摘要：近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步進(jìn)入中高速增長階段，整體經(jīng)濟(jì)走勢的下滑拉動(dòng)了企業(yè)經(jīng)營收益的下降。在這樣的經(jīng)營背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀镜母偁?，擁有低成本產(chǎn)品的企業(yè)相對擁有競爭優(yōu)勢，這也使得成本精細(xì)化成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營的重點(diǎn)。但就實(shí)際來看，房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理并未徹底落實(shí)，整體成本居高不下，企業(yè)資源利用率不高。基于此，本文重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)企業(yè)在成本精細(xì)化管理中存在的問題，并針對問題提出相關(guān)優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本精細(xì)化管理;問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本精細(xì)化管理的重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年期間，房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的行情加劇了新企業(yè)的加入，房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭壓力也快速攀升，給企業(yè)經(jīng)營埋下了安全隱患。而近幾年，房價(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)超普通居民承受水平，國家動(dòng)用宏觀經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，“房產(chǎn)稅”“三去一降一補(bǔ)”等政策的出臺(tái)開始制約房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮，直指炒房、空房囤積等問題，緩解了房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這樣的政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢無疑使得企業(yè)整體盈利縮水，銷售收入增長率大幅下降，再加上整體物價(jià)水平以及人力成本的上漲，還有銀行放貸規(guī)格的嚴(yán)謹(jǐn)化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的資金短缺問題，加強(qiáng)成本管理，實(shí)施成本精細(xì)化管理不僅是對企業(yè)成本的控制，同時(shí)也是為了提高企業(yè)各項(xiàng)資源的利用率，有利于企業(yè)管理水平以及風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力的提升，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理中存在的障礙

以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，A房地產(chǎn)企業(yè)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)項(xiàng)目涉及多個(gè)省市，其財(cái)務(wù)組織架構(gòu)為集團(tuán)本部一事業(yè)部一事業(yè)部下屬城市公司一城市公司下屬各項(xiàng)目公司模式，各事業(yè)部實(shí)施財(cái)務(wù)集中管控，在當(dāng)?shù)孬@得了良好的品牌。企業(yè)主要實(shí)施的成本管理制度包括《造價(jià)管理辦法》《成本管理制度》等，雖然采用了動(dòng)態(tài)成本分析，但成本管理仍然較為粗放，成本控制效果不明顯，管理效率較低。具體來看，A房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理中主要存在的問題可以歸納為以下幾點(diǎn)。

（一）成本管理未能全面開展

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算多側(cè)重于項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)，在設(shè)計(jì)階段的成本管理效力較弱。一方面是由于企業(yè)管理者缺乏對成本精細(xì)化管理的全面認(rèn)識(shí)，另一方面也和房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式有關(guān)，由于在設(shè)計(jì)初期并不能對土方工程、外立面等對成本影響較大的事項(xiàng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，導(dǎo)致管理者在管理中常常忽視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)主要用來規(guī)劃招投標(biāo)工作，再加上房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭環(huán)境，為得到施工資格存在企業(yè)過度壓縮工程款的問題，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)所制定的成本并不具有太多的參考價(jià)值，進(jìn)一步加劇了管理者對設(shè)計(jì)階段成本管控的忽視，無法從事前制定成本控制策略。

（二）成本核算和分析缺乏準(zhǔn)確性

企業(yè)管理者所制定的成本控制方案的有效性和核算數(shù)據(jù)的有效性與及時(shí)性有很大的關(guān)聯(lián)，動(dòng)態(tài)成本分析效果的發(fā)揮也離不開數(shù)據(jù)的支持。但從A房地產(chǎn)企業(yè)來看，企業(yè)下轄多個(gè)事業(yè)部、多個(gè)項(xiàng)目公司，擁有ES系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)，但各系統(tǒng)在應(yīng)用過程中各自為營，系統(tǒng)信息編碼不一致，數(shù)據(jù)傳遞的準(zhǔn)確性和及時(shí)性得不到保障。再加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者依舊重視短期效益的獲取，未認(rèn)識(shí)到內(nèi)部建設(shè)的重要性，各部門缺乏溝通，存在信息孤島問題，由此開展的成本核算有效性也有待考量。

（三）成本管理制度不健全

完善的成本管理制度為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的開展提供了指導(dǎo)，但實(shí)際上，受傳統(tǒng)管理思想的制約，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部建設(shè)的投入占比依舊較低，財(cái)務(wù)管理革新進(jìn)程緩慢，企業(yè)成本管理制度的改變并未涉及核心部分，制度側(cè)重于事后數(shù)據(jù)核算的準(zhǔn)確性以及事后貨款的追回等，事前和事中控制環(huán)節(jié)缺乏制度細(xì)則，管理重復(fù)和管理空缺問題并存。另外，企業(yè)監(jiān)督評價(jià)機(jī)制也不完善，無法準(zhǔn)確評估成本管理制度的有效性，管理層難以掌握現(xiàn)行成本管理制度中存在的問題，自然也無法對其進(jìn)行及時(shí)修補(bǔ)，成本管理效率也很難提升。

（四）人員專業(yè)性不足，管理方案不科學(xué)

A房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制時(shí)也傾向于人力成本的控制，但財(cái)務(wù)人員的能力水平對成本管理方案的制定和落實(shí)有至關(guān)重要的影響，單單消減人員不但不能提高管理效率，還容易因一人兼多職引發(fā)混崗、輪崗問題，不利于人員對新政策規(guī)章的學(xué)習(xí)，難以優(yōu)化成本管理決策，所編制的成本管理方案缺乏科學(xué)性，直接影響企業(yè)的成本管理、績效考核等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)成本精細(xì)化管理的途徑

（一）加強(qiáng)成本管理思想建設(shè)

思想認(rèn)知的提升是房地產(chǎn)企業(yè)自主加強(qiáng)成本管理的重要前提。首先，要組織全體人員學(xué)習(xí)成本精細(xì)化管理思想，全面認(rèn)識(shí)全成本管理理念。管理者應(yīng)明確掌握當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢，并準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)到自身成本管理現(xiàn)狀，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，制定出明確的成本管理目標(biāo)，并將成本精細(xì)化管理提升到戰(zhàn)略層面。同時(shí)，各部門基層人員應(yīng)認(rèn)識(shí)到自身在成本管理中所承擔(dān)的責(zé)任，積極參與到成本管理工作中，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建全人員參與、全過程管理的成本管理模式，確保成本控制范圍囊括房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目環(huán)節(jié)。另外，建立成本管理的目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展中短期目標(biāo)的鏈接和量化關(guān)系，運(yùn)用因素分析、敏感性分析等方法評價(jià)成本的控制對最終的發(fā)展目標(biāo)如利潤的影響和促進(jìn)的大小，作為考核評價(jià)成本管理工作的方向，不能把成本額的絕對降低當(dāng)成考評的終極目的。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)，加快業(yè)財(cái)融合進(jìn)程

除了相關(guān)運(yùn)行制度、人員能力之外，數(shù)據(jù)流通的便利性以及準(zhǔn)確性是影響成本核算的另一重要因素。在大數(shù)據(jù)時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)優(yōu)化自身財(cái)務(wù)系統(tǒng)功能，及時(shí)引進(jìn)同行業(yè)更先進(jìn)的系統(tǒng)，并不斷關(guān)注管理會(huì)計(jì)軟件的研發(fā)，條件允許的企業(yè)可以積極培養(yǎng)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，自行研發(fā)和自身業(yè)務(wù)相適宜的系統(tǒng)，做好硬件準(zhǔn)備。其次，增加在系統(tǒng)優(yōu)化方面的投入，和專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，積極配合，使其通過業(yè)務(wù)梳理來對系統(tǒng)模塊、程序等進(jìn)行革新和優(yōu)化，初步實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)共享中心平臺(tái)的搭建，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)在各部門流轉(zhuǎn)的便利性以及各部門之間的協(xié)同合作，為企業(yè)成本控制工作的開展提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)信息。

（三）完善成本管理制度

1.成本管理制度的完善

房地產(chǎn)企業(yè)在完善預(yù)算管理制度時(shí)可以從以下幾方面進(jìn)行：首先，借鑒同類其他優(yōu)秀公司或國外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在參考其成本管理模式的基礎(chǔ)上優(yōu)化制度架構(gòu)，并通過結(jié)合自身實(shí)際情況和經(jīng)營環(huán)境來對制度細(xì)則進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整。同時(shí)，借助監(jiān)督評價(jià)機(jī)制分析現(xiàn)行成本管理制度中存在的問題，分析問題的成因，并以此作為新制度編制時(shí)的參考數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)閉環(huán)監(jiān)管。

2.建立健全監(jiān)督評價(jià)制度

首先，企業(yè)依據(jù)建設(shè)的會(huì)計(jì)核算管理組織架構(gòu)來完善監(jiān)督監(jiān)管流程，以內(nèi)部控制為基礎(chǔ)，明確監(jiān)督小組的具體職責(zé)和權(quán)利，按照相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)、國家政策以及企業(yè)規(guī)章來規(guī)范各員工行為。其次，從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的角度健全監(jiān)督評價(jià)機(jī)制，借助風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別辨別監(jiān)督評價(jià)機(jī)制中存在的問題，通過風(fēng)險(xiǎn)評估估量和分析風(fēng)險(xiǎn)的威脅性和產(chǎn)生的原因，將其編制成報(bào)表反饋給管理人員，督促其實(shí)施措施解決問題。另外，企業(yè)還需要建立監(jiān)管監(jiān)督評價(jià)部門小組，主要負(fù)責(zé)對監(jiān)督評價(jià)部門工作的監(jiān)管工作。

（四）提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平，編制科學(xué)的成本控制方案

首先，應(yīng)對會(huì)計(jì)人員進(jìn)行財(cái)會(huì)知識(shí)、管理知識(shí)等多方面能力的培訓(xùn)，提高其知識(shí)儲(chǔ)備量，提高成本控制方案編制的科學(xué)性，同時(shí)也能夠深度解析政策內(nèi)容以及掌握和本單位發(fā)展相關(guān)的規(guī)章制度，并將其合理地融入財(cái)務(wù)管理中。其次，進(jìn)一步明確各科室職責(zé)，落實(shí)權(quán)責(zé)發(fā)生制，明確各部門、各人員相關(guān)職責(zé)，為績效考核提供合理的考核依據(jù)。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理精細(xì)化中還存在不少問題?，F(xiàn)階段，企業(yè)還需從加強(qiáng)成本管理思想建設(shè)、加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)、完善成本管理制度以及提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平等方面來完善成本管理體系，推動(dòng)成本精細(xì)化管理，從而促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘霞.房地產(chǎn)成本控制存在的問題及精細(xì)化管理分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019，221（12）：121-122.

[2]任德剛.房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理探究[J].納稅，2018（4）：190.

[3]吳丹.論房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（20）：188.

作者簡介：

張莉，綠地地產(chǎn)集團(tuán)長春海域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，吉林長春。