夏新燕

摘要：本文將結(jié)合筆者實踐工作經(jīng)驗，對當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中所存在的問題進行分析，并探討其相應(yīng)的完善對策，以供廣大同行參考與交流。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;問題;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）內(nèi)部管理和控制制度薄弱

由于房地產(chǎn)企業(yè)其每個項目都具有獨立性，而且其日常生產(chǎn)經(jīng)營具有流動性，所以導致其企業(yè)內(nèi)部管理與控制要高于普通企業(yè)，并且財務(wù)內(nèi)部控制也稍顯不足。具體體現(xiàn)如下：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部審計工作力度不足，沒能充分發(fā)揮出內(nèi)部審計部門的作用。當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過其內(nèi)部審計部門來完成內(nèi)部監(jiān)督評審工作，不過部分企業(yè)其內(nèi)部審計部門屬于財務(wù)部門所管理，且都是相同領(lǐng)導進行管理，所以其獨立性稍顯不足，并且也沒有能夠發(fā)揮出其職能的作用。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理不足，不少企業(yè)由于存貨而導致資金被大量占用，如此一來便極易導致企業(yè)的資金無法靈活周轉(zhuǎn)，導致資金占用成本上升，使得企業(yè)運行受到制約。第三，未能有效控制應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，由于項目建設(shè)周期較長，所以資金回收時間也較長，從而產(chǎn)生較大的風險隱患。部分企業(yè)并未制定科學的收賬方法與賒銷制度，使得企業(yè)極易出現(xiàn)壞賬、呆賬等情況，對企業(yè)發(fā)展極為不利。

（二）房地產(chǎn)財務(wù)管控意識不足

由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤較高，雖然能給企業(yè)帶來充足的資金，同時也會讓企業(yè)領(lǐng)導人員與管理人員忽略了財務(wù)管控工作。當前部分房地產(chǎn)企業(yè)沒能重視起財務(wù)的管理與控制工作，相應(yīng)的管控措施與制度不夠健全，所以在開展財務(wù)管理工作過程中往往會出現(xiàn)核實不明、信息失真、賬目不清等問題，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的經(jīng)濟損失。

（三）缺乏完善的預算管理制度及績效考評獎懲機制

當前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐步重視起了財務(wù)管理中的費用預算管理工作，不過在編制與落實預算工作上還出現(xiàn)諸多問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期急于上項目，所以并未仔細測算與執(zhí)行成本，而且也沒能詳細制定預算計劃。不僅如此，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目需要花費較多時間用于開發(fā)，所以在此環(huán)節(jié)難以結(jié)合具體情況來調(diào)整費用預算，從而致使企業(yè)預算和實際情況相差甚遠，導致預算工作流于形式，使得企業(yè)財務(wù)預算管理工作效果大打折扣。而部分企業(yè)僅有預算管理體制，沒有將其結(jié)合起績效考評獎懲機制，所以導致企業(yè)的預算管理目標難以達成。

（四）財務(wù)人員的自身素質(zhì)與風險管理意識不高

當前，不少房地產(chǎn)企業(yè)都側(cè)重于項目的施工管理與成本管理，忽略了財務(wù)管理工作，而且財務(wù)人員的綜合素質(zhì)均有待提高。具體表現(xiàn)如下：第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員并未充分重視起財務(wù)管理工作，在財力、物力與人力上投入較少，對財務(wù)人員要求不高、薪資低、培訓不足。第二，財務(wù)人員缺乏扎實的專業(yè)技能，沒有充分了解與掌握相應(yīng)的理論知識，不能在第一時間掌握最新的財務(wù)以及稅務(wù)政策，導致財務(wù)工作無法與時代發(fā)展相同步。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的完善對策

（一）完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度，強化內(nèi)部審計工作

房地產(chǎn)企業(yè)需要對其自身內(nèi)部管理控制體制進行優(yōu)化與完善，而這亦是做好財務(wù)監(jiān)督工作的一項最基礎(chǔ)的要求，其融入到了房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理活動當中。所以在建設(shè)與完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度過程中，需要切實按照會計的有關(guān)要求來進行，設(shè)置系統(tǒng)的會計核算、內(nèi)部審核以及財產(chǎn)清查等財務(wù)管理體制，對房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款、成本核算以及資金情況進行實施監(jiān)控，切實減小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的成本，推動企業(yè)得以更好的發(fā)展。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還需要嚴格管理與控制財務(wù)工作，仔細審計與管控企業(yè)的有關(guān)決策及其相應(yīng)落實情況，確保房地產(chǎn)企業(yè)的流程均有依有據(jù)，且合理。強化企業(yè)內(nèi)部審計工作具體可由如下幾點入手：第一，實行職務(wù)分離制度，對財務(wù)管理的崗位職責進行科學安排與管控，對每一崗位對應(yīng)的職責予以明確。第二，需建設(shè)科學的財務(wù)會計控制體制，對財務(wù)會計人員的責任、工作規(guī)則以及工作程序等內(nèi)容予以明確。第三，采取授權(quán)審批方式，對財會人員的職責以及權(quán)限予以明確。第四，設(shè)置企業(yè)現(xiàn)金和銀行存款管理體制，維持企業(yè)資金得以良好運轉(zhuǎn)。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與控制意識

第一，應(yīng)當要讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導人員正確認識到財務(wù)管理工作的重要性，進而充分重視財務(wù)管控工作，轉(zhuǎn)變以往重項目開發(fā)而忽略財務(wù)控制的陳舊理念。第二，需要積極宣傳與教育財務(wù)管理工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)全體工作人員都能夠正確認識到財務(wù)管理與控制工作的中要走作用，并提高其財務(wù)管理與控制的意識。第三名，需合理調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，科學分配各部門的職能，讓其能夠互相制約，共同促進發(fā)展，打造一個優(yōu)良的房地產(chǎn)運營環(huán)境。

（三）設(shè)置成本控制體制，完善預算管理績效考評機制

有別于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)其項目建設(shè)需要耗費較長的周期，一般都是超過兩年，所以比普通行業(yè)而言，其往往需要大量的資金作為支持，施工成本極高，屬于資金密集型企業(yè)。因為建設(shè)成本高，同時需要用到大量耗材，因此房地產(chǎn)企業(yè)需構(gòu)建起完善的材料物資的管理體制，以及倉庫管理制度，——記錄耗材的進出以及使用情況，將企業(yè)成本減小。不僅如此，還需要完善預算管理績效考評制度，房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠?qū)㈩A算管理績效考評的激勵以及約束作用有效發(fā)揮出來，實現(xiàn)企業(yè)的預期目標，則應(yīng)當要能夠充分結(jié)合起預算管理績效考評與獎懲制度。

（四）做好財務(wù)計劃，強化財務(wù)風險防控工作力度

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當要能夠科學應(yīng)用財務(wù)杠桿來減小財務(wù)壓力，如若需要支出巨額資金，則需要采取群體決策的方式，盡可能避免失誤的出現(xiàn)。盡可能做到以每項財務(wù)計劃為目標，做好其過程控制管控工作，并完善事后考核。第二，需科學防范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，全面了解企業(yè)資金開發(fā)、資金運動與有關(guān)規(guī)律，科學制定財務(wù)管理整體與具體目標;樹立科學的財務(wù)管理觀念，清楚掌握資金的時間價值與風險;在開發(fā)與建設(shè)房地產(chǎn)項目過程中，需要確保所有費用的支出都獲得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票;對于調(diào)研環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費用需運用科學的方法將其計入開發(fā)成本：對于所產(chǎn)生的廣告費、業(yè)務(wù)招待費以及宣傳費，則需要嚴格根據(jù)國家相應(yīng)規(guī)定進行處理;對“開辦費”進行科學核算;實際支出的勞務(wù)費需獲得相應(yīng)的有效的原始憑證。通過上述方法來切實防范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所可能出現(xiàn)的風險。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中仍存在一些問題需要改進，這就要求相關(guān)部門與工作人員能夠正確認識問題產(chǎn)生的原因，并在實際工作過程中積極尋求相應(yīng)的完善對策，以切實提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量，進而推動企業(yè)更好更快的發(fā)展。

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