張曉敏 董麗娜

摘要：作為城市更新的重要主體，開(kāi)發(fā)商近年來(lái)參與城市更新的熱情并未降溫。伴隨著房企回歸一線城市的大潮，而一線城市土地供應(yīng)又日漸緊缺，雙重壓力之下，城市更新幾乎成為開(kāi)發(fā)商立足一線城市的必修課。與此同時(shí)，購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高，對(duì)于房屋的設(shè)計(jì)更加精細(xì)化，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短平快和設(shè)計(jì)精細(xì)化之間必然會(huì)產(chǎn)生一定的矛盾。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；短平快；設(shè)計(jì)；精細(xì)化；矛盾

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短平快的重要體現(xiàn)

短平快就是盡可能縮短開(kāi)發(fā)的時(shí)間，加快資金的回籠，這一方面與房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)總體在下降有關(guān)，開(kāi)發(fā)商不可能再像前些年一樣，拿了地曬曬也沒(méi)關(guān)系；另一方面，也與前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷有關(guān)，市場(chǎng)低迷勢(shì)必要求開(kāi)發(fā)商更重視資金回籠，而開(kāi)發(fā)速度慢了，沉淀在項(xiàng)目上的資金多了，就會(huì)有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，操作的時(shí)間一長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商就形成了這種“短平快”的開(kāi)發(fā)風(fēng)格。短平快是一種模式，也是一種技術(shù)，以前的小開(kāi)發(fā)商想要這么做，也做不到。房產(chǎn)工作人員同時(shí)表示，現(xiàn)在在太倉(cāng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的大多是外來(lái)的開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商不僅有實(shí)力，而且因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多，已經(jīng)形成了成熟的操作模式，同樣拿下一塊地，以前的開(kāi)發(fā)商請(qǐng)人做方案都會(huì)花上較長(zhǎng)的一段時(shí)間，房型要設(shè)計(jì)，景觀綠化要設(shè)計(jì)，甚至外觀、圍墻也要設(shè)計(jì)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商只要套用公司在其他地方好銷的項(xiàng)目方案，并根據(jù)地塊情況稍作調(diào)整即可。

（一）在過(guò)去的幾年中，城市更新法則不斷完善，業(yè)主對(duì)于物業(yè)私權(quán)維護(hù)意識(shí)的不斷提升，不難發(fā)現(xiàn)，很多曾經(jīng)活躍在城市更新領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商不見(jiàn)了，也有曾對(duì)城市更新避之不及的開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)了，安靜地交著學(xué)費(fèi)，他們的心態(tài)和參與方式，或多或少地發(fā)生著變化。很多超過(guò)20年樓齡的老社區(qū)，都曾因?yàn)橐患埐疬w公示熱鬧起來(lái)，其中不少社區(qū)更因?yàn)榈囟蝺?yōu)越成為開(kāi)發(fā)商眼里的熱饃饃，為了圈地互相砸了對(duì)方辦公室的開(kāi)發(fā)商不止一家。如今，這些小區(qū)幾乎均未進(jìn)入大規(guī)模拆遷階段。

（二）大房企從不待見(jiàn)到積極參與在老房子業(yè)主爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，中型房企甚至小型房企是主力軍，甚至還有一些臨時(shí)成立的公司專門用來(lái)進(jìn)行前期的溝通和拆遷，如今除了一些遺留下來(lái)的社區(qū)外，這樣的情況少之又少。比較早介入城市更新的大多數(shù)是民營(yíng)企業(yè)，大的房企可以通過(guò)其他途徑拿到地，對(duì)于城市更新興趣不大。這幾年三四線城市房?jī)r(jià)的波動(dòng)，讓很多開(kāi)發(fā)商回歸一線城市，但是土地供應(yīng)又很稀缺。

（三）不再追求幾年內(nèi)搞完，最初介入城市更新的團(tuán)隊(duì)，尤其是前期談判團(tuán)隊(duì)，很多游離在多家開(kāi)發(fā)商之間，拿著過(guò)六成或是過(guò)八成的簽約量待價(jià)而沽。即便是開(kāi)發(fā)商派駐社區(qū)的談判團(tuán)隊(duì)，也多以性格好、談判能力強(qiáng)為、能吃苦受氣的員工為主要選擇對(duì)象。如今這種游擊隊(duì)的心態(tài)已大有改觀，可以說(shuō)是從游擊隊(duì)，向正規(guī)軍轉(zhuǎn)變。有過(guò)一些城市更新經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)，這個(gè)領(lǐng)域不僅更加復(fù)雜，對(duì)于人才、資金、專業(yè)的要求都會(huì)更高，成立公司也罷，成立城市更新集團(tuán)也罷，都是希望通過(guò)組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量來(lái)保證市場(chǎng)拓展，有長(zhǎng)期持久的準(zhǔn)備。

（四）和政府的關(guān)系從零星交流到互動(dòng)

政府除了對(duì)于部分重要區(qū)域的更新提出希望大房企改造的要求外，基本不太參與城市更新。對(duì)于其間出現(xiàn)的問(wèn)題，基本上都由市場(chǎng)來(lái)解決。但是近幾年來(lái)，隨著城市更新法則的日益細(xì)化，耿延良表示，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識(shí)到必須增加和政府互動(dòng)，這樣更有利于推動(dòng)城市更新向更理性、更科學(xué)的方向前行。以前和政府的交流都是零星的、分散的、個(gè)性化的問(wèn)題，但是未來(lái)做城市更新的開(kāi)發(fā)商必須和政府一起，至少要參與到政策改善的過(guò)程中，才能夠從實(shí)操的角度，推動(dòng)行業(yè)規(guī)則建立和可持續(xù)發(fā)展。

二、房屋設(shè)計(jì)精細(xì)化的重要體現(xiàn)

（一）區(qū)域位置

高端住宅一般主要位于城市核心區(qū)，商務(wù)、金融、科技等產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源稀缺的地段。這些區(qū)域都具有較高的認(rèn)可度，符合高端客戶杜宇上風(fēng)上水等地域文脈的認(rèn)知及與國(guó)際接軌的心理特征。豐富的自然景觀資源。高端住宅獨(dú)有的景觀優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)稀缺性，使其附加值大幅提高。

（二）精細(xì)化設(shè)計(jì)

精細(xì)化造就臻品，更是人性化的延伸和體現(xiàn)。戶型設(shè)計(jì)：戶型平面營(yíng)造根據(jù)客戶群的生活習(xí)慣和個(gè)性的要求專門定造，布局功能更加完善和細(xì)化，講究空間感和舒適度，各類設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)到位，可以滿足功能性需求。精裝修住宅、公共區(qū)域、園區(qū)景觀、地下車庫(kù)等目之所及之處皆無(wú)功能和設(shè)計(jì)盲點(diǎn)，精細(xì)化設(shè)計(jì)滲透每個(gè)環(huán)節(jié)，處處彰顯人性關(guān)懷。如大堂入口處設(shè)寵物清潔間；車庫(kù)內(nèi)車輛導(dǎo)流、行進(jìn)方向?qū)б曄到y(tǒng)，超寬、超高車位預(yù)留比，行車路線考慮電梯廳出入口等設(shè)計(jì)，車庫(kù)電梯廳人性化裝修設(shè)計(jì)，公共空間感應(yīng)式安防門，車庫(kù)自然采光通風(fēng)一集景觀結(jié)合等；垃圾處理、暫存、轉(zhuǎn)運(yùn)的最佳管理方式。建筑立面裝飾材料用料應(yīng)該高檔，一般以石材較為廣泛，其次為面磚，涂料應(yīng)用范圍較小。精裝修住宅、公共區(qū)域（如會(huì)所、大堂、架空層等）的裝修檔次、品位高。園區(qū)苗木應(yīng)選擇名貴、樹(shù)形好、成活率高的品種；園區(qū)硬質(zhì)鋪裝材料應(yīng)高檔。景觀后期養(yǎng)護(hù)也很關(guān)鍵，高成活率才能保證高品質(zhì)的園區(qū)景觀效果。

（三）.精湛的施工工藝

對(duì)施工單位施工質(zhì)量提出了嚴(yán)格要求，建筑的精細(xì)化除了設(shè)計(jì)方面，更多的體現(xiàn)在了施工方面，如石材的收邊、對(duì)縫、紋路對(duì)應(yīng)等等。因此信譽(yù)和施工質(zhì)量過(guò)硬的施工單位應(yīng)該作為合作伙伴的首選。

（四）完善的公共服務(wù)設(shè)施

功能豐富的會(huì)所和架空層，滿足小區(qū)簡(jiǎn)易餐飲類供應(yīng)、業(yè)主閱覽室、洗衣、繳費(fèi)、存款、寵物寄養(yǎng)店等日常服務(wù)，會(huì)客辦公等商務(wù)辦公服務(wù)，以及健身、寵物清理間，臨時(shí)會(huì)客區(qū)，訪客等候區(qū)，衛(wèi)生間，前臺(tái)星級(jí)酒店服務(wù)態(tài)度等。地下車庫(kù)：電梯入口候車區(qū)，垃圾桶或垃圾暫存站（方便業(yè)主取車時(shí)順便扔掉垃圾，不需到首層）。

三、如何在房地產(chǎn)過(guò)程中處理設(shè)計(jì)精細(xì)化的問(wèn)題

（一）必須強(qiáng)調(diào)人本管理

人本管理是把員工作為企業(yè)最重要的資源，以員工的能力、特長(zhǎng)、興趣、心理狀況等綜合性情況來(lái)科學(xué)地安排最合適的工作，并在工作中充分地考慮員工的成長(zhǎng)和價(jià)值，使用科學(xué)的管理方法，通過(guò)全面的人力資源開(kāi)發(fā)計(jì)劃和企業(yè)文化建設(shè)，使員工能夠在工作中充分地調(diào)動(dòng)和發(fā)揮工作積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，從而提高工作效率、增加工作業(yè)績(jī)，為達(dá)成企業(yè)發(fā)展目標(biāo)做出最大的貢獻(xiàn)。

（二）必須能夠進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督，具有過(guò)程監(jiān)督的方式或手段

過(guò)程監(jiān)督其實(shí)是關(guān)注流程運(yùn)行中的環(huán)節(jié)是否按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求在流轉(zhuǎn)，需要一系列的工具與方法糾正流程中流轉(zhuǎn)的偏差以確保流程運(yùn)行效果。規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則等是過(guò)程監(jiān)督的依據(jù)，方法、工具是過(guò)程監(jiān)督的手段，精細(xì)化管理的意識(shí)、理念是過(guò)程監(jiān)督的文化保證。精細(xì)化管理必須有一系列的工具、方法來(lái)監(jiān)督流程運(yùn)行的過(guò)程和監(jiān)督細(xì)節(jié)，確保方向和目標(biāo)。

四、結(jié)語(yǔ)：

精細(xì)化管理的全員參與就是讓每個(gè)員工對(duì)企業(yè)有使命感，對(duì)流程有責(zé)任感，員工親身參與到流程改進(jìn)與優(yōu)化過(guò)程中，有利于調(diào)動(dòng)員工積極性，有利于團(tuán)隊(duì)精神和合作意識(shí)的培養(yǎng)。基本要點(diǎn)在于：使員工知道自己在流程運(yùn)營(yíng)中的責(zé)任、制約條件、達(dá)成目標(biāo)；對(duì)員工進(jìn)行精細(xì)化管理理念、意識(shí)和規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、技能的培訓(xùn)，使員工勝任工作并愿意積極奉獻(xiàn)；提供必要的資源和工作條件；規(guī)定職責(zé)，給員工在職責(zé)范圍內(nèi)的自主權(quán)，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)定的工作；建立激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)員工不斷進(jìn)取，并評(píng)價(jià)、承認(rèn)成果；在內(nèi)部組織交流，創(chuàng)造自由分享知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的氛圍。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王洋，方創(chuàng)琳，盛長(zhǎng)元. 揚(yáng)州市住宅價(jià)格的空間分異與模式演變[J].地理學(xué)報(bào). 2013（08）