汪振

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位及作用逐漸重要，并成為了世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱。所以，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理也深受人們的普遍關(guān)注。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)相對(duì)比較復(fù)雜的工程，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)遇到多方面的問(wèn)題。為了可以更好的保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，本文就針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理重要性進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)施工管理中存在的問(wèn)題和解決對(duì)策進(jìn)行深入探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；施工管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程管理是一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、用戶(hù)搬遷等前期工作之后，開(kāi)始聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)規(guī)劃施工項(xiàng)目。根據(jù)預(yù)先制訂的計(jì)劃有效地、合理地對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行管理，最終實(shí)現(xiàn)工程按時(shí)間、按批次、按區(qū)域交付使用的目標(biāo)。新時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜多變的綜合系統(tǒng)工程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都關(guān)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。因此，工程管理的強(qiáng)化是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)極為重要的環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目的按期完成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過(guò)一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中，通過(guò)明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對(duì)保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目效益的最大化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，之所以需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理的因素分析

（一）影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度的因素

結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)影響施工進(jìn)度的主要因素表現(xiàn)為：一是相關(guān)單位沒(méi)有按照預(yù)定的進(jìn)度執(zhí)行。項(xiàng)目施工是由不同部門(mén)共同協(xié)作才能完成的，如果其中任何的一個(gè)部門(mén)、環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響施工的進(jìn)度，比如如果設(shè)計(jì)單位沒(méi)有按照預(yù)定的時(shí)期設(shè)計(jì)出圖紙，就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)工程無(wú)法實(shí)施；二是設(shè)計(jì)的變更。在施工過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致原來(lái)預(yù)定的施工方案被改變，進(jìn)而會(huì)產(chǎn)生新的工作，其必然會(huì)導(dǎo)致工程的延期；三是施工所需要的物質(zhì)短期。在施工過(guò)程中施工物質(zhì)的保障工作是施工管理中的重要內(nèi)容，因?yàn)槭┕の镔|(zhì)短期而導(dǎo)致施工進(jìn)度延期的現(xiàn)象在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中比較常見(jiàn)，比如因?yàn)橘Y金沒(méi)有及時(shí)到位，而導(dǎo)致施工企業(yè)不能及時(shí)地購(gòu)買(mǎi)施工材料、支付施工人員工資等導(dǎo)致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出現(xiàn)。在施工過(guò)程中如果遇到惡劣的天氣等自然災(zāi)害會(huì)導(dǎo)致工程的被迫停止，而且這種災(zāi)害是人所無(wú)法控制的。

（二）影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的因素

影響施工質(zhì)量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工過(guò)程中人的因素對(duì)施工質(zhì)量的影響是巨大的，如果施工人員在施工過(guò)程中不嚴(yán)格遵守施工要求規(guī)范或者其本身就存在技術(shù)問(wèn)題，這樣他們所從事的工作就不可能從根本上保障質(zhì)量；二是施工材料的因素。施工材料是構(gòu)成施工質(zhì)量的重要保障，如果沒(méi)有符合施工要求的建筑材料，那么無(wú)論采取什么樣的施工技術(shù)方案都不可能保障施工質(zhì)量；三是機(jī)械的因素。隨著現(xiàn)代建筑業(yè)的不斷發(fā)展，機(jī)械在施工中的作用越來(lái)越突出，機(jī)械設(shè)備的功能狀態(tài)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，比如在施工過(guò)程中的計(jì)量方面，如果全站儀的標(biāo)定超過(guò)預(yù)定的時(shí)間就會(huì)導(dǎo)致建筑物和構(gòu)件的點(diǎn)位出現(xiàn)偏差，影響施工的質(zhì)量。

（三）影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本的因素

縱觀房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的全過(guò)程，影響成本的因素貫穿于整個(gè)項(xiàng)目工程的施工過(guò)程，具體表現(xiàn)在：一是沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)范施工合同。施工合同是施工雙方權(quán)利與義務(wù)的有效保障，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的重要依據(jù)，通過(guò)合同可以明確規(guī)定施工的總造價(jià)以及具體的費(fèi)用支出情況等；二是在施工過(guò)程中沒(méi)有對(duì)工程進(jìn)行嚴(yán)格的管理。在具體的施工中由于忽視監(jiān)督管理的作用或者因?yàn)橹贫鹊牟唤∪珜?dǎo)致相應(yīng)的責(zé)任沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處，導(dǎo)致施工的進(jìn)度與控制與預(yù)定的方案相差甚遠(yuǎn)，比如施工人員不嚴(yán)格執(zhí)行施工建筑材料保管制度，導(dǎo)致施工材料的損壞，而造成施工成本的上升；三是缺乏對(duì)工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確把握。施工過(guò)程中會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果不能及時(shí)的將這些風(fēng)險(xiǎn)因素處理掉，就會(huì)增加施工的成本。

（四）提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理的具體措施

做好市場(chǎng)可行性研究的調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理來(lái)說(shuō)，做好前期的工作至關(guān)重要，也就是要做好項(xiàng)目的調(diào)查研究工作，為項(xiàng)目的具體實(shí)施提供資料保證。因?yàn)槿绻谑┕み^(guò)程中，沒(méi)有設(shè)計(jì)圖稿，項(xiàng)目就無(wú)法開(kāi)展； 同樣如果設(shè)計(jì)的圖稿沒(méi)有固定性，也無(wú)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)一樣無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理者必須重視對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期調(diào)查研究，從而為下一步的工作提高準(zhǔn)確、可靠的信息資源，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利落實(shí)。

（五）提高施工進(jìn)度的具體措施

首先，制定完善合理的施工計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)施工前會(huì)和施工單位進(jìn)行多次的溝通，對(duì)施工的規(guī)劃進(jìn)行溝通交流，最終制定出全面的施工方案，整體上對(duì)各施工部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，讓施工單位之間能夠更好地配合，工序的銜接更加自然順利，讓資源利用率提升。其次，提升施工圖紙質(zhì)量。施工的時(shí)候會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙以及施工環(huán)境的不對(duì)稱(chēng)而出現(xiàn)施工方案調(diào)整，由于圖紙的變更給施工進(jìn)度帶來(lái)的影響是巨大的，所以，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)的質(zhì)量必須要高，減少因?yàn)樵O(shè)計(jì)問(wèn)題而出現(xiàn)的變更，影響施工進(jìn)度。再次，控制好施工節(jié)點(diǎn)。施工中各道工序都是緊密連接的，在上一道工序完成后再開(kāi)始下一道，所以各部門(mén)都需要合作，讓施工進(jìn)度有保障。施工單位根據(jù)具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)安排施工進(jìn)度，確保工程及時(shí)跟進(jìn)。最后，使用激勵(lì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在合同中需要對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度制定獎(jiǎng)懲措施，在保質(zhì)保量完成的前提下將工期縮短，能夠提供獎(jiǎng)勵(lì)，相反，則會(huì)有相應(yīng)的懲罰。

（六）提高施工質(zhì)量的具體措施

施工質(zhì)量管理是最重要的內(nèi)容，關(guān)系整個(gè)施工質(zhì)量的高低。提高施工質(zhì)量：一是前期的準(zhǔn)備工作做好。在施工準(zhǔn)備階段就開(kāi)展質(zhì)量控制工作，對(duì)施工的建筑材料、場(chǎng)地等進(jìn)行規(guī)范管理和規(guī)劃，對(duì)施工設(shè)備進(jìn)行檢查，確保能夠滿(mǎn)足施工的需求。對(duì)施工圖紙進(jìn)行檢查和復(fù)查，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)地糾正，避免影響后續(xù)施工。二是試驗(yàn)施工建筑材料，確保材料的質(zhì)量和性能能夠滿(mǎn)足施工場(chǎng)地的需求。比如在對(duì)施工場(chǎng)地進(jìn)行施工前，檢測(cè)混凝土的性能，確?；炷恋男阅芸梢詽M(mǎn)足項(xiàng)目的需求。三是做好施工管理。施工的時(shí)候，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行管理可以提升工程的質(zhì)量，管理人員可以將施工人員的施工質(zhì)量、施工機(jī)械設(shè)備的工作性能、施工建筑材料以及應(yīng)對(duì)不可抗力因素的措施作為切入點(diǎn)進(jìn)行管理，對(duì)一些隱蔽性比較強(qiáng)的工程更加應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督。四是改進(jìn)工藝。施工時(shí)選擇科學(xué)先進(jìn)的施工工藝對(duì)工程質(zhì)量來(lái)說(shuō)具有促進(jìn)作用，也能夠讓施工的進(jìn)度加快，縮短施工周期。

（七）成本控制方面

①加強(qiáng)管理加強(qiáng)管理，打造完善的管理體系，結(jié)合績(jī)效考核，利用制度對(duì)施工人員進(jìn)行約束制度對(duì)施工人員進(jìn)行約束，人總是會(huì)有偷懶和拖延的心理，所以必須利用制度對(duì)其進(jìn)行管理約束以必須利用制度對(duì)其進(jìn)行管理約束，強(qiáng)化他們的責(zé)任意識(shí)，降低管理成本和因人的因素帶來(lái)的其他成本浪費(fèi)低管理成本和因人的因素帶來(lái)的其他成本浪費(fèi)；②采用招標(biāo)必選等方式對(duì)材料的供應(yīng)商進(jìn)行選擇必選等方式對(duì)材料的供應(yīng)商進(jìn)行選擇，選擇出質(zhì)量過(guò)關(guān)，價(jià)格也有優(yōu)勢(shì)的大牌供應(yīng)商也有優(yōu)勢(shì)的大牌供應(yīng)商，減少成本支出；③對(duì)施工過(guò)程中的材料料、機(jī)械設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化配置，盡可能提高利用率，避免不必要的浪費(fèi)的浪費(fèi)；④加強(qiáng)監(jiān)督管理加強(qiáng)監(jiān)督管理，避免中飽私囊的情況出現(xiàn)。

三、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，若想將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，給自己的消費(fèi)群體和用戶(hù)群提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)嚴(yán)加監(jiān)管并嚴(yán)格執(zhí)行。房子是很多人一生的夢(mèng)想和追求，也是人們辛苦工作之后溫暖的港灣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有用心做好每一點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終目的，實(shí)現(xiàn)雙贏。

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