于龍生

摘要：雖然，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，但是，在發(fā)展過程中也逐漸暴露出了很多急需解決的問題，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文通過介紹房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的不足之處，提出針對(duì)性的建議和解決方案，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；問題；措施

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的項(xiàng)目管理工作是指從項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備階段直到竣工驗(yàn)收的這一全過程所進(jìn)行的管理，項(xiàng)目管理工作貫穿于整個(gè)工程建設(shè)，對(duì)于當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)來說，項(xiàng)目管理工作是決定著企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的重要條件，項(xiàng)目管理工作的正確開展更是決定著企業(yè)的存亡。

一、總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的不足之處

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作不充足

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確立之后，需要根據(jù)建筑圖紙來準(zhǔn)備前期工作，比如計(jì)算項(xiàng)目工程的成本、準(zhǔn)備施工設(shè)備、招聘技術(shù)人員等等，只有了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐奶鞖馇闆r以及地質(zhì)地貌，才能制定切合實(shí)際的施工方案和施工目標(biāo)，為項(xiàng)目工程的順利施工提供保障。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，過于重視項(xiàng)目的周圍配套設(shè)施，比如商場(chǎng)、學(xué)校、公園、交通等等，很少關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制是否完善，更不可能為了項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃和準(zhǔn)備工作花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，比如，部分房產(chǎn)企業(yè)不會(huì)主動(dòng)了解項(xiàng)目的基本資料，更不可能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期的調(diào)研工作，一般在得到項(xiàng)目圖紙之后就馬上動(dòng)工，等施工一段時(shí)間之后，才發(fā)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙根本不符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，企業(yè)自身建筑技術(shù)根本無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的建筑效果，不得不暫停工程，重新設(shè)計(jì)圖紙，浪費(fèi)時(shí)間，提高建筑成本，延長(zhǎng)了工期。

（二）房產(chǎn)企業(yè)過于追求經(jīng)濟(jì)效益，忽略了社會(huì)效益

項(xiàng)目工程管理人員根本沒有意識(shí)到施工許可證的重要性，降低了對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量的要求，增加了潛在的安全隱患，提高了安全事故發(fā)生的幾率。部分房產(chǎn)企業(yè)希望可以最大限度的降低建筑成本、縮短建筑工期，獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益，因此，這些房產(chǎn)企業(yè)在沒有獲得政府相關(guān)部門審批之前就開始施工，在現(xiàn)實(shí)生活中，有許多房產(chǎn)企業(yè)就是因?yàn)槿鄙偈┕ぴS可證被政府相關(guān)部門強(qiáng)制停工并處于一定的罰款，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)形象產(chǎn)生消極反作用。

（三）項(xiàng)目工程驗(yàn)收機(jī)制不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為相關(guān)部門驗(yàn)收合格之后，該項(xiàng)目與本企業(yè)不再有任何的關(guān)系，可以全身心的投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)因缺少相關(guān)的材料造成項(xiàng)目的延期交付。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理模式比較落后

房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)使用傳統(tǒng)的管理制度，房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)并沒有認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理水平對(duì)順利完成項(xiàng)目建設(shè)和提高企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要性，錯(cuò)誤的認(rèn)為管理制度以及管理水平不會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度，于是，壓縮管理部門的資金投入，久而久之，企業(yè)全體員工形成管理部門地位低于技術(shù)部門的固定思維，打擊了管理人員的工作積極性和主動(dòng)性，降低了管理人員對(duì)企業(yè)的歸屬感與榮譽(yù)感。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理人員專業(yè)素質(zhì)較低，缺少創(chuàng)新意識(shí)

管理人員對(duì)本職工作存在輕視心理，從內(nèi)心深處歧視自己的工作，經(jīng)常敷衍應(yīng)付，被動(dòng)完成領(lǐng)導(dǎo)安排的工作，即使在工作過程中發(fā)現(xiàn)一些損害企業(yè)利益的問題，大多會(huì)置之不理，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。管理人員并沒有進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)一知半解，即使發(fā)現(xiàn)管理制度的漏洞，也很難找到漏洞出現(xiàn)的根源和解決方法。部分管理人員早已習(xí)慣朝九晚五、安安穩(wěn)穩(wěn)的工作模式，缺少創(chuàng)新意識(shí)。

（六）安全管理存在問題

建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作中安全管理的不合理處理仍然是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題，在工程建筑事故的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，因建筑施工發(fā)生的意外事故已在全國(guó)行業(yè)發(fā)生意外事故的人數(shù)占據(jù)第三位，由此可見，建筑施工發(fā)生事故的幾率遠(yuǎn)大于許多其他的行業(yè)，雖然發(fā)生事故是不可避免的，但這大多數(shù)的原因還是建筑工程的安全管理存在的漏洞，承包商和建筑工程的施工人員缺乏的安全意識(shí)，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目中的安全管理發(fā)生問題，承包商忽視了安全管理的重要性，為了減少生產(chǎn)成本，所進(jìn)行的偷工減料、減少安全設(shè)備的購(gòu)置等等，都是承包商對(duì)于安全管理的不合理的認(rèn)識(shí)，還有建筑工程中的施工人員的安全

二、房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理所需要的具體措施

（一）提高安全管理水平

由于現(xiàn)在人們對(duì)生活環(huán)境水平的提高，住房所帶來的安全質(zhì)量是每一個(gè)人所關(guān)注的，企業(yè)應(yīng)將保證每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的安全性，為人們居住的環(huán)境提供有力的保障。并且在正在施工的項(xiàng)目上，做到加強(qiáng)安全意識(shí)，讓每一位施工人員有強(qiáng)烈的安全意識(shí)，并根據(jù)施工所需要分配的安全設(shè)備及設(shè)施都要做到完善，尤其是安全設(shè)備需要重視，針對(duì)施工中所存在的隱患進(jìn)行糾正，將人生安全問題放到第一位。

（二）加強(qiáng)質(zhì)量控制

企業(yè)要想擁有良好的信譽(yù)度，要想做大做好，持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，那么就需要保質(zhì)保量，優(yōu)秀的質(zhì)量會(huì)給企業(yè)增加信譽(yù)感，從而可以得到長(zhǎng)期合作，以此更加繁榮的發(fā)展壯大。對(duì)于材料的嚴(yán)格把控做到認(rèn)真仔細(xì)，材料的審核工作做到很好的把關(guān)，有問題的材料不能入場(chǎng)，各個(gè)環(huán)節(jié)做到認(rèn)真記錄，要做到每一個(gè)環(huán)節(jié)都在規(guī)劃管理之中，而且施工的環(huán)境也需要清潔工作，因?yàn)橐粋€(gè)良好的工作環(huán)境，會(huì)讓工作者更加愉悅的進(jìn)行工作，從而影響接下來的建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)展。

（三）明確權(quán)責(zé)

企業(yè)在委托監(jiān)理單位時(shí)，一定要保證監(jiān)理單位的合法性，并在合同中明確的標(biāo)示權(quán)責(zé)問題，并且每一個(gè)分工的責(zé)任應(yīng)該明確，權(quán)責(zé)關(guān)系做到非常的清楚與明確。每一個(gè)涉及到的單位都應(yīng)該知道自己的權(quán)利與責(zé)任是什么，做到不相互推脫，承擔(dān)到所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

（四）合理地規(guī)劃管理

要進(jìn)行合理地規(guī)劃管理，委托的設(shè)計(jì)單位要進(jìn)行檢驗(yàn)，選好委托方，也要與委托方做到及時(shí)地溝通。施工階段的材料規(guī)劃要做到及時(shí)地檢驗(yàn)和復(fù)查，每一個(gè)流程要有序的進(jìn)行，要合理的規(guī)劃，最后的管理要形成簡(jiǎn)單的合理的模式。尤其是施工的規(guī)劃管理要做到認(rèn)真負(fù)責(zé)，材料的把關(guān)檢驗(yàn)，成本的控制，規(guī)劃好成本材料的關(guān)系，規(guī)劃管理做到有依有據(jù)。

（五）有效的合理的開發(fā)管理

合理的開發(fā)才是為后續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目的開展奠定基礎(chǔ)條件，建立好合理的運(yùn)作流程，有效的進(jìn)行管理，才能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)的開展能夠順利、得到保障。而且其開發(fā)的信息必須準(zhǔn)確及時(shí)，要有序的進(jìn)行，這樣才能夠不耽誤現(xiàn)場(chǎng)施工的進(jìn)度。先確定開發(fā)信息的準(zhǔn)確，再進(jìn)行開發(fā)的設(shè)計(jì)，第一步是非常關(guān)鍵的一步，必須是在合理的條件下進(jìn)行。

（六）強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)規(guī)劃可以說是整個(gè)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的前提所在，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的現(xiàn)場(chǎng)管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案都是通過不同項(xiàng)目之間的對(duì)比，并進(jìn)行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計(jì)工作并非由一個(gè)設(shè)計(jì)單位獨(dú)立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計(jì)單位之間高效的溝通與聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計(jì)單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個(gè)設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)整體方案設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目工程能夠有效開展以及設(shè)計(jì)方案的提交時(shí)間。此外，還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計(jì)管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

三、結(jié)語(yǔ)：

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也是越來越激烈，加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理制度的改革創(chuàng)新，加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)、創(chuàng)新能力，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的榮譽(yù)感和歸屬感，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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