)查的準(zhǔn)確性，才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的科學(xué)有效管理。在實(shí)際工作過程中測(cè)量人員必須充分注意房屋測(cè)量，掌握正確的房屋測(cè)量方法，盡量減少房屋測(cè)量過程中的數(shù)據(jù)誤差，為房屋管理提供更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，以促進(jìn)房屋測(cè)量的順利進(jìn)行。住房管理的發(fā)展。

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