陳進(jìn)

摘要：隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的不斷深入，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸由快速增長(zhǎng)狀態(tài)趨于平緩，市場(chǎng)對(duì)土地需求明顯降低，國(guó)有土地出讓金的收支規(guī)模在全國(guó)范圍呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。面對(duì)該現(xiàn)象，為促進(jìn)土地出讓工作的順利進(jìn)行，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供充足的資金支持，應(yīng)及時(shí)掌握城市土地出讓中存在的問(wèn)題，并針對(duì)性提出治理方式，以此發(fā)揮土地出讓管理水平，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市;土地出讓;問(wèn)題;治理

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)土地使用權(quán)是一種能夠交易的對(duì)象，人們可利用出讓與轉(zhuǎn)讓方式促進(jìn)土地使用權(quán)流通，以此帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收入，帶動(dòng)市場(chǎng)改革與經(jīng)濟(jì)建設(shè)。隨著土地使用權(quán)出讓的不斷改革，一系列問(wèn)題相繼產(chǎn)生，影響了土地交易市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展[1]。對(duì)此，做好問(wèn)題的治理工作，科學(xué)分配土地資源，推動(dòng)城市化與市場(chǎng)化的穩(wěn)定發(fā)展，具有實(shí)踐意義。

一、城市土地出讓過(guò)程存在的主要問(wèn)題

（一）法律法規(guī)不夠完善

具體來(lái)講，我國(guó)土地使用上的相關(guān)法律總體比較完善，在具體細(xì)節(jié)方面，法律法規(guī)仍稍顯籠統(tǒng)，為不法分子鉆空子提供了便利。如：在《城市房地產(chǎn)管理法》內(nèi)，對(duì)于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游等住宅用地方面，并未明確規(guī)定相應(yīng)條件，給制度執(zhí)行人、不法分子提供了操作空間，政府很難按照科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地出讓過(guò)程有效監(jiān)管，導(dǎo)致土地市場(chǎng)較為混亂。同時(shí)，在城市土地出讓的調(diào)控上，現(xiàn)行法律存在重復(fù)現(xiàn)象，完整性不足，條款之間并不能相互匹配，甚至于，不同條款間存在矛盾[2]。如在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，有如下條例，“只要土地使用超過(guò)期限，土地上一切問(wèn)題應(yīng)收歸國(guó)有”，該條例和《物權(quán)法》明確界定的物權(quán)神圣不可侵犯存在矛盾。另外，在城市土地出讓過(guò)程中，還存在法律主體含糊不清現(xiàn)象，如：在《憲法》 《土地管理法》中，都明確指出城市土地所有權(quán)為國(guó)家所有，并將土地使用、土地出讓面積行政使用權(quán)給劃撥各級(jí)政府，卻并沒(méi)有清晰規(guī)定國(guó)有土地的法人代表，導(dǎo)致土地控制權(quán)仍在地方政府手中。

（二）土地出讓金制度仍不完善

在城市土地出讓階段，出讓金的管理制度存在如下問(wèn)題：其一，價(jià)格機(jī)制失靈。當(dāng)前，國(guó)有土地出讓價(jià)格主要體現(xiàn)了出讓期限、土地使用的供求，土地真實(shí)價(jià)值很難體現(xiàn)在土地出讓價(jià)格中，加之，土地市場(chǎng)投機(jī)因素影響，增大了不確定性，引發(fā)市場(chǎng)操作，土地價(jià)格機(jī)制失靈。其二，體制不夠合理。在分配土地出讓金時(shí)，地方政府對(duì)于土地出讓金的分配、使用的自由度高于中央政府，土地出讓金收入增長(zhǎng)速度高于稅收速度，土地出讓金對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展效果更加顯著，該種情況下，土地出讓金的體制不合理，直接導(dǎo)致土地收益嚴(yán)重透支。

（三）土地出讓監(jiān)管不到位

根據(jù)土地管理法可知，地方土地行政管理部門(mén)所擁有的一系列權(quán)利，多是由地方政府賦予，并非土地管理的上級(jí)部門(mén)賦予。如此情況下，地方政府能夠?qū)ν恋爻鲎屝袨檫M(jìn)行干預(yù)，影響了土地監(jiān)管的實(shí)施。同時(shí)。土地使用權(quán)劃撥機(jī)制并不完善，土地行政管理部門(mén)無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱性市場(chǎng)中各類(lèi)土地交易行為，影響了土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

二、城市土地出讓治理措施

（一）完善相應(yīng)法律法規(guī)

在城市土地出讓階段，為推動(dòng)土地出讓過(guò)程的順利開(kāi)展，保障出讓金收支的合理性，完善法律法規(guī)具有重要意義。首先，應(yīng)健全土地法律規(guī)范的框架結(jié)構(gòu)。不斷完善中央與地方政府現(xiàn)行法律與規(guī)章制度，盡快出臺(tái)完善、獨(dú)立的法律，對(duì)城市土地出讓提供科學(xué)的規(guī)范，對(duì)經(jīng)營(yíng)與非經(jīng)營(yíng)土地清晰界定，健全土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等的詳細(xì)思路，有效應(yīng)對(duì)土地出讓過(guò)程中的法律漏洞[3]。其次，應(yīng)明確違法行為的相應(yīng)懲罰措施。在土地出讓階段，違法違規(guī)是客觀存在的，為此，政府應(yīng)明確界定違法和合法行為，為城市土地的高效管理提供合理法律依據(jù)，并清晰界定現(xiàn)行法律中存在的含糊問(wèn)題。同時(shí)，面對(duì)違規(guī)行為，應(yīng)制定懲戒措施并予以落實(shí)，促進(jìn)土地出讓工作的順利進(jìn)行。最后，應(yīng)完善監(jiān)察部門(mén)的相應(yīng)規(guī)范，加大違法違規(guī)行為的查處力度，杜絕土地出讓過(guò)程發(fā)生貪污腐敗問(wèn)題。

（二）改革土地出讓金制度

改革土地出讓金、土地出讓金收益分配等相應(yīng)制度，強(qiáng)化出讓金的管理，有助于促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。在土地出讓金收取改革方面，應(yīng)樹(shù)立科學(xué)的混合收入模式，通過(guò)土地年租制、批租制、物業(yè)稅征收的結(jié)合，大幅降低土地使用人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，使地方政府得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地增值收入，為城市發(fā)展提供穩(wěn)定和資金支持。在土地出讓金的分配上，改革分配機(jī)制，應(yīng)首先將中央和地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)明確劃分，并將資源稅、房地產(chǎn)稅作為地方支柱稅種，完善地方稅收體系，劃分各階層政府的財(cái)政分配。如此，有效保障城市土地出讓金的收支，促進(jìn)出讓金的科學(xué)應(yīng)用，對(duì)城市發(fā)展具有重要作用。

（三）加強(qiáng)對(duì)土地出讓過(guò)程的監(jiān)管

為保障城市土地出讓過(guò)程的合法性、合規(guī)性，應(yīng)做好監(jiān)管工作。具體來(lái)講，在土地出讓過(guò)程中，可采用一對(duì)一出讓?zhuān)?duì)招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)等出讓方式與出讓程序規(guī)范化管理，加強(qiáng)土地出讓過(guò)程的全面性監(jiān)管，推動(dòng)土地出讓的順利進(jìn)行。同時(shí)，明確土地管理部門(mén)的相關(guān)權(quán)利，提高土地行政管理部門(mén)的獨(dú)立性，充分發(fā)揮其監(jiān)管職能，提高監(jiān)管質(zhì)量，為城市土地出讓的作用發(fā)揮奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

三、總結(jié)

總而言之，在城市土地出讓過(guò)程中，仍存在一定問(wèn)題，土地出讓的法律法規(guī)不夠完善，出讓金制度仍不完善，土地出讓監(jiān)管不到位，影響了土地出讓行為的管理水平，制約了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建設(shè)。對(duì)此完善相應(yīng)法律法規(guī)，改革土地出讓金制度，加強(qiáng)土地出讓過(guò)程的監(jiān)管，推動(dòng)土地出讓的順利展開(kāi)，從而規(guī)范土地出讓行為，科學(xué)利用土地出讓金，為社會(huì)發(fā)展提供充足的資金支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙長(zhǎng)寶.加強(qiáng)和規(guī)范土地出讓金監(jiān)管的有效途徑[J]，中國(guó)農(nóng)業(yè)會(huì)計(jì)，2019 （3）：26-28.

[2]蔡艷.淺議我國(guó)土地出讓金制度[J].智富時(shí)代，2017 （2）：113-113.

[3]張耀一.對(duì)我國(guó)城市土地出讓治理的思考[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2017 （03）：75-79